【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0. 001. 002. 003. 004. 005. 006. 007. 008. 009. 0010 .0 00. 00 %10 .0 0%20 .0 0%30 .0 0%40 .0 0%50 .0 0%60 .0 0%70 .0 0%80 .0 0%房地產(chǎn)投資額 2. 64 2. 86 3. 51 6. 07 6. 99 8. 84 增長(zhǎng)率 8. 33 % 22 .7 3% 72 .9 3% 15 .1 6% 26 .4 7%占固定資產(chǎn)比例 6. 34 % 8. 39 % 9. 82 % 11 .8 7% 10 .9 0% 10 .5 1%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 20 數(shù)據(jù)來(lái)源 :淮北統(tǒng)計(jì)局 房地產(chǎn)開發(fā)額逐年增長(zhǎng) ， 03 年增幅最高， 0 05 年受宏觀調(diào)控的影響 ， 速度有所 放緩， 但仍保持在 15%以上的增長(zhǎng)率 。占固定資產(chǎn)的比例０３年以后，維持在 10%左右。 2021 年淮北市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，同比增長(zhǎng)了 %，占固定資產(chǎn)的比例為 %。 表： 31 淮北市房屋 開發(fā)情況 單位 : 萬(wàn)平方米 施工面積 同比增長(zhǎng) 竣 工面積 銷售面積 同比增長(zhǎng) 銷售額 2021 年 2021 年 % % 2021 年 % % 2021 年 % % 2021年 （ 16 月） 數(shù)據(jù)來(lái)源：淮北 市房產(chǎn)局 0205年淮北 市 房屋 施工面積呈逐年上升態(tài)勢(shì)， 05 年有所 下降，但波動(dòng)很小，不到 1%， 而且其增長(zhǎng)速度遠(yuǎn) 低于住宅銷售面積。 04年前銷售面積保持前的三位數(shù)增長(zhǎng)，到 05 年降為兩位數(shù)，受政策影響，一些開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)把握不準(zhǔn)，開始放慢開發(fā)力度。 21 圖 32 住宅銷售價(jià)格分析 單位：元 /平方米 數(shù)據(jù)來(lái)源： 淮北房產(chǎn)局 淮北市房地產(chǎn)起步晚， 02年才開始真正發(fā)展起來(lái)， 住宅平均銷售價(jià)格 一直 呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)， 由于 0304年房地產(chǎn)的不段升溫，到 05 年的市場(chǎng)達(dá)到一個(gè)小高潮， 05 年增長(zhǎng)幅度最大 ，達(dá) 到 %（本身基數(shù)較低） ，增幅高于南京 10 個(gè)百分點(diǎn)。 120213031485181702004006008001000120014001600180020212021年 2021年 2021年 2021年 22 住宅市場(chǎng)發(fā)展簡(jiǎn)析 03 年以前 ，淮北的房地產(chǎn)發(fā)展集中在老城區(qū)， 03 年 5 月 政府機(jī)關(guān)從原來(lái)的辦公地址南遷至新的行政服務(wù)中心，標(biāo)志著淮北市城市的重心從老城區(qū)移到了新城區(qū)。為配合新城區(qū)的建設(shè)，政府通過(guò)廉價(jià)的土地供給，加大了商品住宅建設(shè)的力度。在對(duì)外招商引資中，淮北市也把房地產(chǎn)投資作 為重點(diǎn) 。 23 0203年，先后有浙江甬佳房地產(chǎn)公司等六家外地房地產(chǎn)企業(yè)投資淮北市的房地產(chǎn)項(xiàng)目。 03 年淮北市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的加速， 06年 住宅開 發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 46 個(gè)，其中重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目 22 個(gè) ，同時(shí)出現(xiàn)了淮北巨盤溫哥華城（占地 2818 畝）、發(fā)現(xiàn)之旅、華佳梅苑。 0406年 ，淮北 住宅消費(fèi)呈現(xiàn)層次化，房地產(chǎn)投資呈現(xiàn)多元化趨勢(shì)， 淮北 房產(chǎn) 由單一住宅地產(chǎn)向多元化地產(chǎn)發(fā)展 。 商務(wù)地產(chǎn)（ 天象大學(xué) 城）、中心商務(wù)（ 萬(wàn)金世紀(jì)廣場(chǎng) ）、 精裝修房 （ 帝景翰園 ） 、精裝修公寓（大華文雅公寓）、別墅（奧斯卡春城）、學(xué)區(qū)房（ 溫哥華城） 等新的地產(chǎn)模式精彩紛呈。 07 年，淮北的樓盤將進(jìn)入品質(zhì)時(shí)代，以中房的翡翠島、慢城、帝景翰園三期、大華湖畔御景等為代表的新一代樓盤改變了人們對(duì)住宅的認(rèn)識(shí)，完善的配套和優(yōu)良的環(huán)境成為更多購(gòu)房人所考慮的要素。 住宅市場(chǎng)產(chǎn)品特點(diǎn)分析 產(chǎn)品分布特點(diǎn) 淮北 目前的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在四個(gè)區(qū)域，分別為 一、二、三馬路周邊 、 三馬路與四馬路之間 、 四馬路與五馬路之間 及 五馬路 區(qū)板塊。 一、二、三 馬路 周邊位于淮北的 市中心區(qū)域，地價(jià)較高，加上該區(qū)開發(fā)改造時(shí)間較早，因此 一馬路 以內(nèi)基本上無(wú)多層住宅樓盤出售；在售樓盤小高層、高層這種類型的商品住宅形式明顯增多，主要分布 淮海路，如 淮北〃鼎盛國(guó)際 ，名士花園，相山山腳下的惠澤山莊。 三馬路與四馬路之間 ， 位于市區(qū)與淮海開發(fā)區(qū)的交匯處， 擁有良好的地理位臵、 且學(xué)校比較多如長(zhǎng)山路小學(xué)、海宮學(xué)校、市六中 ， 不過(guò)火車站位于兩馬路之間，有鐵路經(jīng)過(guò)，噪音比較大， 在售樓盤 不多，藍(lán)湖綠城，海容尚城、水墨丹青住宅都已經(jīng)賣完 ， 多層為主，小高層、高層為輔。 四馬路與五馬路之間， 四馬路中醫(yī)院 附近很有條件成為新城市一個(gè)比 較集中的居住區(qū)?，F(xiàn)代花園、清荷苑、宏發(fā)半島、工行小區(qū)、二電廠小區(qū)、巴黎印象 等等已經(jīng)初見規(guī)模。四馬路體育場(chǎng)周邊也將是一個(gè)增長(zhǎng)點(diǎn)。發(fā)現(xiàn)之旅、帝景翰園、電信小區(qū)、相山庭院、黎苑小區(qū)、等等。 周邊是 市政府、體育公園、博物館，再加上三個(gè)大型商貿(mào)區(qū)域 —— 步行街、兆基和盛世，交通上又緊靠淮北的龍脈相山路，隨著相山路的繼續(xù)延伸，加上幾個(gè)小區(qū)的陸續(xù)入駐，這里會(huì)是未來(lái)新淮北的絕對(duì)核心。 24 五馬路位于淮海經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， 目前在售樓盤不多 ，除了 奧斯卡春城 外，另一個(gè)就是經(jīng)濟(jì)適用房南黎花園、周邊的相關(guān)配套還處于空白 。 產(chǎn)品層次及價(jià)位特點(diǎn) ◇ 淮北市 目前在售樓盤均價(jià) 主要 集中在 20212500 元 /平方米 ， 總價(jià)集中在 1825 萬(wàn) /套 。 ◇ 多層住宅價(jià)格范圍 在 17003000 元 /平 方 米 ，小高層住宅 價(jià)格范圍 在 20212600 元 /平 方 米 ， 高層住宅 價(jià)格范圍 在 2200－ 3900 元 /平 方 米 ， 花園洋房及 別墅 價(jià)格范圍 25003400 元 /平 方 米 。 產(chǎn)品類型比例 ◇ 多層物業(yè)比例有所下降，小高層物業(yè)比例逐年提高， 多層和小高層為目前淮北住宅市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 ◇ 高層比例有一定的提高，但目前市場(chǎng)認(rèn)知度需要培育 ，這與高層公攤大、性價(jià) 比不高、電梯維護(hù)費(fèi)用高以及居民居住習(xí)慣有較大關(guān)聯(lián)；花園洋房則因市場(chǎng)整體推量小。 ◇ 別墅項(xiàng)目主要分布四馬路以南，以花園洋房、聯(lián)排為主， 雙拼別墅和獨(dú)立別墅所占比例較小。 產(chǎn)品配套特點(diǎn) 1）區(qū)域配套情況 ◇ 位于市中心區(qū)域和老城區(qū)的附近的樓盤都具有較完善的配套設(shè)施，如： 名仕花園 等項(xiàng)目；而位于 四馬路、五馬路 的樓盤，為政府新開發(fā)區(qū)域，市政配 25 套尚未建設(shè)，配套較為缺乏。但隨著區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展，政府開始組織投入一系列的配套設(shè)施，包括修建道路、 一中分校的施工 等； 未來(lái)城南域?qū)⒊蔀榛幢毙碌?市中心居住區(qū) ，配套設(shè)施將逐步完善； ◇ 完善的生活配套是提供便捷生活的基礎(chǔ)，這對(duì)生活節(jié)奏日益加快的現(xiàn)代人具有十分重要的意義，同時(shí)也有利于提升項(xiàng)目的居住品質(zhì)與檔次。因此，缺乏公共配套設(shè)施的房地產(chǎn)項(xiàng)目，開始用完善的社區(qū)配套設(shè)施來(lái)彌補(bǔ)區(qū)域市政配套設(shè)施的不足，如 溫哥華城 等。 2）裝修標(biāo)準(zhǔn) ◇ 在住宅市場(chǎng)中，樓體外立面裝修選材絕大多數(shù)都采用涂料和面磚相結(jié)合， 主要代表個(gè)案：宏發(fā)半島 。 ◇ 淮北目前在售的 住宅多為毛坯房， 部分小戶型項(xiàng)目 采用精裝修，如： 大華文雅公寓、 帝景翰園 。 3）物業(yè)管理 ◇ 目前 淮北 客戶對(duì)物業(yè)管理公司的認(rèn)知情況一般，對(duì)物業(yè)管理的重視程度一 般，但較關(guān)注物業(yè)管理費(fèi)用的高低。多層物業(yè)管理費(fèi)在 元 /月〃平方 米，小高層和高層在 元 /月〃平 方 米， 含電梯費(fèi)。 ◇ 淮北 物業(yè)管理水平整體參差不齊，物業(yè)管理水平高的如： 帝景翰園 的高力物管公司和家天水景天城的獅城怡安物業(yè)，本地的物業(yè)公司 華松物業(yè)管理公司，口碑也不錯(cuò)。 產(chǎn)品風(fēng)格特點(diǎn) ◇ 多數(shù)項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用 現(xiàn)代簡(jiǎn)約 立面，局部吸收徽派建筑特點(diǎn)，給人以沉穩(wěn)、莊重的美感。 ◇ 園林設(shè)計(jì)缺乏主題元素，宣傳與實(shí)際效果有較大的偏差。 產(chǎn)品營(yíng)銷特點(diǎn) 26 開發(fā)商的 城信度比較受臵業(yè)者關(guān)注， 本地的房地產(chǎn) 企業(yè)龍頭華松地產(chǎn)開發(fā)的早期項(xiàng)目華松現(xiàn)代花園，雖然當(dāng)時(shí)的位臵比較偏，但是還是有很多人愿意去買。 事件營(yíng)銷比較多， 選美小姐、產(chǎn)品說(shuō)明會(huì)、花車巡游、冷餐會(huì)、啤酒比賽等、ｖｉｐ、優(yōu)惠 卡等方 式 。 多數(shù)項(xiàng)目營(yíng)銷以售樓部為主戰(zhàn)場(chǎng)，以路牌、圍墻廣告等戶外媒體為主要的宣傳媒介，結(jié)合報(bào)紙等硬廣告等綜合 。 其次就是在市區(qū)或繁華的地段設(shè)有售樓處，如淮海路的樓盤售樓處有華松、相山峰景、鼎盛國(guó)際、萬(wàn)金現(xiàn)代廣場(chǎng)、其次就是相山路主要集中在蘇果超市和步行街周邊，樓盤有慢城、相山庭院、新城國(guó)際、水墨丹青、大華文雅公寓，未來(lái)還有翡翠島。 推廣 方式 ◇ 樓盤包裝是淮北推盤的主要方式，一系列轟炸式及針對(duì)性（礦區(qū)）的宣傳是各個(gè)樓盤比用的手法。 ◇ 老客戶介紹新客戶是重要的營(yíng)銷手段之一、其次就是開發(fā)的口碑，還有就是銷售人員的人際關(guān)系。 ◇ 在推廣方面較有特色的為 華松地產(chǎn) ，該 公司 通 在淮北一中設(shè)立了 “ 華松樹人教育基金 ” ，幫助貧困學(xué)生完成學(xué)業(yè)，近幾年來(lái)，華松集團(tuán)各類捐助款項(xiàng)累計(jì)達(dá) 100 多萬(wàn)元，受到了我市各 界的 好評(píng)。 在提高項(xiàng)目知名的同時(shí)，也提供了一次向客戶展示 企業(yè) 形象的機(jī)會(huì)，取得較大的成功。 供銷分析 截止 2021 年底，全市具有代表的在售樓盤 共 18個(gè)，體 量共計(jì) 萬(wàn)平方米，去化量為 ，去化情況良好，主要是購(gòu)房需求比較旺盛，其次就是投資購(gòu)房比例比較高。 其中 也有個(gè)別樓盤銷售不好，如宏發(fā)半島由于定位的失誤 ， 戶型偏大，主力面積集中在 120140 平方米之間， 2021年開盤到現(xiàn)在，銷售情況比較差，且都是高層，雖然位臵比較好，但是在當(dāng)時(shí)小高層、高層的接受度不是很高，導(dǎo)致項(xiàng)目滯銷。 27 全市 在售項(xiàng)目 溫哥華城 和 萬(wàn)馬相山庭院 城為 全市 在售大盤，兩者 總 體量之和近 250 萬(wàn)平方米。 但是從目前到入住率來(lái)看，空臵比較高，尤其是 4 馬路以南，空臵率過(guò)半，投資比例比較高。 （ 以下分析的數(shù)據(jù)僅為全市具有代表的在售樓盤 ，共 18 個(gè) ） ? 戶型分析 圖 33 戶型供銷分析 單位：套 數(shù)據(jù)來(lái)源 ： 中原 DRC 監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù) 020214000600080001000012021140000%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%銷售套數(shù) 207 2272 1563 49