【文章內容簡介】 日本三菱株式會社 58 華菱科技 (蘇州 )有限公司 40 三井物產(chǎn)株式會社 59 三井電子薄膜 (蘇州 )有限公司 60 蘇州三井國際物流貿易有限公司 41 達能集團 61 達能食品 (蘇州 )有限公司 42 新日本制鐵株式會社 62 蘇州日鐵金屬制品有限公司 43 挪威海德魯公司 63 海德魯鋁業(yè) (蘇州有限公司 44 日本新日礦公司 64 蘇州日礦材料有限公司 65 蘇州日礦宇精密加工有限公司 45 德國巴斯夫公司 66 巴賽爾聚烯烴工程塑料 (蘇州 )有限公司 46 皇家殼牌集團 (荷蘭 ) 小計 46 家五百強企業(yè) 在園區(qū)注冊了 66家企業(yè) 如此規(guī)模的辦公、科研和生產(chǎn)基地集聚地必然存在著大量的目標客戶 ,新區(qū)內服務設施的欠缺更對本游泳館項目提供巨大的發(fā)展空間 ,這是其它游泳館項目無法比擬優(yōu)勢。 2. 高檔住宅小區(qū) 某大廈游泳館會館游泳館項目處蘇州工業(yè)園的中心地帶 ,蘇州工業(yè)園環(huán)中心生活區(qū)建有普通居住區(qū)、別墅區(qū)、外商公寓及商業(yè)、文化、體育、公共娛樂等一批配套設施 ,形成環(huán)中心生活帶。其中最大的高檔小區(qū)有都市花園 ,位于園區(qū)的中央商貿區(qū)與中央花園的附近 ,鄰近金雞湖和世紀廣場 ,都市花園再往南臨中央公園。都市花園共分五期游泳館項目 ,首期 ??“蘭華苑” ,二期 ??“茗華苑” ,三期 ??“菁華苑” ,四期 ??“英華苑” ,五期 ??“銀色貴族”。 游泳館項目總占地44 公頃 ,建筑面積 :66 萬 ?,容積率 :。 此外 ,以金雞湖為中心還分布著如下的高檔樓盤。湖左岸高檔住宅區(qū)占地面積 萬平方米 ,東鄰金雞湖 ,北靠中央 CBD 和城市廣場。玲瓏灣是金雞湖畔密度較高的住宅小區(qū) ,占地 公頃 ,座落在金雞湖北岸 ,與西岸的城市廣場隔湖相望 ,跨越湖灣而建的金雞湖大橋將兩者連為一體。金姬墩主要是由獨棟別墅所構成的高級住宅小區(qū) ,設施完善 ,自成一體。占地約 公頃。 水巷鄰里總面積為 公頃 ,是配有商業(yè)設施的中、高密度住宅區(qū)。高爾夫花園共開出 320210平方米的園際公寓和半島別墅 ,第一期將推出 300 套公寓。喬麗晶公寓位于園區(qū)獨墅湖與金雞湖之間 ,星港街延伸段東 (暫名 ),占地 3公頃 ,總投資 ,共有4 幢樓 ,分別為四、六、七、八層 ,共有 160 多套房。 以上高檔的樓盤的每平米的均價都在 5000 元以上 ,而且分布十分密集 ,盡管如此 ,園區(qū)內的所有樓盤的銷售都呈現(xiàn)旺勢。 : 蘇州工業(yè)園區(qū)借鑒新加坡經(jīng)驗 ,住宅區(qū) 所有商業(yè)服務、社會服務設施都集中在鄰里中心 ,以園區(qū)中央 CBD 為中心在 70 平方公里規(guī)劃區(qū)內規(guī)劃 19 個鄰里中心。游泳館項目區(qū)周邊大商業(yè)文化中心也十分密集 ,文化水廊在金雞湖東岸 ,向西面對金雞湖。由文化設施、公共機構及住宅、商業(yè)樓群組成 ,占地 公頃。主要道路成方格狀 ,與原有的河道相呼應。設有大型博物館、體育館、水上音樂臺等文化設施。 園區(qū)中的國際博覽中心是蘇州迄今為止最大的單體建筑 ,規(guī)劃用地面積 ,總體設計建筑面積 25萬平方米 ,為兩層建筑 ,室內展廳面積 12萬平方米 ,會議設施面積 萬平方 米。該工程總投資估算約 22 億元 ,全部建成后可提供 14 個展廳、 7000 個國際標準展位 ,將躋身世界會展中心前 20 位 ,成為僅次于廣州國際會展中心的國內第二大會展中心。 此外 ,總投資 10 億元、總建筑面積約 10 萬平方米位于 F 城商業(yè)街的 銷品茂 和世界家裝巨頭 Bamp。Q 也在園區(qū)安家。 完善的公共服務設施和密集的商業(yè)、娛樂場所產(chǎn)生的市場聚合效應是巨大的 ,緊鄰園區(qū)中央 CBD 的某大廈游泳館會館游泳館項目的區(qū)位優(yōu)勢也是十分明顯的 ,輻射效應巨大的。 第三節(jié) 競爭對手分析 游泳館俱樂 部是一種地域性很強的產(chǎn)業(yè) ,蘇州新區(qū)作為新興的綜合高科技園區(qū) ,游泳館服務設施的發(fā)展也是處于起步階段 ,作為蘇州工業(yè)園最大綜合游泳館設施 ,某的游泳館項目設置和營業(yè)規(guī)模是其他商業(yè)游泳館俱樂部無法比擬的。 蘇州英派斯游泳館俱樂部位于蘇州市體育中心 ,從游泳館俱樂部的輻射范圍看 ,對本游泳館項目不會形不成太大的沖擊。排除蘇州市老城區(qū)綜合類游泳館房 ,能對某大廈游泳館會所產(chǎn)生影響的只有二家 ,一家是蘇州工業(yè)園區(qū)的蘇州市蘇春西路 158 寶迪國際游泳館 ,由香港旭陽集團投資組建。俱樂部于 2021 年10 月開始正式運營 ,營業(yè)面積愈 2021 平方米 ,此俱樂部某大廈的距離 500 米左右。第二家是湖左岸高檔住宅區(qū)二期的游泳館會館 ,建筑面積 2500 平方米 ,現(xiàn)正在籌建中 ,預開設游泳館項目有游泳、有氧操、器械和羽毛球 ,俱樂部的營業(yè)范圍和方式還有待確定。此游泳館項目據(jù)某游泳館項目也只有不到 500 米。 從競爭上看 ,寶迪國際游泳館俱樂部和湖左岸游泳館會館會對本游泳館項目產(chǎn)生一定的影響。但從游泳館項目的設置和上看 ,某大廈游泳館項目設置非常豐富 ,單就游泳游泳館項目的規(guī)模和檔次而言 ,湖左岸游泳館會館游泳池和某游泳館存在著一定的差距。同時 ,某游泳館游泳館項目 的豐富程度和綜合程度是另外兩家游泳館俱樂部難以達到的。 第四節(jié) 目標市場分析與定位 蘇州市“人口東移”的房地產(chǎn)政策 ,使到在園區(qū)買房 ,已成為蘇州人心目中的首選。某游泳館會館的聚合效應明顯 ,游泳館項目的目標消費人群鎖定在距俱樂部五千米范圍內 ,從游泳館項目的位置和園區(qū)的交通來看 ,本游泳館項目基本可以覆蓋整個園區(qū)。截至 6 月底 ,全區(qū)就業(yè)人口達到了 10 萬人 ,其中中新合作區(qū)內在職員工約 6 萬人 。就業(yè)人員平均年齡 歲 ,35 歲以下人員占了九成。更為搶眼的是 ,園區(qū)就業(yè)人員中 37%來自外地 ,而管理技術人員中這一 比例更是將近。根據(jù)對園區(qū)薪資狀況的調查 ,1996 年到 2021 年 ,園區(qū)中高級管理人員和技術人員的年薪增幅平均為 22%到 27%,普通管理和技術人員為 15%到 20%,一般工人為5%到 10%。 從以下圖中可以看出 ,園區(qū)內員工和技術人員受雇于外企、合資公司、金融機構等 ,都受過良好教育。 從價值取向和消費方式來看 ,都比較注重生活質量和時尚品位 ,易于接受新事物。而且人口的密度比較大 ,俱樂部的游泳館市場潛力較大。 2021 年度企業(yè)總數(shù) 205 家 ,總人數(shù) 3078 人 第三章 游泳館項目經(jīng)營設 想 第一節(jié) 游泳館項目市場定位 一、游泳館項目經(jīng)營定位 某大廈游泳館會館游泳館項目投資規(guī)劃應以“高定位、低投資、盡量控制成本”為原則 ,以有氧訓練、力量游泳館及健美操課程為主 ,與國際流行游泳館方式接軌 ,盡量減少針對少數(shù)人的配套設施 ,最大程度提高投資效率。 游泳館項目的宣傳定位和形象定位是“時尚、健康、科學” ,以游泳館游泳館俱樂部鮮明