【文章內(nèi)容簡介】 與使命是 ——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失 “后工業(yè)化社會 ”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服 務(wù)。同時，不斷為公司所有投資者和股東提供最好的回報，使公司員工能夠在享受事業(yè)成功的成就中也使個人利益得到不斷提升。 客戶概況 公司所經(jīng)營的靈新墓葬項目已擁有顧客 3 萬余人。公司在開展業(yè)務(wù)的過程中，深深感到社會老年群體越來越需要的養(yǎng)老服務(wù)要求。公司在開展殯葬服務(wù)的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近 8萬人。這明顯昭示著，在公司的骨灰安置存放和殯葬服務(wù)市場以外，還存在一個需要養(yǎng)老服務(wù)的龐大消費市場。公司曾通過借助社會資源、并自己開發(fā)一些服務(wù)項目，進行簡單的養(yǎng)老服務(wù)延伸，但硬件、軟件方面存 在的限制，使這類簡單延伸出來的養(yǎng)老服務(wù)，始終沒有成為公司的贏利源。 但正因為龐大的潛在市場存在，公司在這方面已經(jīng)積累一定的經(jīng)驗和掌握了顧客資源，由此促使公司在 2021 年終下決心，投資建設(shè) “秋麗 ”養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)項目，并準備通過此項投資項目，將簡單的養(yǎng)老延伸服務(wù)變成公司在老年服務(wù)市場上正式的核心業(yè)務(wù)，不斷完善公司在老年服務(wù)市場產(chǎn)業(yè)鏈的服務(wù)范圍，為公司的業(yè)務(wù)構(gòu)造完整的產(chǎn)業(yè)鏈，也為實現(xiàn)公司的長期發(fā)展目標奠定業(yè)務(wù)發(fā)展基礎(chǔ)。 管理隊伍 1)、董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生 張敏隆先生 1940 年 4 月 13日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。 現(xiàn)為中共四川省委政策研究室特約研究員、成都市政協(xié)委員、四川省客家海外聯(lián)誼會名譽會長。 1957 年 3月，應(yīng)征入伍，先后參加過西藏平叛及中印邊境自衛(wèi)反擊戰(zhàn)，多次立功受獎，歷任學(xué)員、電影隊長、指導(dǎo)員、西藏軍區(qū)政治部群工科副科長； 1962 年 8月，轉(zhuǎn)業(yè)到四川省交通廳工作，歷任科長、工會主席； 1981 年～ 1985 年，任岷江貿(mào)易總公司總經(jīng)理； 1985 年 4月～ 1992年 2 月，在中國華能集團成都公司任總經(jīng)理； 1992 年 7月～ 1997年 5 月在香港偉確集團成都辦事處任首席代表； 1997 年 5月， “成都靈新墓葬 ”創(chuàng)立之初，被創(chuàng)立人推為董事長兼總經(jīng)理； 2021 年，公司變更設(shè)立四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，仍任董事長兼總經(jīng)理； 2021 年，擔任河南葛天塔陵園的董事長。 張敏隆先生長期身居重要的管理領(lǐng)導(dǎo)崗位，職業(yè)經(jīng)歷豐富，戰(zhàn)略分析和決策能力突出，已從事老年產(chǎn)業(yè)多年，行業(yè)經(jīng)驗豐富，在本行業(yè)享有盛譽。 2)、副總經(jīng)理劉可先生 劉可先生于 1942 年 12月 22 日出生于四 川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級工程師職稱，中共黨員。 1967 年 9月～ 1991年 5 月，在宜賓造船廠工作，歷任工人到廠長； 1991 年 5月～ 1997年 1 月，任四川省交通廳航務(wù)管理局副局長； 1997 年 4月～今，入四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司，任副總經(jīng)理。 劉先生長期擔任領(lǐng)導(dǎo)職務(wù)，具有敏銳的戰(zhàn)略眼光和極強的協(xié)調(diào)能力。 3)、副總經(jīng)理白英敏先生 白英敏先生于 1957 年 1 月 6日出生于四川省綿竹市，成都理工學(xué)院大專畢業(yè)，具有高 級經(jīng)營師職稱。 1980 年～ 1986 年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理； 1986 年～ 1996 年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理； 1997 年～ 1998 年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理； 2021 年，美國西北大學(xué)獲 MBA 學(xué)位。 白英敏先生長期在市場中行走，熟悉市場的全程運作，并具有全球視野。 4)、財務(wù)總監(jiān)甘云碧女士 會計師職稱。 1954年生，從事財務(wù)工作 27年，曾任四川省煤炭工業(yè)管理局審計處審計、天仁大酒店財務(wù)總監(jiān)、德瑞企業(yè)發(fā)展總公 司審計部經(jīng)理，現(xiàn)任寶光銀發(fā)實業(yè)股份有限公司財務(wù)總監(jiān)，編寫過多種財務(wù)制度，培訓(xùn)過多名財務(wù)人員。 三、項目市場背景與市場情況分析 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 (1)、人口老齡化趨勢 人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。按照國際標準，一個國家或地區(qū) 60歲以上的人口達到總?cè)丝诘?10%以上，或者 65歲以上人口達到總?cè)丝诘?7%以上，即為老齡化國家和地區(qū)。按照這個標準，世界上有很多發(fā)達國家已經(jīng)進入老年型社會，如意大利、德國、希臘、日本等。排在首位的意大利 2021 年老年人口比例 高達 25%。同這些國家相比，我國人口的老齡化程度還不是很嚴重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。 有關(guān)數(shù)據(jù)顯示， 2021 年我國的總?cè)丝谶_到了 億， 60歲及以上的人口為 億人，占總?cè)丝诘?%（其中，65 歲及以上的人口為 億人，占總?cè)丝诘?%）。這表明，我國已經(jīng)步入了老齡化國家的行列。同時，國內(nèi)外近期人口預(yù)測發(fā)現(xiàn)，在 2020年之后，我國的老齡化速度將呈加速度狀，至 2050年，在每 100 個人口中，就有 30 個左右 60歲以上的老人，將比那 一時期世界平均老齡化水平高出 10個百分點。可以預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老化問題將更加嚴重。從出生率出現(xiàn)下降趨勢到進入老齡化社會，發(fā)達國家用了兩三百年的時間；而我國自上世紀 70年代末 80年代初出生率開始大幅下降，到本世紀初邁入了初期老齡化，過程不過 20多年。這其中既有政策性因素，也有社會因素。嚴格的計劃生育制度，經(jīng)濟、社會高速發(fā)展，疾病控制、衛(wèi)生條件及生活質(zhì)量快速提升，種種因素交融共同導(dǎo)致了人口老齡化的加劇。 (2)、經(jīng)濟發(fā)展 ——國民經(jīng)濟的快速發(fā)展，為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟 基礎(chǔ) 據(jù) 2021 年第一次全國經(jīng)濟普查顯示 :2021 年，我國的 GDP 增加 %排列世界第六位，雖然人均 GDP 卻排名在世界第 100位之后，只有全世界人均 GDP 的五分之一。但我國的國民經(jīng)濟穩(wěn)步增長，人民生活水平不斷提高， 2021 年人均 GDP 已達 1000美元，我國已進入了全面建設(shè)小康社會階段。全面建設(shè)小康社會目標的實現(xiàn)，將使我們的國家更加富強，人民生活水平不斷提高，老有所養(yǎng)的問題也將得到更好的解決。 (3)、政治保障 ——黨和國家的重視，為社會養(yǎng)老提供了政策和制度保障 首 先，全面建設(shè)小康社會發(fā)展戰(zhàn)略的實施，特別是科學(xué)發(fā)展觀的提出，以人為本，重視人的全面發(fā)展，從總體上為老有所養(yǎng)創(chuàng)造了良好的大環(huán)境。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。從 1984 年開始，我國各地進行養(yǎng)老保險制度改革，黨中央國務(wù)院陸續(xù)頒布了《關(guān)于企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革的決定》、《關(guān)于建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度的決定》、《社會保險費征繳暫行條例》等文件。 2021 年 8 月， 中共中央、國務(wù)院發(fā)出《關(guān)于加強老齡工作的決定》， 號召全黨全社會從改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局出發(fā)， 高度重視和切實 加強老齡工作， 發(fā)展老齡事業(yè)， 大力營造全社會敬老養(yǎng)老助老風氣。該決定還明確指出， 要加強社區(qū)建設(shè)， 依托社區(qū)發(fā)展老年服務(wù)業(yè)， 進一步完善社區(qū)為老年人服務(wù)的功能， 要鼓勵社會力量興辦老年福利服務(wù)設(shè)施。 2021 年黨的十六屆五中全會《關(guān)于制定國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃的建議》中指出：要認真研究制定應(yīng)對人口老齡化的政策措施。黨和國家把國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃中把老有所養(yǎng)問題放到了十分突出的位置，并指明了發(fā)展的方向。 (4)、理論與實踐 ——理論和實踐的探索，為實行 家庭 +社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了發(fā)展的理論和實踐依據(jù) 從理論上看，專家學(xué)者們進行了大量的研究，提出了許多有價值的、可操作性的發(fā)展思路。他們普遍認同，鑒于我國目前的經(jīng)濟政治文化發(fā)展水平，家庭養(yǎng)老的功能必須予以保護和支持，而且家庭所能給予老年人的幫助和感受是養(yǎng)老機構(gòu)無法替代的。中國老齡科學(xué)研究中心特邀研究員、民進會員對如何實現(xiàn)老有所養(yǎng)問題的研究指出，養(yǎng)老仍應(yīng)以家庭為主，機構(gòu)養(yǎng)老不宜為首選方向。這對于實行家庭 +社區(qū)的社會養(yǎng)老提供了有價值的理論支撐。 從實踐上看，浙江寧波市實行了 “居家養(yǎng)老 ”的做法，由 政府購買養(yǎng)老服務(wù)、加大社區(qū)養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)，使一些高齡、獨居的困難老人不離家也能享受社會化養(yǎng)老服務(wù)，既降低了養(yǎng)老成本，還為一些下崗工人提供了就業(yè)空間，寧波市的這種做法值得其他地區(qū)學(xué)習借鑒和推廣。 (5)、人文環(huán)境 ——休閑成都 要做全國最佳養(yǎng)老地 四川在線 華西都市報消息，都正成為不少外地人退休后養(yǎng)老首選地，未來 5年將有上億民資進入成都養(yǎng)老業(yè)。 ，這是 2021年成都市戶籍 60歲以上老年人口數(shù)，占成都市戶籍人口總數(shù)的 %。 15年前，這個數(shù)字是 ，占總?cè)丝诘谋壤坏?10％。 成都市民政局一位官員預(yù)測，在未來 20年至 30年內(nèi)，每 4個成都人中將有 1 個老人。依托傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老的人將越來越少，而居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機構(gòu)養(yǎng)老將成為養(yǎng)老模式的主流。而成都因為氣候宜人、經(jīng)濟較發(fā)達且養(yǎng)老成本低，可能在未來 20 年成為全國退休老人的最佳養(yǎng)老地之一。 成都養(yǎng)老院吸引眾多外地人 “這兒的生活多好的，環(huán)境、氣候我都很適應(yīng)。 ”昨日，在成都郫縣紅光鎮(zhèn)附近的晚霞生態(tài)村， 72歲的阮彩玲老人高興地拉著記者的手介紹自己現(xiàn)在的生活狀況。 阮婆婆是上 海人，去年 9月同三個兒子多次考察、商議后，最終選擇到生活閑適、氣候宜人的成都來養(yǎng)老。 “成都養(yǎng)老院好，生活方便，價格也適中。在上海最便宜的養(yǎng)老院也要兩千多，而在成都我一個月只需要 800塊。 ”現(xiàn)在，阮婆婆和這兒的老人成了朋友，一點也不想回老家了，只是每周和兒子、孫女通通電話，報個平安。 生態(tài)村的負責人告訴記者，外地人來成都養(yǎng)老是一種趨勢，因為成都適合生活，物價不高。 “我們這兒住了 200 多位老人，不僅有省內(nèi)各市、縣的，還有來自上海、山東、西藏、河北的外地老人。 ” 都江堰一個老年公寓的負責人介紹 ，目前她所在的老年公寓就有 100多位老人，其中 20多人來自北京、深圳、廣州等城市。 “他們基本上都是在這里常住，逢年過節(jié)才回去，每個月五六百元，老人自身的養(yǎng)老金就完全可以解決。 ” 據(jù)記者調(diào)查，現(xiàn)在很多老人喜歡找個適合自己的地方養(yǎng)老，而地點的選擇并不限于自己的常住地或家鄉(xiāng)，考慮更多的要素是生活環(huán)境、地域氣候、管理設(shè)施和醫(yī)療設(shè)施。而成都作為一座 “來了就不想走 ”的古蜀文化城市，現(xiàn)正吸引著大批的老年人來此養(yǎng)老。 買房在成都外地人瞄準養(yǎng)老 蘇阿姨和老伴以前在攀枝花工作， 5 年前雙雙退休，兒子 也已在美國定居。成都溫和的氣候、近郊豐富的休閑活動、低廉的生活成本以及本地人的熱情好客，促使他們決定把家搬到成都來。三年前，他們在城東二環(huán)外買了一套 80 平方米的房子，當時只花了不到 20 萬。 據(jù)最新的《成都五城區(qū)住房狀況及需求調(diào)查報告》顯示，成都市商品房市場中，外地人購房比重從 2021 年到 2021年依次為 %、 %、 %，呈逐年增長態(tài)勢。記者通過房產(chǎn)中介公司了解到，在成都購房的外地人中，有不少是外地退休老人，其中又以省內(nèi)二級城市的老人居多。 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)的市場情 況分析 (1)、房地產(chǎn)需求旺盛 2021 年 5 月，第一財經(jīng)與零點研究咨詢集團聯(lián)合發(fā)布了《零點宜居指數(shù) ———中國公眾城市宜居指數(shù) 2021 年報告》，對國內(nèi) 20個城市進行了宜居性分析，并給出宜居度排名，排在前 5名的城市為寧波、廈門、成都、蘇州和三亞，成都位列第三，且是前五名中唯一的副省級特大中心城市和唯一的中西部城市。從成都市近幾年城市經(jīng)濟發(fā)展情況來看，成都的城市吸引力和競爭力不斷升溫，而本次宜居城市排名 更加顯現(xiàn)了成都這個城市宜居指數(shù)的均衡性特征。 從國內(nèi)外評價宜居城市的指標體系分析來看，我們認為，我國宜居城市應(yīng)具備 “三大環(huán)境 ”基本特質(zhì)，即怡人的自然環(huán)境、豐富的人文環(huán)境和良好的經(jīng)濟環(huán)境。優(yōu)質(zhì)的 “三大環(huán)境 ”可以解決人們在城市宜居性上從物質(zhì)層面到精神層面的綜合需求。從居住舒適度來講，看一個城市是否宜居，首先要看其自然環(huán)境，是否有怡人的氣候條件和豐富的自然生態(tài)資源。其次，應(yīng)考慮城市的人文環(huán)境，是否有悠久的歷 史文化，文化是否具有包容性，文化是否能夠給人不斷創(chuàng)新的力量源泉，是否給人以歸屬感、認同感。第三，要看城市的經(jīng)濟環(huán)境，是否有穩(wěn)步發(fā)展的經(jīng)濟，是否能給人們充足的創(chuàng)業(yè)機遇。之所以認為成都具備創(chuàng)建 “ 宜居之城 ”的條件，正是憑借著 “ 三大環(huán)境 ”的相對比較優(yōu)勢。 隨著城市化進程加快，近年成都的西部經(jīng)濟、政治、文化中心地位的進一步凸現(xiàn)，城市形象提升，眾多大型外企紛紛進入，這些都無形地提升了成都房地產(chǎn)的價值，對成都經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展也將產(chǎn)生積極的深遠的影響。首次和多次置業(yè)者的增加，對住房的需求與日俱增，必將刺激成都市 房地產(chǎn)市場的繁榮興旺，未來成都市的房地產(chǎn)市場仍然看好，發(fā)展空間仍然較大。 今后幾年成都市國民經(jīng)濟將保持穩(wěn)健的運行，房地產(chǎn)需求總量不僅不會下降，而且仍呈現(xiàn)旺盛的需求局面。第一，西部大開發(fā)使得作為西南樞紐城市的成都具有極強的集聚和輻射能