【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 從我國(guó)實(shí)行住房改革的七年來(lái)，商品房的銷(xiāo)售金額平均的年增長(zhǎng)速度達(dá)到31%，%。特別是人們對(duì)于住宅的穩(wěn)定持續(xù)大量的需求將會(huì)給這個(gè)行業(yè)帶來(lái)不計(jì)其數(shù)的利潤(rùn)，也將給國(guó)家財(cái)政帶來(lái)無(wú)數(shù)的稅收。中國(guó)住宅總量需求至少來(lái)源于四個(gè)方面：第一，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長(zhǎng)大后成家對(duì)于住宅的需求。第二，大量農(nóng)民涌進(jìn)城市，我國(guó)城市化水平將會(huì)保持長(zhǎng)期的高速發(fā)展。第三，城鎮(zhèn)舊住宅拆遷帶來(lái)對(duì)新房的需求。%的高人口出生率見(jiàn)，這部分人將是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)久發(fā)展的不竭動(dòng)力。如果按13億人來(lái)算，那么每年增加的人口就達(dá)1600萬(wàn)之多。以上因素綜合起來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)將擁有巨大的市場(chǎng)。政策支持：政府出臺(tái)了國(guó)六條可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成一定的沖擊。可是政策旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)而不是去打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，政府會(huì)一如既往的去支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因?yàn)榉康禺a(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)可以說(shuō)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的火車(chē)頭，支柱。不可能，也不敢讓房地產(chǎn)業(yè)停滯不前。與房地產(chǎn)相關(guān)的各種產(chǎn)業(yè)和與其有關(guān)的法律法規(guī)的建立和健全必將使房地產(chǎn)發(fā)展更健康，更迅速。劣勢(shì)政府國(guó)六條的出臺(tái)和有關(guān)部門(mén)的文件，必將會(huì)使得競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，尤其是出臺(tái)了相關(guān)的稅收，其中有營(yíng)業(yè)稅，土地增值稅，契稅，印花稅，個(gè)稅。這些稅大部分是有關(guān)二手房市場(chǎng)但是會(huì)在一定程度沖擊房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家規(guī)定要建小戶型住宅，更多建經(jīng)濟(jì)適用房，壓縮房地產(chǎn)商的盈利空間。出臺(tái)的有關(guān)文件規(guī)定了銀行關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)買(mǎi)賣(mài)的政策更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)商不會(huì)像以往那樣從銀行輕易貸款了，現(xiàn)在局出現(xiàn)部分投資客拒絕還貸、甚至放棄房子的現(xiàn)象，因?yàn)槭赘?0%，但房?jī)r(jià)跌幅已超過(guò)20%，也即說(shuō)房子總價(jià)還抵不上貸款。如此一來(lái)，銀行只能認(rèn)倒霉，形成不良資產(chǎn)。其實(shí)個(gè)貸方面的違約風(fēng)險(xiǎn)還算是低的，如果開(kāi)發(fā)貸款出現(xiàn)問(wèn)題，銀行可就慘了。而宏觀調(diào)控一波強(qiáng)似一波的情況下，大批開(kāi)發(fā)商或者主動(dòng)退出或者被迫破產(chǎn)將勢(shì)不可免。房地產(chǎn)業(yè)躥得越高，銀行業(yè)可能就摔得越重，因?yàn)閮蓚€(gè)行業(yè)都非常依賴對(duì)方?？梢?jiàn)銀行是不會(huì)再容忍這種不良資產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大最后造成經(jīng)濟(jì)泡沫的破碎的。外資的進(jìn)入，我國(guó)的房地產(chǎn)商雖然很多，但是沒(méi)有形成規(guī)模的企業(yè)，沒(méi)有行業(yè)中的大鱷，沒(méi)有旗艦，這一點(diǎn)是很可怕的，我國(guó)最大的北京首都開(kāi)發(fā)控股公司，僅占中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的百分之五點(diǎn)二，可是香港的和黃集團(tuán)卻占了香港房地產(chǎn)業(yè)百分之六十多，這是多么可悲的現(xiàn)實(shí)對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，沒(méi)有航母就沒(méi)有與外資對(duì)抗的成本。也不可能形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，規(guī)模效應(yīng)。人才的缺乏。雖然目前從事房地產(chǎn)業(yè)的人數(shù)很多，但受過(guò)專(zhuān)業(yè)教育和訓(xùn)練，經(jīng)驗(yàn)豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)家很少是缺乏合格的物業(yè)管理隊(duì)伍。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的發(fā)展。機(jī)會(huì)對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)2006年年末以及2007這一年來(lái)說(shuō)，應(yīng)該是充滿了挑戰(zhàn)與機(jī)遇的一年，那些大的開(kāi)發(fā)商可以利用政府出臺(tái)的相關(guān)政策來(lái)發(fā)展壯大自己，例如北京首都開(kāi)發(fā)控股公司，萬(wàn)科集團(tuán)，綠城集團(tuán)，等大企業(yè)將可以更好的做大做強(qiáng)，因?yàn)楝F(xiàn)在的土地資源奇缺，相對(duì)來(lái)說(shuō)這些大企業(yè)可以手中有大量的未開(kāi)發(fā)的土地資源，這些都是資本，另外這些企業(yè)相對(duì)那些小企業(yè)來(lái)說(shuō)可以更方便的獲得貸款，房地產(chǎn)可是一個(gè)需要大量資金的一個(gè)行業(yè)，沒(méi)有資金的支持是不可能的，所以我認(rèn)為未來(lái)的幾年是中國(guó)房地產(chǎn)重新洗牌的一個(gè)時(shí)期，中國(guó)房地產(chǎn)快速發(fā)展和成熟的時(shí)期。社會(huì)配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)、房屋租賃制度、中介組織和中介服務(wù)市場(chǎng)、住房信貸制度、住房公積金和補(bǔ)貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。我國(guó)已加入WTO，各種條款的逐步實(shí)施，將促使房地產(chǎn)業(yè)按國(guó)際準(zhǔn)則運(yùn)作和發(fā)展，稅收等方面國(guó)民待遇實(shí)施之后，將會(huì)有更多的境外資金進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)。居民的需求旺盛，這一時(shí)期是我國(guó)即將進(jìn)入住房消費(fèi)為熱點(diǎn)的消費(fèi)階段。威脅機(jī)遇是與挑戰(zhàn)共存，也是與威脅相伴的，上面提過(guò)以后的幾年將是我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，自我整合的時(shí)期，比將會(huì)形成行業(yè)的旗艦，同時(shí)也會(huì)淘汰一些在競(jìng)爭(zhēng)中處于劣勢(shì)的企業(yè)，這應(yīng)該是整個(gè)行業(yè)的正常優(yōu)化重組，對(duì)那些剛進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)和那些小規(guī)模的企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一種嚴(yán)重的威脅。中國(guó)進(jìn)入WTO已經(jīng)快五年了，一些行業(yè)保護(hù)已經(jīng)要過(guò)去了，可能以前房地產(chǎn)行業(yè)沒(méi)有真正感受到入世對(duì)行業(yè)的影響，可是現(xiàn)在真正的狼來(lái)了，我們是要與狼共舞還是被狼吃掉，這些都是很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，需要整個(gè)房地產(chǎn)商去面對(duì)。雖然說(shuō)現(xiàn)在可以說(shuō)是需求旺盛的時(shí)候，可是由于現(xiàn)在國(guó)家出臺(tái)了有關(guān)的房地產(chǎn)的文件和法規(guī)，大量的居民都持幣觀望，甚至有些認(rèn)為明天的房?jī)r(jià)會(huì)大幅度的降下，我想這些都是房地產(chǎn)商們需要考慮的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破碎，可以說(shuō)這是任何人都不想發(fā)生的，包括普通的老百姓，因?yàn)槟菍⒁馕吨袊?guó)這艘巨型經(jīng)濟(jì)航母將會(huì)失去一個(gè)發(fā)動(dòng)機(jī)，同時(shí)會(huì)發(fā)生觸礁，后果是可想而知，銀行的貸款將不會(huì)收回，與房地產(chǎn)相關(guān)的各種行業(yè)都面臨著危機(jī)，如鋼鐵，礦業(yè)，水泥等行業(yè)都會(huì)發(fā)生可怕的災(zāi)難。中國(guó)現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)相當(dāng)重要的時(shí)期，因?yàn)槲覀儑?guó)家的人均GDP已經(jīng)超過(guò)1300美元，根據(jù)其他國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)1300美元是個(gè)坎，如果能順利邁過(guò)，那么將會(huì)快速的向發(fā)達(dá)國(guó)家邁進(jìn)，可是如果不能順利的邁過(guò)的話，那么將會(huì)影響國(guó)內(nèi)的社會(huì)穩(wěn)定，尤其中國(guó)應(yīng)該注意，因?yàn)楝F(xiàn)在的中國(guó)社會(huì)財(cái)富分配已經(jīng)相當(dāng)?shù)牟还搅?，而且我們的?guó)家是社會(huì)主義國(guó)家，這點(diǎn)就更重要的了。應(yīng)該說(shuō)房子不是一般的產(chǎn)品，大部分人是需要用自己一生的財(cái)富來(lái)?yè)Q取一所房子，所以政府也應(yīng)該更加關(guān)注老百姓的需求，畢竟這個(gè)國(guó)家富人只占很小的部分，雖然他們占據(jù)了財(cái)富的絕大部分。房地產(chǎn)商們也應(yīng)該關(guān)注老百姓的需求，不要忘記房子不僅僅是為富人建的奢侈品，更是安身立命的地方，只有關(guān)注百姓的需求，才能更好的發(fā)展企業(yè)，發(fā)展自身，才能避免泡沫的破碎房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通、消費(fèi)各個(gè)過(guò)程之中，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起舉足輕重的作用，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，勢(shì)必促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)及相關(guān)性行業(yè)的發(fā)展，它發(fā)展的潛力是可以想象的。三、競(jìng)爭(zhēng)分析網(wǎng)絡(luò)中國(guó)加入WTO后，除本土房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)外，還有很多國(guó)外品牌都已瞄準(zhǔn)了中國(guó)這個(gè)商機(jī)無(wú)限的房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，到底在這場(chǎng)激烈的市場(chǎng)搏擊中誰(shuí)能最終笑傲江湖，我們還不得而知，但無(wú)論結(jié)果怎樣，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)其最終受益者都是廣大的消費(fèi)者，無(wú)論誰(shuí)能成為中國(guó)房地產(chǎn)中介業(yè)的霸主，有一點(diǎn)可以肯定，它提供給消費(fèi)者的一定是更加專(zhuān)業(yè)、高效、誠(chéng)信、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。目前在中國(guó)房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中創(chuàng)立較早、勢(shì)力較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是目前全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)提供商，1971年在美國(guó)加州創(chuàng)立，它以特許經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式，通過(guò)33年的發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)在全球44個(gè)國(guó)家和地區(qū)，擁有6000多家加盟店和112000萬(wàn)名專(zhuān)業(yè)、誠(chéng)信的經(jīng)紀(jì)人。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)母公司Cendant Corporation，紐約股票交易所（NYSE）上市公司，股票代碼為CD，目前市值180億美元，是世界上首席的服務(wù)業(yè)銷(xiāo)售公司，世界財(cái)富 500強(qiáng)之一，業(yè)務(wù)范圍涉及不動(dòng)產(chǎn)、度假、租車(chē)、金融、旅行五大服務(wù)領(lǐng)域，擁有30多個(gè)世界著名品牌。2000年3月，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)入中國(guó)大陸，以中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的沿海城市為先導(dǎo)，發(fā)展第一批區(qū)域加盟商，目前已成立了北京、廈門(mén)、鄭州、溫州、上海、廣州、深圳（深圳北新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2001年11月正式簽約加盟21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)體系，成立了深圳區(qū)域分部）、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都13個(gè)區(qū)域分部，擁有140家加盟店和1000多名經(jīng)紀(jì)人，它的下一步目標(biāo)是在中國(guó)成立30個(gè)區(qū)域分部，培養(yǎng)14000名經(jīng)紀(jì)人（在的深圳是發(fā)展80家加盟店，培養(yǎng)1000多名經(jīng)紀(jì)人）。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)范圍：新樓盤(pán)策劃、包裝與銷(xiāo)售、房屋租賃、涉外房屋租售、寫(xiě)字樓租售、二手房買(mǎi)賣(mài)、調(diào)差安家、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格評(píng)估與咨詢、衍生事業(yè)的發(fā)展（代辦房地產(chǎn)交易手續(xù)、搬家服務(wù)、房屋裝飾…）。常見(jiàn)的經(jīng)營(yíng)管理模式手拉手式二手房買(mǎi)賣(mài)：連鎖店網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)門(mén)戶網(wǎng)站為客戶提