【文章內(nèi)容簡介】 聯(lián)動典范 順馳置業(yè) （ ） ： 成立于 2021 年 11月，是天津順馳置業(yè)集團在武漢地區(qū)設(shè)立的全資 子公司，公司目前現(xiàn)有員工 300 多名，擁有直營連鎖店 70 家，是武漢門點數(shù)量第一的連鎖運營體系。順馳置業(yè)2021 年進入武漢初期執(zhí)行負債擴張戰(zhàn)略，一直以來大多門店處于虧損狀態(tài)，直至 2021年在達到 50 家店時才盈虧平衡，從業(yè)人員絕大多無房產(chǎn)銷售相關(guān)經(jīng)驗的年青人，人員流動率極大經(jīng)營不穩(wěn)定，其經(jīng)營理念特例獨行，行為太鋒芒匕露以至時常成為中介的共同的阻擊的“目標” ，在順馳天津發(fā)生重大股權(quán)變化的時期 走向不明確 。 作為有著全國化房地產(chǎn)開發(fā)集團公司背景的順馳置業(yè)，其獨特的一、二級市場聯(lián)動模式，由于二手房源的更新向次新房化發(fā)展的趨 勢將會是未來中介企業(yè)當然的老大 。 四、 經(jīng)營模式 通過對以上中介企業(yè)的 深入調(diào)查研究， 可以看出目前武漢中介企業(yè)成功 的經(jīng)營模式是：快速 網(wǎng)點 擴張、直營 +加盟 的 連鎖 方式 、連鎖 門 店 +網(wǎng)絡(luò)信息平臺；以直營收入、營業(yè)性 吞吐 獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網(wǎng)絡(luò)渠道 都 是他們得以迅速壯大的主要原因。 我們 最值得借鑒的還是 順馳的發(fā)展模式 ，同時提出自己的創(chuàng)新模式 ： 進入市場初期只做直營店， 執(zhí)行快速擴張市場策略， 沿 重點社區(qū) 均衡 進行的門 點布局， 注重人力資源的培養(yǎng)和團隊的建設(shè)， 開展一、二級市場聯(lián)動經(jīng)營 ，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下 搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。 第四章： 市場 和服務(wù) 一、戰(zhàn)略目標 做 市場的“跟隨者”，計劃在兩年內(nèi)做到武漢市中介前三名，包括規(guī)模、交易量和利潤各項指標。 樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個 扎根社區(qū) 的 中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道 ，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場的一、二級市場的聯(lián)動。 核心競爭力是通過網(wǎng)點的合理布局對區(qū)域房地產(chǎn)市場的了解，合理配置的房產(chǎn)經(jīng)紀人對房產(chǎn)資源的掌握和對房產(chǎn)價值的深度挖掘。 中介服務(wù)搭建渠道保證費用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率 和利潤率，規(guī)模擴張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。 二、市場規(guī)劃布局 在 兩年 內(nèi)建立一個完善的三級經(jīng)營管理體系（公司總部 中心店 社區(qū)店），其中總部 1 個中心店、 3 個中心店及不少于 56家的社區(qū)店，員工總數(shù)達到 350人左右。 公司總部 三、 組織 和 職能 社區(qū)店： 在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為 A 級店和 B 級店。具體分布為沌口 4 家、東西湖 4家、光谷 3 家、青山 5 家、武昌 7 家、洪山 8 家、橋口 6 家、江漢 8 家、江岸 9 家、漢陽 6 家（總計 60 家）。每個門點投入人員 4－ 5 人，面積20－ 40平方米，平均每個店投入資金 3 萬元。 主要職能是開展租售等日常中介業(yè)務(wù)，同時負責收集周邊房源信息上報中心店和總部 。 中心店： 武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門點投入人員 15 人，面積不少于 100 平方米，投入資金10 萬元，是公司的形象店。 主要職能是：區(qū)域辦證中心、員工培訓中心；指導區(qū)域內(nèi)社區(qū)店的日常工作；同時也是特殊房產(chǎn)的集中交易中心（如商業(yè)、工業(yè)及拍賣房產(chǎn)等）。 公司總部： 設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員 20 人，面積 300 平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金 20 萬元， 主要職能是對中心店執(zhí)行管理職能外，還負責新業(yè)務(wù)拓展、對外發(fā)展加盟、建店選址、對金融機構(gòu)擔保、對外投資、批量房源收購。 四、 人員配置： 為了保證遷喜家和 房產(chǎn) 中介 店 連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，將不采用順馳 置業(yè) 和 21 世紀 不動產(chǎn) 的只招收年輕大 學生的人力資源方案， 而是 將采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式 ，達到 兼顧 各方利益皆大歡喜的結(jié)果 。 房產(chǎn) 經(jīng)紀人多錄用 30－ 45 歲的中年下崗人員，一方面提供 再 就業(yè)機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經(jīng)驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養(yǎng)家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發(fā)展更有責任心。 對公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。 而 在如評估投資、電腦網(wǎng)絡(luò)、金融服務(wù)等 關(guān)鍵的技術(shù)崗位上將多采用年輕人， 充分利用其年輕的活力，激情的創(chuàng)意，較高的綜合素質(zhì) ， 可以 將先進的管理理念和技術(shù)手段帶入傳統(tǒng)行業(yè) 。 五、 主營業(yè)務(wù)收入 各組織 收入 社區(qū)店－ 買賣和租賃中介收入 中心店－買賣和租賃中介收入， 代辦權(quán)證收入 公司總部－ 拍賣房產(chǎn)投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入 收入說明 買賣中介收入按交易金額的 2％計算 ， 租賃中介收入按每單 8000元計算 ， 代理 新盤 分銷收入按每單 4000 元計算 ， 代辦權(quán)證收入按三證代辦 600元計算 ， 個人貸款擔保收入按貸款金額的 1％ ， 批量房產(chǎn)吞吐收 益每次不少 銷售額 于 20％，期限不多于 6 個月，平均在 4 月內(nèi)銷售完畢實現(xiàn)資金回籠 。 六、 增值業(yè)務(wù)收入 社區(qū)分類廣告業(yè)務(wù) 通過建設(shè)完善的社區(qū)店網(wǎng)絡(luò) ，讓 社區(qū)店與當?shù)厣鐓^(qū)居委會和住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司 建立起良好 的 友鄰關(guān)系 ，在社區(qū)和住宅小區(qū)的醒目地段獨家租賃廣告位，制作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業(yè)、銀行金融業(yè)、社區(qū)綜合服務(wù)業(yè)的各類商家出租，廣告牌 由公司 統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一制作，成本包在發(fā)布費中。 對于這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群 體 ，任意 選擇版面大小，做到廣告費用的最大經(jīng)濟效應(yīng)；對于當?shù)鼐游瘯臀飿I(yè)管理公司是一種創(chuàng)收的來源，也是為轄區(qū)的居民提供便民服務(wù)；對于我公司來說，社區(qū)店只有牢牢扎根社區(qū)，贏得周邊社區(qū)居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產(chǎn)生穩(wěn)定長期的現(xiàn)金流。 裝修保潔中介業(yè)務(wù) 根據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，買二手房的客戶 90％以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有 50％以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得客戶的信任，開展后續(xù)跟蹤服務(wù)，推介 關(guān)聯(lián) 裝修公司進行二次裝修。社區(qū)店牢牢扎根社區(qū)，取得社區(qū)居民的信任，可以 進一步推介關(guān)聯(lián)保潔公司進行家庭日常保潔。 裝修推介服務(wù)費市場行情是裝修金額的 2％－ 5％ ，扣除個人提成按平均 600 元 /單計算， 專業(yè)保潔公司提供的家庭保潔平均收費為 10 元/小時，社區(qū)店通過合作協(xié)議可以從中取得 2 元 /小時的傭金，該項業(yè)務(wù)幾乎沒有成本。 裝修和保潔中介服務(wù)是公司給購房客戶和所在社區(qū)居民的增值便利服務(wù)，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社區(qū)店 聯(lián)絡(luò)社區(qū)成效 的考核指標。 七、 市場 發(fā)展時間計劃