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正文內(nèi)容

山西省太原網(wǎng)絡(luò)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

2025-05-22 01:03 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 樓層高低層差對(duì)景觀的要求更多,故是定價(jià)的決定性因素。 房型:房型的純板式設(shè)計(jì),及有多種戶型的設(shè)計(jì)。 面積:面積跨度不大,總價(jià)段空間拉伸。 位置(外部、內(nèi)部):外部:與周邊環(huán)境的相鄰關(guān)系.內(nèi)部: 出入動(dòng)線,噪音,空氣污染,及在整棟中的位置等因素決定了價(jià)格的差異化。 (4)、銷控原則 :分階段銷控: 預(yù)約期:利用樓層的價(jià)差,拉大價(jià)格距離 開盤期:銷控部分去化良好房源,集中去化中性產(chǎn)品和主力戶型 強(qiáng)銷期:逐步開放好房源來帶動(dòng)其他房源去化,維持銷售勢(shì)頭 掃尾期:用價(jià)格擠壓開放房源。(5)、價(jià)格控制 :價(jià)格策略(A)低開高走(B)預(yù)約期不公布具體價(jià)格,只公布均價(jià) 試探市場(chǎng)反映增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力易控制價(jià)格走勢(shì)定價(jià)參照同類物業(yè)市場(chǎng)的價(jià)格及周邊區(qū)域的物業(yè)價(jià)格而定價(jià)格細(xì)分A)按區(qū)域:西區(qū)、東區(qū)B) 按位置:樓層amp。gt。景觀amp。gt。綠化amp。gt。商鋪C) 按形態(tài):一居、兩居、三居、四居D) 按單元:邊單元amp。gt。中間單元 公開的價(jià)格控制在均價(jià)4250元/㎡以內(nèi)導(dǎo)入市場(chǎng),初步價(jià)格控制住宅在4200,公寓在4300元/㎡之間,而后在每個(gè)不同的周期調(diào)整價(jià)格 銷售均價(jià)建議定價(jià)基本原則確保發(fā)展商獲得基本的行業(yè)靜態(tài)利潤(rùn);確保項(xiàng)目具備有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力和沖擊力;促使開發(fā)資本迅速回籠并獲得動(dòng)態(tài)利潤(rùn);為買家、投資者預(yù)備一定的升值空間;(6)、付款方式及優(yōu)惠政策貸款:首付30%,70%貸款分期付款:首付50%,30%(封頂),20%交房付。一次性付款:首付100%注:優(yōu)惠政策隨銷售階段進(jìn)行制定(7)、預(yù)約時(shí)間和開盤時(shí)間建議開始認(rèn)購(gòu):進(jìn)入售樓處進(jìn)行房源認(rèn)購(gòu)之日起 正式開盤:銷售許可證發(fā)放之日起 (8)、銷售周期安排 :住宅部分銷售周期約為: 8個(gè)月公開期: 強(qiáng)銷期: 掃尾期: 注:銷售目標(biāo)可根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展商整體的工作進(jìn)展隨時(shí)調(diào)整第一階段(項(xiàng)目預(yù)約階段) 任務(wù):組織結(jié)構(gòu)的建立;銷售人員的培訓(xùn);銷售道具的完善;推廣策略的制定及執(zhí)行;相關(guān)法律文書的準(zhǔn)備;鎖定目標(biāo)客戶(為開盤做預(yù)熱鋪墊);現(xiàn)有客戶資料的分析、整理;為正式開盤做準(zhǔn)備,營(yíng)造項(xiàng)目高端產(chǎn)品形象的唯一性和城市南移居住形態(tài)統(tǒng)一性;制造項(xiàng)目4250元/平方米的超值心理價(jià)格,吸引眾買家的關(guān)注,在獲得其對(duì)項(xiàng)目認(rèn)可的同時(shí), 以“平衡成交價(jià)”的購(gòu)買價(jià)格促成交易;為開盤熱銷做有效鋪墊對(duì)營(yíng)銷策略的及時(shí)修正;迅速提高項(xiàng)目的影響力度以及在買方市場(chǎng)中的認(rèn)知度;開盤當(dāng)天成交200個(gè)認(rèn)購(gòu)客戶以上;至此階段結(jié)束簽約成交總戶數(shù)80%以上; 手段:對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行深訪,提升客戶心理價(jià)位;銷售現(xiàn)場(chǎng)定期按需舉行活動(dòng),擴(kuò)大口碑傳播效應(yīng);從建筑風(fēng)格、智能規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)的角度舉行項(xiàng)目推介會(huì),突出項(xiàng)目國(guó)際化的產(chǎn)品形象和生活品質(zhì);所有宣傳、推廣按時(shí)啟動(dòng);以價(jià)格策略為主導(dǎo)誘因刺激購(gòu)買,制造購(gòu)買時(shí)間的緊迫感(比如“此價(jià)格僅限開盤當(dāng)日”等等),彈性因素內(nèi)部掌控;第二階段(開盤強(qiáng)銷階段)任務(wù):增強(qiáng)持幣觀望者的購(gòu)買決心,繼續(xù)積累客戶,為下一階段的強(qiáng)銷熱潮做有效鋪墊手段:銷售人員定向深訪積累客戶 ;以價(jià)格策略為主導(dǎo)誘因刺激購(gòu)買;新聞媒體進(jìn)行深度炒作,造成熱銷口碑;提前成立“業(yè)主委員會(huì)”等相關(guān)組織機(jī)構(gòu),以人性關(guān)懷和人文服務(wù)得到買家的更多信任,增加實(shí)際成交量;提升客戶心理價(jià)位,并按期按需舉辦銷售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng),繼續(xù)擴(kuò)大口碑宣傳;以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)組合賣點(diǎn)重新刺激購(gòu)買者的欲望;亮相城市房展會(huì);第三階段(尾盤銷售期)任務(wù):消化項(xiàng)目剩余戶型,全部售罄手段:將前期保留的經(jīng)典單元定量循序推出,謝幕清盤;重新經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶;以尾盤更為誘人的心理價(jià)格激發(fā)買家的購(gòu)房欲望;以順暢、高貴、圓滿的形象結(jié)案;增強(qiáng)持幣觀望者的購(gòu)買決心,繼續(xù)積累客戶,為下一階段的強(qiáng)銷熱潮做有效鋪墊手段:銷售人員定向深訪積累客戶 ;以價(jià)格策略為主導(dǎo)誘因刺激購(gòu)買;新聞媒體進(jìn)行深度炒作,造成熱銷口碑;提前成立“業(yè)主委員會(huì)”等相關(guān)組織機(jī)構(gòu),以人性關(guān)懷和人文服務(wù)得到買家的更多信任,增加實(shí)際成交量;提升客戶心理價(jià)位,并按期按需舉辦銷售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng),繼續(xù)擴(kuò)大口碑宣傳;以產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)組合賣點(diǎn)重新刺激購(gòu)買者的欲望;亮相城市房展會(huì);第三階段(尾盤銷售期)任務(wù):消化項(xiàng)目剩余戶型,全部售罄手段:將前期保留的經(jīng)典單元定量循序推出,謝幕清盤;重新經(jīng)營(yíng)目標(biāo)客戶;以尾盤更為誘人的心理價(jià)格激發(fā)買家的購(gòu)房欲望;以順暢、高貴、圓滿的形象結(jié)案;第二篇各銷售周期的細(xì)項(xiàng)工作安排(一)、預(yù)約前期準(zhǔn)備工作: 〈〈〈預(yù)約方案: 目的: 為預(yù)約作好充分的準(zhǔn)備,最大限度的減少客戶流失預(yù)約時(shí)間:銷售許可證發(fā)放之前 地點(diǎn):并州北路售樓中心具體方案: 1)只預(yù)約房號(hào),公布均價(jià),不公布具體房?jī)r(jià) 2)預(yù)約以發(fā)放預(yù)約卡的方式進(jìn)行,發(fā)放199張 3)預(yù)約卡預(yù)留199位,從第1號(hào)開始發(fā)放(對(duì)外口徑)
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