【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ● 區(qū)域市場(chǎng)應(yīng)為 “三北”地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū) ● 目標(biāo)客戶(hù)應(yīng)以養(yǎng)老度假為目的的富有的中老年人和注重生活質(zhì)量的成熟家庭 ● 三北地區(qū)和長(zhǎng)三角地區(qū)的中小企業(yè) 具體細(xì)分，該項(xiàng)目的細(xì)分市場(chǎng)應(yīng)是： ● 第一類(lèi)市場(chǎng)：以度假休閑為主要目的的島外中產(chǎn)階層（在工作地?fù)碛幸恢? 兩套住宅，并有富裕資金）享受型市場(chǎng) ● 第二類(lèi)市場(chǎng)：以養(yǎng)老為主要目的的島外退休老人（子女出資）養(yǎng)老型市場(chǎng) ● 第三類(lèi)市場(chǎng)：以改善居住質(zhì)量為主要目的的三亞市本地居民和在三亞從事旅游、飯店管理工作的高級(jí)經(jīng)理居住型市場(chǎng) ● 第四類(lèi)市場(chǎng)：以不動(dòng)產(chǎn)投資增值或獲取經(jīng)營(yíng)收入為主要目的的投資 型市場(chǎng) ● 第五類(lèi)市場(chǎng)：內(nèi)部接待和員工度假為目的的島外機(jī)構(gòu)客戶(hù) 4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 1 總體規(guī)劃設(shè)計(jì)特色 本項(xiàng)目的設(shè)計(jì)主旨是為度假旅游的成功人士、各國(guó)政要、會(huì)議團(tuán)隊(duì)提供一個(gè)高檔的休閑度假酒店。本項(xiàng)目設(shè)計(jì)為一幢“ F”型分布的建筑物，分為裙樓和主樓，樓高八層，裙樓用于度假酒店公共配套?！?F”型建筑物圍合部分，組成中心園林，它承襲了夏威夷的園林風(fēng)格，以當(dāng)今國(guó)際流行的設(shè)計(jì)理念，融合海南的本土文化特色。規(guī)模恢弘大氣，制作精致完美。蜿蜒的石路，玲瓏的雕塑，變化的泳池，疊錯(cuò)式的噴泉，戶(hù)外巴厘島 式的 spa,精巧別致的燈飾，加上 80 多種罕見(jiàn)的熱帶植物、果樹(shù)、奇花、異草，使得整個(gè)園林風(fēng)情萬(wàn)種，美不勝收。別具一格的開(kāi)敞式酒店大堂，熱帶風(fēng)情的豪華觀?？头?，融合成出優(yōu)美的海濱度假酒店效果。 3． 4． 2 建筑設(shè)計(jì)與規(guī)劃定位 1． 標(biāo)高 大多數(shù)的建筑標(biāo)高按原地形設(shè)計(jì)，其主要功能都設(shè)計(jì)在原地面積高（ elo +）以上，以防范在臺(tái)風(fēng)期間供水的侵襲； 2． 景觀與朝向 將客房與高效益的區(qū)域盡可能多的設(shè)計(jì)于有海景的位置，一最大限度地減少對(duì)一期公共區(qū)域和客房視野的景響。建筑主體朝向取最廣域的海景，順應(yīng)夏 季主導(dǎo)風(fēng)向。 3． 地形利用 充分利用原有的起伏地形，通過(guò)熱帶園林的設(shè)計(jì)，減少建筑物對(duì)人的視覺(jué)沖擊和房間之間的對(duì)視。 4． 規(guī)模與設(shè)計(jì) （參見(jiàn)《技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表》） 設(shè)計(jì)約 400 套客房，安排不同布局方式的單元， 1000 平方米以上的多功能廳，并與花園直接接通；設(shè)戶(hù)內(nèi)、外兒童娛樂(lè)園；配備各種中、西餐廳、酒吧、小型超市；有巴厘島風(fēng)格的戶(hù)外溫泉 SPA、夏威夷式泳池；熱帶園林充分考慮其植物的多樣性、利用高大植物制造適宜的遮陽(yáng)效果；充分考慮到看海的通透性與客人戶(hù)外活動(dòng)的私密性的相輔相成；同時(shí)要?jiǎng)?chuàng)造由不同燈光制造的優(yōu)美的夜間視覺(jué)環(huán)境。 5． 建設(shè)與裝修 高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)。針對(duì)天域二期項(xiàng)目特點(diǎn)，充分利用亞龍灣一線海景的資源優(yōu)勢(shì)，將其建成全海南、也是全中國(guó)最大的一線海景五星級(jí)度假酒店，在同類(lèi)度假酒店中，從規(guī)模、風(fēng)格和特色上將充分體現(xiàn)其硬件優(yōu)勢(shì)。 建筑采用框架結(jié)構(gòu)，戶(hù)型以單間為主，配以部分雙套間和三套間，以適用不同客戶(hù)的需求。戶(hù)型面積從 51m2到 256 m2不等。 裝修：全部按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，配備五星級(jí)酒店必備的設(shè)施、用品。在銷(xiāo)售期間提供不同戶(hù)型的樣板房 13 間 (套 )。 6． 設(shè)計(jì)意圖和要求： ，同時(shí)以蒼翠繁茂的熱帶園林和水景的結(jié)合，創(chuàng)造 舒適宜人的蔭涼環(huán)境； b．創(chuàng)造一個(gè)有熱帶濱海氣息的室內(nèi)外空間，提供高質(zhì)量的、令人身心舒暢的停居環(huán)境； c. 建筑風(fēng)格、園林風(fēng)格統(tǒng)一并相互陪襯，相得益彩，符合地方個(gè)性和氣候特征； d. 客房和公共空間應(yīng)有最大海景和高爾夫球場(chǎng)景觀； e. 結(jié)合環(huán)保設(shè)計(jì)，如太陽(yáng)能利用，水循環(huán)使用和污水處理系統(tǒng)。 本項(xiàng)目房屋造型及格調(diào)以休閑度假為原則，體現(xiàn)酒店外觀，項(xiàng)目建設(shè)密度低，大綠化，充分體現(xiàn)海景最大化和熱帶園林效。 3 功能分類(lèi)及戶(hù)型設(shè)置定位 1 功能分類(lèi) 本項(xiàng)目總建筑面積約 67981 平方米，其中： 客房部分 34000 平方米，占總建筑面積的 50%，公用設(shè)施部分包括為 18116平方米，占總建筑面積的 26%，包括大堂、走廊、機(jī)電設(shè)備房、工作間及電梯候梯廳、垃圾道、煙道和消防樓梯和、商務(wù)中心、會(huì)議室、餐廳、便利店、配送中心、美容美發(fā)中心、健身房等。地下室部分： 15865 平方米占總建筑面積的23%，包括：辦公室、停車(chē)場(chǎng)、倉(cāng)庫(kù)等。 2 戶(hù)型設(shè)置 建議設(shè)置三種銷(xiāo)售戶(hù)型： 單間、雙套間、三套間。 單間是一房一衛(wèi)一陽(yáng)臺(tái)，帶一個(gè)小型的衣帽間。面積在 5180 平方米， 235間，占 53。 7% 雙套間設(shè)計(jì)為一房一廳一廚兩衛(wèi)加 陽(yáng)臺(tái)，面積在 100140 平方米， 111 間，占 25。 4% ； 三套間設(shè)計(jì)是兩房一廳一廚三衛(wèi)加陽(yáng)臺(tái)，面積在 160256 平方米， 90 間，占 20。 6% 。 備注： 三套間 在銷(xiāo)售時(shí)可以考慮根據(jù)客戶(hù)的需要進(jìn)行組合或分拆。 5 價(jià)格定位 該項(xiàng)目的價(jià)格策略建議采用兩極化的政策，以利于最大限度地吸納客戶(hù)。 選擇景觀及樓層相對(duì)較差的套房，制訂有競(jìng)爭(zhēng)力的起價(jià)，并根據(jù)質(zhì)素調(diào)整不同套房的價(jià)格，令景觀較好部分的套房承擔(dān)更多的成本，從而使售價(jià)水平更能被大部分的客戶(hù)所接受，以快速回收資金。 景觀較好的套房雖然價(jià)格較高，但由于好的景觀會(huì) 十分吸引潛在客戶(hù)，再加上多元化的輕松付款方式，也能吸引買(mǎi)家。 具體定價(jià)建議如下： 1 相關(guān)經(jīng)濟(jì)及技術(shù)指標(biāo)： （ 1）、本項(xiàng)目公寓部分銷(xiāo)售面積約 18900 平方米；商業(yè)用房部分約 1100 平方米?？備N(xiāo)售面積約 20210 平方米； （ 2）、本項(xiàng)目總建筑面積：約 21166 平方米； （ 3）、本項(xiàng)目總投資費(fèi)用：約 6578 萬(wàn)元（見(jiàn)附件 1）； （ 5）、可銷(xiāo)售面積部分單位成本： 3289 元 /平方米。 3． 5． 2 平均售價(jià)制定建議（公寓部分）： ① 70%毛利潤(rùn) ：公寓實(shí)收售價(jià) =公寓單位成本（ 1+70%） =5591 元 /M2； ② 80%毛利潤(rùn) ：公寓實(shí)收售價(jià) =公寓單位成本（ 1+80%） =5920 元 /M2； ③ 90%毛利潤(rùn) ：公寓實(shí)收售價(jià) =公寓單位成本（ 1+90%） =6249 元 /M2。 具體的銷(xiāo)售價(jià)格，要充分考慮銷(xiāo)售市場(chǎng)因素和推出時(shí)投資變化因素，再酌情提高或降低。綜合三亞市最新房地產(chǎn)市場(chǎng)行情和同類(lèi)可比項(xiàng)目的售價(jià)策略，以及本項(xiàng)目的預(yù)期贏利狀況，建議： 第一階段。本階段為市場(chǎng)導(dǎo)入期（內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期），為了盡快使市場(chǎng)接受本項(xiàng)目，建議在銷(xiāo)售價(jià)格上采取低開(kāi)策略，以迅速搶占市場(chǎng)份額。本階段的售價(jià)在單位成本的基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%） /2，即 75%： 銷(xiāo)售平均價(jià)格為： 5760元 /M2； 第二階段，本階段為市場(chǎng)上升期（取得商品房預(yù)售許可證后正式開(kāi)盤(pán)期），由于前階段的市場(chǎng)成功開(kāi)拓，使得本項(xiàng)目逐漸形成一定的認(rèn)知度，并取得良好的市場(chǎng)形象和銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，因此價(jià)格主體應(yīng)呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。本階段的售價(jià)在單位成本基礎(chǔ)上提高（ 70%+80%+90%） /3，即 80%： 銷(xiāo)售平均價(jià)格約為： 5920 元 /M2； 第三階段，本階段為市場(chǎng)成熟期，由于前兩個(gè)階段的順利進(jìn)行，使得本項(xiàng)目呈現(xiàn)旺銷(xiāo)趨勢(shì)，價(jià)格走高自是情理之中。因此本階段的銷(xiāo)售在單位成本的基礎(chǔ)上提高 90%： 銷(xiāo)售平均實(shí)收 價(jià)格約為： 6250元 /M2。 各個(gè)階段價(jià)格策略組合，最終要實(shí)現(xiàn) 5850 元 /M2 的銷(xiāo)售價(jià)格 。 備注： 此價(jià)格包含公寓套房的精裝修及家具、家電配備費(fèi)用，為精裝修、全配備價(jià)格。 控制本項(xiàng)目贏利水平，可通過(guò)銷(xiāo)售時(shí)對(duì)銷(xiāo)售門(mén)市價(jià)的折讓比例控制，實(shí)際公布的銷(xiāo)售價(jià)格應(yīng)該預(yù)留有折讓空間。如果銷(xiāo)售市場(chǎng)反映良好，目標(biāo)客戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目推出的門(mén)市價(jià)格接受程度較高，則相應(yīng)的減少折讓?zhuān)环粗?，則加大折讓?zhuān)S持最高平均 5%的折讓率。 3 價(jià)格分布 不同朝向、不同樓層的房屋質(zhì)素存在一定的差距，應(yīng)加以?xún)r(jià)格上的調(diào)整。 我們將不同朝向 客房劃分為多個(gè)級(jí)別，如下圖所示： A2 A2 A1 A1 A1 A1 A2 A2 海景 （部分標(biāo)準(zhǔn)層戶(hù)型可能會(huì)根據(jù)銷(xiāo)售的需 要作適當(dāng) 調(diào)整） 將 不同朝向、位置和不同景觀的公寓劃分為： A A BB C C2 六個(gè)級(jí)別，并配合不同樓層的價(jià)差，調(diào)整出不同 公寓的價(jià)格分布。 價(jià)格區(qū)域分布表 （底紋部分為價(jià)格調(diào)整系數(shù)） C2 C1 B2 B1 A2 A2 A1 C2 C1 B2 B1 A2 A1 說(shuō)明：以上價(jià)格區(qū)域分布表表明，在制訂詳細(xì)的價(jià)格時(shí)要遵循以上分布規(guī)律，以 C2 區(qū)、 1/F 為基準(zhǔn)價(jià)格（起價(jià)），然后按照陰影部分的價(jià)格調(diào)整系數(shù)進(jìn)行價(jià)格細(xì)分調(diào)整。 6 入市姿態(tài)及 推廣時(shí)機(jī)定位 房地產(chǎn)項(xiàng)目以什么樣的姿態(tài)出現(xiàn)以及選擇什么樣的推樓 層 A1 區(qū) A2 區(qū) B1 區(qū) B2 區(qū) C1 區(qū) C2 區(qū) 1.40 1/F 0套 1 套 1 套 1 套 1 套 1 套 2/F 2套 3 套 2 套 2 套 2 套 2 套 3/F 6套 7 套 2 套 2 套 2 套 2 套 4/F 6套 7 套 2 套 2 套 2 套 2 套 5/F 3套 4 套 2 套 2 套 2 套 2 套 6/F 3套 4 套 2 套 2 套 2 套 2 套 7/F 5套 5 套 2 套 2 套 2 套 2 套 8/F 5套 5 套 2 套 2 套 2 套 2 套 9/F 6套 7 套 2 套 2 套 2 套 2 套 10/F 6套 5 套 2 套 2 套 2 套 2 套 11/F 6套 4 套 1 套 2 套 2 套 2 套 12/F 6套 4 套 1 套 2 套 2 套 2 套 套數(shù) （共 200 套） 54 套 56 套 21 套 23 套 23 套 23 套 廣時(shí)機(jī)，要結(jié)合項(xiàng)目自身特點(diǎn)。 從理論上講，房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)該以最完整的形象出現(xiàn)，即所謂最佳姿態(tài)，它應(yīng)該是： ● 主體工程已基本完成 ● 配套設(shè)施已全部到位 ● 外部環(huán)境與內(nèi)部配套已銜接到位 ● 形象與品牌的推廣已達(dá)到 了預(yù)期的效果 ● 物業(yè)的管理模式、服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 有關(guān)的手續(xù)及銷(xiāo)售文件已全部準(zhǔn)備就緒 但針對(duì)該項(xiàng)目的特點(diǎn)： ● 自籌資金無(wú)法完成 項(xiàng)目建設(shè) ，部分后續(xù)資金依賴(lài)銷(xiāo)售回款或銀行貸款； ● 施工周期短 ：是否具備上述最佳條件，所形成的時(shí)間差也不過(guò)是三、四個(gè)月的時(shí)間，以最佳姿態(tài)出現(xiàn)時(shí)再入市將令資金回收的速度更加迅速； ● 以新的概念銷(xiāo)售 ：硬件上必須給客戶(hù)營(yíng)造強(qiáng)大的信心，以達(dá)成對(duì)銷(xiāo)售信心的有力支持； ● 項(xiàng)目規(guī)模有限、銷(xiāo)售推廣費(fèi)用有限 ：適宜選擇最佳的時(shí)機(jī)，最佳的姿態(tài)集中火力，以“短、平、快”的推廣策略完成項(xiàng)目 的銷(xiāo)售，而避免因拖延時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而造成的宣傳費(fèi)用分散和推廣力度不足影響銷(xiāo)售業(yè)績(jī)； 綜合上述分析， 建議采用先入為主的推廣策略，提前宣傳，以搶占市場(chǎng)份額，贏取更多的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)。最佳的宣傳認(rèn)購(gòu)時(shí)機(jī)為 2021 年春節(jié)。 屆時(shí)，硬件及軟件配套應(yīng)達(dá)到如下階段： ● 項(xiàng)目的建筑整體形象已經(jīng)達(dá)到正負(fù)零 ● 物業(yè)管理模式、服務(wù)配套、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)已確定 ● 銷(xiāo)售方式及銷(xiāo)售價(jià)格已經(jīng)確定 7 銷(xiāo)售方式定位 銷(xiāo)售方式對(duì)銷(xiāo)售進(jìn)度的影響也是比較大的。根據(jù)項(xiàng)目的特性、投資方式、資金回籠計(jì)劃和發(fā)展商實(shí)力等具體條件，將能夠更加順利地達(dá)到銷(xiāo)售目標(biāo)的銷(xiāo)售 方式確定下來(lái)。 建議該項(xiàng)目的銷(xiāo)售方式是： ● 進(jìn)行公寓的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售，然后采用標(biāo)準(zhǔn)酒店式經(jīng)營(yíng)管理方式接受業(yè)主委托對(duì)物業(yè)進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)管理 ● 以零散發(fā)售為主 ● 采用自銷(xiāo)為主、松散型委托代理銷(xiāo)售為輔的銷(xiāo)售方式 ● 采用組合式付款方式 8 物業(yè)管理定位 1 本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理模式 本項(xiàng)目將采用酒店式模式進(jìn)行日常的經(jīng)營(yíng)和管理，酒店管理公司在本項(xiàng)目業(yè)主的物業(yè)閑置期間統(tǒng)一按照星級(jí)酒店管理標(biāo)準(zhǔn)對(duì)業(yè)主的閑置物業(yè)進(jìn)行管理和服務(wù)。本項(xiàng)目建成后將委托有豐富酒店管理經(jīng)驗(yàn)的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理（已經(jīng)選定為三亞天澤酒店物業(yè)管理有 限公司），此后可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)自主選擇酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理，以確保本項(xiàng)目的高效、高品質(zhì)經(jīng)營(yíng)管理。 2 酒店管理公司 酒店管理公司按照與業(yè)主的委托經(jīng)營(yíng)（管理）約定，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行酒店式標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)（管理），并保證業(yè)主的物業(yè)在有良好經(jīng)營(yíng)（管理）業(yè)績(jī)的前提下不斷增值，并維護(hù)和保障業(yè)主的經(jīng)營(yíng)收益。 3 運(yùn)作機(jī)制 酒店經(jīng)營(yíng)管理公司將按照中華人民共和國(guó)財(cái)務(wù)與審計(jì)制度實(shí)施管理，以高 透明度向業(yè)主提供經(jīng)營(yíng)管理方面的咨詢(xún)，定期向業(yè)主通報(bào)公寓的經(jīng)營(yíng)（管理）狀況，并接受業(yè)主委員會(huì)的書(shū)面