【文章內(nèi)容簡介】 南京、蕪湖的距離均為 45分鐘車程，這將在很大的程度上推動區(qū)域的聯(lián)動效應，促進區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 域內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的整體發(fā)展。 . “南進東擴”城市發(fā)展戰(zhàn)略確立，城市東部面臨發(fā)展機遇； 在 馬鞍山城市“南進東擴”戰(zhàn)略的引領(lǐng)下，馬鞍山城市南部經(jīng)過近 3年的發(fā)展已經(jīng)初具規(guī)模，馬鞍山中心城區(qū)向南的延伸區(qū)域主要以產(chǎn)業(yè)群規(guī)劃為主。東部區(qū)域是在馬鞍山市大學城規(guī)劃構(gòu)想下逐步建立起來的，起點較高，規(guī)劃具有前瞻性。未來發(fā)展格局將是多個中心，多種特色的。而隨著河海大學、安徽工業(yè)大學的進駐，城市東部區(qū)域?qū)⒚媾R更大的發(fā)展機遇。 3. 馬鞍山房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及特征分析 年上半年馬鞍山房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展特點 . 房地產(chǎn)發(fā)展起點低，中低價商品房成為市場銷售熱點； 分析 2021 年馬鞍山商品房成交情況，目前馬鞍山市場 3000元以 下的中低價商品房 供應比率低于需求比率，在較長的一段時間內(nèi)中低價商品房仍然保持相對短缺勢態(tài)。 從 2021年開始，房價一直在較低的水平運行， 但 市場運行平穩(wěn)，這主要是由于 馬鞍山 市從 2021 年開始 著力 建設(shè)經(jīng)濟適用房，連續(xù)建設(shè)且規(guī)模較大，對商品房價格 的攀升產(chǎn)生了一定的制約作用 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 . 房價仍作為第一購買因素，消費者對產(chǎn)品關(guān)注度逐年提升 從銷售角度來看，由于宏觀調(diào)控的影響，高總價大面積項目的銷售量有所縮水，說明馬鞍山消費者的購房理念已經(jīng)趨于理性消費，并不是一味的追捧高價樓盤，相反消費者更加注重對樓盤產(chǎn)品細節(jié)、品質(zhì)及實用性的 考慮 。市場中小面積（舒適兩房、經(jīng)濟型三房）、低總價房源更能得到市場認同； . 城市拆遷創(chuàng)造市場需求，拆遷客戶仍然是市場消費主力 隨著馬鞍山城市“南進東擴”城市發(fā)展戰(zhàn)略的確立，城市改造力度逐年加大。根據(jù)20212021年全市舊城改造計劃，兩年拆危舊房 34萬平方米， 5479戶，后三年按 10萬平方米計算。僅舊城改造一項就創(chuàng)造樂 45 萬平方米住宅需求，這意味著平均每年有不低于 9 萬平方米的住房需求。 . 房產(chǎn)開發(fā)模式不斷創(chuàng)新，但整體產(chǎn)品水平仍較低； 隨著土地獲取的難度以及成本加大，房地產(chǎn)企業(yè)將開始轉(zhuǎn)變以往的開發(fā)模式，產(chǎn) 品向著精細化、個性化方向發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)從戶型、景觀、產(chǎn)品、營銷等方面不斷創(chuàng)新，小區(qū)環(huán)境設(shè)計、產(chǎn)品理念設(shè)計、物業(yè)管理意識得到加強，注重倡導健康居住方式、建設(shè)綠色生態(tài)住宅，為城市和社會的可持續(xù)發(fā)展提供健康住宅產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 . 樓盤開發(fā)進入大盤時代 2021 年起馬鞍山房地產(chǎn)市場 開發(fā)的樓盤日趨規(guī)模化，如 東方明珠 、 中加國際華城 等大型樓盤日見增多；進入 2021年 ，海外海集團等 兩個 總建面積超 50萬平方米的 大盤啟動，宣告 馬鞍山房地產(chǎn)市場 大盤時代已經(jīng)到來。 . 外地 品牌開發(fā)商 進入 馬鞍山市場， 競爭 日趨激烈，產(chǎn)品品質(zhì)得到提高 馬鞍山寬松 的投資政策，良好的投資環(huán)境，吸引了越來越多的外地房地產(chǎn)企業(yè)進入。首先是浙江企業(yè)的紛紛入駐，其中以 萬馬 、 海外海 較為代表性，房市的激活 也 同這批企業(yè) 的進入有很大關(guān)系 。同時大量的全國知名開發(fā)商也相繼進入馬鞍山，他們多來自 市場較為成熟、房價也較高的地區(qū)， 擁有豐富的 市場化運作手段 和充足的資金，從而導致市場競爭的日益加劇 ， 但另一方面 更帶來了先進的居住理念 ，創(chuàng)造了公平 激烈的競爭 氛圍 ， 對于 推動馬鞍山房地產(chǎn) 市場的 繁榮發(fā)展 起到了積極的促進作用 。 . 高端市場仍是市場一片空白，現(xiàn)有高端物業(yè)銷售狀況非常好 根據(jù)目前市場整體調(diào)查來分析， 現(xiàn)階段馬鞍山基本上沒有一個高檔項目，市場上堪稱最高檔的項目海外海名筑，現(xiàn)階段銷售均家已經(jīng)超過 5000元 /平方米，但是市場銷售形勢非常好，同時市場上其他一些項目設(shè)計有的一些高檔疊加產(chǎn)品，基本上都被市場搶購一空。隨著市民的經(jīng)濟收入水平的不斷提高，馬鞍山高端住宅產(chǎn)品市場已經(jīng)出現(xiàn)了比較旺盛的需 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 求，這為本項目提供了很好的入市時機，同時也為本項目開發(fā)成為馬鞍山最高檔居住社區(qū)提供了很好的市場平臺，項目未來發(fā)展機遇比較大。 年 4 季度馬鞍山房地產(chǎn)市場土地供應量分析 2021年馬鞍山市區(qū)共成交住宅地 317畝，較 2021年同比減少 42％，全年市區(qū)累計出讓土地成交金額 ，同比上漲 ％ ， 2021年截至 11月 29日，馬鞍山市區(qū)共出讓住宅地 402畝，成交總金額達到 ，同比增幅達到 17％； 根據(jù)以上的數(shù)據(jù)分析，我們不難看出，由于受到宏觀政策的調(diào)控，馬鞍山市一級土地市場出現(xiàn)了明顯的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第二部分：馬鞍山房地產(chǎn)現(xiàn)狀特征分析 1. 市場區(qū)域劃分及特征分析 馬鞍山市房地產(chǎn)板塊按照城市行政區(qū)域劃分為 :金家莊板塊、花山板塊、雨山板塊三大板塊； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 . 綜合分析 綜合以上分析，本項目未來的競爭態(tài)勢比較嚴峻，雖然區(qū)域定位為馬鞍山市未來的新東區(qū)，以大學城為核心并具有一定產(chǎn)業(yè)人口支撐，但現(xiàn)階段看來，該區(qū)域在本地消費者心中認同度較差，區(qū)位抗性較大。再加上其它板塊在區(qū)位、規(guī)模、品質(zhì)、配套、交通、教育、投資前景方面的明顯優(yōu)勢，預計在未來的項目定位當中本項目主要是從差異化競爭上尋求突破，這是項目成功運作的關(guān)鍵所在。 2. 馬鞍山住宅市場各板塊競爭對手研究和分析 金家莊板塊 花山板塊 雨山板塊 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 花山板塊 ――城市中心成熟居住區(qū)、城市東擴主戰(zhàn)場； 雨山板塊 ――高新區(qū)產(chǎn)業(yè)居住區(qū)、規(guī)劃中的市政新區(qū)居住區(qū)，城市南進主陣營； 金家莊板塊――成熟產(chǎn)業(yè)（馬鋼）居住區(qū)，現(xiàn)階段多為經(jīng)濟適用房（未見商品房項目）。 區(qū)域 花山板塊 產(chǎn)品 多層、小高層、高層、別墅（聯(lián)排、疊加） 價格區(qū)間（元 / ㎡ ） 普通住宅： 34805000 別墅： 50007250 市場綜述 地段優(yōu)勢明顯 交通、周邊配套好 區(qū)域向東發(fā)展，規(guī)劃優(yōu)勢明顯市民認可度較高； 城市中心物業(yè)總價較高，去化較快，東部新區(qū)價格優(yōu)勢明顯。市場接受度高。 消 費群體 中心區(qū)域（住宅、別墅）主要消費群體為政府官員，公務員，私營業(yè)主與馬鋼高級管理人員為主。 沿江東大道的樓盤以馬鋼、電廠、市區(qū)工作的工薪階層為主要購買人群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 . 花山板塊市場競爭項目概況 表一 樓盤名稱 金匯城市花園 中央花園（三期） 西湖花園 項目地址 中級人民法院對面 益壽路與湖東路交叉口 江東大道與馬濮路交叉口 開發(fā)商 浙江省經(jīng)協(xié)集團有限公司 馬鞍山華龍置業(yè) 浙江西湖房地產(chǎn)集團 規(guī)劃設(shè)計單位 馬鞍山匯華設(shè)計院 南京第回航務勘測設(shè)計院 馬鞍山匯華設(shè)計院 代理商 馬鞍山金匯開發(fā)有限公司 南京大功務實 馬鞍山西湖物業(yè)管理有限公司 占地面積（萬㎡） 26 總建面積（萬㎡） 10 36 建筑形式 多層、高層、疊加別墅、商鋪 商鋪、小高層、高層 多層、小高層 容積率 綠化率 35% 35% % 車位配比 1： 1： 3 1： 裝修標準 (元 /㎡ ) 毛坯 毛坯 毛坯 均價 (元 /㎡ ) 高層： 3850 高層 :5800 多層： 5000 小高層： 3900 面積區(qū)間（㎡） 高層： 100140 高層 :50140 多層 ： 95106 小高層： 71124 總價區(qū)間 (萬元 ) 高層： 高層 : 多層： 小高層： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 主力面積（㎡） 高層： 130 50 多層： 110 小高層： 120 住宅總套數(shù)（套） 約 700 114 約 2500 首次推出時間 2021年 12月 28日 2021年 7月 19日 2021年 8月 近期開盤時間 2021年 1月 2021年 7月