【文章內(nèi)容簡介】 從我國實行住房改革的七年來，商品房的銷售金額平均的年增長速度達(dá)到31%，%。特別是人們對于住宅的穩(wěn)定持續(xù)大量的需求將會給這個行業(yè)帶來不計其數(shù)的利潤，也將給國家財政帶來無數(shù)的稅收。中國住宅總量需求至少來源于四個方面：第一，現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民要求改善住房條件；或者城市家庭子女長大后成家對于住宅的需求。第二，大量農(nóng)民涌進(jìn)城市，我國城市化水平將會保持長期的高速發(fā)展。第三，城鎮(zhèn)舊住宅拆遷帶來對新房的需求。%的高人口出生率見，這部分人將是中國房地產(chǎn)行業(yè)長久發(fā)展的不竭動力。如果按13億人來算，那么每年增加的人口就達(dá)1600萬之多。以上因素綜合起來，房地產(chǎn)行業(yè)將擁有巨大的市場。政策支持：政府出臺了國六條可能會對房地產(chǎn)業(yè)造成一定的沖擊?？墒钦咧荚谝?guī)范房地產(chǎn)市場而不是去打擊房地產(chǎn)市場，政府會一如既往的去支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因為房地產(chǎn)現(xiàn)在已經(jīng)可以說是中國經(jīng)濟(jì)的火車頭，支柱。不可能，也不敢讓房地產(chǎn)業(yè)停滯不前。與房地產(chǎn)相關(guān)的各種產(chǎn)業(yè)和與其有關(guān)的法律法規(guī)的建立和健全必將使房地產(chǎn)發(fā)展更健康，更迅速。劣勢政府國六條的出臺和有關(guān)部門的文件，必將會使得競爭更加激烈，尤其是出臺了相關(guān)的稅收，其中有營業(yè)稅，土地增值稅，契稅，印花稅，個稅。這些稅大部分是有關(guān)二手房市場但是會在一定程度沖擊房地產(chǎn)市場，國家規(guī)定要建小戶型住宅，更多建經(jīng)濟(jì)適用房，壓縮房地產(chǎn)商的盈利空間。出臺的有關(guān)文件規(guī)定了銀行關(guān)于房地產(chǎn)的有關(guān)買賣的政策更加嚴(yán)格，房地產(chǎn)商不會像以往那樣從銀行輕易貸款了，現(xiàn)在局出現(xiàn)部分投資客拒絕還貸、甚至放棄房子的現(xiàn)象，因為首付20%，但房價跌幅已超過20%，也即說房子總價還抵不上貸款。如此一來，銀行只能認(rèn)倒霉，形成不良資產(chǎn)。其實個貸方面的違約風(fēng)險還算是低的，如果開發(fā)貸款出現(xiàn)問題，銀行可就慘了。而宏觀調(diào)控一波強(qiáng)似一波的情況下，大批開發(fā)商或者主動退出或者被迫破產(chǎn)將勢不可免。房地產(chǎn)業(yè)躥得越高，銀行業(yè)可能就摔得越重，因為兩個行業(yè)都非常依賴對方?？梢娿y行是不會再容忍這種不良資產(chǎn)的進(jìn)一步擴(kuò)大最后造成經(jīng)濟(jì)泡沫的破碎的。外資的進(jìn)入，我國的房地產(chǎn)商雖然很多，但是沒有形成規(guī)模的企業(yè)，沒有行業(yè)中的大鱷，沒有旗艦，這一點是很可怕的，我國最大的北京首都開發(fā)控股公司，僅占中國房地產(chǎn)業(yè)的百分之五點二，可是香港的和黃集團(tuán)卻占了香港房地產(chǎn)業(yè)百分之六十多，這是多么可悲的現(xiàn)實對于中國房地產(chǎn)業(yè)來說，沒有航母就沒有與外資對抗的成本。也不可能形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，規(guī)模效應(yīng)。人才的缺乏。雖然目前從事房地產(chǎn)業(yè)的人數(shù)很多，但受過專業(yè)教育和訓(xùn)練，經(jīng)驗豐富的房地產(chǎn)專家很少是缺乏合格的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理是與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展密切相關(guān)的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)必須有物業(yè)管理的配合，才能有效的發(fā)展。機(jī)會對于房地產(chǎn)商來說2006年年末以及2007這一年來說，應(yīng)該是充滿了挑戰(zhàn)與機(jī)遇的一年，那些大的開發(fā)商可以利用政府出臺的相關(guān)政策來發(fā)展壯大自己，例如北京首都開發(fā)控股公司，萬科集團(tuán)，綠城集團(tuán)，等大企業(yè)將可以更好的做大做強(qiáng)，因為現(xiàn)在的土地資源奇缺，相對來說這些大企業(yè)可以手中有大量的未開發(fā)的土地資源，這些都是資本，另外這些企業(yè)相對那些小企業(yè)來說可以更方便的獲得貸款，房地產(chǎn)可是一個需要大量資金的一個行業(yè)，沒有資金的支持是不可能的，所以我認(rèn)為未來的幾年是中國房地產(chǎn)重新洗牌的一個時期，中國房地產(chǎn)快速發(fā)展和成熟的時期。社會配套條件基本具備。近幾年與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)的房地產(chǎn)交易市場、房屋租賃制度、中介組織和中介服務(wù)市場、住房信貸制度、住房公積金和補(bǔ)貼制度都已建立并逐漸走向規(guī)范。我國已加入WTO，各種條款的逐步實施，將促使房地產(chǎn)業(yè)按國際準(zhǔn)則運作和發(fā)展，稅收等方面國民待遇實施之后，將會有更多的境外資金進(jìn)入我國的房地產(chǎn)業(yè)。居民的需求旺盛，這一時期是我國即將進(jìn)入住房消費為熱點的消費階段。威脅機(jī)遇是與挑戰(zhàn)共存，也是與威脅相伴的，上面提過以后的幾年將是我國房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，自我整合的時期，比將會形成行業(yè)的旗艦，同時也會淘汰一些在競爭中處于劣勢的企業(yè)，這應(yīng)該是整個行業(yè)的正常優(yōu)化重組，對那些剛進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)和那些小規(guī)模的企業(yè)來說都是一種嚴(yán)重的威脅。中國進(jìn)入WTO已經(jīng)快五年了，一些行業(yè)保護(hù)已經(jīng)要過去了，可能以前房地產(chǎn)行業(yè)沒有真正感受到入世對行業(yè)的影響，可是現(xiàn)在真正的狼來了，我們是要與狼共舞還是被狼吃掉，這些都是很現(xiàn)實的問題，需要整個房地產(chǎn)商去面對。雖然說現(xiàn)在可以說是需求旺盛的時候，可是由于現(xiàn)在國家出臺了有關(guān)的房地產(chǎn)的文件和法規(guī)，大量的居民都持幣觀望，甚至有些認(rèn)為明天的房價會大幅度的降下，我想這些都是房地產(chǎn)商們需要考慮的。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破碎，可以說這是任何人都不想發(fā)生的，包括普通的老百姓，因為那將意味著中國這艘巨型經(jīng)濟(jì)航母將會失去一個發(fā)動機(jī)，同時會發(fā)生觸礁，后果是可想而知，銀行的貸款將不會收回，與房地產(chǎn)相關(guān)的各種行業(yè)都面臨著危機(jī)，如鋼鐵，礦業(yè)，水泥等行業(yè)都會發(fā)生可怕的災(zāi)難。中國現(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入一個相當(dāng)重要的時期，因為我們國家的人均GDP已經(jīng)超過1300美元，根據(jù)其他國家的經(jīng)驗1300美元是個坎，如果能順利邁過，那么將會快速的向發(fā)達(dá)國家邁進(jìn)，可是如果不能順利的邁過的話，那么將會影響國內(nèi)的社會穩(wěn)定，尤其中國應(yīng)該注意，因為現(xiàn)在的中國社會財富分配已經(jīng)相當(dāng)?shù)牟还搅?，而且我們的國家是社會主義國家，這點就更重要的了。應(yīng)該說房子不是一般的產(chǎn)品，大部分人是需要用自己一生的財富來換取一所房子，所以政府也應(yīng)該更加關(guān)注老百姓的需求，畢竟這個國家富人只占很小的部分，雖然他們占據(jù)了財富的絕大部分。房地產(chǎn)商們也應(yīng)該關(guān)注老百姓的需求，不要忘記房子不僅僅是為富人建的奢侈品，更是安身立命的地方，只有關(guān)注百姓的需求，才能更好的發(fā)展企業(yè)，發(fā)展自身，才能避免泡沫的破碎房地產(chǎn)中介行業(yè)作為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的一部分，是溝通供需雙方的橋梁，并貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、流通、消費各個過程之中，在促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起舉足輕重的作用，全國各地房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，勢必促進(jìn)房地產(chǎn)中介服務(wù)及相關(guān)性行業(yè)的發(fā)展，它發(fā)展的潛力是可以想象的。三、競爭分析網(wǎng)絡(luò)中國加入WTO后，除本土房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)外，還有很多國外品牌都已瞄準(zhǔn)了中國這個商機(jī)無限的房地產(chǎn)中介市場，到底在這場激烈的市場搏擊中誰能最終笑傲江湖，我們還不得而知，但無論結(jié)果怎樣，企業(yè)間的競爭其最終受益者都是廣大的消費者，無論誰能成為中國房地產(chǎn)中介業(yè)的霸主，有一點可以肯定，它提供給消費者的一定是更加專業(yè)、高效、誠信、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。目前在中國房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)中創(chuàng)立較早、勢力較強(qiáng)的競爭對手：21世紀(jì)不動產(chǎn)是目前全球最大的房地產(chǎn)服務(wù)提供商，1971年在美國加州創(chuàng)立，它以特許經(jīng)營的商業(yè)模式，通過33年的發(fā)展，現(xiàn)已經(jīng)在全球44個國家和地區(qū)，擁有6000多家加盟店和112000萬名專業(yè)、誠信的經(jīng)紀(jì)人。21世紀(jì)不動產(chǎn)母公司Cendant Corporation，紐約股票交易所（NYSE）上市公司，股票代碼為CD，目前市值180億美元，是世界上首席的服務(wù)業(yè)銷售公司，世界財富 500強(qiáng)之一，業(yè)務(wù)范圍涉及不動產(chǎn)、度假、租車、金融、旅行五大服務(wù)領(lǐng)域，擁有30多個世界著名品牌。2000年3月，21世紀(jì)不動產(chǎn)進(jìn)入中國大陸，以中國房地產(chǎn)市場成熟的沿海城市為先導(dǎo)，發(fā)展第一批區(qū)域加盟商，目前已成立了北京、廈門、鄭州、溫州、上海、廣州、深圳（深圳北新房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于2001年11月正式簽約加盟21世紀(jì)不動產(chǎn)體系，成立了深圳區(qū)域分部）、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都13個區(qū)域分部，擁有140家加盟店和1000多名經(jīng)紀(jì)人，它的下一步目標(biāo)是在中國成立30個區(qū)域分部，培養(yǎng)14000名經(jīng)紀(jì)人（在的深圳是發(fā)展80家加盟店，培養(yǎng)1000多名經(jīng)紀(jì)人）。21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)營范圍：新樓盤策劃、包裝與銷售、房屋租賃、涉外房屋租售、寫字樓租售、二手房買賣、調(diào)差安家、不動產(chǎn)價格評估與咨詢、衍生事業(yè)的發(fā)展（代辦房地產(chǎn)交易手續(xù)、搬家服務(wù)、房屋裝飾…）。常見的經(jīng)營管理模式手拉手式二手房買賣：連鎖店網(wǎng)絡(luò)和企業(yè)門戶網(wǎng)站為客戶提