【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ，目前衡水較大規(guī)模商場(chǎng)有 17家。經(jīng)營模式基本為零售百貨、超市。市區(qū)可開發(fā)商業(yè)用地已開發(fā)完成。大型超萬平米商場(chǎng)有衡水市百貨大樓、愛特購物中心兩家雖然規(guī)模較大。衡水百貨大樓（集團(tuán)）股份有限公司。是衡水市百貨公司以衡水市百貨大樓作為核心企業(yè)改制組建的，由企業(yè)內(nèi)部職工持有全部股份的股 份制企業(yè)，為國家大型二檔零售企業(yè)，營業(yè)面積21000 平方米，擁有員工 1000 多名。衡水愛特購物中心是衡水市貿(mào)易局下屬的現(xiàn)代化國有商業(yè)零售企業(yè)，于 1994 年 11 月 20 日營 業(yè)，營業(yè)面積近 11000 平方米。但是，經(jīng)營項(xiàng)目品位較低，沒有較大的休閑、餐飲場(chǎng)所，娛樂場(chǎng)所僅百貨大樓擁有百平米規(guī)模，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足人們?nèi)找嫣岣叩南M(fèi)水平。 大型超市僅有 “保龍倉 ”、 “吉美 ”兩家連鎖超市，而且位置比較近，沒有區(qū)域格局，只在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中求生存。服務(wù)、配套設(shè)施滯后，停車場(chǎng)狹小擁擠。其它超市規(guī)模較小，且分布于各住宅小區(qū)，只能服務(wù)于社區(qū)。 衡水市品牌商品比較分散，沒有銷售優(yōu)勢(shì)，不能形成規(guī)模。而且商鋪均為沿街商住或企事業(yè)辦公樓一、二層門店。經(jīng)營環(huán)境極差。如果你想買到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性較弱。給銷售帶來瓶頸，制約人們消費(fèi)。 衡水市商貿(mào)城始建于上世紀(jì)末。雖規(guī)模較大，但由于結(jié)構(gòu)、環(huán)境設(shè)計(jì)及項(xiàng)目定位原因， 50%處于閑置狀態(tài)，其余大部分處于維持經(jīng)營。只有沿街部分商鋪經(jīng)營現(xiàn)狀較好。 衡水市寫字樓目前還是起步階段，其設(shè)施環(huán)境比較滯后，還有部分地區(qū)的寫字樓沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低。高檔寫字樓更 是空白。個(gè)人創(chuàng)業(yè)辦公場(chǎng)所絕大多數(shù)在商業(yè)門店，租金高，環(huán)境差，設(shè)施也不完善。而外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者不但要租賃銷售及辦公場(chǎng)地，還要租用居住寓所。這樣給外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者增加了投入資金。嚴(yán)重制約衡水經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 衡水商業(yè)、服務(wù)環(huán)境相對(duì)落后，現(xiàn)有的幾大商場(chǎng)均為國營零售百貨公司；目前衡水無大型專業(yè)銷售公司，更沒有高檔的購物中心?！白呔分罚瑒?chuàng)龍頭商業(yè) ”是本項(xiàng)目開發(fā)的目標(biāo)和機(jī)遇。從本項(xiàng)目所處的特定區(qū)域環(huán)境看，項(xiàng)目最強(qiáng)的就是地段優(yōu)勢(shì)，這為項(xiàng)目提供了更為廣闊的發(fā)展空間，從而降低了其它不利因素對(duì)項(xiàng)目的影響。 “紅旗商廈 ”是衡水 市歷史最久、規(guī)模較大的國營百貨商場(chǎng)，并正欲進(jìn)行擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模。本項(xiàng)目和 “紅旗商廈 ”統(tǒng)一建設(shè)，憑借 “紅旗商廈 ”的 “老字號(hào) ”優(yōu)勢(shì)和本項(xiàng)目開發(fā)、經(jīng)營的歷史契機(jī)，必將形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的局面，一定會(huì)打造出衡水市最具活力和規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心。 本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的景觀優(yōu)勢(shì)，在生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能、文化方面都成分體現(xiàn)了現(xiàn)代、時(shí)尚的氣息，使之與衡水市城市建設(shè)的主題思路相契合，有力推動(dòng)現(xiàn)代化生態(tài)園林城市建設(shè)。 綜合以上情況，本項(xiàng)目建設(shè)是必要的。 第三章 市場(chǎng)需求預(yù)測(cè) 市場(chǎng)預(yù)測(cè) 現(xiàn)有市場(chǎng)需求 近年來衡水市 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力顯著增強(qiáng)。 2021年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 473. 8 億元，按可比價(jià)格計(jì)算 (下同 )，比上年增長(zhǎng) %，創(chuàng)近幾年增速之最，比上年提高了 2. 4 個(gè)百分點(diǎn)。 2021 年，在國家采取一系列宏觀調(diào)控政策措施的引導(dǎo)下，衡水市國民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持健康發(fā)展，消費(fèi)品市場(chǎng)供應(yīng)充足 ,銷售活躍，呈現(xiàn)一派繁榮景象。城鄉(xiāng)居民收入較快增長(zhǎng)。 2021 年，在崗職工年平均工資 10751 元 /人，較去年增長(zhǎng)了 14. 0%。根據(jù)城市調(diào)查隊(duì)和農(nóng)村調(diào)查隊(duì)抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)， 2021 年，全市城市居民人均可支配收入 7690 元，增長(zhǎng) 11. 0%，人 均消費(fèi)性支出 5797 元，較上年增長(zhǎng)了10. 5%；城市居民恩格爾系數(shù)為 32. 5%。全市農(nóng)民人均純收入 3184元，增長(zhǎng)了 11. 5%，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 1551 元，增長(zhǎng)了 10. 8%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 44. 4%。 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中見旺。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額 101. 9 億元，比上年增長(zhǎng) 17. 7%。其中，城市實(shí)現(xiàn)零售額 32. 5 億元，增長(zhǎng) 19. 2%，農(nóng)村實(shí)現(xiàn)零售額 69. 3 億元，增長(zhǎng)了 17. 1%，城市市場(chǎng)增速繼續(xù)快于農(nóng)村市場(chǎng)。分行業(yè)看，全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 80. 4 億元，增長(zhǎng) 18. 2%；餐飲業(yè)零售額 10. 8 億元，增 長(zhǎng) 24. 8%；其他行業(yè)零售額 億元，增長(zhǎng) 16. 7%。 2021 年，全市共實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 101. 9 億元，比上年增長(zhǎng) %，高于全省平均增幅 1. 9 個(gè)百分點(diǎn)。 零售總額分季度呈階梯式增長(zhǎng)。一季度受元旦、春節(jié)消費(fèi)需求拉動(dòng)，消費(fèi)品市場(chǎng)開局良好，商品銷售活躍，城鄉(xiāng)市場(chǎng)保持了穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，零售總額增幅為 14. 8%。二季度由于受 2021年 “非典 ”影響，其基數(shù)低呈恢復(fù)性增長(zhǎng)，增速達(dá)到 18. 4%。三季度淡季不淡增速達(dá)到 17. 6%。四季度繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)，增速達(dá)到%。 城鄉(xiāng)市場(chǎng)均實(shí)現(xiàn)快速增長(zhǎng)，城市消費(fèi)品市場(chǎng)快于農(nóng)村市場(chǎng)。分城鄉(xiāng)市場(chǎng)發(fā)展看，全年城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額 32. 5 億元，同比增長(zhǎng) 19. 2%；農(nóng)村（縣及縣以下）社會(huì)消費(fèi)品零售總額 69. 3 億元，同比增長(zhǎng) 17. 1%；城市高于農(nóng)村 2. 1 個(gè)百分點(diǎn)。 餐飲業(yè)市場(chǎng)增勢(shì)依然強(qiáng)勁，增幅居各行業(yè)之首 隨著人們生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，傳統(tǒng)的飲食消費(fèi)習(xí)慣已被快捷、便利的生活方式所代替。特別是近年來節(jié)假日時(shí)間延長(zhǎng)，為居民外出休閑就餐提供了便利。同時(shí)，餐飲業(yè)整體衛(wèi)生狀況提高，就餐環(huán)境改善，飯菜價(jià)格穩(wěn)定，增強(qiáng)了對(duì)消費(fèi)者的吸引 力。2021 年，餐飲業(yè)實(shí)現(xiàn)零售額 10. 8 億元，同比增長(zhǎng) 24. 8%，高出全社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅 7. 1 個(gè)百分點(diǎn)，其增幅居全社會(huì)消費(fèi)品零售總額中批零貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)及其他三者之首。 4 、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)消費(fèi)對(duì)整個(gè)社會(huì)消費(fèi)品市場(chǎng)的拉動(dòng)明顯 2021 年，國家進(jìn)一步將拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到擴(kuò)大以居民消費(fèi)為主體的最終消費(fèi)上來，制定合理有效的措施，縮小居民收入分配的差距，促進(jìn)居民總體消費(fèi)的增長(zhǎng)。消費(fèi)結(jié)構(gòu)已進(jìn)入升級(jí)階段，從傳統(tǒng)的基本生活消費(fèi)逐步轉(zhuǎn)移為發(fā)展型和享受型消費(fèi)。 2021 年全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售總額達(dá) 80. 4 億元，同 比增長(zhǎng) 18. 2%. 占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的 78. 9%,拉動(dòng)全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)。 非公有制批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售增勢(shì)強(qiáng)勁。以私營和個(gè)體商業(yè)為主的非公有制批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)，具有零售網(wǎng)點(diǎn)多、經(jīng)營機(jī)制靈活、經(jīng)營成本低和經(jīng)營品種更貼近人們?nèi)粘Ｉ钚枰葍?yōu)勢(shì)，是近年來我市商品零售市場(chǎng)的一支非常活躍的力量。 2021 年全市私營和個(gè)體商業(yè)社會(huì)消費(fèi)品零售額 53. 2 億元，比上年增長(zhǎng)%，增幅高于全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速 4. 8 個(gè)百分點(diǎn)。 市場(chǎng)成交額保持增長(zhǎng)，骨干市場(chǎng)作用突出。 2021 年，我市加強(qiáng)消費(fèi)品市場(chǎng)建設(shè)投資，努力改善交易環(huán)境，市場(chǎng)成交總額繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。到年底，全市消費(fèi)品市場(chǎng) 371 個(gè)，完成市場(chǎng)建設(shè)投資額3340 萬元，商品成交額 144. 5 億元。各地十分重視大型市場(chǎng)的培育和建設(shè)，骨干市場(chǎng)對(duì)全市市場(chǎng)成交額增長(zhǎng)貢獻(xiàn)突出。年成交額億元以上消費(fèi)品市場(chǎng) 17 個(gè)，完成交易額 114. 2 億元，分別占全部消費(fèi)品市場(chǎng)的 4. 6%和 79. 3%。 2021 年，我市堅(jiān)定不移地實(shí)施 “開放興市 ”戰(zhàn)略，進(jìn)一步增強(qiáng)開放意識(shí)，提高開放本領(lǐng)，創(chuàng)造開放環(huán)境，注重開放實(shí)效，全年對(duì)外貿(mào)易保持強(qiáng)勁增長(zhǎng)。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計(jì)，全年實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口 總值 12. 7 億美元，比上年增長(zhǎng) 183. 0%，增速連續(xù)七年保持全省第一，總量躍居全省第三位。 2021 年，全市實(shí)際利用外資 9751 萬美元，較上年 增長(zhǎng) 42. 6%，其中直接利用外資 8967 萬美元，增長(zhǎng) 43. 6%，在直接利用外資中，亞洲對(duì)衡投資 6467 萬美元；歐洲投資 1095 萬美元；北美洲投資 1405 萬美元。全年全市引進(jìn)省外資金 34 億元，增長(zhǎng)15%。 旅游事業(yè)得到較快發(fā)展。隨著衡水湖順利晉級(jí)為國家級(jí)濕地自然保護(hù)區(qū)，我市旅游事業(yè)得到了快速發(fā)展。 2021 年，全年共接待國內(nèi)旅游人數(shù) 100. 01 萬人次，較上年增長(zhǎng) 37. 4%，其中接待國外旅游人數(shù) 2125 人次，增長(zhǎng) 40. 1%。全年旅游創(chuàng)匯收入 5. 26 億元，增長(zhǎng) %。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展已經(jīng)處于消費(fèi)快速增長(zhǎng)期，市場(chǎng)潛力巨大。 潛在市場(chǎng)需求 2021 年末，全市總?cè)丝跒?4142711 人，出生人口 65194 人，出生率為 ‰ ；死亡人口 41073 人，死亡率 ‰ ，人口自然增長(zhǎng)率 ‰ 。 外來人口 167898 人。 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化步伐加快，越來越多的人涌入城市定居、創(chuàng)業(yè)，給消費(fèi)市場(chǎng)帶來了勃勃生機(jī)，商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r(shí)，旅游事業(yè)的發(fā)展，極大地帶動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)展。 國家通過宏觀調(diào)控及經(jīng)濟(jì)杠桿的調(diào)整，極大地刺激了人們的消費(fèi)觀念的改變，有力激發(fā)人們的消費(fèi)欲望，使之成為強(qiáng)有力的消費(fèi)支持。 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目總占地面積約 62 畝，規(guī)劃面積 20