【文章內容簡介】 提醒購房者，在辦理購房貸款之前，最好先到所在城市的房屋置業(yè)擔保公司咨詢相關手續(xù)及收費情況，確保自己在享受貸款擔保服務的過程中，能夠明明白白地消費。二手房貸款需關注七個因素貸款購房，新房與二手房存在著較大的區(qū)別，銀行在為二手房提供貸款時，往往對房屋本身和貸款人都規(guī)定了較為嚴格的條件。易貸中國提醒，購房者在申請二手房貸款時還需注意以下幾個方面的關鍵因素。評估價與最高貸款額。二手房貸款銀行放貸時采用合同價和評估價取得的原則，取兩者之間的低值乘以貸款成數(shù)，即為房產(chǎn)的最高貸款額度。貸款成數(shù)和利率。目前，各銀行對于二手房貸款政策是首套住房首付四成、基準利率。第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。首次使用公積金貸款，%來執(zhí)行?？⒐つ甏c貸款年限。銀行審批貸款過程中，通常會把房產(chǎn)證上的竣工年代作為影響借款人申請貸款年限的主要條件，一些銀行目前的政策是?房齡+貸款年限≤30年?。貸款銀行的選擇。各商業(yè)銀行服務特色不盡相同，貸款品種也有所差別。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇。還款方式的選擇。銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。前者適合教師、公務員等收入穩(wěn)定的工薪階層。后者適合前期能夠承擔較大還款壓力的貸款人群。收入證明與還款能力。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。除此以外，大額存款、債券、房產(chǎn)等也可以作為收入證明。借款人自身相關情況。個人信用情況直接影響銀行對借款人還款能力的評估。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。影響二手房貸款的因素銀行對于二手房房齡的規(guī)定一般為2025年以內，對于房齡比較老的房產(chǎn)，即使可以辦理貸款，銀行也是會降低借款人的貸款成數(shù)。房齡越老，辦理貸款的機率越小。超過銀行所規(guī)定期限的情況下，借款人只有全款購買房產(chǎn)。房產(chǎn)本身是可以交易的，房齡大只是會影響到借款人辦理貸款。理論上房屋是會隨著房齡的增加價值減少的，因為房產(chǎn)也是具有折舊的。但是購房者不可以忽視房產(chǎn)以外影響他升值的因素如：地理位置、交通、生活設施等。而這些因素就是促使二手房房價上漲的主要因素。在辦理房貸時必須清楚的10個問題很多網(wǎng)友都是房奴一族，房貸政策的一舉一動都牽動著大家的神經(jīng)。雖然房貸苦，但如何辦理房貸卻大有講究，掌握了房貸技巧，往往可以四兩撥千金。只有在清楚了這10個問題以后，你才能很好的比較不同銀行的房貸產(chǎn)品。房貸的基準利率是由中國人民銀行統(tǒng)一規(guī)定的，各銀行可以根據(jù)貸款人的實際情況進行浮動，也就是說，如果你的資信良好，可以得到銀行房屋貸款的優(yōu)惠，因此，購房者在辦理房貸前，要了解各大銀行在利率優(yōu)惠上的條件，這樣才能選擇到最有利的利率。貸款銀行可能會通過收取房貸預付利息來降低你的貸款利息，或者提供其他的優(yōu)惠，而實際上這些所謂的優(yōu)惠對你一點好處都沒有。所以，你要了解你最終會支付多少錢，又會得到什么優(yōu)惠。欲買房卻無法貸款?揭秘房貸不為人知的“行規(guī)” 房貸是都市人永恒的話題。很多時候，你千挑萬選看中的房子，在銀行卻辦不到貸款，這其中到底是什么原因?記者為此走訪多家銀行，聽業(yè)內人士講述不為人知的?行規(guī)?。關于面積記者獲悉，銀行在發(fā)放房屋貸款時，面積是所考慮的重要因素之一。如果說房屋面積越大銀行越歡迎，這樣的說法還不完全準確，但面積越小銀行警惕性越高，卻是毋庸置疑的。房子小到什么地步就無法去銀行貸到款?記者走訪了多家銀行，綜合得出結論是面積低于40平方米，銀行一律拒貸。與此同時，40至60平方米的房子，則是銀行眼中的高風險標的，做貸款業(yè)務時必須慎之又慎?；旧线@個面積的房子也很難貸到款，只有一些條件較好的客戶例外，此外首付的成數(shù)也會高出同類別但面積要大于60平方米的房子。關于房齡記者了解到，對于銀行來說，房齡超過20年的房子，銀行基本上都不放貸款了，只有學區(qū)房可得稍許寬限。?1990年是個坎，‘90前’的房子我們基本上不做了。?一位銀行人士告訴記者，有的銀行甚至房齡超過15年的就不貸款了，這主要是考慮到房屋的保值功能。畢竟房貸一貸出去就是20年，老房子保值性能比較差，萬一貸款人若干年后斷供不還錢，銀行即使收回房屋也會大大虧本。第四篇：最新二手房購買至交驗流程全攻略最新二手房購買至交驗流程全攻略近日，記者的一位麥姓朋友向我咨詢有關通過中介公司購買二手房的程序，由于也經(jīng)常接到讀者朋友在這方面的一些求助咨詢電話，現(xiàn)將在二手買賣交易中可能出現(xiàn)的程序介紹如下。第一步：委托到了代理公司后，會先簽訂一紙《委托書》，即俗稱“睇樓紙”，在講清楚了自己的要求之后，地產(chǎn)經(jīng)紀人會先通過公司的電腦網(wǎng)絡系統(tǒng)，即時為客戶尋找較為合適的樓盤。在提供的幾處樓盤中，通過買家自己甄選之后，便進入了實地看樓的階段了。在看樓之前，中介公司會與客戶簽訂一份看樓《委托書》，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。第二步：查證到了買賣雙方有了明確的購買意向及目標價格之后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀人應該先到房管局三樓檔案館查冊，這完全是對客戶負責，包括查證該出賣的房子物業(yè)產(chǎn)權是否清晰，是否可以正常上市交易，有否被法院查封被抵押等背景資料。這個環(huán)節(jié)十分關鍵，對買家十分重要，所以買家應該向經(jīng)紀人問清楚該產(chǎn)權問題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。第三步：簽約經(jīng)過查證之后，由買賣雙方及中介方共同簽署《臨時買賣合約》，記者了解到，目前在廣州的操作方式是：在此環(huán)節(jié)，要求買家支付樓價的５—１０％作為臨訂付予業(yè)主，或者由中介公司代為預收買家的訂金，并于簽《臨時買賣合約》之日將訂金如數(shù)轉交業(yè)主。記者提醒：由于中介公司在收取訂金時的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時雙方之間的訂金糾紛。所以，建議買家要求中介公司出示賣方的委托協(xié)議，并出具賣方委托中介收取訂金的委托書；在交付訂金之后要求中介公司出具收取訂金的收據(jù)。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。這樣一來，買賣雙方之間的訂金合同便能確保有效成立，一旦賣方不同意出售房屋，買家便可要求雙倍返還訂金，買家不愿意購買房屋，賣方也可不退回訂金。第四步：曬圖雙方簽署了《臨時買賣合約》后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀人便可以拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復印件到房管局測繪所曬圖，該步驟主要用于為新業(yè)主制作新的房產(chǎn)證。記者提醒：曬圖費用一般由買方支付，目前的收費標準為３平方米以下２４元，８０平方米以下３６元。該步驟約需６個工作日。第五步：辦按如果是要求辦理銀行按揭貸款的，則買家須準備好身份證、戶口本、婚姻狀況證明、收入證明／稅單、公積金卡等資料到選定的銀行辦理銀行按揭手續(xù)。記者提醒：如果該二手房的原業(yè)主是按揭貸款的，則買家必須到同一家銀行辦理按揭手續(xù)。銀行會實地評估該房屋樓宇價格，并審核貸款成數(shù)及年限，再與買家簽訂《購房抵押貸款合同》。該步驟需時約５個工作日。第六步：估價銀行按揭辦好之后，三方到房管局交易所遞件，首先，買賣雙方簽署《廣州市房地產(chǎn)買賣合同》等有關文件，遞交房產(chǎn)證、身份證等證件；交易所收繳證件后發(fā)出收件收據(jù)，并對該物業(yè)進行估價工作，估價工作約需時６個工作日。記者提醒：該環(huán)節(jié)中，一般要求買家要在當天交付不少于樓價的２０％給予業(yè)主。第七步：過戶約在房管局進行估價工作６天之后，便可以到交易所辦理所有的過戶及完稅手續(xù)了。記者提醒：過戶當天買家需交齊所剩的樓款給予業(yè)主，如果是辦理銀行按揭的，則樓款余額會由按揭銀行直至劃撥到買家的存折中，即銀行放款予原業(yè)主。第八步：領證最后，買家可以領取到新房產(chǎn)證，如果是辦理銀行按揭的，則由銀行將房產(chǎn)證（復印件）、借據(jù)、貸款合同、供樓存折等資料返還。據(jù)中介代理行介紹，如果產(chǎn)權清晰的物業(yè)，一單二手房屋買賣以一次性付款方式購買的需時約１３個工作日，而以銀行按揭方式購買物業(yè)則需時約１８個工作日。第五篇：二手房購買須知選房篇一、地理位置是關鍵地段好壞決定房屋的未來升值潛力。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便。對于購買二手房長期投資人群而言，最好選擇在商圈成熟、地段較好、交通便利區(qū)域買房，因為隨著商圈的不斷成熟其二手房價值也會充分體現(xiàn)出來，同時如果房屋業(yè)主以租代售的話，其投資回報收益也將較為可觀。二、房屋質量看周詳房屋質量是買房時十分重要的一個考核因素。就目前二手房市場而言，上世紀90年代初的二手房普遍較多，由于這些二手房年代建成較久，使用時間較長，因此可能存在管線老化或走線不合理、墻體爆裂或脫皮明顯、天花板經(jīng)常滲水、防水防火性能較差等狀況，因此購房者在選購二手房時應注意這些因素。三、戶型面積要選好上世紀80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風采光也有其局限性，而上世紀90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。因此，購房者在購買二手房時要盡量選擇自己更看中的那一方面，如首次置業(yè)者可以選擇那些戶型小、總價相對較低的二手房過渡；而白領、上班族則可以購買那些戶型相對較寬敞的二手房。四、探訪鄰里是否和睦鄰里之間是否和睦關系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會讓你生活愉快。通過衣著和生活規(guī)律判斷在此居住人們的社會層次，拜訪樓上、樓下、左左、右右的鄰居，了解他們在此居住是否順心。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。交易篇在二手房交易過程，購房者不僅要關注房屋價格、物業(yè)管理、鄰居住戶等方面的問題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識。特別是后者，實際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預先了解和掌握交易注意事項，對購房者來說是非常必要的。一、賣方身份的真實性 交易時，買方需查看賣方的房地產(chǎn)權證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易中心查詢。其中有幾項需要特別關注：產(chǎn)權人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)買賣合同》時，必須驗證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。二、賣方的還貸情況若標的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內的抵押情況予以注銷。若賣方的抵押是在購進該套房屋時，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進房地產(chǎn)交易中心進行注銷。此時，買方應當注意貸款銀行確認賣方預約提前還貸所需的時間。一般來說，各大銀行的預約還貸時間從2周至1個月不等，即從預約還貸之日起，需要經(jīng)過上述時間，銀行才接受還貸。這個時間直接影響到何時可以到房地產(chǎn)交易中心進行過戶交易。三、購房貸款的審批程序大多購房者購房需要貸款。因此，向銀行申請貸款時，最好能夠熟悉申請銀行貸款的政策，從而使貸款的申請能夠順利被批準。一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。但要提請購房者注意的是，如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關，不能輕信中介公司的貸款承諾。四、過戶交易有新規(guī)國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實施的。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權證的不準過戶。買賣取得房產(chǎn)證或完稅時間不足兩年的