【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 查方法（1）房間及公共部位空間尺寸門(mén)窗檢查（2）（3）墻面、地面和頂棚 兩米尺檢測(cè)墻面垂直度： 紅外線多線墨線儀檢測(cè)室內(nèi)陰角垂直度：角尺檢測(cè)陽(yáng)角：檢查空鼓裂紋：檢查陽(yáng)臺(tái)陰角（注意陰陽(yáng)角較多處，客戶關(guān)注較多）：檢查室內(nèi)標(biāo)示（給排水管、管線預(yù)留孔洞、強(qiáng)弱電線盒、開(kāi)關(guān)、插座等均應(yīng)做相應(yīng)的標(biāo)示）： 檢查天棚平整度（頂面檢查時(shí)，應(yīng)檢查平整度，空鼓、裂紋，頂面有弱電進(jìn)戶接線盒的應(yīng)作全面檢查，避免漏裝。）：地面檢查（平整度誤差不大于2mm，地面面層與下一層應(yīng)結(jié)合牢固，無(wú)空鼓，無(wú)裂縫、脫皮、麻面、起砂等缺陷。）：（4）防水工程檢查煙道、外墻、門(mén)窗漏水（門(mén)窗、外墻、煙道等滲水，應(yīng)在長(zhǎng)時(shí)間下雨或大雨時(shí)檢查，如未下雨，則采用淋水的方式進(jìn)行。）：（5）玻璃安裝工程陽(yáng)臺(tái)玻璃欄板材質(zhì)及欄桿高度檢查（；應(yīng)使用安全玻璃的部位不得使用非安全玻璃；護(hù)欄玻璃應(yīng)使用公稱厚度不小于12㎜的鋼化玻璃或鋼化夾層玻璃；當(dāng)玻璃臨空高度達(dá)到5m及以上時(shí)，應(yīng)使用鋼化夾層玻璃。）：室內(nèi)護(hù)窗欄桿高度檢查和施工工藝（不低于900㎜；焊接牢固、無(wú)毛刺無(wú)晃動(dòng)，漆作工藝好、無(wú)色差、無(wú)明顯焊點(diǎn)、檢測(cè)鋁合金門(mén)限位器設(shè)置和成品保護(hù)等情況|（鋁合金無(wú)倒翹無(wú)明顯劃傷（長(zhǎng)度不得大于100㎜）凹陷，膠條無(wú)脫落，邊框封口膠應(yīng)密實(shí)平整；平開(kāi)窗鎖鉤風(fēng)撐安裝穩(wěn)固使用靈無(wú)明顯劃痕。縱向欄桿之間凈間距不大于110mm）：活。）： 窗戶檢查（開(kāi)啟性能：窗扇應(yīng)開(kāi)啟靈活、關(guān)閉嚴(yán)密，無(wú)倒翹；推拉窗應(yīng)有防止脫落的措施。）：（7）建筑給排水工程：除分戶檢驗(yàn)要求檢查事項(xiàng)外，應(yīng)作支管排水坡度檢查、通球試驗(yàn)、灌水試驗(yàn)、給水管道壓力試驗(yàn)檢查水井水表設(shè)置情況（安裝平穩(wěn)牢固、無(wú)滲漏、表前防盜閥、表后截止閥或球閥；水表牌號(hào)應(yīng)與戶位號(hào)一致。）：戶內(nèi)給水管檢查（戶內(nèi)總水閥和裝修水龍頭安裝到位、開(kāi)啟靈活、排污管道灌水實(shí)驗(yàn)（管道、配件等接口嚴(yán)無(wú)滲漏 ；閥門(mén)高度離地800㎜。）：密，無(wú)滲漏；管道暢通。）：道的最底部的污水井。）：排污管道通球?qū)嶒?yàn)（球能從測(cè)試點(diǎn)被水沖至被測(cè)管給水管道支架穩(wěn)固性（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固，支架間距參照規(guī)范擇錄。）：給排水管順直度檢查（排水管道應(yīng)安裝規(guī)范，每層必須裝伸縮套管、隔23層應(yīng)設(shè)置清掃口、順直度采用紅外線多線墨線儀進(jìn)行測(cè)試。）：給排水管順直度檢查（給水管應(yīng)安裝應(yīng)平整牢固。）：地漏檢查（地漏型式符合設(shè)計(jì)要求，水封深度不小于50㎜；存水灣水封深度不小于50㎜，沖水排水通暢。）：（7）建筑電氣工程配電箱、外墻窗、欄桿等電位、接地、線間絕緣測(cè)試（配電箱內(nèi)各線間、金屬欄桿；接地連接正確）：配電箱配置和設(shè)置高度檢查：強(qiáng)弱電箱內(nèi)電氣元件規(guī)格、型號(hào)、數(shù)量符合設(shè)計(jì)要求標(biāo)示完好，標(biāo)識(shí)清楚、動(dòng)作靈活，接線、插座等相續(xù)正確；電表讀數(shù)、戶位正確。檢查記錄集中檢查重、難點(diǎn)問(wèn)題及處理方法（1）集中檢查管理1）標(biāo)準(zhǔn)、流程培訓(xùn)，自己做足功課；2）分棟或片區(qū)責(zé)任制；3）有效的匯報(bào)制度、員工每天向工程經(jīng)理匯報(bào)檢查、整改情況；4）重點(diǎn)、突出問(wèn)題及時(shí)向地產(chǎn)反饋，并落實(shí)處理方法。（2）重點(diǎn)關(guān)注客戶敏感點(diǎn)1）陰陽(yáng)角順直度，房間尺寸、門(mén)窗；2）滲水；3）空鼓、裂紋。（3）整改質(zhì)量、進(jìn)度控制 1）明確施工單位返修隊(duì)伍，分片區(qū)責(zé)任制；2）返修材料準(zhǔn)備，與項(xiàng)目部落實(shí)供貨期較長(zhǎng)的材料供應(yīng)及時(shí)性，確保整改進(jìn)度；3）整改質(zhì)量、進(jìn)度出現(xiàn)異常時(shí)，組織項(xiàng)目部、營(yíng)銷(xiāo)客戶中心、物業(yè)技術(shù)部會(huì)議解決。第五篇：接管驗(yàn)收方案物業(yè)接管驗(yàn)收工作方案目錄一名詞、術(shù)語(yǔ)解釋…………………………………… 3二引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) …………………………………… 5三接管驗(yàn)收條件……………………………………… 6四接管驗(yàn)收流程 ………………………………………… 7五接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) …………………………………… 8六接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 ………………………………… 1七房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收……………………1八房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收……………………… 16九公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收 ……………… 2十工程資料的接管 ……………………………………… 27十一 業(yè)主入伙時(shí)的接管驗(yàn)收………………………………… 30十二 缺陷整改與保修…………………………………………十三 接管驗(yàn)收相關(guān)記錄表名詞、術(shù)語(yǔ)解釋物業(yè)竣工驗(yàn)收工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開(kāi)發(fā)商辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)政府主管部門(mén)專(zhuān)門(mén)組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給開(kāi)發(fā)商?？⒐を?yàn)收是對(duì)其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)?？⒐を?yàn)收后標(biāo)志著物業(yè)可以交付使用。物業(yè)接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開(kāi)發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。物業(yè)公司代表全體業(yè)主（包括現(xiàn)有業(yè)主和未來(lái)業(yè)主）從確保物業(yè)日后的正常使用與維修的角度出發(fā)，同開(kāi)發(fā)商、施工單位一起對(duì)物業(yè)質(zhì)量進(jìn)行的綜合評(píng)定。對(duì)新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開(kāi)發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過(guò)程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收標(biāo)志著物業(yè)正式進(jìn)入使用階段。物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。房屋本體自用部位及設(shè)施自用部位是指戶門(mén)以內(nèi)，毗連部位以外的全部自用部位。設(shè)施指包括自用陽(yáng)臺(tái)、門(mén)、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。房屋本體自用部位及設(shè)施的產(chǎn)權(quán)屬于小業(yè)主。房屋本體共用部位共用部位是指結(jié)構(gòu)相連或具有共有、共用性質(zhì)的部位，主要包括：房屋的承重結(jié)構(gòu)部位（包括基礎(chǔ)、屋蓋、梁、柱、墻體等）、抗震結(jié)構(gòu)部位（包括構(gòu)造柱、梁、墻等）、外墻面、樓梯間、公共通道、門(mén)廳、屋面、共用排煙道（管）等。公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施公共場(chǎng)所(地)、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂(lè)體育場(chǎng)所、停車(chē)場(chǎng)、連廊、自行車(chē)房（棚）、地下排水管等。公用設(shè)備公用設(shè)備是指與建筑物相配套，具有共用性的設(shè)備，主要包括：供配電設(shè)備、發(fā)電機(jī)、電梯、中央空調(diào)、供水設(shè)備、直飲水系統(tǒng)、交通道閘、智能化系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、水景系統(tǒng)等。公用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所(地)的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)本方案依據(jù)以下法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第[2000]第279號(hào)《物業(yè)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院令第[2003]第379號(hào)《天津市物業(yè)管理?xiàng)l例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》GBJ300～30588《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ZBP 3000190）《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（GB 5005794）《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（GBJ14790、GBJ14890、GB 501689GB 501699GB 501709GB 501719GB 501829GB 502549GB 502589GB 5025996）《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》GB 5016692《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 500842001《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)灑水噴頭的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 513585《自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)濕式報(bào)警閥的性能要求和試驗(yàn)方法》GB 79789《室內(nèi)消火栓》GB 344593《消火栓箱》GB 1456l93《防火門(mén)用閉門(mén)器試驗(yàn)方法》GA 931995《通風(fēng)空調(diào)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》GB 502432002《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》GB5019894接管驗(yàn)收條件物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。應(yīng)滿足的條件為：一、一般條件土建、設(shè)備、智能化及園林綠化各分部、分項(xiàng)工程全部施工完畢，并通過(guò)政府專(zhuān)業(yè)驗(yàn)收，通過(guò)綜合驗(yàn)收。一般來(lái)說(shuō)，應(yīng)取得以下證書(shū)：①工程竣工核驗(yàn)證書(shū)②規(guī)劃驗(yàn)收證書(shū)③消防驗(yàn)收意見(jiàn)書(shū)④電梯驗(yàn)收結(jié)果通知書(shū)⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書(shū)⑥城建檔案驗(yàn)收證書(shū)⑦人防工程驗(yàn)收證書(shū)⑧已簽訂《工程保修書(shū)》并有憑以上證書(shū)換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。供電、給排水、環(huán)境、道路、電話、有線電視、燃?xì)?、消防、智能化、中央空調(diào)、主題公園等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。二、最低要求在項(xiàng)目所確定的入伙日期前一周必須達(dá)到以下要求：室內(nèi)外照明、給排水、道路、門(mén)禁對(duì)講、電梯、室內(nèi)消火栓、地下車(chē)庫(kù)施工完畢，可正常使用。向物業(yè)公司提供設(shè)備運(yùn)行所必須的圖紙及設(shè)備說(shuō)明書(shū)。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、中央空調(diào)系統(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說(shuō)明書(shū)等。業(yè)主（用戶）室內(nèi)可進(jìn)行精裝修，可向物業(yè)公司移交鎖匙。注：對(duì)于技術(shù)資料的移交，最遲應(yīng)在開(kāi)發(fā)商將樓宇資料報(bào)交市建筑檔案館的同時(shí)，移交一份給物業(yè)管理公司存檔。接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì)一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開(kāi)發(fā)商溝通物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由房地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開(kāi)發(fā)商接管驗(yàn)收通知后，按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對(duì)，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。根據(jù)項(xiàng)目的具體情況，物業(yè)公司應(yīng)主動(dòng)與開(kāi)發(fā)商聯(lián)系接管驗(yàn)收事宜，并將驗(yàn)收計(jì)劃報(bào)開(kāi)發(fā)商審核，通過(guò)后由開(kāi)發(fā)商通知施工單位配合驗(yàn)收。對(duì)項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對(duì)相關(guān)工程資料的接收。根據(jù)項(xiàng)目的進(jìn)度，編制接管驗(yàn)收進(jìn)度計(jì)劃，計(jì)劃接管驗(yàn)收的時(shí)間一般在政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收后一周左右。（工程竣工至政府相關(guān)部門(mén)完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場(chǎng)人員須及時(shí)與開(kāi)發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間）物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場(chǎng)情況，配合開(kāi)發(fā)商發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)影響物業(yè)接管入伙的工程問(wèn)題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開(kāi)發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。二、進(jìn)行驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作詳見(jiàn)《接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作》。三、對(duì)物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收一）、初驗(yàn)物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)以函的形式提交給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。初驗(yàn)可以多次組織進(jìn)行。（對(duì)于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)）二）、正式接管驗(yàn)收根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對(duì)房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對(duì)建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收三部分。房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收應(yīng)先進(jìn)行，以便于小業(yè)主能及時(shí)進(jìn)入進(jìn)行裝修。房屋本體共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收可綜合在一起組織人員進(jìn)行驗(yàn)收，由于該部分不影響業(yè)主進(jìn)場(chǎng)裝修，相對(duì)可以晚些開(kāi)始；此部分驗(yàn)收技術(shù)含量較高，應(yīng)組織專(zhuān)家實(shí)施。四、接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對(duì)物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。接管驗(yàn)收要清點(diǎn)設(shè)備、設(shè)施、裝置等數(shù)量，故要全檢，而不像竣工驗(yàn)收按10%的點(diǎn)抽檢。接管驗(yàn)收多對(duì)影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)所有項(xiàng)進(jìn)行檢查。接管驗(yàn)收采用的檢驗(yàn)方法主要有：看、嗅、聽(tīng)、摸、敲、量、試驗(yàn)（試機(jī)）、對(duì)照?qǐng)D紙清點(diǎn)等。對(duì)自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收物業(yè)公司代小業(yè)主對(duì)其室內(nèi)部分進(jìn)行接管驗(yàn)收，入伙時(shí)移交給小業(yè)主，最終驗(yàn)收意見(jiàn)以小業(yè)主驗(yàn)房的記錄為準(zhǔn)?，F(xiàn)場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部ZBP30001－90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每單元每層每戶（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對(duì)樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。①確定物件數(shù)量是否符合；②外觀上有無(wú)人為損壞；③房屋建筑或屋內(nèi)物件有無(wú)明顯不符標(biāo)準(zhǔn)要求。將檢查結(jié)果記錄在對(duì)應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開(kāi)發(fā)商，由開(kāi)發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對(duì)整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。根據(jù)檢查結(jié)果，物業(yè)公司對(duì)檢查合格的房屋接管鑰匙，對(duì)仍存在缺陷的房間等整改好后再接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。對(duì)于舊樓宇,在雙方對(duì)如何解決缺陷問(wèn)題達(dá)成協(xié)議后,物業(yè)公司接管鑰匙。物業(yè)公司對(duì)接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。對(duì)共用部位、共（公）用設(shè)施設(shè)備、公共場(chǎng)所（地）的驗(yàn)收驗(yàn)收時(shí)須有開(kāi)發(fā)商、施工單位和物業(yè)公司三方共同參加，逐項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收，填寫(xiě)相應(yīng)記錄單，每份驗(yàn)收記錄單上均須有三方人員的簽名，驗(yàn)收記錄單一式三份，三方各執(zhí)一份。對(duì)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對(duì)不合格的產(chǎn)品，注明存在的問(wèn)題，提交開(kāi)發(fā)商和施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。此部分的驗(yàn)收直接影響到以后的管理工作，設(shè)施設(shè)備完好的接收，可以減少物業(yè)公司在接管后對(duì)設(shè)施設(shè)備整改的工作量，可將更多的精力投入到對(duì)業(yè)主（客戶）的服務(wù)中。五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開(kāi)發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，