【文章內(nèi)容簡介】 端“ SPA”功能提升； 溫泉度主題假板塊產(chǎn)業(yè)核心功能設(shè)定： 主題溫泉會所 —— 形成核心功能板 塊的聚會點(diǎn)； 標(biāo)志型溫泉酒店 —— 形成板塊地標(biāo)建筑的焦點(diǎn)； 溫泉分時(shí)度假 —— 核心板塊的“核心功能”； 溫泉文化 —— 形成項(xiàng)目的核心“文化”體系； 最佳酒店規(guī)模及設(shè)施推薦 客房 客房數(shù)量 所占比例 % 每間客房面積（ m178。） 指示性面積（ m178。） 度假套房 A 40 40% 120 度假套房 B 20 20% 160 VIP 度假套房 20 20% 190 會員 度假 別墅 10 10% 300400 輔助及后臺準(zhǔn)備區(qū) 總計(jì) 100 100% 17,200 餐飲 設(shè)施座位數(shù) 每個座位面積（ m178。） 指示性面積（ m178。） 全天 制餐廳 — 西餐 美食 特色餐廳 — 中餐 100 200 2 200 700 特色餐廳 — 日 餐 50 3 150 大堂吧 、 咖啡廳 50 2 100 酒吧 50 2 100 輔助及后臺準(zhǔn)備區(qū) 25% 313 總計(jì) 535 1,563 其他 公共區(qū)域數(shù)量 每間客房面積（ m178。） 指示性面 積（ m178。） 大堂區(qū)域 1 800 800 行政酒廊 1 100 100 森林溫泉 SPA 館 2 1000 2,000 室內(nèi)游泳池 康體 中心 （健身及休閑） 1 1 1,000 1,000 商務(wù)中心 、禮品 商店 輔助及后臺準(zhǔn)備區(qū) 2 50 10% 100 400 總計(jì) 8 后臺區(qū)域 行政辦公區(qū)域 1,000 指示性凈面積 25163 % 指示性總建筑面積 (不包括停車場面 積 ) 35800 平方米 注 :以上測算僅為指示性。建議客戶在做出任何法律和財(cái)務(wù)決定之前向合格的設(shè)計(jì)事務(wù)所咨詢。確認(rèn)待建酒店的設(shè)計(jì)和面積計(jì)算對于該場地是否合理。 客房部分 客房體量 客房體量 建議項(xiàng)目酒店提供 100間客房。 其中包括，推薦原因如下： 待建酒店市場定位為國際休閑度假高端豪華超五星級酒店。我們認(rèn)為該酒店規(guī)模符合這一定位； 隨著大連地區(qū)經(jīng)濟(jì)及旅游休閑度假的發(fā)展，大連市場將出現(xiàn)國際標(biāo)準(zhǔn)酒店，市場在平均房價(jià)方面的競爭將非常激烈。這一客房數(shù)，能使待建酒店達(dá)到國際休閑度假高端豪華 超五星級酒店的規(guī)模要求，在目前和未來的市場中具有競爭力，運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)相對較小； 這一規(guī)模的酒店在市場分類的時(shí)候具有更高的靈活性，不必依賴于影響酒店形象的低收益的細(xì)分市場； 該客房總數(shù)將使酒店可接待一定規(guī)模的以會議兼顧度假及定期來連的休閑度假團(tuán)體； 此規(guī)模的酒店足以實(shí)現(xiàn)必要的運(yùn)營效率和業(yè)績，且為酒店管理公司所接受。 待建酒店最基本的房間類型為度假型客房。中國一級城市的商務(wù)和度假國際酒店的平均面積標(biāo)準(zhǔn)如下。 標(biāo)準(zhǔn)客房平均凈面積 ( 國際標(biāo)準(zhǔn) ) 國際酒店標(biāo)準(zhǔn) 商務(wù)酒店面積標(biāo)準(zhǔn) (m) 度假酒店面積標(biāo)準(zhǔn) (m) 三星級 26－ 31 30－ 35 四星級 32－ 37 36－ 41 五星級 38－ 43 42－ 48 豪華五星級 43 50 因此，基于待建酒店國際豪華超五星級溫泉度假酒店的定位，我們建議待建酒店休閑度假客戶的平均面積在 100平米左右，理由如下： 1 ? 我們所獲取的新酒店技術(shù)數(shù)據(jù)，以及我們對亞洲市場酒店行業(yè)的觀察，揭示出一個明顯的趨勢，就是酒店的客房面積在不斷擴(kuò)大，在中國這一趨勢尤為突出； 2 ? 客房面積應(yīng)該為酒店的定價(jià)策略和國際頂級豪華超五星級度假酒店定位提供優(yōu)勢 ； 3 ? 寬敞的房間面積能使待建酒店在未來的競爭市場上具有一定的優(yōu)勢；這一面積不僅使酒店更具靈活性，而且為酒店未來升級到更高的品牌預(yù)留了一定的空間； 4 ? 房間的面積與目前國際上通行的頂級豪華超五星級度假酒店相適應(yīng)，并在控制房價(jià)的溢價(jià)上形成競爭優(yōu)勢； 5 ? 寬敞舒適的客房能成為酒店獨(dú)特的賣點(diǎn)之一，有利于吸引高行政級別的商務(wù)兼顧度假客人；以及 另一方面，我們認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)間面積超過 120平方米，市場將無法支撐更高的房價(jià)，而且還會減少酒店的客房總量。 ? 客房設(shè)計(jì)與設(shè)施推薦 客房產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上應(yīng)注重世界一流海派簡約設(shè)計(jì)與東 方傳統(tǒng)元素的結(jié)合；而在功能上應(yīng)注重舒適性、方便性和豪華性的結(jié)合。需要特別注意的是，待建酒店應(yīng)能夠憑借其獨(dú)特的有別于市場上其他酒店的高品質(zhì)客房確保其市場定位，并且能將客房面積和家具設(shè)施方面的投資控制在合理的范圍內(nèi)。 預(yù)計(jì)未來市場對套房需求處于合理水平，套房可以滿足國內(nèi)外高消費(fèi)人群的需求。根據(jù)酒店的位置、市場定位和未來競爭酒店的套房比例，我們建議待建酒店 VIP套房及會員度假別墅占比在 30%左右較為合適。 此外，我們建議設(shè)立“度假別墅”，提供會所式的專門服務(wù)、設(shè)施和產(chǎn)品。這主要是滿足休閑會議團(tuán)體，配有特別的設(shè)施， 包括有品牌的肥皂、香波、免費(fèi)飲用水和點(diǎn)心。住在度假別墅的客人和酒店的忠實(shí)會員都可以享用度假別墅。度假別墅的設(shè)計(jì)如下： 1 ? 吸煙區(qū)和禁煙區(qū)； 2 ? 方便的餐飲服務(wù)，尤其是早餐； 3 ? 功能完善的 SPA房及室外、入戶溫泉泡池 4 ? 會客及休閑區(qū)域； 5 ? 安靜的私人空間； 6 ? 高 /低工作書桌，和會議區(qū)，配備電源插口 /接口。 考慮到其他標(biāo)配設(shè)施，我們建議待建酒店的客房和浴室基本設(shè)施如下： 客房主要設(shè)施 1 ? 整體風(fēng)格協(xié)調(diào)的室內(nèi)布局和設(shè)計(jì)； 2 ? 無遮擋的大玻璃窗； 3 ? 高質(zhì)量的床和床上標(biāo)準(zhǔn)五件套（符合國際高星級私人極品度假酒 店標(biāo)準(zhǔn)）； 4 ? 照明良好 5 ? 兩步電話（安裝在書桌和床頭），兩條電話線，其中一部電話能外接普通話機(jī)； 6 ? 配有閱讀燈的沙發(fā)和休息區(qū)； 7 ? 寬頻大銀幕電視或等離子電視，播放信息頻道、衛(wèi)星頻道和市內(nèi)電影； 8 ? 獨(dú)立控制的冷熱空調(diào)； 9 ? 高品質(zhì)的床單和大號枕頭； 10 ? 高品質(zhì)的窗簾和遮光簾； 11 ? 大衣櫥和抽屜柜； 12 ? 裝備齊全的小型吧臺； 13 ? 高速有線和無線互聯(lián)網(wǎng)接口。 客房其他配套設(shè)施和服務(wù) 如下為待建酒店客房其他配套設(shè)施和服務(wù) 表 3‐ 3 客房推薦設(shè)施和服務(wù) 獨(dú)立溫控空調(diào) 行政書桌（配電話） 高速上網(wǎng) 液晶電視（衛(wèi)星頻道） 室內(nèi)茶壺 /電熱咖啡壺 室內(nèi)保險(xiǎn)箱 語音信箱 迷你酒吧 熨 斗和 熨 衣板 吹風(fēng)機(jī) 歡迎水果并且每日補(bǔ)充 每日報(bào)紙。 客房浴室 1 四件固定裝置，包括獨(dú)立的淋浴、浴缸、座便器和 盥洗盆； 2 ? 設(shè)有入戶溫泉泡池 3 ? 浴室里安裝花灑淋浴器； 4 ? 一部電話分機(jī)； 5 ? 高質(zhì)量的毛巾和浴袍。 我們建議酒店浴室寬敞，配備獨(dú)立淋浴和浴缸，這是國際酒店的標(biāo)準(zhǔn)配置。增加浴室面積的一個原因是目前酒店浴室趨向于類似水療的設(shè)施，如渦流浴盆和花灑淋浴。浴室正更多地在結(jié)構(gòu)上和視覺上融 入客房的整體設(shè)計(jì)之中，玻璃隔墻或滑門在保持私密性的同時(shí)可以獲得更多的自然采光。這種設(shè)計(jì)可以使客房在視覺上顯得更加寬敞。 為減少潛在的管理混亂并考慮目前的技術(shù)趨勢，我們建議傳真設(shè)備和電腦僅根據(jù)客人的事先要求提供而無需長期配置在客房中。 餐飲部分 建議待建酒店提供符合酒店形象的高品質(zhì)、多選擇、有特色的餐飲選擇。 我們注意到酒店餐廳或酒吧的成功不僅僅依靠于食物的質(zhì)量，更重要的是餐廳的功能設(shè)計(jì)以及相關(guān)的主題元素。大多數(shù)情況下，設(shè)計(jì)獨(dú)特的餐廳本身就是一種時(shí)尚坐標(biāo)，不僅吸引眾多游客和本地顧客而獲利頗豐，而且自身也可作 為賣點(diǎn)來吸引那些喜好體驗(yàn)當(dāng)?shù)孛朗车臐撛诰频觐櫩停绕涫悄切└呤杖肴后w。同時(shí)，這也將會產(chǎn)生更大的市場影響。 考慮到待建酒店的地理位置和國際豪華超五星級頂級度假酒店市場定位，我們建議酒店提供 6個高品質(zhì)餐飲設(shè)施，其中包括一個全日制西餐廳、一個以粵菜和海鮮為特色的全包房中餐廳、一個咖啡廳、一個酒吧、一個雪茄吧以及一個大堂吧。餐飲設(shè)施的多樣性與酒店的高端定位相符。待建酒店的餐飲設(shè)施詳如前表所示。我們特別推薦： 餐飲設(shè)施 座位數(shù) 設(shè)施建議 1 全日制餐廳 100 提供早餐、午餐和晚餐 ，以及任何時(shí)候都可盡情享用的精致小吃或套餐。 建議全日制餐廳的設(shè)計(jì)是獨(dú)一無二且極具特色的，并且能營造出寧靜、舒適以及奢侈豪華的用餐氛圍。 餐廳同時(shí)還提供自助餐和按菜單點(diǎn)菜的項(xiàng)目。高品質(zhì)的國際和當(dāng)?shù)孛朗硨⒃谝欢ǔ潭壬衔淮_定的潛在需求； 2 中餐廳 200 為符合待建酒店頂級豪華的定位，突出其餐飲設(shè)施的高檔、奢侈感，建議待建酒店 12 個提供不同規(guī)格的全包房中餐廳，其中包括 1 個最多可容納 20 人的大包房、 7 個可容納 1012 人的中包房以及 4 個可容納 46 人的小包房。中餐廳在午餐和晚餐時(shí)間 開放。中餐廳的整體設(shè)計(jì)應(yīng)與酒店的風(fēng)格，形象，設(shè)計(jì)以及文化相符。在包房設(shè)計(jì)方面，建議不同包房擁有不同設(shè)計(jì)主題，并且融合中國傳統(tǒng)及現(xiàn)代元素，建議每個包房的餐具器皿具有特色，且與包房的裝修風(fēng)格相配。建議聘請專業(yè)的設(shè)計(jì)師對酒店餐廳進(jìn)行設(shè)計(jì)； 建議中餐廳提供較高品質(zhì)的粵菜，并且以海鮮為主?；洸擞绊懮钸h(yuǎn)，在國外具有一定的知名度，這主要是由于港、澳以及世界各地的中菜館以粵菜為主。粵菜選料廣泛、菜 肴 口味尚清淡，味別豐富，講究清而不淡，嫩而不生，油而不膩，還兼容了許多西菜做法，講究菜的氣勢、檔次，因此，粵菜通常被認(rèn)為為高檔的 菜系，并且容易被外國訪客所接受?？紤]到以上幾點(diǎn)以及現(xiàn)有競爭酒店中餐廳的菜式，建議酒店同時(shí)還提供具有特色創(chuàng)新的粵菜，聘請廣東當(dāng)?shù)卮髲N烹 飪 。 我們建議酒店的菜品根據(jù)四個季節(jié)，推出不同的時(shí)令創(chuàng)新菜 肴 ，不斷更新菜譜，從而保持客人對酒店菜品的新鮮感；創(chuàng)建一個具有極具吸引力的餐飲概念對吸引不確定潛在需求顧客至關(guān)重要； 3. 日式餐廳 50 考慮到大連酒店主要外國住客中，日本住客占較大比例，因此建議為迎合外籍和本地商界人士口味設(shè)立一個高檔精致的日式餐廳。日本餐廳建議按照日本傳統(tǒng)餐廳設(shè)計(jì)，擁有完整的鐵板燒區(qū)、壽司 吧和主要用餐區(qū)，以迎合廣大日本外籍人士的需求。我們預(yù)測該餐廳將成為待建酒店的特色餐廳。 高質(zhì)量的服務(wù)水平、頂級廚師和服務(wù)人員。 待建酒店的這家特色餐廳將成為酒店的“名片”，使當(dāng)?shù)卣w開發(fā)項(xiàng)目成為大連地圖上不可或缺的一部分。 3 大堂吧 20 提供雞尾酒（全天候）和下午茶服務(wù)，晚上營造酒吧氛圍，配以現(xiàn)場演奏的音樂； 4. 雪茄吧 30 雪茄吧設(shè)在酒店的隱秘處，設(shè)計(jì)風(fēng)格力求高檔溫 馨 ，給人以高檔會所的感覺；雪茄吧將為客人提供各類高檔雪茄，并且還提供各類高檔洋酒； 4 酒吧 50 設(shè)計(jì)風(fēng) 格力求現(xiàn)代，除了多種飲料可供選擇，酒吧也提供便餐服務(wù)（全天候），建議配備高空室外酒吧。 5 咖啡廳 30 室內(nèi)咖啡吧使客人在放松的同時(shí)，能夠欣賞到大連城市以及大連港美景。 會議設(shè)施 考慮到以下兩點(diǎn)： 1 ? 待建酒店國際豪華五星級酒店的定位； 2 ? 隨著國內(nèi)高端會議市場的不斷完善和成熟，獎勵會議市場的發(fā)展壯大，預(yù)計(jì)待建酒店的會議細(xì)分市場，尤其是高端的獎勵旅游會議，發(fā)展?jié)摿^大。 因此，我們建議待建酒店不必配備過大的會議設(shè)施面積。建議酒店配備共計(jì) 1,035 平方米的會議室凈面積（含會前準(zhǔn)備區(qū)面積）， 其中包括 300 平方米的宴會廳， 1 個會議室以及 3個董事會議室。我們認(rèn)為這一面積符合待建酒店的定位及 100 間客房的規(guī)模，并且能夠幫助酒店在會議細(xì)分市場上獲得應(yīng)有的份額。 通常情況下，酒店總收入的 30– 45%來自餐飲收入，其中又有 15%來自宴會和會議收入。 獨(dú)特而功能完善的會議設(shè)施在吸引重點(diǎn)企業(yè)客戶方面是非常重要的因素。擁有寬敞宴會廳及會前準(zhǔn)備區(qū)將擴(kuò)大酒店以及酒店客房的市場影響力，幫助酒店樹立更高端的定位，從而抓住競爭市場高端會議的需求。 擁有室外會議場所是待建酒店一個獨(dú)特的區(qū)別于其他酒店的賣點(diǎn)，同時(shí)這也將 擴(kuò)大酒店的市場影響力，并使酒店更具吸引力。因此，建議酒店另外配備一個在高層的室外會議場所（該面積不計(jì)入酒店的建筑面積），這將滿足需要舉辦室外宴會、婚宴以及產(chǎn)品發(fā)布會等室外會議的需求，并且“高空”室外會議場所將使待建酒店在會議細(xì)分市場上更具吸引力和競爭力。 我們認(rèn)為待建酒店應(yīng)配備獨(dú)特，靈活以及極具功能、寬敞的會議空間，設(shè)計(jì)時(shí)尚、國際化并兼顧當(dāng)?shù)匦蕾p品味，同時(shí)配備世界水準(zhǔn)的會議設(shè)備、先進(jìn)的技術(shù)，如無線上網(wǎng)等高科技的會議設(shè)備。 此外，我們建議的待建酒店會議和宴會設(shè)施，如下： 1 ? 通過分隔宴會廳，使會議室的結(jié)構(gòu)更具 靈活性；我們建議酒店配備高聳天花板、