【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 怎樣才算商品房“交付”、商品房逾期交付及商品房交付不當(dāng)?shù)呢?zé)任等問(wèn)題?！敖桓妒褂谩?。怎樣才算商品房“交付使用”，原來(lái)各方認(rèn)識(shí)不同，而商品房買賣合同司法解釋明確規(guī)定，對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，也就是俗稱的“交鑰匙”。因此，購(gòu)房者領(lǐng)取住宅鑰匙就視為房屋的交付使用。當(dāng)然，購(gòu)房者也可在《商品房買賣合同》中另行約定交房的時(shí)間和條件。房屋的交付使用意味著房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移和逾期交付時(shí)間的確定。根據(jù)有關(guān)法律，商品房“交付使用”必須是竣工驗(yàn)收合格后的交付，否則既便開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者交了房屋鑰匙，因?yàn)檫`反法律法規(guī)的規(guī)定，也不能視為房屋的交付使用。開(kāi)發(fā)商已經(jīng)逾期交房，首先開(kāi)發(fā)商是否存在免責(zé)事由是關(guān)鍵，即開(kāi)發(fā)商是否遇到不可抗力及合同約定的其他免責(zé)事由。所謂不可抗力，是指不能預(yù)見(jiàn)、不能避免并不能克服的客觀情況。是否構(gòu)成不可抗力，需具體情況具體分析，不能一概而論。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了不可抗力或存在合同約定的其他免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開(kāi)發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開(kāi)發(fā)商沒(méi)有在《商品房買賣合同》約定的期限內(nèi)將發(fā)生了不可抗力或合同約定的其他免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開(kāi)發(fā)商仍然要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。如果開(kāi)發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開(kāi)發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開(kāi)發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。商品房交付不當(dāng)通常包括兩種情形，一種是交付的房屋及其相關(guān)資料有瑕疵但能補(bǔ)正的。在此情況下，購(gòu)房者有權(quán)拒絕接受交付，并可要求開(kāi)發(fā)商補(bǔ)正。如因補(bǔ)正而構(gòu)成逾期交付時(shí)，、驗(yàn)房的內(nèi)容：墻、頂、地飾面工程驗(yàn)收最主要應(yīng)驗(yàn)空鼓，因?yàn)樗鼘⒅苯佑绊懞笃谘b修時(shí)的費(fèi)用，有問(wèn)題應(yīng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)維修。墻面空鼓回造成后期的開(kāi)裂、脫落等現(xiàn)象，地面空鼓會(huì)影響地磚松動(dòng)而斷裂，木地板會(huì)造成松動(dòng)后的地板異響。對(duì)于墻面裂縫要分清原因，通常裂縫可不要求開(kāi)發(fā)商維修，由裝修公司施工時(shí)處理為好，結(jié)構(gòu)有疑義的裂縫要找專業(yè)人士判斷。門窗工程的驗(yàn)收主要看外觀的質(zhì)量，如：框的破損、磕碰、劃傷，框的損壞很難恢復(fù)原表面質(zhì)量。，還應(yīng)注意中空玻璃的質(zhì)量，特別在冬季玻璃內(nèi)部有無(wú)水跡。電氣部分主要是驗(yàn)電源部分，弱電這時(shí)沒(méi)開(kāi)通無(wú)法檢查，電源插座接線要正確，不得相零反，特別注意有無(wú)接地，無(wú)接地要查找原因。設(shè)備部分的檢查應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或物業(yè)負(fù)責(zé)最初的實(shí)驗(yàn)，并教業(yè)主會(huì)使用后，業(yè)主自己在操作。衛(wèi)生間的閉水在驗(yàn)房前，應(yīng)通知開(kāi)發(fā)商提前24小時(shí)放水，以便在驗(yàn)房時(shí)直接檢查，當(dāng)然也可由裝修時(shí)的施工隊(duì)進(jìn)場(chǎng)后檢查，但在此之前衛(wèi)生間不得放有可能損壞地面的物品。不宜檢查的部分：房屋的面積、房屋結(jié)構(gòu)、屋頂面的防水、弱電通常在裝修結(jié)束后統(tǒng)一安裝調(diào)試。收房要檢查的文件：竣工備案表、質(zhì)量保證書(shū)、使用說(shuō)明書(shū)、面積測(cè)繪書(shū)好象毛坯房并沒(méi)有什么驗(yàn)房的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)吧。仔細(xì)看了所寫(xiě)的內(nèi)容，這應(yīng)該只是一些注意事項(xiàng)，另外個(gè)人覺(jué)得樓主所轉(zhuǎn)內(nèi)容的第一點(diǎn)上很容易給業(yè)主造成誤導(dǎo)，如果出現(xiàn)墻面裂縫，很可能是一件很麻煩的事情，從現(xiàn)在商品房所出現(xiàn)的墻面裂縫來(lái)看，很多都是與施工洞或輕體減力有關(guān)，這些裂縫一般是一條直線或一條橫線，往往會(huì)出現(xiàn)在非承重墻與承重墻直接，好象現(xiàn)在對(duì)這樣的裂縫，維修是相當(dāng)?shù)穆闊?，在南方，天氣比較潮濕，相對(duì)比較好一點(diǎn)，在北方，這樣的問(wèn)題是特別難解決的。這個(gè)維修最好不要全部由裝修公司處理，最好是讓建筑單位先對(duì)里面進(jìn)行處理了，然后再又裝修方處理外層，對(duì)于這類問(wèn)題，業(yè)主在要求建筑方維修之前先要看好他們的維修方案，最好是讓他們把里面的縫隙用專業(yè)的水泥填補(bǔ)，然后用鋼絲網(wǎng)覆上，在四周釘上膨脹螺絲。最好再覆上一層布。但這樣也不能完全保證解決開(kāi)裂的問(wèn)題。另外在驗(yàn)收窗戶的時(shí)候要注意一點(diǎn)就是面積比大窗戶和落地窗是否有鋼化（CCC）標(biāo)志。中空玻璃不只是看劃痕和水氣，還要看晃動(dòng)的幅度，一些比較大的落地窗，用力一推，會(huì)出現(xiàn)較大的晃動(dòng)，這就很可能不符合標(biāo)準(zhǔn)，有的中空玻璃雖然密封得比較好，但是在制作過(guò)程中很可能會(huì)出現(xiàn)里面有雜質(zhì)（內(nèi)層不干凈），這情況還是比較多的?，F(xiàn)在的房子大多的線都是從墻里走，裝修之前最好是檢查一下所有的插座的線是否都能拉得動(dòng)，如果有拉不動(dòng)的，很可能就是沒(méi)穿管，這就需要重新穿，這工作也應(yīng)該又開(kāi)發(fā)商完成。衛(wèi)生間的閉水實(shí)驗(yàn)一定要做，但是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后一點(diǎn)要及時(shí)的維修，現(xiàn)在很多裝修好后發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生間漏水大多與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，主要還是裝修時(shí)沒(méi)弄好。一般情況下，出來(lái)原有的防水層外，裝修的時(shí)候，還應(yīng)再做一次防水，其實(shí)這些防水并不是最值得注意的，值得注意的應(yīng)該水管的連接處是否漏水，現(xiàn)在的衛(wèi)生間基本上都是用瓷磚的，這些瓷磚也是可以起到防水的作用，而且，這水一流出馬上從地漏流走，很少會(huì)發(fā)生往下面漏水現(xiàn)象。但是要是水管的接頭出了問(wèn)題，從那漏出來(lái)的水沒(méi)地方排走，就會(huì)往下磣水。再好的防水層也難防得住這樣的漏水的。商品房房屋入住驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)收房須知收房時(shí)候關(guān)鍵的問(wèn)題，不能草率的收房！在沒(méi)有驗(yàn)房前，大家對(duì)所有要簽字的文件需要謹(jǐn)慎！“二書(shū)一表” 二書(shū)：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》 一表：《竣工驗(yàn)收登記備案表》開(kāi)發(fā)商如果沒(méi)有這些文件提供，業(yè)主可以拒絕收房。業(yè)主還應(yīng)向開(kāi)發(fā)商索要房產(chǎn)局測(cè)繪隊(duì)出具的《面積實(shí)測(cè)表》 ，物業(yè)費(fèi)一次預(yù)收不能超過(guò)一年，要以書(shū)面形式給開(kāi)發(fā)商。，不應(yīng)成為開(kāi)發(fā)商交付房屋的前提條件，您有權(quán)拒絕此不合法要求?！蹲≌褂谜f(shuō)明書(shū)》里面有否水電走向圖。：如果發(fā)現(xiàn)房屋一般質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)立即找開(kāi)發(fā)商要求其對(duì)有質(zhì)量問(wèn)題的地方在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)（15日內(nèi)）整改完成，在對(duì)方解決好該問(wèn)題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時(shí)間解決不了，應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)延期交房的責(zé)任，并索要書(shū)面憑證。索要“兩書(shū)一表”向開(kāi)發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)按約維修。住宅質(zhì)量保證書(shū)》是開(kāi)發(fā)商針對(duì)房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說(shuō)明書(shū)》則是針對(duì)房屋設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收中的具體技術(shù)指標(biāo)，如抗震指數(shù)、墻體結(jié)構(gòu)類型等作出的相關(guān)說(shuō)明。目前我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問(wèn)題比較少；而目前問(wèn)題比較多的主要是《竣工驗(yàn)收備案表》。按照有關(guān)規(guī)定，《竣工驗(yàn)收備案表》上的每一項(xiàng)都必須報(bào)主管部門備案。您驗(yàn)房時(shí)不能只看開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有這張《備案表》，同時(shí)一定要仔細(xì)察看各個(gè)分項(xiàng)有沒(méi)有都備案，例如消防設(shè)施等。《竣工驗(yàn)收備案表》對(duì)房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，只要將項(xiàng)目送交主管部門備案后，發(fā)展商就必須對(duì)樓盤終生負(fù)責(zé)，出了問(wèn)題，如果是發(fā)展商的過(guò)失，可以追究其責(zé)任。簽收《房屋驗(yàn)收單》在您查看了房產(chǎn)后并準(zhǔn)備簽收《房屋驗(yàn)收單》之前，您一定先簽訂《物業(yè)管理公約》，做一個(gè)事先約定，避免日后起糾紛。您要清楚以后所要交納的物業(yè)管理費(fèi)到底由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)怎么核定，做到明明白白。同時(shí)，考察一下您的小區(qū)物業(yè)管理公司的資質(zhì)，是否具備您要求的管理標(biāo)準(zhǔn)。其后，還要了解您所買的物業(yè)公攤面積有多少，您要讓開(kāi)發(fā)商出具北京市房屋土地管理局或區(qū)局直屬測(cè)繪隊(duì)出具的《竣工實(shí)測(cè)表》，做到心知肚明。在基本程序全部完成之后，您就可以簽收《房屋驗(yàn)收單》辦理入住手續(xù)是收樓的正常程序，但目前發(fā)展商能讓買家先驗(yàn)房后辦手續(xù)的并不多。通常的做法是讓業(yè)主先在收樓文件上簽字，再發(fā)批準(zhǔn)條，讓業(yè)主到物業(yè)管理處去拿鑰匙。等業(yè)主進(jìn)得房去，發(fā)現(xiàn)存在問(wèn)題，申訴起來(lái)也軟弱無(wú)力。為避免出現(xiàn)這種情況，業(yè)主應(yīng)堅(jiān)持先驗(yàn)房、后辦理手續(xù)，并應(yīng)將驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量、室內(nèi)有害氣體超標(biāo)、公攤不公等問(wèn)題書(shū)面呈遞給開(kāi)發(fā)商并讓其簽收，以免留下后患?；蛘呖稍谑諛俏募献⒚鳌笆覂?nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣。凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”即煤氣、上水、電熱、污水、路通，一平即樓前6米、樓后3米場(chǎng)地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全。要做到煤氣表、電表（單元表）、水表三表到戶。室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、糞桶、垃圾道、門窗、玻璃、管道清理干凈，無(wú)污物，達(dá)到窗明地凈，地漏、雨水等處無(wú)堵塞雜物。高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。需要注意的是，北京地區(qū)的水質(zhì)嚴(yán)重超標(biāo)，有些小區(qū)生活用水全部是靠自己打井取水，為了保險(xiǎn)起見(jiàn)，這樣的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)，最好自己采些水樣帶回去，送給有關(guān)部門檢驗(yàn)。如果水質(zhì)確實(shí)不符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)，就應(yīng)想辦法及早解決。高層住宅樓電梯，必須具有勞動(dòng)部門核發(fā)安全運(yùn)行合格證。高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。房屋應(yīng)按圖紙、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全，功能可靠，手續(xù)完備。對(duì)所購(gòu)商品房進(jìn)行驗(yàn)收主要應(yīng)注意以下幾點(diǎn)，第一、詳細(xì)檢查房屋質(zhì)量，包括墻壁、門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位有無(wú)開(kāi)裂現(xiàn)象(一)檢查房屋有無(wú)裂縫仔細(xì)查看房屋地面和頂上有無(wú)裂縫，沒(méi)有裂縫最好，如有裂縫，要看是什么樣的裂縫。一般來(lái)說(shuō)，與房間橫梁平行的裂縫，雖屬質(zhì)量問(wèn)題，但基本不存在危險(xiǎn)，修補(bǔ)后不會(huì)妨礙使用。若裂縫與墻角呈45度斜角或與橫梁垂直，說(shuō)明該房屋沉降嚴(yán)重，存在結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題看房屋的外墻墻體是否有裂縫，若有裂縫也屬嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題看承重墻是否有裂縫，若裂縫貫穿整個(gè)墻面且穿到背后，表示該房存在危險(xiǎn)隱患，對(duì)這類房屋，購(gòu)買者一定不能報(bào)僥幸心理。(二)檢查房屋有無(wú)傾斜:雖然專業(yè)檢測(cè)房屋的傾斜度需用專門的儀器，但購(gòu)房者用目測(cè)的方法從四周