【文章內(nèi)容簡介】 水 2021 年 4 月 工程驗收 2021 年 6 月 30 日 正式入住 第七章 投資估算與收益概算 祥云縣文化運動中心 140 畝土地開發(fā)商品房經(jīng)濟測算 一、前提條件 用地面積： 140 畝 綠化率： % 建筑密度： 35% 容積率： 產(chǎn)品定位為：別墅和沿街商業(yè)別墅 土地價格： 40 萬元 /畝 (評估價 ) 結(jié)構(gòu)型式：框架結(jié)構(gòu) 二、本項目開發(fā)可銷售面積 及 BT 面積 可銷售面積； 205244m2 體育中心建筑面積 (BT 面積 )： 16327 m2 體育中心 控制在 600010000 萬建設(shè)費用。 三、土地成本 基準(zhǔn)地價： 33 萬元 /畝 140＝ 4620 萬元（先交后返用） 按投資 建體育中心 1 億元計算（土地成本） 四、前期費用 規(guī)費 205244 25 元 /m2＝ 513 萬元 設(shè)計費 萬元 審圖費 萬元 10%＝ 萬元 地質(zhì)勘察費 205244+16327＝ 221571 221571 10 元 /m2＝ 萬 元 招投標(biāo)費 221571 元 /m2＝ 萬元 監(jiān)理費 221571 10 元 /m2＝ 萬元 質(zhì)量監(jiān)督費 221571 3 元 /m2＝ 萬元 前期費 ： 50 萬元 ∑ 1+2+3+4+5+6+7+8＝ 萬元 不可預(yù)見費： 6%＝ 萬元 合計： +＝ 萬元 五、建筑安裝費用 住宅 建筑費用（按 1100 元 /m2計算） ，小高層（按 1700 元 /m2計算） 1100 元 /m2＝ 萬元 ， 1700 元 /m2＝ 萬元 地下室建筑費用按 2500 元 /m2計算 2500 元 /m2＝ 萬元 ∑ ＝ ++＝ 萬元 水電安裝費 205244 120 元 /m2＝ 萬元 綠化費 205244 50 元 /m2＝ 萬元 室外工程： 205244 1000 元 /m2＝ 萬元 不可預(yù)見費（以上相加的 6%） 6%＝ 萬元 ∑ 1+2+3+4+5+6＝ 萬元 六、銷售收入 經(jīng)市場調(diào)查本地周邊樓盤別墅銷售價 3500 元 /m2 3500 元 /m2＝ 萬元 多層住宅及高層住宅經(jīng)市場調(diào)查本地周邊樓盤銷售價格為 2700 元/m2 56070+40104＝ 96174 m2 96174 2700 元 /m2＝ 萬元 商場銷售價格按 7000 元 /m2均價計算 m2 7000 元 /m2＝ 萬元 地下車位銷售 ∑ 1+2+3+4 278 3 萬元 /車位＝ 834 萬元 ∑ 1+2+3+4＝ 七、推廣及銷售費 %＝ 1115 萬元 八、稅費 按銷售收入綜合稅率的 10%計算 萬元 10%＝ 萬元 九、總成本 （三） +（四） +（五） +（七） ＝ 10000+++1115＝ 萬元 十、稅后利潤 ＝ 萬元 十一、投資利潤率 247。 ＝ % 第八章 本項目投資風(fēng)險分析及對策 一、市場風(fēng)險分析 從祥云縣目前住宅市場來看，受全國一線城市房價下滑的影響，有一部分潛在購買者會持幣觀望，等待是否會有下滑空間， 購房都舉棋不定，但是，我們計劃開盤時間訂為 2021 年 8 月， 隨著時間的推移國家對商品房購買者推出一系列 利好 政策，從長遠(yuǎn)看商品房銷售前景看好，為保證項目成功，我們應(yīng)提高質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本減少市場風(fēng)險。 本項目開發(fā)模式為與祥云縣政府形成 BT 模式，代建體育運動中心的建設(shè)費用，政府用土地補償，如果補償?shù)耐恋剡^多，就會形成分二期到三期開發(fā)，而祥云縣的商品房消費容量是有限的，因此，不應(yīng)幫政府代建的建設(shè)內(nèi) 容較多，應(yīng)控制在合理的范圍內(nèi)，不應(yīng)建圖書館、博物館及演藝會展中心，可二期建設(shè)。 做好方案規(guī)劃 項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃，配套環(huán)境規(guī)劃，戶型規(guī)劃等，應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計單調(diào)，缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風(fēng)險。 二、經(jīng)營管理風(fēng)險 本項目主要應(yīng)加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷， 盡快銷售， 做成短、平、快的項目，才能最大限度地減少項目市場銷售風(fēng)險。 在項目實施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計，采取 切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案。在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用，降低投資成本。因此，降低工程造價、控制投資成本，也是降低本項目風(fēng)險的因素之一。 一期開發(fā)十分關(guān)鍵，在一期就要建立發(fā)展商良好的品牌形象及社會口碑，這樣才能為二期開發(fā)打下良好的基礎(chǔ)，有效規(guī)避二期的開發(fā)風(fēng)險。 做好物業(yè)管理和售后服務(wù)工作。 三、金融財務(wù)風(fēng)險分析 從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮，資金鏈不能出現(xiàn)問題，關(guān)鍵在于銷售回款的速度。因此，為減少占用資金回收風(fēng)險，可采取體育運動中心緩建，開發(fā)樓盤快建，并采取多種 付款 方式促銷， 使開發(fā)資金按預(yù)期回籠，削減金融財務(wù)風(fēng)險。 第九章 結(jié)論 本項目屬于祥云縣政府大力支持做為重點項目招商引資、按 BT 模式運作的項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔向高檔的發(fā)展趨勢和祥云縣已有一部分收入較高的住房消費群體，戶型規(guī)劃為中高檔住宅。根據(jù)對祥云縣住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路，財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行，有明顯的社會效益。 云南緣達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制人：關(guān)源 二 0 一 0年九月九日 下面資料為贈送的地產(chǎn)廣告語不需要的下載后可以編輯刪除就可以，謝謝選擇， 祝您工作順利，生活愉快！ 地產(chǎn)廣告語 讓世界向往的故鄉(xiāng) 某沿河樓盤：生活，在水岸停泊 一江春水一種人生 某錢塘江邊樓盤：面對潮流 經(jīng)典依舊 海景房：站在家里，海是美景；站在海上，家是美景 以山水為賣點的樓盤：山水是真正的不動產(chǎn) 某城區(qū)的山腰上的樓盤：凌駕尊貴 俯 瞰繁華 某地勢較高的樓盤：高人，只住有高度的房子 某學(xué)區(qū)房：不要讓孩子輸在起跑線上 尾盤：最后，最珍貴 1回家就是度假的生活 1生命就該浪費在美好的事情上 我們造城 —— 我的工作就是享受生活 —— 我家的客廳，就是我的生活名片 —— 在自己的陽臺 看上海的未來 —— 公園不在我家里 我家住在公園里 —— 這里的花園沒有四季 —— ***，裝飾城市的風(fēng)景 —— ***，我把天空搬回家 —— 房在林中，人在樹下 —— 生活，就是居住在別人的愛慕 里 —— 1到〖星河灣〗看看好房子的標(biāo)準(zhǔn) —— 1好生活在〖珠江〗 —— 1愛家的男人住〖百合〗 城市岸泊： 城市的岸泊，生活的小鎮(zhèn) 生活之美不缺少，在于發(fā)現(xiàn) 情趣不在于奢華，在于精彩 生活有了美感才值得思考 …… 玫瑰莊園： 山地生態(tài)，健康人生 卓越地段，超大社區(qū) 一種完整且完善的環(huán)境，像原生一樣和諧 原生景象 自然天成 人本理念 精品建筑 知名物業(yè) 智能安防 誠信為本 實力鑄造 比華利山莊：海岸生活 ——引領(lǐng)世界的生活方式 海岸生活 ——22 公里的奢華 海岸生活 ——高尚人生的序曲 海岸 生活 ——人與自然的融合 蘋果二十二院街：人文 自然 現(xiàn)代 鋪的蔓伸 榮和山水美