【文章內(nèi)容簡介】 1：格式內(nèi)容不一樣。我國的產(chǎn)權(quán)登記始于解放初期，權(quán)證由各地印制，格式內(nèi)容并不統(tǒng)一。盡管1987年建設(shè)部統(tǒng)一過全國房屋權(quán)屬證書樣式，但目前證書格式內(nèi)容仍不統(tǒng)一。有建設(shè)部式樣的，有改造建設(shè)部式樣的，有自行印制的，有本式的，也有一張紙的。2：印制質(zhì)量不一致。有大廠精工印制的，也有街道小廠粗制濫造的，所用紙張質(zhì)地更是差別甚大。3：沒有任何防偽措施。4：發(fā)證機(jī)關(guān)極不規(guī)范，有的叫政府，有的叫房地產(chǎn)管理局，有的叫房管處、所、站，因此，所用印章也不規(guī)范，不統(tǒng)一。新的房屋權(quán)屬證書由建設(shè)部設(shè)計監(jiān)制，中國人民銀行北京印鈔廠獨(dú)家印制。新證共分三種：即《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項權(quán)證》。內(nèi)頁印有統(tǒng)一規(guī)范的填寫項目。由于是統(tǒng)一監(jiān)制、獨(dú)家印制，這就有效地保證了權(quán)證的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一，增強(qiáng)了權(quán)證的權(quán)威性。權(quán)證印制質(zhì)量上乘，封面為紅色（他項權(quán)證為藍(lán)色，印有金色國徽。材料為進(jìn)口護(hù)照面料，內(nèi)頁為粉紅色印鈔紙，采用了護(hù)照和鈔票印制工藝。且增加了防偽功能，如注冊號、團(tuán)花、水印等，規(guī)范了發(fā)證機(jī)關(guān)和用印。根據(jù)上述新舊權(quán)屬證的不同和新證的特點(diǎn)，我們對權(quán)屬證書的真?zhèn)尉筒浑y區(qū)別了。首先，應(yīng)該按照以上新證的特點(diǎn)從總體看它的印制質(zhì)量較高。由于新證是獨(dú)家按照專門工藝和選用專門材料印制，它的質(zhì)地和印制質(zhì)量非一般可比。大體印制精良者為真，印制粗糙者為偽。這是從感官上區(qū)分。當(dāng)然，最重要，最本質(zhì)的辨別方法是把握新證的特點(diǎn)和防偽功能。主要有以下幾個方面。1：建房注冊號由于新證是建設(shè)部監(jiān)制，建設(shè)部對每個能夠發(fā)證的市（縣）發(fā)證機(jī)關(guān)進(jìn)行了注冊登記，并予以編號。那么在辨別時，要看它是否有編號，編號是否是建設(shè)部公告的全國統(tǒng)一編號。2： 發(fā)證機(jī)關(guān)（蓋章）這里要注意兩個方面：一是規(guī)范的發(fā)證機(jī)關(guān)是市（縣）的房地產(chǎn)管理局（房產(chǎn)管理局或市（縣）人民政府。別的任何單位或部門都無權(quán)發(fā)證，他們發(fā)的權(quán)證都屬于非法，無效的；二是所蓋印章均系機(jī)器套印，印跡清晰，干凈，均勻，手工蓋印是不可比的。3： 團(tuán)花在封面里頁有由土紅，翠綠二色細(xì)紋組成的五瓣疊加團(tuán)花。線條流暢，紋理清晰。4： 花邊首頁，即發(fā)證機(jī)關(guān)蓋章頁有上下等寬，對稱，左右等寬，對稱的咖啡色花紋邊框。花紋細(xì)膩，清晰。5： 暗印，水印所用紙張為印鈔紙，淺粉底色，等線宋體“房屋所有權(quán)證”底紋暗印。將紙對著光亮處，則可見高層或多層水和房屋6：編號在封面三頁，即“注意事項”頁右下角有印鈔廠的印刷流水編號。同一發(fā)證機(jī)關(guān)的權(quán)證號碼是連續(xù)的。7：發(fā)證編號即首頁花邊框內(nèi)上端由發(fā)證機(jī)關(guān)編列的權(quán)證號碼。此號碼與發(fā)證機(jī)關(guān)的簿冊，檔案記載相一致。按照上述權(quán)證的特點(diǎn)和防偽功能，進(jìn)行綜合審查考慮，你手中的房屋權(quán)屬證書的真?zhèn)尉筒浑y識別了。住宅小區(qū)物業(yè)管理內(nèi)容及費(fèi)用的基本構(gòu)成一、住宅小區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容包括對住宅小區(qū)居民和住宅小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安、環(huán)境等的管理。二、住宅小區(qū)物業(yè)管理的對象住宅小區(qū)的物業(yè)管理，管理和服務(wù)的對象首先就是住宅小區(qū)的居民。對于居民的管理，不是限制他們的人身自由，而是管理他們在小區(qū)居住時的部分行為。三、住宅小區(qū)居住設(shè)施管理住宅小區(qū)物業(yè)管理公司根椐物業(yè)管理合同，只負(fù)責(zé)住宅小區(qū)房屋及附屬設(shè)施、設(shè)備的管理。管理重點(diǎn)在共有部分。住宅小區(qū)的房屋使用過程中有自然或人為損害，有使用過程中產(chǎn)權(quán)人與使用人、不同產(chǎn)權(quán)人之間及房屋中設(shè)備和與公用設(shè)備之間等因使用關(guān)系而產(chǎn)生的各種需要調(diào)節(jié)、管理的多種環(huán)節(jié)。住宅小區(qū)的公共設(shè)施，管理是受各系統(tǒng)市政部門所有者的委托，代管各系統(tǒng)的運(yùn)行狀況及運(yùn)行結(jié)果，代繳各種有關(guān)費(fèi)用。四、居住環(huán)境管理住宅小區(qū)物業(yè)管理的自然環(huán)境管理，是對自然環(huán)境的監(jiān)測與防止自然環(huán)境中不良因素的發(fā)生，對人為環(huán)境的管理是維護(hù)和改變、塑造一種人為環(huán)境，維護(hù)是一種環(huán)境秩序。住宅小區(qū)自然環(huán)境是客觀存在的，不能人為創(chuàng)造，也很難改造。只能對現(xiàn)有環(huán)境進(jìn)行有效的了解和監(jiān)測，及時納入物業(yè)管理公司管理檔案物業(yè)管理費(fèi)用的基本構(gòu)成管理費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域的日常管理，包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的巡視、檢查、物業(yè)維修、更新費(fèi)用的帳務(wù)管理、物業(yè)檔案資料的保管和其他有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)；房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi):用于電梯、水泵等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)所需的費(fèi)用:保潔費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常保潔服務(wù)所需的費(fèi)用；保安費(fèi):用于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)日常安全保衛(wèi)服務(wù)所需的費(fèi)用；維修費(fèi):用于物業(yè)維修服務(wù)所需的費(fèi)用。物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生的根源以及物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)隨著住宅小區(qū)的不斷涌現(xiàn)，許多物業(yè)糾紛也開始逐步增多起來，以前有關(guān)物業(yè)立法已經(jīng)不能適應(yīng)；一些新的問題、業(yè)主與物業(yè)公司之間，業(yè)主與業(yè)主之間，業(yè)主與開發(fā)商以及業(yè)主與政府之間暴露出來，這就是產(chǎn)生物業(yè)糾紛的原因，是商品房投訴中的熱點(diǎn)，其中最主要的是物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，特別是普通居住小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的問題，更成了人們議論的焦點(diǎn)。物業(yè)問題矛盾的產(chǎn)生 物業(yè)收費(fèi)物業(yè)收費(fèi)問題一直是大家經(jīng)常談話的老話題了，但收費(fèi)到底應(yīng)是多少？依據(jù)的法規(guī)是什么？怎樣制止亂收費(fèi)？至今沒有一個明確的說法，因收費(fèi)不合理而引發(fā)的沖突是事例屢見不鮮，這又主要集中在兩方面，一是亂收費(fèi)，另一個是不收費(fèi)，物業(yè)公司這方面主要是業(yè)主欠物業(yè)管理費(fèi)用的比較嚴(yán)重，比如拆遷戶，對拆遷安置不滿意造成不交或者少交物業(yè)費(fèi)，有的因車輛丟失不交保安費(fèi)，低層住戶不交電梯費(fèi)，二次加壓費(fèi)等，另一方面：業(yè)主方面主要是認(rèn)為管理服務(wù)不到位，不規(guī)范，小區(qū)環(huán)境臟、亂、差、收費(fèi)不合理，亂收費(fèi)、多收費(fèi)的現(xiàn)象時有發(fā)生，物業(yè)管理沒有標(biāo)準(zhǔn)可循。 質(zhì)價不符是問題的根源物業(yè)收費(fèi)應(yīng)是優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，按質(zhì)論價，而不應(yīng)是統(tǒng)一不變的，如果是統(tǒng)一不變的則體現(xiàn)不出服務(wù)的差別性和收費(fèi)的差別性，應(yīng)該在不同的范圍內(nèi)實施標(biāo)準(zhǔn)的量化與質(zhì)化，從而體現(xiàn)質(zhì)價比的合理性，公平競爭的原則性，現(xiàn)在我國的物業(yè)管理企業(yè)多數(shù)為原來的房地產(chǎn)公司分立出來的，或是從房管部門轉(zhuǎn)制而來的，體制轉(zhuǎn)軌的過程是急促的，被動的，固而產(chǎn)生物業(yè)管理企業(yè)規(guī)模小，管理成本居高不下，經(jīng)營效益也比較差，從而不具備應(yīng)有的實力和資格，更缺乏必要的設(shè)備管理人才。這樣就造成管理不到位，上門服務(wù)不及時，冬季供暖不足等問題，以及物業(yè)管理人員素質(zhì)較低，服務(wù)態(tài)度低劣，不菲的收費(fèi)業(yè)主當(dāng)然不滿意，矛盾也由此而產(chǎn)生，并不是說價格降低了矛盾就減少了，而應(yīng)從根本上即體制上、市場調(diào)節(jié)、企業(yè)規(guī)范等再度來考慮，首先通過立法來規(guī)范目前魚龍混雜的物業(yè)市場，再通過招標(biāo)等市場調(diào)節(jié)手段進(jìn)行優(yōu)勝劣汰的選擇，在商品住宅買賣之前，即進(jìn)行物業(yè)服務(wù)方面的溝通，確定買房子并不只是買個成品，而是包括買賣之后的延伸服務(wù)的理念，這樣即可減少因買賣房產(chǎn)時對以后物業(yè)管理方面關(guān)注較少而埋下的隱患，又可對房地產(chǎn)商方面提出更高的要求，從而對其進(jìn)行約束。 業(yè)主有償付費(fèi)觀念未形成從業(yè)主方面講，享受物業(yè)管理服務(wù)需要付費(fèi)的觀念還沒有形成，長期計劃經(jīng)濟(jì)下的觀念根深蒂固，現(xiàn)在隨著住房商品化，房屋的維護(hù)保養(yǎng)成了業(yè)主自己事情，原由國家或單位支付的職工福利部分，現(xiàn)由自己承擔(dān)，人們對此觀念還不能從根本上轉(zhuǎn)彎過來，把物業(yè)管理當(dāng)作一種服務(wù)性消費(fèi)來支出還有待時日。 法律不健全，處理糾紛無法可依我國目前遠(yuǎn)沒有一部關(guān)于物業(yè)管理的專門法律、法規(guī)，只在民法中有相鄰糾紛處理的淺之又淺的幾條，這已無法適應(yīng)當(dāng)前社會發(fā)展的要求。物業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)物業(yè)管理是一項以服務(wù)宗旨，以管理體現(xiàn)服務(wù)的工作，作為業(yè)主都希望請到高水平的物業(yè)管理公司，享受貨真價實的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，而這優(yōu)質(zhì)服務(wù)筆者認(rèn)為主要體現(xiàn)在以下幾個方面：①服務(wù)態(tài)度的熱情、物業(yè)管理屬服務(wù)性行業(yè)，服務(wù)的對象是人，所以在服務(wù)中要一切從“以人為本”的原則出發(fā)，管理公司的員工應(yīng)發(fā)自內(nèi)心為業(yè)主，客戶熱情服務(wù)，做到行為、禮貌、語言規(guī)范、談吐文雅、遵守條約，衣冠整潔，動作雅觀等。②服務(wù)設(shè)備完好，硬件設(shè)施的完好運(yùn)行是實現(xiàn)高水平物業(yè)管理的先決條件，物業(yè)管理中的房屋建筑、機(jī)器設(shè)備、衛(wèi)生設(shè)備、通訊設(shè)備、交通工具等、對這些設(shè)備要始終處于完好狀態(tài)，保證使用的正常。③服務(wù)技能的嫻熟，服務(wù)技能是物業(yè)管理從業(yè)人員在服務(wù)管理中應(yīng)掌握和具備的基本功，應(yīng)當(dāng)具備過硬的設(shè)備維護(hù)技術(shù)，保安人員應(yīng)具備過硬的制安消防本領(lǐng)，管理人員應(yīng)具備豐富的管理知識和專業(yè)知識。④服務(wù)方式靈活，物業(yè)管理除了做到規(guī)范管理，依法管理外，還應(yīng)設(shè)身處地地為業(yè)主，客戶著想，努力為業(yè)主，客戶提供各種靈活的服務(wù)方式，盡可能簡化各種辦事手續(xù)，營業(yè)時間方面給業(yè)主，客戶提供方便。⑤服務(wù)收費(fèi)合理，物業(yè)管理屬有償服務(wù)行為，物業(yè)管理公司制定的綜合服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，政府應(yīng)給予明確規(guī)定，物業(yè)管理公司所開展的特約服務(wù)，便民服務(wù)也應(yīng)滿足業(yè)戶，客戶的要求與目的，不可亂收費(fèi)，或多收費(fèi)少服務(wù)。⑥服務(wù)制度健全，制定并健全物業(yè)管理制度，形成一整套規(guī)范，系統(tǒng)，科學(xué)的服務(wù)制度，以確保為業(yè)戶提供穩(wěn)定的服務(wù)。⑦服務(wù)效率的迅速，服務(wù)效率是向業(yè)主，客戶服務(wù)的時限，管理公司應(yīng)盡量提高員工的素質(zhì)，減少工作環(huán)節(jié)，縮短辦事時間，提高服務(wù)效率。總而言之，物業(yè)公司要從業(yè)主的利益出發(fā)來確定自己的位置，這樣才能使自己立足于市場，如果是房地產(chǎn)開發(fā)商分離出的物業(yè)部門可以有利于形成與推廣良好的企業(yè)形象，提高房屋銷售價格，加快銷售進(jìn)度，同時良好的物業(yè)管理能夠使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效能，達(dá)到增值保值的作用，反之則將直接影響物業(yè)的使用效果和使用壽命。家庭裝飾也是工程質(zhì)量檢驗中的重點(diǎn)問題家庭裝飾是室內(nèi)裝飾工程的一個重要組成部分。隨著人們生活水平的逐年提高，家庭裝飾工程的造價與檔次也越來越高，與此同時，其工程質(zhì)量也暴露出了越來越多的共性問題。如何發(fā)現(xiàn)解決這些共性問題，科學(xué)地檢驗家庭裝飾工程的質(zhì)量，切實維護(hù)好業(yè)主的利益，已引起了有關(guān)管理部門和廣大消費(fèi)者的共同關(guān)注。進(jìn)入上個世紀(jì)九十年代以來，隨著裝飾行業(yè)的日益成熟壯大，建設(shè)部及有關(guān)部門相繼出臺了一系列裝飾工程質(zhì)量驗收的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定，比較重要的有《GB 50210—2001建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗收規(guī)范》等，這些標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定大多針對公共裝飾工程，放到家庭裝飾中去，必然有些不易操作的問題。盡管也有一些針對家庭裝飾工程的規(guī)范要求，但有時又因?qū)I(yè)術(shù)語過多，而老百姓又缺乏這方面的知識，給檢驗具體工程質(zhì)量的時候帶來麻煩。本人曾經(jīng)多年從事裝飾設(shè)計工作，近來又從事裝飾行業(yè)的管理工作，在如何檢驗家庭裝飾質(zhì)量方面有一些自己的觀點(diǎn)和經(jīng)驗，在這里簡要作以陳述，與大家共同探討一下家庭裝飾工程質(zhì)量檢驗中的重點(diǎn)問題。家庭裝飾因其大多是要在一個有限的空間內(nèi)完成吃、喝、拉、撒、睡的功能設(shè)計的特點(diǎn)，所以較之于公共裝飾工程有其較為明顯的共性問題。對這些共性問題，一般從兩個角度去看，其一是從工藝程序角度，其二是從組成房間的不同部位來看。前者比較適合跟蹤式檢查，要求業(yè)主和有關(guān)質(zhì)量監(jiān)理人員有足夠的時間，而后者適用于大多數(shù)工程，更能全面客觀地檢驗工程成品的質(zhì)量。按工藝程序檢驗從工程施工過程當(dāng)中涉及到的工藝程序順序看主要表現(xiàn)在以下四個方面：一是隱蔽工程；二是基層龍骨、襯板項目；三是飾面項目；四是瓷磚、理石粘貼和五金玻璃等工程項目。隱蔽工程主要是土建改造、水電管線的布排等方面的檢驗。要注意作好隱蔽工程的驗收記錄。如涉及到墻體等建筑結(jié)構(gòu)改變，要查看由原建筑設(shè)計部門提出變更設(shè)計的圖紙是否和實際工程吻合。水電管線的規(guī)格要重點(diǎn)檢驗，如達(dá)不到使用要求的，則一律返工。一個家裝工程的安全隱患往往源自隱蔽工程的質(zhì)量?；鶎育埞?、襯板項目主要包括材料的材質(zhì)、規(guī)格、尺寸、等級以及制作工藝的水平。木龍骨和襯板要做防火、防腐處理。木龍骨間距一般為 300毫米。吊桿間距多為1000毫米。金屬吊桿和吊件要做防銹處理。飾面項目主要包括飾面材料本身的材質(zhì)、色差、等級以及油漆的工程質(zhì)量。這部分重點(diǎn)要檢查相關(guān)材料的環(huán)保指數(shù)，要對材料的檢驗報告認(rèn)真查閱，對有疑義的材料要做檢測。相臨的飾面要顏色一致。清漆涂飾類要注意棕眼刮平、木紋清晰，光澤均勻、一致、光滑，無刷紋。色漆類同清漆類基本相同，唯一不同的是沒有木紋。瓷磚、理石粘貼和五金玻璃這里要注意粘貼是否有空鼓，表面是否平整一致等問題。瓷磚或理石表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一致，無裂痕和缺損。飾面磚粘貼工程的找平、防水、粘貼和勾縫材料及施工方法應(yīng)符合設(shè)計要求及有關(guān)規(guī)定。墻面突出物周圍的飾面磚應(yīng)套割吻合，邊緣應(yīng)整齊。五金、玻璃表面要干凈無污染、無劃痕。五金件不能有銹斑。按部位分類檢驗家庭裝飾工程因大多是在一個有限的空間內(nèi)完成的，在檢驗工程質(zhì)量的時候，也可