【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)。購(gòu)買(mǎi)5年后想要轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋的產(chǎn)權(quán)份額，在同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)，繼續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用；代持機(jī)構(gòu)放棄優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的，購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓對(duì)象應(yīng)為其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭。▌問(wèn)題二十一：沒(méi)有房產(chǎn)證的房子可以買(mǎi)嗎？有何風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子不可以買(mǎi)得，一般情況下，沒(méi)有房產(chǎn)證的房子有這幾種：是集體產(chǎn)權(quán)的房子是沒(méi)有房產(chǎn)證的。是開(kāi)發(fā)商蓋完這樓盤(pán)后沒(méi)有得到相關(guān)部門(mén)的審批，這類房子就沒(méi)有辦法辦理房產(chǎn)證，沒(méi)有被審批的房產(chǎn)是比如綠化率不夠；樓盤(pán)的結(jié)構(gòu)等等原因，這種房產(chǎn)是拿不到房產(chǎn)證的。目前很多城市都有這樣的案例。一般地，辦不了房產(chǎn)證的房子不能買(mǎi)，除非你愿意買(mǎi)集體產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)以外。再一個(gè)是，售樓處說(shuō)可以過(guò)年能辦理房產(chǎn)證那一定是有原因的你要問(wèn)他是什么原因要等到過(guò)年才能辦理。一般正常的房產(chǎn)你買(mǎi)到房子拿到鑰匙后到房管局繳納稅費(fèi)就可以辦理拿到房產(chǎn)證了。▌問(wèn)題二十二：購(gòu)買(mǎi)沒(méi)有房產(chǎn)證的房子有何風(fēng)險(xiǎn)？１、房屋出賣(mài)人在和你進(jìn)行交易的時(shí)候，在法律上，他現(xiàn)在還不是房子的權(quán)人，沒(méi)有權(quán)力進(jìn)行處分。２、沒(méi)有房產(chǎn)證的房字有可能是違章的建筑，而違章的建筑是不受到法律保護(hù)的。３、如果遇到政府強(qiáng)制要求拆除，政府是能夠不進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?。▌?wèn)題二十三：導(dǎo)致無(wú)法辦理或者長(zhǎng)期沒(méi)有得到房產(chǎn)證的情況：（１）開(kāi)發(fā)企業(yè)已經(jīng)破產(chǎn)或被取消資質(zhì)，無(wú)法繼續(xù)辦理樓盤(pán)的大確權(quán)；（２）開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得土地使用證或沒(méi)有繳齊土地出讓金；（３）開(kāi)發(fā)商將土地或房屋抵押給銀行或建筑隊(duì)等，債務(wù)尚未清償完畢；（４）開(kāi)發(fā)商沒(méi)有完成竣工備案工作；（５）開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋重復(fù)銷(xiāo)售（未經(jīng)合同備案），導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證；（６）樓盤(pán)被法院查封；（７）開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得建筑面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)；（８）商品房出現(xiàn)面積誤差，在一定范圍內(nèi)的超面積需按規(guī)定補(bǔ)繳或退回購(gòu)房差額，在面積誤差未解決的情況下，將導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記；9（９）開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按整體規(guī)劃建設(shè)小區(qū)配套設(shè)施，或未移交小區(qū)配套用房，無(wú)法通過(guò)綜合驗(yàn)收；（１０）開(kāi)發(fā)商不及時(shí)辦理“大確權(quán)”；（１１）開(kāi)發(fā)商不提供辦理“小房產(chǎn)證”的相關(guān)資料；（１２）開(kāi)發(fā)商與小業(yè)主存在糾紛，扣著本該發(fā)給小業(yè)主的房地產(chǎn)證不發(fā)；（１３）房屋契稅尚未繳納；（１４）公共維修基金尚未交付；（１５）提交辦理房產(chǎn)證的文件不合格；（１６）個(gè)別購(gòu)房者購(gòu)房入住后進(jìn)行違章搭建，致使規(guī)劃部門(mén)不予核發(fā)房屋竣工驗(yàn)收合格證；（１７）房產(chǎn)證辦理部門(mén)無(wú)正當(dāng)理由拖延辦理或不予辦理；（１８）代辦產(chǎn)權(quán)的單位或人員違規(guī)操作。▌問(wèn)題二十四：如何簽訂有效的購(gòu)房合同？法律意見(jiàn)：購(gòu)房合同是我們購(gòu)房必須要簽訂的一份紙質(zhì)合同，能夠保證購(gòu)房者的權(quán)益，房屋買(mǎi)賣(mài)不同于一般商品，因?yàn)樯婕暗降慕痤~比較重大，因此簽訂購(gòu)房合同應(yīng)該慎之又慎，盡可能的還需要針對(duì)購(gòu)房合同咨詢一下律師，這樣才能簽訂有效的購(gòu)房合同。一、購(gòu)房合同類型有哪些紙質(zhì)合同”，這是一種完全手工的合同，購(gòu)房者在簽訂紙質(zhì)合同前，好仔細(xì)研究條款，按標(biāo)準(zhǔn)合同文本格式要求開(kāi)發(fā)商填寫(xiě)相關(guān)內(nèi)容簽訂紙質(zhì)合同，并約定“商品房預(yù)售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由出賣(mài)人向房產(chǎn)局申請(qǐng)登記備案?！边@是制約開(kāi)發(fā)商備案的重要條款，購(gòu)房者一定要留意?！鞍刖W(wǎng)簽合同”，合同文體中沒(méi)有“已備案”水印字樣，合同編號(hào)為10位阿拉伯?dāng)?shù)字，沒(méi)有英文字母，而且是手寫(xiě)，非機(jī)打。購(gòu)房者為 10 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，簽訂合同后，可要求開(kāi)發(fā)商出示《合同備案登記表》，以證明將辦理備案。“網(wǎng)簽合同”，網(wǎng)簽合同文本中，帶有“已備案”的水印字樣，其大的標(biāo)志是合同首頁(yè)有“合同編號(hào)”，以英文字母E開(kāi)始，后排10位阿拉伯?dāng)?shù)字，并且是機(jī)打顯示，這種合同簽訂后，開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)上輸入合同內(nèi)容即為備案。二、如何簽訂有效購(gòu)房合同依照現(xiàn)行法規(guī)和有關(guān)司法解釋，民事法律行為應(yīng)當(dāng)系當(dāng)事人真意表示的結(jié)果。房屋買(mǎi)賣(mài)只有在自愿和平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行才能真正實(shí)現(xiàn)雙方當(dāng)事人的利益理想。因此，因欺詐、脅迫、乘人之危、無(wú)權(quán)代理和以合法形式掩蓋非法目的所簽損害社會(huì)公共利益的房屋買(mǎi)賣(mài)合同等，皆非買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人真實(shí)意思，原則上視為無(wú)效。房屋買(mǎi)賣(mài)行為應(yīng)當(dāng)符合房地產(chǎn)政策，遵守法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不得損害社會(huì)公共利益，違反社會(huì)公共道德。否則，房屋買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。例如，在房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)中，我國(guó)法律法規(guī)明確規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方不得買(mǎi)賣(mài)土地，不得瞞報(bào)房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格偷逃稅收，不得買(mǎi)賣(mài)拆遷房屋等。▌問(wèn)題二十五：購(gòu)房定金能退嗎？注意事項(xiàng)有哪些 法律意見(jiàn)：購(gòu)房定金的問(wèn)題，也一直是有糾紛的話題。畢竟我們交納的定金，就是相當(dāng)于把房子定下來(lái)了，這個(gè)定金也是簽約了一定的協(xié)議的，同時(shí)也會(huì)具有相應(yīng)的法律效應(yīng)的。購(gòu)房定金能退嗎？如果買(mǎi)房交了定金、不想要啦，是否可以退，要根據(jù)具體情況而定。１、如果已經(jīng)簽訂定金合同的，合同有明確規(guī)定的，以合同為準(zhǔn)； ２、如果沒(méi)有簽訂定金合同的，一般默認(rèn)是不會(huì)退還定金的，不過(guò)是否可以退主觀意向很重要，哪怕簽訂合同了，只要對(duì)方同意，那就可以退。買(mǎi)房交定金的注意事項(xiàng)有哪些？定金條款并不具有強(qiáng)制性，它僅是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；雖然已訂立了定金條款，但只有消費(fèi)者在交付了定金后，合同才生效；要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別，預(yù)付款就是預(yù)先支付，但預(yù)付款，不能適用定金的罰則；謹(jǐn)防有的開(kāi)發(fā)商利用購(gòu)房者缺乏相應(yīng)的購(gòu)房知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，在某些條款內(nèi)容上設(shè)下陷阱，故意讓消費(fèi)者違約；定金和訂金在法律上性質(zhì)是不同的。依據(jù)擔(dān)保法的規(guī)定，當(dāng)事人可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定債務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。▌問(wèn)題二十六 ：買(mǎi)二手房要如何防止出現(xiàn)“一房多賣(mài)”？預(yù)告登記法根據(jù)《物權(quán)法》第20條規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂買(mǎi)賣(mài)房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來(lái)實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@條規(guī)定是告訴人們，當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議后，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)是不發(fā)生物權(quán)效力的。也就是說(shuō)該房只能賣(mài)給預(yù)告登記的購(gòu)房人，預(yù)告登記后面的其他任何買(mǎi)賣(mài)人都不能再取得此房產(chǎn)權(quán)。只不過(guò)需要注意的是，根據(jù)第20條“預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效”的規(guī)定，3個(gè)月內(nèi)要進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，否則預(yù)告登記就失效了。及時(shí)登記法根據(jù)《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記?！痹撘?guī)定就是要求物權(quán)在設(shè)立和變動(dòng)時(shí)，必須將物權(quán)設(shè)立和變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開(kāi)，從而使第三人知道物權(quán)變動(dòng)情況，以避免第三人遭受損害，保護(hù)交易安全。根據(jù)《物權(quán)法》第9條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力”的規(guī)定說(shuō)明，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，實(shí)行嚴(yán)格的登記制度，登記才生效，不登記不生效。因此，購(gòu)房要及時(shí)進(jìn)行過(guò)戶登記。根據(jù)《物權(quán)法》第14條“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力”的規(guī)定，登記在誰(shuí)名下房子就屬于誰(shuí)。只要購(gòu)買(mǎi)房子時(shí)及時(shí)進(jìn)行過(guò)戶登記，也就能有效防止“一房多賣(mài)”現(xiàn)象的發(fā)生了。交定金前，購(gòu)房者應(yīng)該查詢房產(chǎn)的所有權(quán)人交定金前要查明房產(chǎn)的所有權(quán)人，一套房子不可能同時(shí)歸屬到很多人名下的（共有產(chǎn)權(quán)人除外），過(guò)戶前，只要你確定房產(chǎn)所有權(quán)人是和你交 13 易的賣(mài)家就行了。至于房屋產(chǎn)權(quán)查詢，則需要產(chǎn)權(quán)本人持房產(chǎn)證原件和身份證件去房管部門(mén)查詢。買(mǎi)家也可同去，以便核實(shí)房源產(chǎn)權(quán)是否為賣(mài)家所有。如果你要求查詢房源產(chǎn)權(quán)狀況，房東卻以各種理由推脫，你就得小心了。雖然不一定是“一房多賣(mài)”，但至少產(chǎn)權(quán)可能存在問(wèn)題。及時(shí)網(wǎng)簽買(mǎi)房時(shí)要通過(guò)網(wǎng)簽鎖定房源買(mǎi)賣(mài)是防止“一房多賣(mài)”的重要手段，如果中介敢配合房主解除網(wǎng)簽合同并完成“一房多賣(mài)”，則會(huì)面臨被取消網(wǎng)簽資格。▌問(wèn)題二十七 ：一房多賣(mài)的處理原則已經(jīng)完成過(guò)戶的購(gòu)房者將獲得商品房所有權(quán)。凡是辦理登記過(guò)戶手續(xù)的購(gòu)房人，已經(jīng)合法取得該房產(chǎn)的所有權(quán)，其他購(gòu)房人無(wú)法再要求過(guò)戶。另外，如果辦理過(guò)戶的購(gòu)房者被認(rèn)定為和賣(mài)房人惡意勾結(jié)過(guò)戶，其他購(gòu)房者則可以主張?jiān)撨^(guò)戶手續(xù)無(wú)效，房屋交易無(wú)效。沒(méi)有完成過(guò)戶手續(xù)的購(gòu)房人可追求賣(mài)房者違約責(zé)任。由于僅僅完成了購(gòu)房合同簽訂，但房屋所有權(quán)并沒(méi)有過(guò)戶。這種情況下，購(gòu)房者即使付了全款，也只能追求違約責(zé)任。第三篇：買(mǎi)二手房戶口問(wèn)題如何處理（共）文章參考：房道網(wǎng)新聞資訊頻道－://第四篇：二手房買(mǎi)賣(mài)應(yīng)注意防范的法律風(fēng)險(xiǎn)隨著法律知識(shí)的普及，人們知道買(mǎi)房賣(mài)房不再是單純的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，房屋系不動(dòng)產(chǎn)，不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的轉(zhuǎn)移不僅需要交付房屋，還必須辦理所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。未辦理登記的，盡管房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)生效，但標(biāo)的物的所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移?？墒钱?dāng)人們買(mǎi)房時(shí)，總是由于這樣那樣的原因沒(méi)有過(guò)戶，最終以訴訟來(lái)了結(jié)。有這樣一個(gè)案例：原告陳某某與被告張某某是單位同事，被告張某某與第二被告楊某系母子關(guān)系，第二被告楊某與第三被告孫某某是夫妻關(guān)系。2002