【文章內(nèi)容簡介】 、有助于提高工程質(zhì)量和提高開發(fā)效益 對于物業(yè)管理企業(yè)有助于了解物業(yè)情況，為前期物業(yè)管理作充分準(zhǔn)備（2）物業(yè)開發(fā)項目的可行性研究階段、規(guī)劃設(shè)計階段、建設(shè)階段、銷售階段、竣工驗收階段（3）與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問題共同商榷，及時提出并落實整改方案；配合設(shè)備安裝，確保安裝質(zhì)量；對內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見；熟悉記錄基礎(chǔ)及隱蔽工程、管線的鋪設(shè)情況（4）物業(yè)工程質(zhì)量保修分為二部分：一是業(yè)主從建設(shè)單位購買的產(chǎn)權(quán)專有部分；一是物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接管理的物業(yè)共有區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備部分。（5）由建設(shè)單位承擔(dān)。向建設(shè)單位申報對物業(yè)共用區(qū)域及共用設(shè)施設(shè)備的質(zhì)量保修，跟蹤并督促完成。業(yè)主部分由業(yè)主自行向建設(shè)單位提出處理要求；也可以向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映，物業(yè)服務(wù)企業(yè)負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)告建設(shè)單位。案例分析題（二）參考答案1)應(yīng)該由王軍承擔(dān)，根據(jù)民法通則第126條：建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有權(quán)人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任。2）不屬于不可抗力，因為這是可以預(yù)見且可以避免的，王軍未能盡到足夠的注意義務(wù)來防止花盆墜落，其本身是有過錯的。3）物業(yè)管理公司在本案中不承擔(dān)賠償責(zé)任，因為陽臺屬于業(yè)主專有部分，花盆是業(yè)主自有物業(yè)，物業(yè)公司管理范圍只限于公共部分，對于陽臺上的花盆物業(yè)公司并不是管理人，業(yè)主才是法定的管理人。但是，小區(qū)如果發(fā)生這類事件，對物業(yè)公司的聲譽(yù)和品牌是一種極大的損害，因此，物業(yè)公司在平時工作中還是應(yīng)當(dāng)采取措施防止此類事件發(fā)生。如果發(fā)現(xiàn)住戶陽臺放了可能發(fā)生墜落危險的物品，應(yīng)及時勸阻，勸阻無效的應(yīng)送達(dá)整改通知書并要求其簽收。在臺風(fēng)等惡劣天氣來臨前，應(yīng)對全體業(yè)主發(fā)通告，要求其檢查有無不安全的擱置物、空調(diào)支架牢固不牢固，外墻有沒有脫落可能等，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)及時落實整改措施。（4）內(nèi)容有：出入管理；安防系統(tǒng)的使用、維護(hù)和管理；施工現(xiàn)場管理；配合政府開展社區(qū)管理。注意事項： 1）遇到有人在公共區(qū)域聚眾鬧事，應(yīng)立即向公安機(jī)關(guān)報告，并及時上報上級領(lǐng)導(dǎo)，協(xié)助公安機(jī)關(guān)迅速平息事件，防止事態(tài)擴(kuò)大。2）3）遇到違法犯罪分子正在進(jìn)行盜竊等，應(yīng)立即報警，協(xié)助公安機(jī)關(guān)制止 管轄范圍內(nèi)公共區(qū)域如有精神病等特殊人員進(jìn)入，應(yīng)將其勸離管轄區(qū)，或通知其家屬等將其領(lǐng)走4）轄區(qū)公共區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)可疑人員，要留心觀察，必要時可禮貌查問轄區(qū)內(nèi)發(fā)生墜樓等意外事件，應(yīng)立即通知急救單位及公安、家屬、并保護(hù)好現(xiàn)場，做好轄區(qū)業(yè)戶的安撫工作、等待急救單位及公安部門前來處理。案例分析題（三）參考答案問題1答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：（1)上述20戶業(yè)主要求修復(fù)的請求是合理的，因房屋未超過保修期限(2）；(2)但上述住戶要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)是不合理的，因房屋在保修期內(nèi)的維修責(zé)任應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)(2分，凡答要求乙物業(yè)管理公司無償修復(fù)合理的，本得分點與上一得分點均不得分)。問題2答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：(1)乙物業(yè)管理公司的做法不妥當(dāng)(1分)；(2)該公司應(yīng)勘察現(xiàn)場，統(tǒng)計業(yè)主損失情況(1分)，積極向業(yè)主做好解釋工作，告知業(yè)主在保修期內(nèi)，房屋應(yīng)由建設(shè)單位無償保修(1分)；(3）同時應(yīng)將有關(guān)情況及時告知建設(shè)單位(或建議業(yè)主及時告知建設(shè)單位)，積極與建設(shè)單位聯(lián)系修繕，隨時向業(yè)主通報進(jìn)展情況(1分)。問題3 答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：答“2005年7月31日（24時）”或(2005年8月1日(零時）”均可以得分(3分)。問題4 答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：拒絕移交的理由不成立，（1分）；理由是業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費甲，應(yīng)通過業(yè)主委員會督促，物業(yè)服務(wù)企業(yè)訴訟等其它途經(jīng)解決(2分，答因合同已終止，依法不能以任何理由拒絕移交相關(guān)物業(yè)管理資料，也可以得分)。問題5答題要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：乙物業(yè)管理公司應(yīng)在業(yè)主委員會的配合下，對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備逐一進(jìn)行實物查驗，做好查驗記錄(1分)；盡可能邀請具有公信力的第三方(如政府主管部門、街道辦事處、社區(qū)居委會等)參加查驗工作，(1分)。(2）自查驗之日起，乙物業(yè)管理公司應(yīng)建立共用部位、共用設(shè)施設(shè)備運行維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)檔案（2分）（3）乙物業(yè)公司可從建設(shè)單位或城建檔案館獲取該小區(qū)相關(guān)原始檔案資料(2分)。案例分析題（四）參考答案問題1答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：(1)調(diào)集公司保安人員，封閉大廈(2)報告派出所(3)逐層尋查可疑人員蹤跡(4)報告公司領(lǐng)導(dǎo)問題2答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：(1)敲門詢問里面是否有人(2)立即與該辦公室的使用人聯(lián)系 問題3答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：立即對嫌疑人進(jìn)行詢問并等待公安機(jī)關(guān)人員到來問題4答案要點及評分標(biāo)準(zhǔn)：(1)保護(hù)現(xiàn)場(2)通知辦公室使用人到場(3)由當(dāng)值物業(yè)管理人員對事件進(jìn)行記錄(4)保存監(jiān)控錄像資料第三篇：物業(yè)管理實務(wù)二試卷①+②物業(yè)管理實務(wù)二2010年1月份試題一、單項選擇高級綜合大廈的最顯著特點是【 C】A 裝修形式多樣化 B 建筑標(biāo)準(zhǔn)較高 C 集多功能于一體 D 安裝高速電梯國際高層建筑會議規(guī)定，第三類高層建筑的層數(shù)為【 A 】 A 26~40層B 41~50層C 46~55層D 50~60層高層樓宇供電系統(tǒng)的配置通常要求【 C】A 橫向排列控制 B 分棟分區(qū)控制 C 分層分區(qū)控制 D 分層分戶控制下列住宅小區(qū)的設(shè)施中，屬于附屬生活服務(wù)設(shè)施的是【 B 】 A 電力設(shè)備 B 商業(yè)網(wǎng)點 C 電話電纜 D 有線電視大型寫字樓是指建筑面積在【 D 】 A B C D 按照設(shè)備維修保養(yǎng)要求，寫字樓應(yīng)急發(fā)電率應(yīng)達(dá)到【 D 】 A 90% B 93% C 97% D 100%主要承租戶的租期一般在【 D 】 A 3年以上B 5年以上C 8年以上 D 10年以上根據(jù)國外經(jīng)驗，一座公共商業(yè)樓宇的基本承租戶承租的營業(yè)面積應(yīng)達(dá)到【 B 】 A 40%以上 B 50%以上 C 60%以上 D 70%國內(nèi)高級綜合商廈通常用于購物中心的部分是【 B 】 A 塔樓 B 裙樓 C 主樓 D 副樓若非緊急情形，綜合大廈供配電系統(tǒng)停電檢修一般應(yīng)選擇在【D 】 A 上午8：00~12：00 B 下午13：30~17：30 C 晚間20：00~23：00 D 凌晨1：00~5：001現(xiàn)代化的賓館、商廈，空調(diào)和照明系統(tǒng)的能耗約占大廈總能耗的【 C】 A 1/3 B 1/2 C 2/3 D 3/41在辦公自動化系統(tǒng)的運用中，決定性的因素是【 D 】A 設(shè)備的先進(jìn)性 B 軟件的適用性 C 技術(shù)的先進(jìn)性 D 應(yīng)用者的素質(zhì)1會所的定位應(yīng)【 D 】A 以降低管理成本為重點 B 與小區(qū)的規(guī)模相一致 C 以增加收費項目為目標(biāo) D 與業(yè)主的定位相符合1會則設(shè)計的主題思想是要明確規(guī)定【 B 】A 會員注意事項 B 會員權(quán)利義務(wù) C 會費繳納方式 D 會員入會手續(xù)1適用于大型停車場所的智能停車系統(tǒng)是【 D 】A 單車道進(jìn)出系統(tǒng) B 雙車道進(jìn)出系統(tǒng) C 無人管理系統(tǒng) D 中央管理系統(tǒng)1車輛進(jìn)入停車場時，時速應(yīng)限制在 【A 】A 5公里以下 B 15公里以下C 25公里以下D 35公里以下1停車場出租后【C 】A 經(jīng)投資商同意可以轉(zhuǎn)租 B 可隨意轉(zhuǎn)租C 經(jīng)出租人同意可以轉(zhuǎn)租 D 不能再轉(zhuǎn)租1物業(yè)管理的核心是【 B 】A 對項目的管理 B 對“人”的管理 C 對資金的管理 D 對“物”的管理1公司決策的貫徹實施階層是【 A 】A 管理層B 領(lǐng)班層C 操作層D 雇用層 物業(yè)管理行業(yè)是微利行業(yè)，其收費原則是【 A】 A 以支定收 B 以收定支 C 多收多支 D 少收少支 二．多項選擇題2科技在現(xiàn)代物業(yè)設(shè)計和建造中所起的關(guān)鍵作用表現(xiàn)在【 ABDE】 A 增加建筑安全性 B 節(jié)約建筑投資C 降低運營成本 D 豐富建筑內(nèi)涵 E 發(fā)揮建筑整體功能2高層樓宇管理模式的選擇主要取決于【 ACDE 】 A 管理公司的經(jīng)費來源B 管理公司的級別C 住用戶的消費水平D 住用戶的消費要求 E 住用戶的經(jīng)濟(jì)承受能力2住宅小區(qū)的社會功能主要涉及【ABDE 】A 交際交往 B 社區(qū)文化 C 文教衛(wèi)生 D 社區(qū)活動 E 文明建設(shè)2編織寫字樓設(shè)備維修計劃時應(yīng)注意【 ABC 】A 是否編制設(shè)備分類計劃 B 維修周期是否科學(xué)C 維修方法是否恰當(dāng) D 維修時間是否合適 E 維修工具是否備齊2寫字樓消防宣傳的形式主要有【 ABCE 】A 消防輪訓(xùn) B 標(biāo)語 C 牌示 D 張貼消費須知 E 發(fā)放防火手冊2商場物業(yè)按建筑結(jié)構(gòu)分類有【 AE】A 敞開型 B 廣場型 C 街區(qū)型 D 組合型 E 封閉式的購物中心型2綜合大廈的主要特點是【ABC 】A 高層化B 高檔化C 綜合性D 先進(jìn)性E 高收益2美容健美類康樂設(shè)施主要包括【暫時沒標(biāo)準(zhǔn)答案 】A 游泳池B 理發(fā)室C 美容室D 桑拿浴E 芬蘭浴2在智能物業(yè)諸系統(tǒng)構(gòu)成中，核心是【 ACE 】A 綜合布線系統(tǒng)B 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) C 樓宇自制系統(tǒng)D 衛(wèi)星接收系統(tǒng)E 計算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 在小區(qū)中設(shè)立會所，可以【ABCE 】A 完善住宅配套設(shè)施 B 幫助塑造項目品牌 C 推動小區(qū)文明建設(shè)D 保證物業(yè)管理盈利 E 促進(jìn)項目的租售3智能停車管理系統(tǒng)的各類卡片主要有【 ABCDE 】A 磁卡 B 條碼卡C 接觸式IC卡 D LEGIC卡 E 智能卡3總經(jīng)理層的管理技巧主要是【ADE 】A 決策技巧 B 服務(wù)技巧 C 控制技巧 D 組織技巧 E 激勵技巧3物業(yè)管理公司對拖欠不交費者，適當(dāng)?shù)拇呃U方式有【ACE】A 電話 B 傳真 C 留言 D 掛號郵件 E 親自上門收費3物業(yè)管理企業(yè)開辦的特約服務(wù)主要包括【ABCD】A 代做保潔 B 代人購物 C 代接送子女上學(xué) D 代訂車票機(jī)票 E 代人投資理財3綜合經(jīng)營服務(wù)項目實行集約化的領(lǐng)導(dǎo)體制，其內(nèi)容是【ABDE】A 統(tǒng)一法人 B 統(tǒng)一對外 C 統(tǒng)一融資 D 統(tǒng)一盈虧 E 統(tǒng)一納稅三、名詞解釋題3廣義住宅小區(qū)管理3商住型寫字樓3購物中心3簡單式停車管理 物業(yè)管理技巧四、簡答題4簡述高層樓宇給排水系統(tǒng)的設(shè)施設(shè)備及其配置。4小區(qū)管理的專業(yè)性表現(xiàn)在哪些方面？4怎樣建立公共商業(yè)樓宇識別系統(tǒng)？4綜合大廈的樓宇維護(hù)管理有哪些內(nèi)容？4會所的可行性分析主要包括哪些內(nèi)容？4停車場租賃主要有哪些特點？五、論述題4試述商場物業(yè)的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。4試述物業(yè)管理綜合經(jīng)營服務(wù)的意義。物業(yè)管理實務(wù)（二）2009年7月份試題一、單項選擇綜合大廈的最主要特點是其功能的【 A 】A 綜合性 B 單一性 C 高層化 D 高檔化按建筑裝修等標(biāo)準(zhǔn)不同及管理服務(wù)水平高低分為不同星級的物業(yè)是【 C】 A 高級寫字樓 B 商住類物業(yè) C 酒店類物業(yè) D 綜合大廈國際高層建筑會議規(guī)定第二類高層建筑的層數(shù)是【 C 】 A 1~8層 B 9~16層 C 17~15層 D 26~40層高層樓宇供電系統(tǒng)的配置通常是【B 】A 分層 B 分層分區(qū) C 分區(qū) D 分棟分層為室內(nèi)供應(yīng)冷氣時，高層樓宇通常需配備【 D 】A 窗式空調(diào)機(jī) B 分體式空調(diào)機(jī) C 恒溫空調(diào)裝置 D 中央空調(diào)系統(tǒng)由于具有收益性物業(yè)的特征，寫字樓的一項經(jīng)常性管理工作內(nèi)容是【 B 】 A 人員聘用 B 營銷推廣 C 處理投訴 D 聯(lián)系客戶寫字樓設(shè)備的三級保養(yǎng)制度一般包括一級保養(yǎng)、二級保養(yǎng)和【 D】 A 特殊保養(yǎng) B 周期保養(yǎng) C 三級保養(yǎng) D 日常保養(yǎng)公共商業(yè)樓宇是由多家共同經(jīng)營的商業(yè)房地產(chǎn)，對管理者而言，最應(yīng)該重視的工作是【 D 】 A 對小業(yè)主和承租商的管理 B 日常的物業(yè)管理事務(wù) C 樓宇CIS系統(tǒng)建立 D 客商的選擇及其搭配將承租客商氛圍基本承租戶、主要承租戶和一般承租戶等三種類型，其根據(jù)是向公共商業(yè)樓宇承租營業(yè)場所的【 C 】A 面積大小 B 位置主次 C 租期長短 D 租金多少統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)的公共商業(yè)樓宇，承租合同中管理條款多以【 C 】A 行政限制為主 B 勸說引導(dǎo)為主 C 經(jīng)濟(jì)處罰為主 D 公德教育為主 12000~4000戶規(guī)模的住宅小區(qū)稱作【 B 】A 居住區(qū) B 居住小區(qū) C 居住點 D