【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 南京、蕪湖的距離均為 45分鐘車(chē)程，這將在很大的程度上推動(dòng)區(qū)域的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，促進(jìn)區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。 . “南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展戰(zhàn)略確立，城市東部面臨發(fā)展機(jī)遇； 在 馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，馬鞍山城市南部經(jīng)過(guò)近 3年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，馬鞍山中心城區(qū)向南的延伸區(qū)域主要以產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃為主。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學(xué)城規(guī)劃構(gòu)想下逐步建立起來(lái)的，起點(diǎn)較高，規(guī)劃具有前瞻性。未來(lái)發(fā)展格局將是多個(gè)中心，多種特色的。而隨著河海大學(xué)、安徽工業(yè)大學(xué)的進(jìn)駐，城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機(jī)遇。 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r及特征分析 年上半年馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點(diǎn) . 房地產(chǎn)發(fā)展起點(diǎn)低，中低價(jià)商品房成為市場(chǎng)銷(xiāo)售熱點(diǎn)； 分析 2021 年馬鞍山商品房成交情況，目前馬鞍山市場(chǎng) 3000元以 下的中低價(jià)商品房 供應(yīng)比率低于需求比率，在較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)中低價(jià)商品房仍然保持相對(duì)短缺勢(shì)態(tài)。 從 2021年開(kāi)始，房?jī)r(jià)一直在較低的水平運(yùn)行， 但 市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，這主要是由于 馬鞍山 市從 2021 年開(kāi)始 著力 建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，連續(xù)建設(shè)且規(guī)模較大，對(duì)商品房?jī)r(jià)格 的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 . 房?jī)r(jià)仍作為第一購(gòu)買(mǎi)因素，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升 從銷(xiāo)售角度來(lái)看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價(jià)大面積項(xiàng)目的銷(xiāo)售量有所縮水，說(shuō)明馬鞍山消費(fèi)者的購(gòu)房理念已經(jīng)趨于理性消費(fèi)，并不是一味的追捧高價(jià)樓盤(pán)，相反消費(fèi)者更加注重對(duì)樓盤(pán)產(chǎn)品細(xì)節(jié)、品質(zhì)及實(shí)用性的 考慮 。市場(chǎng)中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟(jì)型三房）、低總價(jià)房源更能得到市場(chǎng)認(rèn)同； . 城市拆遷創(chuàng)造市場(chǎng)需求，拆遷客戶仍然是市場(chǎng)消費(fèi)主力 隨著馬鞍山城市“南進(jìn)東擴(kuò)”城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立，城市改造力度逐年加大。根據(jù)20212021年全市舊城改造計(jì)劃，兩年拆危舊房 34萬(wàn)平方米， 5479戶，后三年按 10萬(wàn)平方米計(jì)算。僅舊城改造一項(xiàng)就創(chuàng)造樂(lè) 45 萬(wàn)平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于 9 萬(wàn)平方米的住房需求。 . 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低； 隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)始轉(zhuǎn)變以往的開(kāi)發(fā)模式，產(chǎn) 品向著精細(xì)化、個(gè)性化方向發(fā)展。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計(jì)、產(chǎn)品理念設(shè)計(jì)、物業(yè)管理意識(shí)得到加強(qiáng)，注重倡導(dǎo)健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為城市和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 . 樓盤(pán)開(kāi)發(fā)進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代 2021 年起馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng) 開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)日趨規(guī)?；?東方明珠 、 中加國(guó)際華城 等大型樓盤(pán)日見(jiàn)增多；進(jìn)入 2021年 ，海外海集團(tuán)等 兩個(gè) 總建面積超 50萬(wàn)平方米的 大盤(pán)啟動(dòng)，宣告 馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng) 大盤(pán)時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。 . 外地 品牌開(kāi)發(fā)商 進(jìn)入 馬鞍山市場(chǎng)， 競(jìng)爭(zhēng) 日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高 馬鞍山寬松 的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來(lái)越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入。首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以 萬(wàn)馬 、 海外海 較為代表性，房市的激活 也 同這批企業(yè) 的進(jìn)入有很大關(guān)系 。同時(shí)大量的全國(guó)知名開(kāi)發(fā)商也相繼進(jìn)入馬鞍山，他們多來(lái)自 市場(chǎng)較為成熟、房?jī)r(jià)也較高的地區(qū)， 擁有豐富的 市場(chǎng)化運(yùn)作手段 和充足的資金，從而導(dǎo)致市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益加劇 ， 但另一方面 更帶來(lái)了先進(jìn)的居住理念 ，創(chuàng)造了公平 激烈的競(jìng)爭(zhēng) 氛圍 ， 對(duì)于 推動(dòng)馬鞍山房地產(chǎn) 市場(chǎng)的 繁榮發(fā)展 起到了積極的促進(jìn)作用 。 . 高端市場(chǎng)仍是市場(chǎng)一片空白，現(xiàn)有高端物業(yè)銷(xiāo)售狀況非常好 根據(jù)目前市場(chǎng)整體調(diào)查來(lái)分析， 現(xiàn)階段馬鞍山基本上沒(méi)有一個(gè)高檔項(xiàng)目，市場(chǎng)上堪稱最高檔的項(xiàng)目海外海名筑，現(xiàn)階段銷(xiāo)售均家已經(jīng)超過(guò) 5000元 /平方米，但是市場(chǎng)銷(xiāo)售形勢(shì)非常好，同時(shí)市場(chǎng)上其他一些項(xiàng)目設(shè)計(jì)有的一些高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場(chǎng)搶購(gòu)一空。隨著市民的經(jīng)濟(jì)收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 求，這為本項(xiàng)目提供了很好的入市時(shí)機(jī)，同時(shí)也為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為馬鞍山最高檔居住社區(qū)提供了很好的市場(chǎng)平臺(tái)，項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展機(jī)遇比較大。 年 4 季度馬鞍山房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)量分析 2021年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地 317畝，較 2021年同比減少 42％，全年市區(qū)累計(jì)出讓土地成交金額 ，同比上漲 ％ ， 2021年截至 11月 29日，馬鞍山市區(qū)共出讓住宅地 402畝，成交總金額達(dá)到 ，同比增幅達(dá)到 17％； 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，我們不難看出，由于受到宏觀政策的調(diào)控，馬鞍山市一級(jí)土地市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 第二部分：馬鞍山房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析 1. 市場(chǎng)區(qū)域劃分及特征分析 馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為 :金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 . 綜合分析 綜合以上分析，本項(xiàng)目未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)比較嚴(yán)峻，雖然區(qū)域定位為馬鞍山市未來(lái)的新東區(qū)，以大學(xué)城為核心并具有一定產(chǎn)業(yè)人口支撐，但現(xiàn)階段看來(lái)，該區(qū)域在本地消費(fèi)者心中認(rèn)同度較差，區(qū)位抗性較大。再加上其它板塊在區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)、配套、交通、教育、投資前景方面的明顯優(yōu)勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái)的項(xiàng)目定位當(dāng)中本項(xiàng)目主要是從差異化競(jìng)爭(zhēng)上尋求突破，這是項(xiàng)目成功運(yùn)作的關(guān)鍵所在。 2. 馬鞍山住宅市場(chǎng)各板塊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究和分析 金家莊板塊 花山板塊 雨山板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴(kuò)主戰(zhàn)場(chǎng)； 雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進(jìn)主陣營(yíng)； 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟(jì)適用房（未見(jiàn)商品房項(xiàng)目）。 區(qū)域 花山板塊 產(chǎn)品 多層、小高層、高層、別墅（聯(lián)排、疊加） 價(jià)格區(qū)間（元 / ㎡ ） 普通住宅： 34805000 別墅： 50007250 市場(chǎng)綜述 地段優(yōu)勢(shì)明顯 交通、周邊配套好 區(qū)域向東發(fā)展，規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯市民認(rèn)可度較高； 城市中心物業(yè)總價(jià)較高，去化較快，東部新區(qū)價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。市場(chǎng)接受度高。 消 費(fèi)群體 中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費(fèi)群體為政府官員，公務(wù)員，私營(yíng)業(yè)主與馬鋼高級(jí)管理人員為主。 沿江東大道的樓盤(pán)以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購(gòu)買(mǎi)人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 . 花山板塊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概況 表一 樓盤(pán)名稱 金匯城市花園 中央花園（三期） 西湖花園 項(xiàng)目地址 中級(jí)人民法院對(duì)面 益壽路與湖東路交叉口 江東大道與馬濮路交叉口 開(kāi)發(fā)商 浙江省經(jīng)協(xié)集團(tuán)有限公司 馬鞍山華龍置業(yè) 浙江西湖房地產(chǎn)集團(tuán) 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 馬鞍山匯華設(shè)計(jì)院 南京第回航務(wù)勘測(cè)設(shè)計(jì)院 馬鞍山匯華設(shè)計(jì)院 代理商 馬鞍山金匯開(kāi)發(fā)有限公司 南京大功務(wù)實(shí) 馬鞍山西湖物業(yè)管理有限公司 占地面積（萬(wàn)㎡） 26 總建面積（萬(wàn)㎡） 10 36 建筑形式 多層、高層、疊加別墅、商鋪 商鋪、小高層、高層 多層、小高層 容積率 綠化率 35% 35% % 車(chē)位配比 1： 1： 3 1： 裝修標(biāo)準(zhǔn) (元 /㎡ ) 毛坯 毛坯 毛坯 均價(jià) (元 /㎡ ) 高層： 3850 高層 :5800 多層： 5000 小高層： 3900 面積區(qū)間（㎡） 高層： 100140 高層 :50140 多層 ： 95106 小高層： 71124 總價(jià)區(qū)間 (萬(wàn)元 ) 高層： 高層 : 多層： 小高層： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 主力面積（㎡） 高層： 130 50 多層： 110 小高層： 120 住宅總套數(shù)（套） 約 700 114 約 2500 首次推出時(shí)間 2021年 12月 28日 2021年 7月 19日 2021年 8月 近期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 2021年 1月 2021年 7月