【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 加。第一，城市居民可以付出較小代價(jià)獲得基本住宅需求，從而間接增加財(cái)富；第二，集體組織和村民因出賣“小產(chǎn)權(quán)”房而盤活不動(dòng)產(chǎn)，獲得較大收益，從而直接增加了財(cái)富；第三，國(guó)家通過(guò)禁止“小產(chǎn)權(quán)”房在農(nóng)村村民和城市居民之間買賣而控制了土地一級(jí)市場(chǎng)，保留了將來(lái)為城市建設(shè)需要而低價(jià)征地的利益，同時(shí)也減輕了國(guó)家負(fù)擔(dān)農(nóng)民社會(huì)保障的財(cái)政壓力。在這個(gè)博弈中，最激烈的沖突就是級(jí)差地租利益沖突。當(dāng)然，也會(huì)伴有其他沖突，例如，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不希望“小產(chǎn)權(quán)”房的買賣合法存在，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)”房交易合法就意味著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體增加，而競(jìng)爭(zhēng)越充分，開(kāi)發(fā)商的壟斷利潤(rùn)就越低。由此可知，在“小產(chǎn)權(quán)”房買賣過(guò)程中，城市居民、集體組織、村民都獲得了利益，這是有效率的。國(guó)家則有得有失，一方面國(guó)家可以通過(guò)這種民間自發(fā)行為改善國(guó)民的居住條件和生活水平；另一方面可能會(huì)因此而喪失一部分土地一級(jí)市場(chǎng)的控制權(quán)和相關(guān)土地收益。但是，這些損失是可以通過(guò)其他途徑得到彌補(bǔ)并改善的，例如可借此拉開(kāi)征收物業(yè)稅的改革序幕，從根本上解決目前受人詬病的“土地財(cái)政”問(wèn)題。又如，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化是中國(guó)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，禁止“小產(chǎn)權(quán)”房在城鄉(xiāng)之間流轉(zhuǎn)是違背這個(gè)趨勢(shì)的，不如趁此時(shí)機(jī)允許集體土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，為今后城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程奠定基礎(chǔ)。總之，從利益分析角度看，允許“小產(chǎn)權(quán)”房自由買賣在經(jīng)濟(jì)上是有效率的，也是社會(huì)大勢(shì)所趨。五、“小產(chǎn)權(quán)”房登記問(wèn)題的解決根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于合同效力與物權(quán)變動(dòng)效力相分離的規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同有效并不意味著房屋物權(quán)發(fā)生變動(dòng)。我國(guó)的登記機(jī)構(gòu)屬于行政機(jī)關(guān)，必須執(zhí)行國(guó)務(wù)院的決定，而國(guó)務(wù)院對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的建設(shè)持禁止態(tài)度，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的買賣又限制較嚴(yán)，故登記機(jī)構(gòu)可完全以遵循政府規(guī)定為由拒絕為“小產(chǎn)權(quán)”房辦理物權(quán)變更登記。于是，有可能出現(xiàn)買房人持有效的買賣合同，但無(wú)法辦理房屋所有權(quán)變更登記而不能取得房屋物權(quán)的情況。破解這個(gè)問(wèn)題的前提是明晰“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同有效產(chǎn)生的實(shí)際作用或法律效果。我們認(rèn)為，其法律效果在于：第一，“小產(chǎn)權(quán)”房在民法范疇內(nèi)屬于可流通財(cái)產(chǎn)，不存在客體違法問(wèn)題；第二，買方占有使用房屋是合法的，屬于有權(quán)占有；第三，如果已經(jīng)交付，賣方再以所有權(quán)未變更為由要求返還房屋，則因其不符合關(guān)于物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的規(guī)定，其主張無(wú)法得到支持。在此基礎(chǔ)上，如果確實(shí)不能辦理房屋所有權(quán)變更登記，可尋求債權(quán)法上的解決方案，即在宅基地(或集體建設(shè)用地)所有權(quán)之上成立法定租賃權(quán)。租賃權(quán)既可基于合同發(fā)生(意定租賃)，還可基于法律規(guī)定發(fā)生(法定租賃)。所謂“法定”，是非出于買賣雙方的自由意思，而基于法律的直接規(guī)定當(dāng)然發(fā)生的結(jié)果。例如，日本《假登記擔(dān)保契約法》第10條(法定借地權(quán))規(guī)定：“土地及其上建筑物屬于同一人所有場(chǎng)合，就其土地為擔(dān)保假登記時(shí)，于基于該暫登記為本登記場(chǎng)合，視為以其建筑物所有為目的而為土地的租賃。于此場(chǎng)合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請(qǐng)求，由法院定之?！蔽覈?guó)臺(tái)灣地區(qū)“民法”債編1999年修訂后，增訂的第425條也有類似規(guī)定。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時(shí)成立的法定租賃權(quán)。眾所周知，物權(quán)法并不能解決所有財(cái)富的擁有問(wèn)題。房屋雖被買走，但宅基地(或集體建設(shè)用地)使用權(quán)卻不能隨房走，這樣就不能適用《物權(quán)法》解決城鎮(zhèn)居民購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房的物權(quán)登記問(wèn)題。此時(shí)，買受人不必非依賴物權(quán)登記保障自己的房屋權(quán)利，還可依靠債權(quán)法中的“法定租賃權(quán)”來(lái)解決其合法占有房屋的法權(quán)狀態(tài)。這樣，在同一塊土地上成立三種權(quán)利：宅基地(或集體建設(shè)用地)所有權(quán)、宅基地(或集體建設(shè)用地)使用權(quán)、宅基地(或集體建設(shè)用地)法定租賃權(quán)。前兩種法權(quán)為物權(quán)，第三種為債權(quán)。買受人能辦理物權(quán)登記之場(chǎng)合，通過(guò)登記取得房屋所有權(quán)和宅基地(或集體建設(shè)用地)使用權(quán)；不能辦理登記之場(chǎng)合，與土地所有人(即集體組織)之間成立宅基地(或集體建設(shè)用地)租賃關(guān)系，由買受人定期支付租金，且租賃期限可由法律明確規(guī)定，不受最長(zhǎng)20年租期限制。這樣，既實(shí)現(xiàn)了買房人合法占有使用宅基地(或集體建設(shè)用地)及合法擁有房屋的狀態(tài)，也最大限度地維系了現(xiàn)存社會(huì)秩序的安寧與穩(wěn)定，更是對(duì)誠(chéng)信原則的遵守。六、解決中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題的幾個(gè)途徑無(wú)論是基于對(duì)《憲法》的責(zé)任，還是要加強(qiáng)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的施行，都必須徹底解決集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題。對(duì)此大體可以有四個(gè)途徑：其 一，修改《土地管理法》，建立有關(guān)集體所有土地，特別是農(nóng)村建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)體系和權(quán)利安排；其二，與《土地管理法》修改的同時(shí)，制定有關(guān)行政條例，初步建立農(nóng)村建設(shè)用地制度和促進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)；其三，國(guó)務(wù)院或國(guó)土資源部發(fā)布有關(guān)集體土地改革的行政通知，以行政政令的方式確立集體建設(shè)用地的改革路徑和架構(gòu)；其四，確立由地方政府試點(diǎn)解決的過(guò)渡性安排，《憲法》和《土地管理法》規(guī)定的土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，并沒(méi)有限定是中央的法律，還是地方的法律。目前來(lái)看，小產(chǎn)權(quán)和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的違規(guī)問(wèn)題，決不可能因?yàn)橐陨弦?、兩個(gè)嚴(yán)格的行政通知就會(huì)得以糾正；也決不會(huì)因?yàn)槿舾煞扇舾蓷l款的修改就會(huì)有效解決，中國(guó)集體土地法規(guī)體系的建設(shè)需要全面整體的制度突破。因此，農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)與其說(shuō)是土地管理問(wèn)題，不如說(shuō)是中國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)民收入分配問(wèn)題。為此，中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題改革的實(shí)質(zhì)就是要實(shí)現(xiàn)中國(guó)歷史上又一次以土地為主的財(cái)富再分配，再次確立高速前進(jìn)的中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)的利益平衡，解決土地使用權(quán)商品化。過(guò)去30年的中國(guó)城鎮(zhèn)化的最大受益方可能是地方政府，未來(lái)30年土地改革的最大受益方應(yīng)該是人民，特別是中國(guó)農(nóng)民。從中國(guó)的互動(dòng)機(jī)制而言，為防止通過(guò)社會(huì)沖突的方式導(dǎo)致維憲、護(hù)憲的危機(jī)，中央政府必須在較近期作出集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制度安排。由于現(xiàn)行的《土地管理法》是在保持著諸多盲區(qū)的情況下運(yùn)轉(zhuǎn)的，為此甚至需要以政代法、以令代法維持管理局面。這正是中國(guó)小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題勢(shì)大的制度原因，也是小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題影響力巨大的關(guān)鍵。它客觀上造就了小產(chǎn)權(quán)房利益相關(guān)方的越來(lái)越大的談判力量，也直接倒逼著中央政府盡快出臺(tái)集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理辦法，區(qū)別對(duì)待，解決中國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題 結(jié)語(yǔ)解決“小產(chǎn)權(quán)”房的方案很多，不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問(wèn)題上繞圈子，還可以考慮對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的其他變通處理方案。例如，將這些房屋變成經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租房，用于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保障，也省去了補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)的麻煩；或者將這些房屋用作政策性租賃房由政府定價(jià)，交給農(nóng)民組織管理。（例如，《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行規(guī)定》第20條規(guī)定：“集體建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住 8 房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)房屋?！保┻@樣可以合理降低土地補(bǔ)償費(fèi)用，用租金作為農(nóng)民穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益，以解決土地被占用之后的農(nóng)民就業(yè)與長(zhǎng)期收入保障問(wèn)題。城鄉(xiāng)一體化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)流通是其土地財(cái)產(chǎn)屬性的自然回歸。我們應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，在逐步放開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)”房流轉(zhuǎn)的同時(shí)，積極制定配套措施來(lái)預(yù)防由此可能帶來(lái)的一系列問(wèn)題。結(jié)語(yǔ)解決“小產(chǎn)權(quán)”房的方案很多，不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問(wèn)題上繞圈子，還可以考慮對(duì)“小產(chǎn)權(quán)”房的其他變通處理方案。例如，將這些房屋變成經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租房，用于當(dāng)?shù)厣鐣?huì)保障，也省去了補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)的麻煩；或者將這些房屋用作政策性租賃房由政府定價(jià)，交給農(nóng)民組織管理。（例如，《成都市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理暫行規(guī)定》第20條規(guī)定：“集體建設(shè)用地可以用于工業(yè)、商業(yè)、旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)、建設(shè)農(nóng)民住房、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織租賃性經(jīng)營(yíng)房屋?！保┻@樣可以合理降低土地補(bǔ)償費(fèi)用，用租金作為農(nóng)民穩(wěn)定的長(zhǎng)期收益，以解決土地被占用之后的農(nóng)民就業(yè)與長(zhǎng)期收入保障問(wèn)題。城鄉(xiāng)一體化是我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)，農(nóng)村土地進(jìn)入市場(chǎng)流通是其土地財(cái)產(chǎn)屬性的自然回歸。我們應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這個(gè)趨勢(shì)，在逐步放開(kāi)“小產(chǎn)權(quán)”房流轉(zhuǎn)的同時(shí)，積極制定配套措施來(lái)預(yù)防由此可能帶來(lái)的一系列問(wèn)題。參考文獻(xiàn):[1]郭雪鵬,朱錫生,“小產(chǎn)權(quán)房”成因分析及應(yīng)對(duì)[J].湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)院學(xué)報(bào)(人文社會(huì)科學(xué)版),.[2]《城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施手冊(cè)》中國(guó)城市出版社2007年11月[3]北京法院調(diào)研報(bào)告大膽允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)[N].法制日?qǐng)?bào)，20081207.[4][M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，2000： 330 [5]“小產(chǎn)權(quán)房”帶來(lái)的相關(guān)影響[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,第四篇：法學(xué)畢業(yè)論文論民法法典化的人性基礎(chǔ)作者：趙倩文章來(lái)源：轉(zhuǎn)載點(diǎn)擊數(shù)：183更新時(shí)間：2011310摘要：中國(guó)目前正處于民法法典化的過(guò)程之中。今日中國(guó)的民法明顯輕視了人的精神世界，而過(guò)分置重于人的物質(zhì)世界。這種輕視有著其歷史上的根源，因?yàn)樵诮穹ㄉ?，人就是徹底的物質(zhì)主義者。在事實(shí)層面上，民法上的人雖然來(lái)源于動(dòng)物，雖然有著生存欲望，但他并不滿足于僅僅生存著，而是在生存之外尚有著更多更高的追求，尤其是有著精神方面的追求。中國(guó)目前的民法法典化，應(yīng)當(dāng)遵循人的物質(zhì)性和精神性相統(tǒng)一的原則，在重視人的物質(zhì)世界的同時(shí)，對(duì)人的精神世界也給予足夠的重視和充分的關(guān)懷。關(guān)鍵詞：民法；民法法典化；民法典；人性目前，我國(guó)的《民法典》還沒(méi)有制定出來(lái)，我們正處于民法法典化的過(guò)程之中。民法和任何其他法律一樣，都是為人而立，都是以人的行為為規(guī)制對(duì)象，都表達(dá)了對(duì)于人的重視和關(guān)懷。因此，作為民法法典化的一個(gè)必要環(huán)節(jié)，如何認(rèn)識(shí)人、把握人，就成為了一個(gè)前提性的問(wèn)題。