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正文內(nèi)容

重慶市萬州區(qū)后街金座項目大綱(編輯修改稿)

2025-06-22 01:41 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 級城市)是有局限性的。而新城區(qū)項目應(yīng)給予消費者增值、保值概念的同時還要考慮當(dāng)?shù)氐膶嶋H消費情況、項目本身的優(yōu)勢及回報期。而且項目具體建設(shè)、引進人氣、商氣這都需要一個過程。因此,這是本項目銷售不好的主要原因。 總結(jié):萬州目前商業(yè)項目規(guī)模較大,且起點參差不齊,商業(yè)體量較大,物業(yè)檔次不高,尚未形成鮮明個性。因此,萬州市政府現(xiàn)重拳整治城市環(huán)境,深入推進 “綠化、凈化、亮化、美化”工程,使城市靚麗、環(huán)境優(yōu)美,立足改善城市生態(tài)環(huán)境,綠化城市內(nèi)河沿岸,建設(shè)南北濱江路綠化帶和環(huán)繞主城的生態(tài)綠化圈。堅持“拆、改、留”并舉,調(diào)整完善老城區(qū)功能,不斷改善老城區(qū)環(huán)境。注重建設(shè)標志性建筑,凸顯城市個性,增添城市靈氣。 根據(jù)我們的市場調(diào)查情況和本項目的特點,本項目的重點是住宅,難點是商業(yè),雖然項目周圍各種生活配套都比較齊全,交通方便,商氣、人氣相對較好,由于商業(yè)部分體量大,和其他幾個市中心商業(yè)項目的相比,優(yōu)勢不明顯。通過先招商后銷售,減除投資者對投資風(fēng)險和經(jīng)營顧慮,通過住宅銷 售帶動商業(yè)招商銷售,彌補本項目的尷尬 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 地理位置帶來的商業(yè)消費群體缺陷,使本項目的商業(yè)部分一氣呵成,一炮打響,迅速實現(xiàn)銷售。前期的招商和如何在后期銷售工作中,利用好整個高筍塘的商氣、人氣的優(yōu)勢,盡量在產(chǎn)品細節(jié)上使目標客戶感受到重沒見過的、萬州市唯一的特色商業(yè)投資項目,是本項目商業(yè)部分取得成功的關(guān)鍵。 四、消費者問卷調(diào)查分析 (一)、消費者問卷調(diào)查簡介 針對萬州地區(qū)情況及本項目體量,我們對萬州高筍塘附近有意向購房的消費者進行了抽樣調(diào)查,樣本目標量為 100 份,實際調(diào)查 100 份,其中有效問卷 68份,占實際調(diào)查問卷的 68%,錯、漏題的視為無效問卷,有 32 份,占實際調(diào)查問卷的 32%。 健鷹公司本次市場調(diào)查時間集中在周一至周六 (即 2020 年 2 月 28—— 3 月 5日 ),本次抽樣調(diào)查的目標對象主要集中在高筍塘片區(qū)內(nèi)經(jīng)營各類商鋪的個體工商戶和周邊的企事業(yè)單位職工及部分政府機關(guān)公務(wù)員人群,同時這部份人群也是高筍塘片區(qū)商品房購買的主力人群;從家庭人口來看,三口之家達 %,居本次市場調(diào)查的首位;其次是 4 個或 4 個以上的家庭人口 ,達 %,可見本項目的購房主力集中在三口之家及以上。本次消費者購房意向及消費者生活習(xí)慣主要針對這部份人 群進行分析。 下面 ,我們先來看看對本次消費者問卷調(diào)查分析重點摘要: 重點摘要 根據(jù)對消費者購房意向調(diào)查分析,我們可以看出以下購房特征: ? 消費者傾向于在高筍塘主城區(qū)購房,而其它幾個區(qū)域由于居住環(huán)境不是很成熟影響,消費者對其的居住認可性較弱。 ? 本項目處于老城區(qū)內(nèi),周邊環(huán)境相對新城區(qū)比較雜亂, 這也是影響本項目銷售的原因之一;針對本項目來說,建設(shè)良好物 業(yè)品質(zhì)、環(huán)境、服務(wù),提高人們的生活質(zhì)量,提高綜合性價比,是吸引消費者購房的途徑之一,也是本項目的賣點的一部分,而這部分也是目標客戶群比較看重的。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 ? 本區(qū)域的家庭 結(jié)構(gòu)以 3— 4 口之家為主,一般家庭都有老人或小孩,在對小區(qū)配套需求調(diào)查分析中,大多消費者對老年人 活動場所及兒童游樂設(shè)施的需求顯得比較高,其次就是對一些康體運動設(shè)施的需求;對小區(qū)環(huán)境要求以草坪、花草樹木、水景為主;對房屋結(jié)構(gòu)需求上,喜歡大客廳、大主臥、大露臺、雙衛(wèi),而廚房、次衛(wèi)、次臥夠用就行;對面積的需求主要在集中在80—— 140 平米,以三室二廳雙衛(wèi)、單衛(wèi)為主,其次是二室二廳單衛(wèi),部分收入較高群體需求四室以上的大戶型,以平層、錯層結(jié)構(gòu)為主,交房標準上以清水房為佳。 ? 本地消費者接受購房價格的心理價位主要范圍在 1500—— 1800 元 /㎡,接受的總價在 15—— 25 萬,略低于市場銷售價格范圍。 ? 環(huán)境是老城區(qū)樓盤成功的關(guān)鍵和必備因素之一,高筍塘片區(qū)目前的樓盤在環(huán)境方面的特色均不突出,做好環(huán)境是后街金座項目的特色化和差異化、拉開檔次的有力武器,另外如何有效的嫁接文化和本樓盤的聯(lián)系也是本樓盤區(qū)分別于其他樓盤的成功點。 ? 電視、報刊廣告在本地影響較大,如何進行口碑傳播也很重要。 (二)消費者購房意向分析 從有效的問卷數(shù)據(jù)分析,很多準備購房的消費者還是愿意選擇高筍塘主城區(qū)的房子,由此可見本項目的機會是很大的; 從消費者購買目 的看,多以改善居住環(huán)境的二次購房者居多, 因此在戶型設(shè)計和規(guī)劃上須根據(jù)目的不同特征做出不同的對策,適當(dāng)拉開距離和檔次; 在對住宅配套的要求上,消費者對大露臺和雙衛(wèi)的需求比較大,選擇非常需要和比較需要的比例非常高,這說明消費者還是非常喜歡自然的休閑空間。對儲藏室和休閑廳的選擇基本上集中在比較需要和有無皆可這兩項,說明這兩種設(shè)計間于中間,有一定的市場需求,但市場范圍不是很大,需求主要來自較為寬裕的家庭,說明這兩種結(jié)構(gòu)設(shè)計很重要,應(yīng)該是戶型設(shè)計的重點考慮因素;部分高端消費者希望能有入戶花園、私家花園和屋頂花園, 這主要集中在大戶型的躍層和錯層。根據(jù)以上分析我們看到,和大多數(shù)消費者一樣,本區(qū)域的消費者購房比較理性,對戶型的要求即氣派又實用,大客廳、大臥室、大露臺、雙衛(wèi)同夠用的餐廳、廚房、次臥、次衛(wèi)相結(jié)合,就是目前老百姓最喜歡的標準房型構(gòu)造,當(dāng) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 然,通風(fēng)、采光必不可少。我們的戶型設(shè)計可以參照消費者的消費意愿進行改進和調(diào)整,增加入戶花園設(shè)計和玄關(guān)設(shè)計,以迎合市場。 消費者購買住宅最重要的因素排在第一位的是價格,加之,消費者高筍塘一帶的現(xiàn)狀比較認同,但同時對其配套完善、環(huán)境優(yōu)美的居住社區(qū)如果價格合適可考慮在此置業(yè)的消費者 達 60%,說明價格策略對本項目非常關(guān)鍵。建議本項目實行低開高走、小幅頻漲的價格策略進行銷售。 我們再根據(jù)消費者需求主力面積集中在 80— 140平米,接受的價格在 1700— 2000 元 /平米推斷分析,市場上房屋的總價應(yīng)該在 15— 30 萬左右。 消費者認為未來 1— 2 年中,本地的房價略有上漲的居首位,其次是持平,這說明大部分的市民對本項目所在區(qū)域的房地產(chǎn)抱有樂觀的態(tài)度,其它的市民則呈觀望態(tài)度。 (三)消費者消費習(xí)慣分析 社交習(xí)慣 現(xiàn)本區(qū)域的配套較為分散,休閑娛樂場所較少,因此決定了本區(qū)域普通市民的生活圈和社交圈的 有限性和相對的封閉性。普通購房者的主要交際圈集中在家人、親友、同事、同學(xué)、朋友等經(jīng)常見面的熟人之間,他們之間的交往也比較密切,而相對較為陌生的交往和商務(wù)交往則比較少,因此,在樓盤的推銷過程中,朋友之間的口碑效應(yīng)非常明顯,我們只有作好已經(jīng)購房的客戶工作,令他們滿意,才能為我們的樓盤帶來更多的后續(xù)客戶和銷售力。 媒體選擇 在媒體選擇方面,從調(diào)查問卷的綜合分析來看,本區(qū)居民的媒體選擇主要集中在重慶商報、三峽都市報及電視上,但由于受項目具體情況的限制,可在閱讀面最大三峽都市報上做適當(dāng)?shù)膹V告,另外也可以在效果明顯 的形象墻、活動宣傳、路牌廣告或其他的營銷活動上做文章,用最小的費用取得最為滿意的效果。 投資習(xí)慣 受調(diào)查居民的投資渠道相對較為單一,主要選擇較為穩(wěn)妥和風(fēng)險較小的投資方式,求穩(wěn)意識比較濃厚。在投資方式中,對存款和房地產(chǎn)投資情有獨鐘,這也是這兩種投資方式特點所決定的。特別是對房地產(chǎn)投資的較高認同度,但房地產(chǎn)投資主要是炒商鋪,對住宅投資的相對較少,說明了在本區(qū)域的房地產(chǎn)市場存在著較大的上升空間。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 喜好風(fēng)格 據(jù)我們的觀察和調(diào)查分析,無論是生活習(xí)慣還是居住習(xí)慣,萬州居民都較多地喜歡現(xiàn)代簡約型的風(fēng)格,與本區(qū)域整 個房地產(chǎn)市場建筑風(fēng)格單一、落后有關(guān),因此,對本項目來說,無論是住宅部分還是商業(yè)部分,都應(yīng)增加現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計,增強樓盤的現(xiàn)代特性,渲染時代風(fēng)格,突出文化特征,以迎合市民潛在的心理需求和行為特征;將小區(qū)打造為高筍塘第一個較為優(yōu)秀的現(xiàn)代風(fēng)格的真正融居住與文化、商業(yè)于一體的居住小區(qū),使之形成樓盤的風(fēng)格化和差異化,增加項目的賣點,只要形成了獨特的風(fēng)格,再加上較好的樓盤品質(zhì),則必將淡化樓盤的其它劣勢,其開發(fā)前景將會比較樂觀。 五、項目資源分析 周邊配套資源集中 萬州二中、雞公嶺小學(xué)等教育機構(gòu)匯集在本項目的周邊,良好的 教育氛圍和文化氛圍以及校園經(jīng)濟,對提升項目價值具有很大的幫助;在本項目周圍的醫(yī)療機構(gòu)也比較集中,醫(yī)院、診所都不缺少;金融機構(gòu)如銀行、信用社等也近在咫尺;距離高筍塘主商圈步行時間也在十分鐘內(nèi)。 周邊交通網(wǎng)初具規(guī)模 本項目緊鄰交通要道白巖路,上接國本路,下連孫家書房路,多條公交線路均要從白巖路經(jīng)過,出入交通便捷。 周邊已成為規(guī)劃發(fā)展的重點區(qū)域 本項目位于萬州舊城改造的重點區(qū)域,政府已將項目周邊的區(qū)域列為下一步改造的范圍,今后一段時間內(nèi),這片區(qū)域仍舊是吸引眼光的焦點。 項目規(guī)模具可供中高檔開發(fā)的前提條 件 本項目與同一區(qū)域市場內(nèi)的已知在建、即將建設(shè)項目相比,擁有一定的地理優(yōu)勢,可在一定程度下彌補目前周邊情況的雜亂和相關(guān)設(shè)施不匹配;也有利于項目從總體上進行產(chǎn)品品質(zhì)的再造和核心競爭力的表現(xiàn):無論是產(chǎn)品本身的內(nèi)在素質(zhì)還是園林綠化的再造或者是社區(qū)文化建設(shè)都有了實現(xiàn)的基礎(chǔ)。 六、市場調(diào)查總結(jié) 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 根據(jù)我們的市場調(diào)查情況,萬州房地產(chǎn)市場狀況有如下特征: 萬州房地產(chǎn)市場的開發(fā)商和客戶還處于相對原始的起步階段,具有二、三級市場的普遍規(guī)律,具體表現(xiàn)在以下幾點: 從客戶來看 ① 對樓盤的整體認識 上大部分還停留解決居住的基本要求方面:如對戶型的認識、選擇上非常重視; ② 購買用途上,以解決居住為主,很少注重居住環(huán)境,對住宅的投資用途還未考慮; ③ 對樓盤的硬件要求不高,很少有環(huán)境優(yōu)美的小區(qū)出現(xiàn)(這也受萬州的地理條件限制); ④ 對后期物業(yè)管理水平要求不高;⑤由于城區(qū)規(guī)模不大,主要的生活配套相對集中,所以客戶選擇住房大多不愿離開市中心,造成較有品質(zhì)和規(guī)模的郊區(qū)樓盤銷售不暢的現(xiàn)象等。 從開發(fā)商來看:基本上處于價格和地段等傳 統(tǒng)競爭方式上,競爭方式落后 ① 規(guī)模:除了少數(shù)幾個如興茂集團、海托公司外,無大規(guī)模開發(fā),多為獨自一塊,不能形成品牌效應(yīng), ② 檔次:現(xiàn)同類市場除興茂現(xiàn)代城、翠園五期及龍珠麗錦外都偏低;從營銷方面看 ① 前期策劃處于較低端水平 ② 中后期宣傳包裝推廣比較缺乏,除了戶型單張,基本無樓書、 DM 單 ③ 營銷技巧、專業(yè)素質(zhì)方面比商業(yè)地產(chǎn)的銷售要落后一個檔次,無樣板環(huán)境 ④ 后期的物管水平較差,很少有附加和特色服務(wù)。這一方面是與消費者的收入水平所決定的,另一方面也與市場的成熟度相關(guān),由于行業(yè)的整體水平較低,需要借助外來力量加以整和、推動。如能有效的借助外力,將對一個樓盤的成功開發(fā)起到極為重要的作用。 萬州房地產(chǎn)市場又有其特殊的情況: 商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平高于住宅行業(yè) 。由于其特殊的地理位置(長江上游重要港口城市、重慶第二大都市、長江三峽庫區(qū)水陸交通樞紐,素有“川東門戶”之稱,商業(yè)和旅游業(yè)是萬州的兩大支柱產(chǎn)業(yè))和難得的歷史機遇(重慶是全國四大直轄市之一、三峽庫區(qū)最 大的移民城市,萬州的發(fā)展前景廣闊),所以其商業(yè)自古以來就非常發(fā)達,導(dǎo)致其商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展水平高于住宅行業(yè),特別是以高筍塘商圈為代表的商業(yè)地產(chǎn)從前期策劃定位、中期廣告推廣和營銷執(zhí)行都達到了重慶、成都等一級城市的水平,多種營銷方式都在萬州出現(xiàn),但是大多開發(fā)商的實際操盤和后期執(zhí)行能力不足,特別是招商和銷售的脫節(jié),導(dǎo)致很多大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)成現(xiàn)后大體量的空置,銷售情況并不理想。單位集資建房和三峽移民搬遷住房的大量涌現(xiàn)阻礙了商品房的正常發(fā)展。 中國最大房地產(chǎn)資源下載中心 從以上分析可以看出:萬州商業(yè)地產(chǎn)高水平的發(fā)展使本項目的商業(yè)部分充滿了危險和挑戰(zhàn), 而住宅水平的相對落后又為本項目的住宅部分帶來了機遇和平穩(wěn)。雙方公司通過對市場的深入分析,共同決定 加大住宅體量,減少商業(yè)面積,以住宅帶動商業(yè),有效地規(guī)避風(fēng)險,這是本項目應(yīng)堅持的基本操作思路。 第二部分:項目 SWOT 分析 一、 本項目的優(yōu)勢 — → Strength 二、 本項目的劣勢 — → Weakness 三、本項目的機會 — → Opportunity 主 要 優(yōu)勢 ? 本項目的規(guī)劃超前性; ? 本項目所在區(qū)域?qū)⑹桥f城改造的重點區(qū)域,本項目具有標志性; ? 本項目的地塊、地理條件、升值潛力; ? 前期有專業(yè)的營銷策劃公司的介入,增強了開發(fā)商的市場競爭力的同時,更能大大降低開發(fā)商由于 產(chǎn)品開發(fā)而造成失誤的機率; ? 開發(fā)商具有較強的市場意識,愿意與專業(yè)的策劃公司合作,為開發(fā)高品質(zhì)優(yōu)秀而成功的樓盤奠定了最堅實的基礎(chǔ); 借 勢 ? 針對本項目附近高檔樓盤較少的特點,推出區(qū)域內(nèi)第一高品質(zhì)樓盤形象,搶占本區(qū)域內(nèi)居住的高端客戶群體。 ? 作為住宅,本區(qū)域的地理條件比較好,應(yīng)充分利用好這一條件做好社區(qū)規(guī)劃。產(chǎn)品設(shè)計上做出自己的特色,樓盤才會有賣點,產(chǎn)品是本項目的核心競爭力之一。 ? 借助策劃公司在推廣方面的優(yōu)勢,作好推廣工作。 ? 利用臨交通干道的優(yōu)勢,來往人車流量較大,在形象宣傳、導(dǎo)視系統(tǒng)方面的宣傳更易達到較大的受 知度。 主 要 劣勢 ◆ 商業(yè)部分所處地段偏離主商圈;
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