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正文內(nèi)容

新房收房手續(xù)及流程(編輯修改稿)

2024-10-13 21:16 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù),故此費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商交納。物業(yè)費(fèi)一年物業(yè)管理費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)和水電保證金特別提示:普通小區(qū)交一年以下物業(yè)費(fèi)并不違規(guī)。物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價,收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費(fèi)地點(diǎn)公布。相關(guān)法律法規(guī)鏈接:① 北京市房地局小區(qū)辦《關(guān)于禁止收取多年物業(yè)管理費(fèi)的通知》。其中規(guī)定,禁止收取一年以上物業(yè)管理費(fèi)。停車費(fèi)對于停車費(fèi),目前北京市只是在196號文中規(guī)定,普通小區(qū)地面車位每月為150元/個。而地下車庫、機(jī)械停車庫則要實(shí)行市場價,開發(fā)商應(yīng)在購房時在《公約》中明示。至于小區(qū)臨時停車,目前并無明確規(guī)定,應(yīng)由小區(qū)物業(yè)管理委員會決定,物管會成立前,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也不能高于1元/4小時的社會停車場標(biāo)準(zhǔn),并應(yīng)出具正式發(fā)票。業(yè)主完全有權(quán)選擇自行辦理產(chǎn)權(quán)證,開發(fā)商無權(quán)強(qiáng)行向業(yè)主收取該筆費(fèi)用。二、面積問題面積問題是消費(fèi)者最為關(guān)心的內(nèi)容之一,購房人買房時尤其是買期房時,一定要考慮到合同面積與實(shí)際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題,并在簽訂合同時以附加條款加以防范。(一)存在的問題:,這一直是個焦點(diǎn)問題。消費(fèi)者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面,建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細(xì)進(jìn)行約定,以維護(hù)自己的權(quán)益。、面積測量侵占購房者的合法利益,還不易被發(fā)現(xiàn)。正確測算房屋面積,是專業(yè)人員的工作,一般購房者根本無法完成。其次,面積測量的人工操作特點(diǎn),正常誤差都難以避免,一些開發(fā)商在使之產(chǎn)生人為偏差侵占購房者一、兩米面積輕而易舉。再有,由于消費(fèi)者相關(guān)知識掌握不夠,使得購房過程中信息不對稱,開發(fā)商很容易偷梁換柱,把非公攤的面積加入公攤之中。(二).如何解決面積誤差?面積誤差:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,買賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋買賣合同約定面積不符的,按照合同約定處理。合同沒有約定或者約定不明確的,按照以下原則處理:(一)面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)(含3%),按照合同約定的價格據(jù)實(shí)結(jié)算房款;(二)面積誤差比絕對值超出3%,購房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在買房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款,并支付已付房款利息。如購房人同意繼續(xù)履行合同,房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款由購房人按照約定的價格補(bǔ)足,面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān),所有權(quán)歸買受人;房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的,面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者,面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。特別提示:,首先購房者索要出建筑的竣工圖紙,請專家根據(jù)圖紙進(jìn)行計(jì)算。,應(yīng)該約定實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如規(guī)定合同中未約定處理方式的,面積誤差比絕對值超出3%時,購房人有權(quán)退房。(三)關(guān)于分?jǐn)偯娣e公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t:商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e為本幢內(nèi)的公用建筑面積,與本幢不相連的公用建筑面積不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積,由該幢樓各套商品房分?jǐn)?;為局部范圍服?wù)的公用建筑面積,由受益的各套商品房分?jǐn)偂6啻畏謹(jǐn)偣媒ㄖ娣e的,分別計(jì)算分?jǐn)傁禂?shù)。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e,為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。公用建筑面積分?jǐn)偤螅粍澐指魈咨唐贩繑偟媒ㄖ娣e的具體部位,但任何人不得侵占或改變原設(shè)計(jì)的使用功能。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成:電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積;套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等,不應(yīng)計(jì)入公用建筑面積部分,作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。不應(yīng)入的公用建筑空間:倉庫、機(jī)動車庫、非機(jī)動車庫、車道、供暖鍋爐等,作為人防工程的地下室、單獨(dú)具備使用功能的獨(dú)立使用空間。售房單位自營、自用的房屋。為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理(包括物業(yè)管理)用房。對于半地下室,不論采光井的結(jié)構(gòu)如何,都不計(jì)入建筑面積。特別提示:。,應(yīng)向商品房預(yù)售管理部門提交預(yù)售商品房的面積測量報(bào)告。預(yù)售商品房設(shè)計(jì)方案變更涉及預(yù)售房屋面積的,應(yīng)重新提交面積測量報(bào)告。售房單位在銷(預(yù))售商品房時,在銷(預(yù))售合同(含補(bǔ)充協(xié)議)中應(yīng)明確商品房銷售面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e及公用建筑部位。,需要進(jìn)行分?jǐn)偟?,?yīng)在銷(預(yù))售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。相關(guān)法律法規(guī)鏈接:① 2003年6月1日起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛適用法律若干問題的解釋》。② 《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》③ 北京市2000年9月26日頒布的《北京市商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)倳盒幸?guī)定》。三、審查銷售廣告(一)出現(xiàn)問題“我們的小區(qū)綠化率達(dá)到……,我們小區(qū)配有小學(xué)、幼兒園、會所……”購房者常常會被上面的優(yōu)美辭藻所迷惑,但到實(shí)際收房時才發(fā)現(xiàn)與現(xiàn)實(shí)相去甚遠(yuǎn),現(xiàn)實(shí)當(dāng)中虛假宣傳、改變小區(qū)規(guī)劃也是一些開發(fā)商慣用的一手;另外,裝修標(biāo)準(zhǔn)不符合合同的約定或開發(fā)商承諾。收房中其中一個重點(diǎn)就是要開發(fā)商如何兌現(xiàn)曾經(jīng)的承諾。(二)解決辦法。如買房時的樓書、廣告一定保存好,有條件購房時拍下售樓處沙盤,收房時應(yīng)該對照小區(qū)平面圖看環(huán)境。根據(jù)相關(guān)的司法解釋,此類的廣告可以作為要約,在法庭上作為證據(jù)出示,要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾。一旦發(fā)現(xiàn)小區(qū)有規(guī)劃被變更的跡象,購房者一定要盡快跟相關(guān)部門和開發(fā)商交涉,以免形成事實(shí),出現(xiàn)“贏了官司卻無法執(zhí)行”的局面。相關(guān)法律鏈接:《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣糾紛適用法律若干問題的解釋》四、關(guān)于停車位五、法定退房條件:在房屋驗(yàn)收過程中,業(yè)主如果發(fā)現(xiàn)購買的商品房存在質(zhì)量問題,是不是都可以退房呢?退房的法定條件,綜合起來包括以下幾種::實(shí)踐中,造成購房合同無效的常見情形有:①開發(fā)商無權(quán)處分該房產(chǎn);②開發(fā)商存在欺詐情形。:按套(單元)計(jì)價的預(yù)售房屋,套型與設(shè)計(jì)圖紙不一致時,或者相關(guān)尺寸超出約定的誤差范圍,合同中對此未約定處理方式的,購房人可以退房。:房屋實(shí)際交付面積比原合同規(guī)定誤差比絕對值超過3%(不含3%)的。、設(shè)計(jì)導(dǎo)致退房:開發(fā)商未經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn),擅自改變房屋結(jié)構(gòu)及合同中約定的配套環(huán)境的;開發(fā)商經(jīng)批準(zhǔn)改變房屋結(jié)構(gòu)未經(jīng)買家認(rèn)可的。:房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格并依照有關(guān)規(guī)定經(jīng)委托工程質(zhì)量檢測機(jī)構(gòu)核驗(yàn)確實(shí)的,買受人有權(quán)退房。特別提示:,未取得“三書一證一表”的樓房,買家可以不收樓。,購房人在以上情況之一出現(xiàn)時選擇退房,相關(guān)違約賠償責(zé)任由發(fā)展商承擔(dān),如果開發(fā)商不同意退房,購房人可向有管轄權(quán)的人民法院起訴。,但是房屋確實(shí)出現(xiàn)了質(zhì)量問題,購房人有權(quán)要求開發(fā)商進(jìn)行維修,因此造成損失的由開發(fā)商賠償。買房過程中,常常會涉及到很多專業(yè)問題,只靠消費(fèi)者個人的力量有時很難解決問題,在此,特別建議您可以考慮集體收房,人多力量大,結(jié)合專家的力量解決遇到的所有難題。第四篇:新房收房注意事項(xiàng)新房收房注意事項(xiàng)有關(guān)收房的程序問題,務(wù)必請開發(fā)商按照國家法律規(guī)定,煤氣開通費(fèi),無物價部門核準(zhǔn)的收費(fèi),、證書方面:《竣工驗(yàn)收備案表》;測繪部的實(shí)測面積文件(即房管局勘丈科出具的以確認(rèn)房屋面積);《住宅質(zhì)量保證書》;《住宅使用說明書》 以上證書缺一不可。如開發(fā)商不能提供上述文件,則構(gòu)成違約,可根據(jù)合同約定及法律規(guī)定追究違約責(zé)任!,有無規(guī)劃設(shè)計(jì)變更(如層高,窗 戶位臵,管道布線),不要對沒有實(shí)際檢查的東西,,對室內(nèi)的情況及質(zhì)量不明確的,在收樓文件上可以注明“室內(nèi)情況尚不清楚”等字樣。這一點(diǎn)需要注意。::鋼筋是否暴露,墻面是否滲水,是否有裂縫,承重墻,梁,:::門的厚度,材質(zhì)與規(guī)格。窗底部滑道是否平滑,窗框的材質(zhì)與規(guī)格。門框,,目測門與門框、窗與窗框的各邊之間是否平行,關(guān)上門窗聽聽隔音效果,同時也了解了它們的密封程度。不過,衛(wèi)生間的門不要求嚴(yán)絲合縫,為了防水。如果你裝修要換掉就不太重要了。:電氣線路安裝應(yīng)平整,牢固,順直,穿墻應(yīng)有導(dǎo)管,導(dǎo)線加接必須緊密。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位,并由電器接地裝臵。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固,部件齊全,接觸良好,:衛(wèi)生間地面是否滲漏,可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上,然后在衛(wèi)生間蓄一些水,24小時后,到對應(yīng)的下層衛(wèi)生間,看其頂部是否滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進(jìn)行,這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏,也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。:上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象,打開水龍頭便知,盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn),試試水壓和排水速度。每個地漏要做通水試驗(yàn),可用桶裝滿水往里倒,看是否暢通?!l(wèi)生間內(nèi)的電源插座應(yīng)是防潮插座并有防濺措施,照明燈座必須是磁口安全燈座,洗手盆的上方不應(yīng)有插座?!欠裼欣诋愇?、廢氣等氣體的迅速排出,保持室內(nèi)空氣的清潔。:陽臺是否與事先承若及設(shè)計(jì)圖相符,樓宇標(biāo)識,門牌標(biāo)識,層位標(biāo)識,房屋標(biāo)識是否與實(shí)際相符,是否有郵政接收箱,電話線是否進(jìn)戶等,給水情況,水質(zhì)如何,水流狀況,、墻地面空裂——墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象,只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音,就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙,需要返工;若聽到沉悶的碰擊聲,則表明它們接觸良好。陽臺裂縫——這是比較容易被忽視的地方。房屋的結(jié)構(gòu)問題常出現(xiàn)在陽臺,萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫,很有可能是陽臺斷裂的先兆,一定要立即通知發(fā)展商。電氣設(shè)備——,方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電;有分閘的,也應(yīng)同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路?!獧z查一下開關(guān)、插座的牢固程度,別忘了打開電話、電視的線路接口,用力拉一拉,看是否結(jié)實(shí)。插座——檢查每個插座的數(shù)量及是否已通電。為防止幼童把手指頭伸進(jìn)插座孔中,距離地面30厘米高的插座都必須帶保險(xiǎn)裝臵。1查抄水表、電表底度。一收房的一般程序是:發(fā)展商在收房前十幾天通過掛號信將收房通知單郵遞給買家,告知具體收房的時間及須準(zhǔn)備的資料。買家應(yīng)在收房通知單上注明的時間(通常是30天左右)內(nèi)帶齊所需文件資料(包括收房通知書、業(yè)主身份證復(fù)印件、原繳交房款收據(jù)等單據(jù)、購房合同等)到指定單位(樓盤現(xiàn)場)辦理收房入住手續(xù)。如購房者在約定時間內(nèi)沒有辦理相關(guān)手續(xù),則視為發(fā)展商已實(shí)際將該房交付買家使用,買家從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任及稅費(fèi)。樓房現(xiàn)場驗(yàn)收1)發(fā)展商應(yīng)首先出示1《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》2《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書》《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》3《建筑工程竣工備案表》(《竣工備案表》上有沒有建委同意備案的章)4《商品房面積測繪技術(shù)報(bào)告書》(蓋測繪隊(duì)公章)5《住戶驗(yàn)房交接表》6《樓宇驗(yàn)收記錄表》7管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))如果開發(fā)商不能提供這些文件,您可以拒絕收房?!咎崾尽浚洪_發(fā)商在交房時向業(yè)主提供的《竣工驗(yàn)收備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》必須為原件而不是復(fù)印件。2)買家繳交身份證復(fù)印件、收房通知書,領(lǐng)取房屋鑰匙,并由商家接待人員帶領(lǐng),到所購樓房依雙方約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)查驗(yàn)樓房狀況。3)依原合同約定標(biāo)準(zhǔn)驗(yàn)樓。4)驗(yàn)完樓后,買家按實(shí)際驗(yàn)收情況填寫《住戶驗(yàn)房交接表》,同時將水表、電表底數(shù)抄在指定表格(一般附在《驗(yàn)房交接表》中);如有不滿意的地方,可提出意見并將意見填寫在《樓宇驗(yàn)收記錄表》中,作為書面依據(jù),如發(fā)展商未準(zhǔn)備有關(guān)表格,買家應(yīng)另以書面形式將意見送交發(fā)展商。5)根據(jù)買家意見,買賣雙
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