【文章內(nèi)容簡介】 后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。購買5年后想要轉(zhuǎn)讓所購房屋的產(chǎn)權(quán)份額，在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購買，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購買權(quán)的，購房人轉(zhuǎn)讓對象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購買條件的家庭。▌問題二十一：沒有房產(chǎn)證的房子可以買嗎？有何風(fēng)險(xiǎn)沒有房產(chǎn)證的房子不可以買得，一般情況下，沒有房產(chǎn)證的房子有這幾種：是集體產(chǎn)權(quán)的房子是沒有房產(chǎn)證的。是開發(fā)商蓋完這樓盤后沒有得到相關(guān)部門的審批，這類房子就沒有辦法辦理房產(chǎn)證，沒有被審批的房產(chǎn)是比如綠化率不夠；樓盤的結(jié)構(gòu)等等原因，這種房產(chǎn)是拿不到房產(chǎn)證的。目前很多城市都有這樣的案例。一般地，辦不了房產(chǎn)證的房子不能買，除非你愿意買集體產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)以外。再一個(gè)是，售樓處說可以過年能辦理房產(chǎn)證那一定是有原因的你要問他是什么原因要等到過年才能辦理。一般正常的房產(chǎn)你買到房子拿到鑰匙后到房管局繳納稅費(fèi)就可以辦理拿到房產(chǎn)證了。▌問題二十二：購買沒有房產(chǎn)證的房子有何風(fēng)險(xiǎn)？１、房屋出賣人在和你進(jìn)行交易的時(shí)候，在法律上，他現(xiàn)在還不是房子的權(quán)人，沒有權(quán)力進(jìn)行處分。２、沒有房產(chǎn)證的房字有可能是違章的建筑，而違章的建筑是不受到法律保護(hù)的。３、如果遇到政府強(qiáng)制要求拆除，政府是能夠不進(jìn)行補(bǔ)償?shù)摹（剢栴}二十三：導(dǎo)致無法辦理或者長期沒有得到房產(chǎn)證的情況：（１）開發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無法繼續(xù)辦理樓盤的大確權(quán)；（２）開發(fā)商沒有取得土地使用證或沒有繳齊土地出讓金；（３）開發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊(duì)等，債務(wù)尚未清償完畢；（４）開發(fā)商沒有完成竣工備案工作；（５）開發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷售（未經(jīng)合同備案），導(dǎo)致無法辦理房產(chǎn)證；（６）樓盤被法院查封；（７）開發(fā)商沒有取得建筑面積實(shí)測數(shù)據(jù)；（８）商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補(bǔ)繳或退回購房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無法辦理產(chǎn)權(quán)登記；9（９）開發(fā)商沒有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無法通過綜合驗(yàn)收；（１０）開發(fā)商不及時(shí)辦理“大確權(quán)”；（１１）開發(fā)商不提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關(guān)資料；（１２）開發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)；（１３）房屋契稅尚未繳納；（１４）公共維修基金尚未交付；（１５）提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；（１６）個(gè)別購房者購房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證；（１７）房產(chǎn)證辦理部門無正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理；（１８）代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員違規(guī)操作。▌問題二十四：如何簽訂有效的購房合同？法律意見：購房合同是我們購房必須要簽訂的一份紙質(zhì)合同，能夠保證購房者的權(quán)益，房屋買賣不同于一般商品，因?yàn)樯婕暗降慕痤~比較重大，因此簽訂購房合同應(yīng)該慎之又慎，盡可能的還需要針對購房合同咨詢一下律師，這樣才能簽訂有效的購房合同。一、購房合同類型有哪些紙質(zhì)合同”，這是一種完全手工的合同，購房者在簽訂紙質(zhì)合同前，好仔細(xì)研究條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開發(fā)商填寫相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣人向房產(chǎn)局申請登記備案?！边@是制約開發(fā)商備案的重要條款，購房者一定要留意?！鞍刖W(wǎng)簽合同”，合同文體中沒有“已備案”水印字樣，合同編號為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒有英文字母，而且是手寫，非機(jī)打。購房者為 10 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同后，可要求開發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案?！熬W(wǎng)簽合同”，網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其大的標(biāo)志是合同首頁有“合同編號”，以英文字母E開始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機(jī)打顯示，這種合同簽訂后，開發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。二、如何簽訂有效購房合同依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買賣只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會公共利益的房屋買賣合同等，皆非買賣當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無效。房屋買賣行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會公共利益，違反社會公共道德。否則，房屋買賣行為無效。例如，在房屋買賣活動中，我國法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買賣雙方不得買賣土地，不得瞞報(bào)房屋買賣價(jià)格偷逃稅收，不得買賣拆遷房屋等。▌問題二十五：購房定金能退嗎？注意事項(xiàng)有哪些 法律意見：購房定金的問題，也一直是有糾紛的話題。畢竟我們交納的定金，就是相當(dāng)于把房子定下來了，這個(gè)定金也是簽約了一定的協(xié)議的，同時(shí)也會具有相應(yīng)的法律效應(yīng)的。購房定金能退嗎？如果買房交了定金、不想要啦，是否可以退，要根據(jù)具體情況而定。１、如果已經(jīng)簽訂定金合同的，合同有明確規(guī)定的，以合同為準(zhǔn)； ２、如果沒有簽訂定金合同的，一般默認(rèn)是不會退還定金的，不過是否可以退主觀意向很重要，哪怕簽訂合同了，只要對方同意，那就可以退。買房交定金的注意事項(xiàng)有哪些？定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效；要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則；謹(jǐn)防有的開發(fā)商利用購房者缺乏相應(yīng)的購房知識和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約；定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。▌問題二十六 ：買二手房要如何防止出現(xiàn)“一房多賣”？預(yù)告登記法根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@條規(guī)定是告訴人們，當(dāng)事人簽訂房屋買賣協(xié)議后，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說該房只能賣給預(yù)告登記的購房人，預(yù)告登記后面的其他任何買賣人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。只不過需要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個(gè)月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。及時(shí)登記法根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！痹撘?guī)定就是要求物權(quán)在設(shè)立和變動時(shí)，必須將物權(quán)設(shè)立和變動的事實(shí)向社會公開，從而使第三人知道物權(quán)變動情況，以避免第三人遭受損害，保護(hù)交易安全。根據(jù)《物權(quán)法》第9條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定說明，不動產(chǎn)物權(quán)，實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，登記才生效，不登記不生效。因此，購房要及時(shí)進(jìn)行過戶登記。根據(jù)《物權(quán)法》第14條“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，登記在誰名下房子就屬于誰。只要購買房子時(shí)及時(shí)進(jìn)行過戶登記，也就能有效防止“一房多賣”現(xiàn)象的發(fā)生了。交定金前，購房者應(yīng)該查詢房產(chǎn)的所有權(quán)人交定金前要查明房產(chǎn)的所有權(quán)人，一套房子不可能同時(shí)歸屬到很多人名下的（共有產(chǎn)權(quán)人除外），過戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交 13 易的賣家就行了。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門查詢。買家也可同去，以便核實(shí)房源產(chǎn)權(quán)是否為賣家所有。如果你要求查詢房源產(chǎn)權(quán)狀況，房東卻以各種理由推脫，你就得小心了。雖然不一定是“一房多賣”，但至少產(chǎn)權(quán)可能存在問題。及時(shí)網(wǎng)簽買房時(shí)要通過網(wǎng)簽鎖定房源買賣是防止“一房多賣”的重要手段，如果中介敢配合房主解除網(wǎng)簽合同并完成“一房多賣”，則會面臨被取消網(wǎng)簽資格。▌問題二十七 ：一房多賣的處理原則已經(jīng)完成過戶的購房者將獲得商品房所有權(quán)。凡是辦理登記過戶手續(xù)的購房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，其他購房人無法再要求過戶。另外，如果辦理過戶的購房者被認(rèn)定為和賣房人惡意勾結(jié)過戶，其他購房者則可以主張?jiān)撨^戶手續(xù)無效，房屋交易無效。沒有完成過戶手續(xù)的購房人可追求賣房者違約責(zé)任。由于僅僅完成了購房合同簽訂，但房屋所有權(quán)并沒有過戶。這種情況下，購房者即使付了全款，也只能追求違約責(zé)任。第三篇：買二手房戶口問題如何處理（共）文章參考：房道網(wǎng)新聞資訊頻道－://第四篇：二手房買賣應(yīng)注意防范的法律風(fēng)險(xiǎn)隨著法律知識的普及，人們知道買房賣房不再是單純的買賣關(guān)系，房屋系不動產(chǎn)，不動產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不僅需要交付房屋，還必須辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。未辦理登記的，盡管房屋買賣合同已經(jīng)生效，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移?？墒钱?dāng)人們買房時(shí)，總是由于這樣那樣的原因沒有過戶，最終以訴訟來了結(jié)。有這樣一個(gè)案例：原告陳某某與被告張某某是單位同事，被告張某某與第二被告楊某系母子關(guān)系，第二被告楊某與第三被告孫某某是夫妻關(guān)系。2002