【文章內容簡介】 市場變得更加透明，在百姓的監(jiān)督之下，這使得老百姓的需求變得真實。[地價]新浪房產(chǎn)：今年8月31日后國家實行土地公開拍賣的政策，今后地價也將更多的影響到房價。地價是怎樣影響房價的？楊海：地價是促成房價上漲的因素之一。一方面，土地本身的稀缺性，決定了隨著城市的開發(fā)進程，土地將越來越少；另一方面，所實行土地拍賣政策，將使土地使用權的競爭上將越來越激烈。這兩方面從而導致地價的提升。地價上漲了，房價自然就漲了。新浪房產(chǎn)：那么一般來說，地價在房價中會占多少比例？楊海：地價根據(jù)其土地位置和質量的不同，而相差甚遠。但一般來說，地價占到房價的1/4。[房價]新浪房產(chǎn)：之前你所說的房子購買的成本隨著加息會越來越高，是在房價不變的前提下的。那么，武漢房價的未來走勢如何？楊海：房價整體要漲。因為在土地和建材漲價的背后，是房地產(chǎn)品質的升值。房產(chǎn)品質的提升，是城市日益發(fā)展的必然要求，是人民生活水平提高的標志。而房子一年比一年建得漂亮，除了建材、土地的漲價之外，房子品質的提升就一定會有消耗、就會花錢。新浪房產(chǎn)：武漢房價的漲幅會是多少？楊海：2002年到04年，武漢房價每年的漲幅在5%10%之間。預計未來10年內，漲幅還是會維持在5%10%之間，但是有一點是肯定的，武漢人不會住那么大的房子，而是住合適的房子。[住房趨勢]新浪房產(chǎn)：“合適的房子”是指什么？楊海：比如說，現(xiàn)在武漢人拿30萬買2房2廳，那么過幾年就是拿31萬或者更高一點的總價，買2房2廳，只是面積不再是100平米，而是80平米的2房2廳了。新浪房產(chǎn)：那么，武漢未來的住房趨勢，是住小的合適的房子了？楊海：是的。在可預見的未來武漢，房價上去了，面積變小了，老百姓住得舒適了。站在浪潮前端新浪房產(chǎn)：針對新的住房趨勢，萬科有什么新的舉動？楊海：萬科的新舉動，是隨顧客的需求而動。要讓老百姓住得舒適，首先是真正了解客戶需求，建立以客戶需求為中心的的產(chǎn)品體系。在萬科第三個十年的開始，萬科提出了“精細化”新的戰(zhàn)略起點。其含義是建立住宅標準化及實現(xiàn)精細化的產(chǎn)品制造過程。其中，標準化，是指到達人們不斷提升的對住宅的綜合需求，以及按照以此要求作為底線來建造的房子。其次，住宅標準化一定要進行創(chuàng)新，這包括類型和品質的創(chuàng)新。所以，我們提出“像造汽車一樣造房子”的口號。新浪房產(chǎn)：近期有沒有新的項目？楊海：在05年，武漢萬科除了武昌萬科城市花園外還將有在漢口的兩個新項目啟動。魅力來源品牌新浪房產(chǎn)：今年萬科已經(jīng)走過第二個十年，步入第三個十年的開端。您覺得作為中國房地產(chǎn)領跑者的萬科最大的魅力，是什么？楊海：經(jīng)過20年萬科人的努力，萬科已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)的品牌。萬科的魅力來自于萬科的品牌。而品牌的效應，是品質的保障，代表著她駐足哪里，就為哪里帶來實力和光彩。新浪房產(chǎn)：現(xiàn)在萬科在武漢郊區(qū)開發(fā)的兩個大項目，其房價都比周邊賣貴20%30%，這是萬科品牌使然。因此，有人說，萬科很精明，拿郊區(qū)的地，賣市中心的價格。您對此怎么看？楊海：實際上，早期由于市場的不規(guī)范，萬科很難拿到市中心的地。拿城鄉(xiāng)結合部的地是無奈之舉，但久而久之，萬科人憑借著在規(guī)劃上的創(chuàng)新和營銷上的不斷努力，探索出一條開發(fā)新區(qū)大盤的成功路子。要說到萬科的精明，只能說是遵循了一條地產(chǎn)投資的規(guī)律。即看準了新城區(qū)的不斷增值，以及乘著城市化進程進入快速期的東風，使得城鄉(xiāng)結合部的增值前景更快地體現(xiàn)出來。品牌注定萬科站在浪潮前端新浪房產(chǎn)：現(xiàn)在，萬科在武漢?光谷的中心地帶正在開發(fā)的城市花園，傳遞的是一種什么樣的理念？楊海：所傳遞的，是“城市復興”這一開發(fā)理念。城市花園是在“新城市主義”這一規(guī)劃思想指導下的項目，強調“生活格調與居住質量”的新城市生活理念，塑造‘時尚與品味’的新城市形象，打造更完善的新興商業(yè)、文化、教育、居住、社交、休閑中心?？梢哉f，武漢萬科城市花園，是上升到一種城市文化、生活方式、價值觀念、全程服務的全新引導性開發(fā)，她是萬科新一代開發(fā)的里程碑，也是萬科參與武漢城市復興的里程碑。新浪房產(chǎn)： “新城市主義”是什么概念？楊海： “新城市主義”(New Urbanism)是“二戰(zhàn)”后在西方國家發(fā)展起來的一種城市規(guī)劃和地產(chǎn)開發(fā)理念。它從經(jīng)濟、社會、環(huán)境和人性需求的角度出發(fā)，制定新的規(guī)劃設計理念和有創(chuàng)意的開發(fā)計劃，通過合理的地區(qū)化開發(fā)，將無序的郊區(qū)改建成豐富多彩、功能完備的社區(qū)，并在規(guī)劃和改造過程中注意保護環(huán)境資源和建筑文脈。新浪房產(chǎn)：武漢萬科為什么在這個時候提出“新城市主義”，開發(fā)這一近郊大盤？楊海：這是由人與人、人與自然、人與生活之間關系的變化所決定的，也是萬科對自己總結和反思的結果。一直以來，萬科致力于探索一種人與人、人與自然、人與生活之間的新尺度、新關系?！斑@種追求，首要的在于通過建筑重建真正的生活形態(tài)：鮮活的、豐盈的、強調交流的、富于人文氣息??”而現(xiàn)代社會生活的快節(jié)奏，使得人與社會之間的關系不斷發(fā)生著微妙的變化。萬科人所做的，就是捕捉到這些變化，敏感的察覺到由這些變化引發(fā)的最新需求，結合這些需求，反思自己，及時做出調整，先人一步走上正確之路。在2001年武漢萬科推出四季花城，順應郊區(qū)化大盤住宅的發(fā)展趨勢，它標志著進入規(guī)?；l(fā)展階段，也引領萬科進一步探索住宅規(guī)劃設計與人的日常生活之間的關系。時隔3年，在萬科對大盤開發(fā)模式的反思之后，武漢萬科推出“新城市主義”的城市花園，針對人們的居住從封閉走向開放的根本生活方式的改變，也讓更多人能享受到低密度、大庭院的別墅式的生活方式。【樓盤：探求索引萬科從光谷城市花園開始】萬科?城市花園作為武漢光谷板塊獨樹一幟的奇葩，在眾多風格各異的樓盤中自成一派，匠心獨運，挺拔尊傲，渾然天成，令無數(shù)樓盤竟折腰，也引領了中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢。說到萬科?城市花園，不能不提起萬科集團，不能不分析萬科集團之所以成功的秘訣。首先，萬科房地產(chǎn)的核心竟爭力表現(xiàn)為品牌效應，萬科集團這幾十年來為走品牌化道路投入了大量人力、物力和財力，精心構造萬科品牌的每一個細節(jié)微觀，讓一個元素都為萬科這個品牌而跳動增輝；其次，萬科集團有著強有力的執(zhí)行能力，讓萬科每一個創(chuàng)意都能得到具體的落實，使抽象創(chuàng)意真正成為具體的生產(chǎn)力；第三，嚴格的規(guī)章制度造就了一個紀律嚴明的領導核心和企業(yè)團隊，只有這樣的企業(yè)才能摧城撥寨攻無不克戰(zhàn)無不勝勇往直前，也只有這樣的企業(yè)內部治理結構才能脫離人治變成法治，一切按照企業(yè)既定的運行機制進行自身建設；第四，精準的定位是企業(yè)發(fā)展必須認真思考的核心問題，萬科的定位范疇是：樓盤地處城鄉(xiāng)結合處、中產(chǎn)階級消費群體、高品質的房屋、最新科技的運用、超強的服務素質、鮮明的企業(yè)人性等因素，是知己知彼熟練市場運用自如高瞻遠矚的市場定位；第五，堅定的服務意識和強烈的使命感，催生了萬科服務的革命，為廣大消費者帶來了耳目一新賞心悅目舒適到家的感受。在這些方面，萬科做得非常好，非常出色，非常卓越，非常優(yōu)秀。萬科之所以能夠成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，具體優(yōu)點當然不止上述這么多。企業(yè)領導穩(wěn)健的經(jīng)營思想，穩(wěn)扎穩(wěn)打地經(jīng)營模式，低調務實地工作態(tài)度，標準化地生產(chǎn)流程，客觀地研判房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，審慎跟隨房地產(chǎn)政策的走向，適應消費者的消費需求，用新技術新科技引領未來居住生活發(fā)展的新模式和新觀念。也是萬科從成功走向成功的關鍵步驟。萬科每走一步都會如履薄冰，如臨深淵，小心謹慎，瞻前顧后；既要耐得起寂寞，也要經(jīng)得起誘惑，用一種科學地發(fā)展觀來指導自己的發(fā)展規(guī)劃，用持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展來權衡自己的發(fā)展速度，用負責任的態(tài)度來對待一切。萬科，不愧為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，不愧為自己親手打造的一塊品牌，不愧為廣大消費者心目中的偶像。當然，萬科企業(yè)并非完美無缺，萬科的建筑質量在業(yè)內行間并不是做得最好；萬科市場定位有待進一步地細分；萬科服務標準的內涵和外延應該可以繼續(xù)延深和夯實。任何企業(yè)的前進發(fā)展都會遭遇到意想不到的坎坷荊棘，都會碰到發(fā)展上面的瓶頸，都會有危機管理下隨機應變的頓悟。萬科下一步將會怎樣地發(fā)展，社會各界關注萬科企業(yè)發(fā)展的人士將會有目共睹。本文只是淺顯地將萬科企業(yè)本身所披露出來的一些資料，以及筆者隨機采訪時所看到的一些細節(jié)，綜合加以展示，以達到管中窺豹的真實目的。探求并索引萬科房地產(chǎn)所走的道路，一切從萬科?城市花園開始！“武漢萬科城市花園是從未有過的項目，她是‘城市復興’這一全新開發(fā)理念的實踐，是‘新城市主義’這一新規(guī)劃思想指導下的項目，強調‘生活格調與居住質量’的新城市生活理念，塑造‘時尚與品味’的新城市形象，打造更完善的新興商業(yè)、文化、教育、居住、社交、休閑中心。可以說，武漢萬科城市花園，是上升到一種城市文化、生活方式、價值觀念、全程服務的全新引導性開發(fā)，她是萬科新一代開發(fā)的里程碑，也是萬科參與武漢城市復興的里程碑。”——武漢萬科總經(jīng)理?楊海 經(jīng)典項目的企示：新城市主義價值不如郊區(qū)化的價值那么外在，不像布置一條景觀軸那么顯性，但這些價值對于人，對于滿足人們從簡單的居住到社會交往，自我發(fā)展等各層次的需求有著更深刻的意義。有條景觀軸的規(guī)劃是容易，誰都可以做，而我們現(xiàn)在所做的，是只有萬科能做的事，這是萬科十五年經(jīng)驗教訓得來的。武漢萬科城市花園無論從位置、周邊環(huán)境還是規(guī)模都具備了這一規(guī)模思想實踐的條件。”——萬科集團規(guī)劃設計總監(jiān)?張紀文第四篇：新城市主義對成都建設新城市主義對成都建設“現(xiàn)代田園城市”的啟迪成都作為中國15個副省級城市之一,是西部地區(qū)重要經(jīng)濟、文化和物流中心,它的發(fā)展關系到西部地區(qū)的整體進步,受到眾多學者和政府官員的重視。本次成都市提出的打造“現(xiàn)代田園城市”的長遠目標具有深遠的意義,既是成都朝國際化大都市邁進的重要步驟,也為其他城市塑造城市特色做出了探索性的貢獻。正如“羅馬不是一天建成的”,“現(xiàn)代田園城市”目標的實現(xiàn)不可能一蹴而就,需要幾十年長期不懈的努力,同時也需要結合一些國際上城市發(fā)展的新趨勢,前瞻性地建設成都。下面筆者結合新城市主義的理念,結合成都建設“現(xiàn)代田園城市”的目標,提出了一下5點思考。注重合理的城市邊界擴張,建設緊湊型城市20世紀20年代,當霍華德在其著作《明日﹐一條通向真正改革的和平道路》提出“田園城市”的概念時,許多美國人開始憧憬田園生活,于