【文章內容簡介】 一般、缺乏特點的普通區(qū)域。在城市中這一類型區(qū)域最多，很中性化。 交通條件： 地塊處于的地段其路況、交通也與所處的區(qū)域環(huán)境一樣比較中性化。但作為太原市南北走向主要道路的并州路交通總體還是便利的，與城市其它區(qū)域及干道溝通力很好，距迎澤大街及火車站僅 10分鐘車程，離機場 20 分鐘車程。 分析與評價： 雖然 3 號地塊處于環(huán)境一般、缺乏特點、比較普通的區(qū)域，但仔細分析與研究，還是有其獨到之處及適合運作的產(chǎn)品（酒店）。首先從太原市目前以迎澤大街為主干道的商業(yè)中心區(qū)域和正在規(guī)劃發(fā)展的以長風街為軸心大道的 新興商業(yè)中心區(qū)域來看，并州路恰恰起到了溝通、連接這兩個主要區(qū)域的橋梁作用。另外， 3 號地塊又正好處于這個橋梁的中心位置，向北是迎澤大街商業(yè)中心，往南是新興的長風商業(yè)中心，上下得利，再綜合本身區(qū)域的客觀條件，我們認為該地塊較適合運作旅游經(jīng)濟型酒店。 要素： （ 1）地塊處于今后二大商業(yè)經(jīng)濟中心區(qū)域的中間，容易被市 上海星碩酒店管理咨詢有限公司 – 太原 X 投資項目 18 場接受。 （ 2） 地塊所處的位置屬老城區(qū)域，且是南北向主要路段，離交通要點：火車站、長途汽車站、機場等很近，便于旅游經(jīng)濟型酒店運作。地塊面積大小適中，有一定的空間，只要前期規(guī)劃科學，設計合理，可以充分利用 地塊臨街轉角處的特點，發(fā)揮地塊道路交通雙向功能的優(yōu)越性，對旅游團體的接待、車輛的安排停放更為便利。 3. 綜述 酒店的定位與地塊的選擇非常重要，兩者需要匹配，從目前可選擇的 3 塊地塊而言，無論投資何種類型的酒店均可以將綿山旅游景點的產(chǎn)品結合起來，但這其中有個主次關系，首先酒店的主要目標市場是以酒店的目標定位（類型）為主，在做好目標市場的同時再結合綿山景點，起到關聯(lián)作用。在以后具體規(guī)劃、設計還需要將山西的文化內涵充分結合，體現(xiàn)特色、體現(xiàn)價值，營造一個定位準確、目標清晰、投資合理、具有文化內涵的特色酒店。 八． 酒店項目種類、功能配比及投資規(guī)模的簡介 酒店的類型，決定酒店的投資規(guī)模和投資回報率的大小。對于投資者來說，投資那種類型的酒店，是未來投資項目能否成功的關鍵。 同樣規(guī)模的酒店，不同類型，在面積和造價上都有區(qū)別，以 300間客房的規(guī)模為例： 上海星碩酒店管理咨詢有限公司 – 太原 X 投資項目 19 旅游經(jīng)濟型酒店 特點：有限服務，雙人房比例高，客房面積緊湊 客房總面積： 7,350 平方米 投資金額： 3,600 萬元（不含土地費用 ） 預計有盈利平均房價： 140 元 / 間 投資回報時間： 5 年左右（不包括財務費用） 現(xiàn)代商務型酒店 特點：智能化程度高，有會議設施，單人房比例高 ，客房面積寬敞 客房總面積： 10,530 平方米 投資金額： 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 420 元 / 間 投資回報時間： 6 年左右（不包括財務費用） 會議型酒店（主要為國內會議市場） 特點：會議設施為核心產(chǎn)品，大小會議室配套，雙人房比例高，客房面積寬敞 客房總面積： 10,320 平方米 投資金額： 2 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 660 元 /間 上海星碩酒店管理咨詢有限公司 – 太原 X 投資項目 20 投資回報時間： 8 年左右（不包括財務費用） 豪華五星級酒店 特點：設施齊全、高檔，單人房比例高，客房面積大 客房總面積： 13,425 平方米 投 資金額： 億元（不含土地費用） 預計平均盈利房價： 1,233 元 / 間 投資回報時間： 8 年左右（不包括財務費用） 以上四種提出介紹、分析的酒店類型，平均空間分配及比例列表如下： 上海星碩酒店管理咨詢有限公司 – 太原 X 投資項目 21 旅游經(jīng)濟型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標 房 數(shù) 量 雙 人 標 房 數(shù) 量 家庭房 數(shù) 量 房 型 比 例 [ 占總數(shù) ] 總面積 比 例 客 房 7350 [ 總面積 ] 300 間 /套 75間 210間 15間 79％ 單 人 標房 22㎡ 75間 / 25% 雙 人 標房 25㎡ 210間 70% 家庭房 （ 3人） 30㎡ 15間 5% 大 堂 200㎡ ％ 餐 飲 550㎡ ％ 行 政 區(qū)域 100㎡ ％ 服 務 區(qū)域 1100㎡ ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 上海星碩酒店管理咨詢有限公司 – 太原 X 投資項目 22 現(xiàn)代商務型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標 房 數(shù) 量 雙 人 標 房 數(shù) 量 商 務 套 房 數(shù) 量 高 級 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 [ 占總數(shù) ] 總面積 比 例 客 房 10530 [ 總面積 ] 300 間 /套 180間 60間 50套 10套 57％ 單 人 標 房 32㎡ 180間 60％ 雙 人 標 房 32㎡ 60間 20％ 商 務 套 房 45㎡ 50套 17％ 高 級 套 房 60㎡ 10套 3％ 大 堂 450㎡ ％ 餐 飲 1200㎡ ％ 會 議 宴 會 1000㎡ ％ 行 政 區(qū) 域 600㎡ ％ 服 務 區(qū) 域 3500㎡ ％ 娛 樂 休 閑 1100㎡ 6 ％ 注：此表平均空間分配不包含地下 層部分及客房區(qū)域附屬部分。 上海星碩酒店管理咨詢有限公司 – 太原 X 投資項目 23 豪華五星級酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標 房 數(shù) 量 商 務 套 房 數(shù) 量 高 級 套 房 數(shù) 量 豪 華 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 [ 占總數(shù) ] 總面積 比 例 客 房 13425 [ 總面積 ] 300 間 /套 230間 40套 25套 5套 ％ 單 人 標 房 40㎡ 230間 77％ 商 務 套 房 50㎡ 40套 13％ 高 級 套 房 65㎡ 25套 ％ 豪 華 套 房 120㎡ 5套 ％ 大 堂 600㎡ ％ 餐 飲 1500㎡ ％ 會 議 宴 會 1200㎡ ％ 行 政 區(qū) 域 600㎡ ％ 服 務 區(qū) 域 4200㎡ ％ 游泳池 400㎡ ％ 娛 樂 休 閑 1300㎡ ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分 上海星碩酒店管理咨詢有限公司 – 太原 X 投資項目 24 會議型酒店平均空間分配及比例 功 能 面 積 [ 平方米 ] 客 房 總 數(shù) 單 人 標 房 數(shù) 量 雙 人 標 房 數(shù) 量 普 通 套 房 數(shù) 量 高 級 套 房 數(shù) 量 房 型 比 例 占總數(shù) 總面積 比 例 客 房 10320 [ 總 面積 ] 300 間 /套 80間 180間 30套 10套 ％ 單 人 標 房 32㎡ 80間 ％ 雙 人 標 房 32㎡ 180間 60％ 普 通 套 房 45㎡ 30套 10％ 高 級 套 房 65㎡ 10套 ％ 大 堂 600㎡ ％ 餐 飲 1600㎡ ％ 多功能大 廳會議宴會 1200㎡ ％ 會 議 區(qū) 域 1560㎡ 具體分配：專用演講廳 500 平方米， 貴賓廳 80 平方米 新聞廳 60 平方米， 大會議室 140 平方米（ 2 個）， 中會議廳 80 平方米（ 4 個） ，小會議室 80 平方米（ 4 個） 行 政 區(qū) 域 600㎡ ％ 服 務 區(qū) 域 4800㎡ ％ 娛 樂 休 閑 1500㎡ ％ 注：此表平均空間分配不包含地下層部分及客房區(qū)域附屬部分。 上海星碩酒店管理咨詢有限公司 – 太原 X 投資項目 25 九． 投資酒店的定位和特點 建議 1．山西文化精髓的體現(xiàn) 山西地區(qū)保存下來 無數(shù) 多構思精巧、建造完美的古代建筑實