【文章內(nèi)容簡介】 ，目前衡水較大規(guī)模商場有 17家。經(jīng)營模式基本為零售百貨、超市。市區(qū)可開發(fā)商業(yè)用地已開發(fā)完成。大型超萬平米商場有衡水市百貨大樓、愛特購物中心兩家雖然規(guī)模較大。衡水百貨大樓（集團）股份有限公司。是衡水市百貨公司以衡水市百貨大樓作為核心企業(yè)改制組建的，由企業(yè)內(nèi)部職工持有全部股份的股 份制企業(yè)，為國家大型二檔零售企業(yè)，營業(yè)面積21000 平方米，擁有員工 1000 多名。衡水愛特購物中心是衡水市貿(mào)易局下屬的現(xiàn)代化國有商業(yè)零售企業(yè)，于 1994 年 11 月 20 日營 業(yè)，營業(yè)面積近 11000 平方米。但是，經(jīng)營項目品位較低，沒有較大的休閑、餐飲場所，娛樂場所僅百貨大樓擁有百平米規(guī)模，遠遠不能滿足人們?nèi)找嫣岣叩南M水平。 大型超市僅有 “保龍倉 ”、 “吉美 ”兩家連鎖超市，而且位置比較近，沒有區(qū)域格局，只在價格競爭中求生存。服務(wù)、配套設(shè)施滯后，停車場狹小擁擠。其它超市規(guī)模較小，且分布于各住宅小區(qū)，只能服務(wù)于社區(qū)。 衡水市品牌商品比較分散，沒有銷售優(yōu)勢，不能形成規(guī)模。而且商鋪均為沿街商住或企事業(yè)辦公樓一、二層門店。經(jīng)營環(huán)境極差。如果你想買到一件品牌商品，要跑很多路、店。商品可比性較弱。給銷售帶來瓶頸，制約人們消費。 衡水市商貿(mào)城始建于上世紀(jì)末。雖規(guī)模較大，但由于結(jié)構(gòu)、環(huán)境設(shè)計及項目定位原因， 50%處于閑置狀態(tài)，其余大部分處于維持經(jīng)營。只有沿街部分商鋪經(jīng)營現(xiàn)狀較好。 衡水市寫字樓目前還是起步階段，其設(shè)施環(huán)境比較滯后，還有部分地區(qū)的寫字樓沒有配套支持，沒有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟效益不好，價格很低。高檔寫字樓更 是空白。個人創(chuàng)業(yè)辦公場所絕大多數(shù)在商業(yè)門店，租金高，環(huán)境差，設(shè)施也不完善。而外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者不但要租賃銷售及辦公場地，還要租用居住寓所。這樣給外來商業(yè)者、創(chuàng)業(yè)者增加了投入資金。嚴(yán)重制約衡水經(jīng)濟發(fā)展。 衡水商業(yè)、服務(wù)環(huán)境相對落后，現(xiàn)有的幾大商場均為國營零售百貨公司；目前衡水無大型專業(yè)銷售公司，更沒有高檔的購物中心?！白呔分?，創(chuàng)龍頭商業(yè) ”是本項目開發(fā)的目標(biāo)和機遇。從本項目所處的特定區(qū)域環(huán)境看，項目最強的就是地段優(yōu)勢，這為項目提供了更為廣闊的發(fā)展空間，從而降低了其它不利因素對項目的影響。 “紅旗商廈 ”是衡水 市歷史最久、規(guī)模較大的國營百貨商場，并正欲進行擴大經(jīng)營規(guī)模。本項目和 “紅旗商廈 ”統(tǒng)一建設(shè)，憑借 “紅旗商廈 ”的 “老字號 ”優(yōu)勢和本項目開發(fā)、經(jīng)營的歷史契機，必將形成優(yōu)勢互補、強強聯(lián)手的局面，一定會打造出衡水市最具活力和規(guī)模的現(xiàn)代商業(yè)中心。 本項目具有較強的景觀優(yōu)勢，在生態(tài)、環(huán)保、節(jié)能、文化方面都成分體現(xiàn)了現(xiàn)代、時尚的氣息，使之與衡水市城市建設(shè)的主題思路相契合，有力推動現(xiàn)代化生態(tài)園林城市建設(shè)。 綜合以上情況，本項目建設(shè)是必要的。 第三章 市場需求預(yù)測 市場預(yù)測 現(xiàn)有市場需求 近年來衡水市 國民經(jīng)濟持續(xù)快速增長，經(jīng)濟實力顯著增強。 2021年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 473. 8 億元，按可比價格計算 (下同 )，比上年增長 %，創(chuàng)近幾年增速之最，比上年提高了 2. 4 個百分點。 2021 年，在國家采取一系列宏觀調(diào)控政策措施的引導(dǎo)下，衡水市國民經(jīng)濟繼續(xù)保持健康發(fā)展，消費品市場供應(yīng)充足 ,銷售活躍，呈現(xiàn)一派繁榮景象。城鄉(xiāng)居民收入較快增長。 2021 年，在崗職工年平均工資 10751 元 /人，較去年增長了 14. 0%。根據(jù)城市調(diào)查隊和農(nóng)村調(diào)查隊抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)， 2021 年，全市城市居民人均可支配收入 7690 元，增長 11. 0%，人 均消費性支出 5797 元，較上年增長了10. 5%；城市居民恩格爾系數(shù)為 32. 5%。全市農(nóng)民人均純收入 3184元，增長了 11. 5%，農(nóng)民人均生活消費支出 1551 元，增長了 10. 8%，農(nóng)村居民恩格爾系數(shù)為 44. 4%。 消費品市場穩(wěn)中見旺。全年實現(xiàn)社會消費品零售額 101. 9 億元，比上年增長 17. 7%。其中，城市實現(xiàn)零售額 32. 5 億元，增長 19. 2%，農(nóng)村實現(xiàn)零售額 69. 3 億元，增長了 17. 1%，城市市場增速繼續(xù)快于農(nóng)村市場。分行業(yè)看，全年批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 80. 4 億元，增長 18. 2%；餐飲業(yè)零售額 10. 8 億元，增 長 24. 8%；其他行業(yè)零售額 億元，增長 16. 7%。 2021 年，全市共實現(xiàn)社會消費品零售總額 101. 9 億元，比上年增長 %，高于全省平均增幅 1. 9 個百分點。 零售總額分季度呈階梯式增長。一季度受元旦、春節(jié)消費需求拉動，消費品市場開局良好，商品銷售活躍，城鄉(xiāng)市場保持了穩(wěn)步增長的良好態(tài)勢，零售總額增幅為 14. 8%。二季度由于受 2021年 “非典 ”影響，其基數(shù)低呈恢復(fù)性增長，增速達到 18. 4%。三季度淡季不淡增速達到 17. 6%。四季度繼續(xù)保持快速增長，增速達到%。 城鄉(xiāng)市場均實現(xiàn)快速增長，城市消費品市場快于農(nóng)村市場。分城鄉(xiāng)市場發(fā)展看，全年城市社會消費品零售總額 32. 5 億元，同比增長 19. 2%；農(nóng)村（縣及縣以下）社會消費品零售總額 69. 3 億元，同比增長 17. 1%；城市高于農(nóng)村 2. 1 個百分點。 餐飲業(yè)市場增勢依然強勁，增幅居各行業(yè)之首 隨著人們生活水平的提高和生活節(jié)奏的加快，傳統(tǒng)的飲食消費習(xí)慣已被快捷、便利的生活方式所代替。特別是近年來節(jié)假日時間延長，為居民外出休閑就餐提供了便利。同時，餐飲業(yè)整體衛(wèi)生狀況提高，就餐環(huán)境改善，飯菜價格穩(wěn)定，增強了對消費者的吸引 力。2021 年，餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額 10. 8 億元，同比增長 24. 8%，高出全社會消費品零售額增幅 7. 1 個百分點，其增幅居全社會消費品零售總額中批零貿(mào)易業(yè)、餐飲業(yè)及其他三者之首。 4 、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)消費對整個社會消費品市場的拉動明顯 2021 年，國家進一步將拉動經(jīng)濟增長的重點轉(zhuǎn)到擴大以居民消費為主體的最終消費上來，制定合理有效的措施，縮小居民收入分配的差距，促進居民總體消費的增長。消費結(jié)構(gòu)已進入升級階段，從傳統(tǒng)的基本生活消費逐步轉(zhuǎn)移為發(fā)展型和享受型消費。 2021 年全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售總額達 80. 4 億元，同 比增長 18. 2%. 占全社會消費品零售總額的 78. 9%,拉動全市社會消費品零售總額增長 個百分點。 非公有制批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售增勢強勁。以私營和個體商業(yè)為主的非公有制批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)，具有零售網(wǎng)點多、經(jīng)營機制靈活、經(jīng)營成本低和經(jīng)營品種更貼近人們?nèi)粘Ｉ钚枰葍?yōu)勢，是近年來我市商品零售市場的一支非?；钴S的力量。 2021 年全市私營和個體商業(yè)社會消費品零售額 53. 2 億元，比上年增長%，增幅高于全市社會消費品零售總額增速 4. 8 個百分點。 市場成交額保持增長，骨干市場作用突出。 2021 年，我市加強消費品市場建設(shè)投資，努力改善交易環(huán)境，市場成交總額繼續(xù)穩(wěn)定增長。到年底，全市消費品市場 371 個，完成市場建設(shè)投資額3340 萬元，商品成交額 144. 5 億元。各地十分重視大型市場的培育和建設(shè)，骨干市場對全市市場成交額增長貢獻突出。年成交額億元以上消費品市場 17 個，完成交易額 114. 2 億元，分別占全部消費品市場的 4. 6%和 79. 3%。 2021 年，我市堅定不移地實施 “開放興市 ”戰(zhàn)略，進一步增強開放意識，提高開放本領(lǐng)，創(chuàng)造開放環(huán)境，注重開放實效，全年對外貿(mào)易保持強勁增長。據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，全年實現(xiàn)外貿(mào)出口 總值 12. 7 億美元，比上年增長 183. 0%，增速連續(xù)七年保持全省第一，總量躍居全省第三位。 2021 年，全市實際利用外資 9751 萬美元，較上年 增長 42. 6%，其中直接利用外資 8967 萬美元，增長 43. 6%，在直接利用外資中，亞洲對衡投資 6467 萬美元；歐洲投資 1095 萬美元；北美洲投資 1405 萬美元。全年全市引進省外資金 34 億元，增長15%。 旅游事業(yè)得到較快發(fā)展。隨著衡水湖順利晉級為國家級濕地自然保護區(qū)，我市旅游事業(yè)得到了快速發(fā)展。 2021 年，全年共接待國內(nèi)旅游人數(shù) 100. 01 萬人次，較上年增長 37. 4%，其中接待國外旅游人數(shù) 2125 人次，增長 40. 1%。全年旅游創(chuàng)匯收入 5. 26 億元，增長 %。 經(jīng)濟發(fā)展已經(jīng)處于消費快速增長期，市場潛力巨大。 潛在市場需求 2021 年末，全市總?cè)丝跒?4142711 人，出生人口 65194 人，出生率為 ‰ ；死亡人口 41073 人，死亡率 ‰ ，人口自然增長率 ‰ 。 外來人口 167898 人。 隨著經(jīng)濟的發(fā)展和城市化步伐加快，越來越多的人涌入城市定居、創(chuàng)業(yè)，給消費市場帶來了勃勃生機，商業(yè)市場發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r，旅游事業(yè)的發(fā)展，極大地帶動消費市場發(fā)展。 國家通過宏觀調(diào)控及經(jīng)濟杠桿的調(diào)整，極大地刺激了人們的消費觀念的改變，有力激發(fā)人們的消費欲望，使之成為強有力的消費支持。 建設(shè)規(guī)模與建設(shè)內(nèi)容 項目總占地面積約 62 畝，規(guī)劃面積 20