【文章內(nèi)容簡介】 市場變得更加透明，在百姓的監(jiān)督之下，這使得老百姓的需求變得真實(shí)。[地價(jià)]新浪房產(chǎn)：今年8月31日后國家實(shí)行土地公開拍賣的政策，今后地價(jià)也將更多的影響到房價(jià)。地價(jià)是怎樣影響房價(jià)的？楊海：地價(jià)是促成房價(jià)上漲的因素之一。一方面，土地本身的稀缺性，決定了隨著城市的開發(fā)進(jìn)程，土地將越來越少；另一方面，所實(shí)行土地拍賣政策，將使土地使用權(quán)的競爭上將越來越激烈。這兩方面從而導(dǎo)致地價(jià)的提升。地價(jià)上漲了，房價(jià)自然就漲了。新浪房產(chǎn)：那么一般來說，地價(jià)在房價(jià)中會(huì)占多少比例？楊海：地價(jià)根據(jù)其土地位置和質(zhì)量的不同，而相差甚遠(yuǎn)。但一般來說，地價(jià)占到房價(jià)的1/4。[房價(jià)]新浪房產(chǎn)：之前你所說的房子購買的成本隨著加息會(huì)越來越高，是在房價(jià)不變的前提下的。那么，武漢房價(jià)的未來走勢如何？楊海：房價(jià)整體要漲。因?yàn)樵谕恋睾徒ú臐q價(jià)的背后，是房地產(chǎn)品質(zhì)的升值。房產(chǎn)品質(zhì)的提升，是城市日益發(fā)展的必然要求，是人民生活水平提高的標(biāo)志。而房子一年比一年建得漂亮，除了建材、土地的漲價(jià)之外，房子品質(zhì)的提升就一定會(huì)有消耗、就會(huì)花錢。新浪房產(chǎn)：武漢房價(jià)的漲幅會(huì)是多少？楊海：2002年到04年，武漢房價(jià)每年的漲幅在5%10%之間。預(yù)計(jì)未來10年內(nèi)，漲幅還是會(huì)維持在5%10%之間，但是有一點(diǎn)是肯定的，武漢人不會(huì)住那么大的房子，而是住合適的房子。[住房趨勢]新浪房產(chǎn)：“合適的房子”是指什么？楊海：比如說，現(xiàn)在武漢人拿30萬買2房2廳，那么過幾年就是拿31萬或者更高一點(diǎn)的總價(jià)，買2房2廳，只是面積不再是100平米，而是80平米的2房2廳了。新浪房產(chǎn)：那么，武漢未來的住房趨勢，是住小的合適的房子了？楊海：是的。在可預(yù)見的未來武漢，房價(jià)上去了，面積變小了，老百姓住得舒適了。站在浪潮前端新浪房產(chǎn)：針對(duì)新的住房趨勢，萬科有什么新的舉動(dòng)？楊海：萬科的新舉動(dòng)，是隨顧客的需求而動(dòng)。要讓老百姓住得舒適，首先是真正了解客戶需求，建立以客戶需求為中心的的產(chǎn)品體系。在萬科第三個(gè)十年的開始，萬科提出了“精細(xì)化”新的戰(zhàn)略起點(diǎn)。其含義是建立住宅標(biāo)準(zhǔn)化及實(shí)現(xiàn)精細(xì)化的產(chǎn)品制造過程。其中，標(biāo)準(zhǔn)化，是指到達(dá)人們不斷提升的對(duì)住宅的綜合需求，以及按照以此要求作為底線來建造的房子。其次，住宅標(biāo)準(zhǔn)化一定要進(jìn)行創(chuàng)新，這包括類型和品質(zhì)的創(chuàng)新。所以，我們提出“像造汽車一樣造房子”的口號(hào)。新浪房產(chǎn)：近期有沒有新的項(xiàng)目？楊海：在05年，武漢萬科除了武昌萬科城市花園外還將有在漢口的兩個(gè)新項(xiàng)目啟動(dòng)。魅力來源品牌新浪房產(chǎn)：今年萬科已經(jīng)走過第二個(gè)十年，步入第三個(gè)十年的開端。您覺得作為中國房地產(chǎn)領(lǐng)跑者的萬科最大的魅力，是什么？楊海：經(jīng)過20年萬科人的努力，萬科已經(jīng)成為中國房地產(chǎn)的品牌。萬科的魅力來自于萬科的品牌。而品牌的效應(yīng)，是品質(zhì)的保障，代表著她駐足哪里，就為哪里帶來實(shí)力和光彩。新浪房產(chǎn)：現(xiàn)在萬科在武漢郊區(qū)開發(fā)的兩個(gè)大項(xiàng)目，其房價(jià)都比周邊賣貴20%30%，這是萬科品牌使然。因此，有人說，萬科很精明，拿郊區(qū)的地，賣市中心的價(jià)格。您對(duì)此怎么看？楊海：實(shí)際上，早期由于市場的不規(guī)范，萬科很難拿到市中心的地。拿城鄉(xiāng)結(jié)合部的地是無奈之舉，但久而久之，萬科人憑借著在規(guī)劃上的創(chuàng)新和營銷上的不斷努力，探索出一條開發(fā)新區(qū)大盤的成功路子。要說到萬科的精明，只能說是遵循了一條地產(chǎn)投資的規(guī)律。即看準(zhǔn)了新城區(qū)的不斷增值，以及乘著城市化進(jìn)程進(jìn)入快速期的東風(fēng)，使得城鄉(xiāng)結(jié)合部的增值前景更快地體現(xiàn)出來。品牌注定萬科站在浪潮前端新浪房產(chǎn)：現(xiàn)在，萬科在武漢?光谷的中心地帶正在開發(fā)的城市花園，傳遞的是一種什么樣的理念？楊海：所傳遞的，是“城市復(fù)興”這一開發(fā)理念。城市花園是在“新城市主義”這一規(guī)劃思想指導(dǎo)下的項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)“生活格調(diào)與居住質(zhì)量”的新城市生活理念，塑造‘時(shí)尚與品味’的新城市形象，打造更完善的新興商業(yè)、文化、教育、居住、社交、休閑中心?？梢哉f，武漢萬科城市花園，是上升到一種城市文化、生活方式、價(jià)值觀念、全程服務(wù)的全新引導(dǎo)性開發(fā)，她是萬科新一代開發(fā)的里程碑，也是萬科參與武漢城市復(fù)興的里程碑。新浪房產(chǎn)： “新城市主義”是什么概念？楊海： “新城市主義”(New Urbanism)是“二戰(zhàn)”后在西方國家發(fā)展起來的一種城市規(guī)劃和地產(chǎn)開發(fā)理念。它從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境和人性需求的角度出發(fā)，制定新的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念和有創(chuàng)意的開發(fā)計(jì)劃，通過合理的地區(qū)化開發(fā)，將無序的郊區(qū)改建成豐富多彩、功能完備的社區(qū)，并在規(guī)劃和改造過程中注意保護(hù)環(huán)境資源和建筑文脈。新浪房產(chǎn)：武漢萬科為什么在這個(gè)時(shí)候提出“新城市主義”，開發(fā)這一近郊大盤？楊海：這是由人與人、人與自然、人與生活之間關(guān)系的變化所決定的，也是萬科對(duì)自己總結(jié)和反思的結(jié)果。一直以來，萬科致力于探索一種人與人、人與自然、人與生活之間的新尺度、新關(guān)系。“這種追求，首要的在于通過建筑重建真正的生活形態(tài)：鮮活的、豐盈的、強(qiáng)調(diào)交流的、富于人文氣息??”而現(xiàn)代社會(huì)生活的快節(jié)奏，使得人與社會(huì)之間的關(guān)系不斷發(fā)生著微妙的變化。萬科人所做的，就是捕捉到這些變化，敏感的察覺到由這些變化引發(fā)的最新需求，結(jié)合這些需求，反思自己，及時(shí)做出調(diào)整，先人一步走上正確之路。在2001年武漢萬科推出四季花城，順應(yīng)郊區(qū)化大盤住宅的發(fā)展趨勢，它標(biāo)志著進(jìn)入規(guī)?；l(fā)展階段，也引領(lǐng)萬科進(jìn)一步探索住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)與人的日常生活之間的關(guān)系。時(shí)隔3年，在萬科對(duì)大盤開發(fā)模式的反思之后，武漢萬科推出“新城市主義”的城市花園，針對(duì)人們的居住從封閉走向開放的根本生活方式的改變，也讓更多人能享受到低密度、大庭院的別墅式的生活方式?！緲潜P：探求索引萬科從光谷城市花園開始】萬科?城市花園作為武漢光谷板塊獨(dú)樹一幟的奇葩，在眾多風(fēng)格各異的樓盤中自成一派，匠心獨(dú)運(yùn)，挺拔尊傲，渾然天成，令無數(shù)樓盤竟折腰，也引領(lǐng)了中國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的趨勢。說到萬科?城市花園，不能不提起萬科集團(tuán)，不能不分析萬科集團(tuán)之所以成功的秘訣。首先，萬科房地產(chǎn)的核心竟?fàn)幜Ρ憩F(xiàn)為品牌效應(yīng)，萬科集團(tuán)這幾十年來為走品牌化道路投入了大量人力、物力和財(cái)力，精心構(gòu)造萬科品牌的每一個(gè)細(xì)節(jié)微觀，讓一個(gè)元素都為萬科這個(gè)品牌而跳動(dòng)增輝；其次，萬科集團(tuán)有著強(qiáng)有力的執(zhí)行能力，讓萬科每一個(gè)創(chuàng)意都能得到具體的落實(shí)，使抽象創(chuàng)意真正成為具體的生產(chǎn)力；第三，嚴(yán)格的規(guī)章制度造就了一個(gè)紀(jì)律嚴(yán)明的領(lǐng)導(dǎo)核心和企業(yè)團(tuán)隊(duì)，只有這樣的企業(yè)才能摧城撥寨攻無不克戰(zhàn)無不勝勇往直前，也只有這樣的企業(yè)內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)才能脫離人治變成法治，一切按照企業(yè)既定的運(yùn)行機(jī)制進(jìn)行自身建設(shè)；第四，精準(zhǔn)的定位是企業(yè)發(fā)展必須認(rèn)真思考的核心問題，萬科的定位范疇是：樓盤地處城鄉(xiāng)結(jié)合處、中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體、高品質(zhì)的房屋、最新科技的運(yùn)用、超強(qiáng)的服務(wù)素質(zhì)、鮮明的企業(yè)人性等因素，是知己知彼熟練市場運(yùn)用自如高瞻遠(yuǎn)矚的市場定位；第五，堅(jiān)定的服務(wù)意識(shí)和強(qiáng)烈的使命感，催生了萬科服務(wù)的革命，為廣大消費(fèi)者帶來了耳目一新賞心悅目舒適到家的感受。在這些方面，萬科做得非常好，非常出色，非常卓越，非常優(yōu)秀。萬科之所以能夠成為中國房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭老大，具體優(yōu)點(diǎn)當(dāng)然不止上述這么多。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)穩(wěn)健的經(jīng)營思想，穩(wěn)扎穩(wěn)打地經(jīng)營模式，低調(diào)務(wù)實(shí)地工作態(tài)度，標(biāo)準(zhǔn)化地生產(chǎn)流程，客觀地研判房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢，審慎跟隨房地產(chǎn)政策的走向，適應(yīng)消費(fèi)者的消費(fèi)需求，用新技術(shù)新科技引領(lǐng)未來居住生活發(fā)展的新模式和新觀念。也是萬科從成功走向成功的關(guān)鍵步驟。萬科每走一步都會(huì)如履薄冰，如臨深淵，小心謹(jǐn)慎，瞻前顧后；既要耐得起寂寞，也要經(jīng)得起誘惑，用一種科學(xué)地發(fā)展觀來指導(dǎo)自己的發(fā)展規(guī)劃，用持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展來權(quán)衡自己的發(fā)展速度，用負(fù)責(zé)任的態(tài)度來對(duì)待一切。萬科，不愧為中國房地產(chǎn)行業(yè)的一面旗幟，不愧為自己親手打造的一塊品牌，不愧為廣大消費(fèi)者心目中的偶像。當(dāng)然，萬科企業(yè)并非完美無缺，萬科的建筑質(zhì)量在業(yè)內(nèi)行間并不是做得最好；萬科市場定位有待進(jìn)一步地細(xì)分；萬科服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)涵和外延應(yīng)該可以繼續(xù)延深和夯實(shí)。任何企業(yè)的前進(jìn)發(fā)展都會(huì)遭遇到意想不到的坎坷荊棘，都會(huì)碰到發(fā)展上面的瓶頸，都會(huì)有危機(jī)管理下隨機(jī)應(yīng)變的頓悟。萬科下一步將會(huì)怎樣地發(fā)展，社會(huì)各界關(guān)注萬科企業(yè)發(fā)展的人士將會(huì)有目共睹。本文只是淺顯地將萬科企業(yè)本身所披露出來的一些資料，以及筆者隨機(jī)采訪時(shí)所看到的一些細(xì)節(jié)，綜合加以展示，以達(dá)到管中窺豹的真實(shí)目的。探求并索引萬科房地產(chǎn)所走的道路，一切從萬科?城市花園開始！“武漢萬科城市花園是從未有過的項(xiàng)目，她是‘城市復(fù)興’這一全新開發(fā)理念的實(shí)踐，是‘新城市主義’這一新規(guī)劃思想指導(dǎo)下的項(xiàng)目，強(qiáng)調(diào)‘生活格調(diào)與居住質(zhì)量’的新城市生活理念，塑造‘時(shí)尚與品味’的新城市形象，打造更完善的新興商業(yè)、文化、教育、居住、社交、休閑中心?？梢哉f，武漢萬科城市花園，是上升到一種城市文化、生活方式、價(jià)值觀念、全程服務(wù)的全新引導(dǎo)性開發(fā)，她是萬科新一代開發(fā)的里程碑，也是萬科參與武漢城市復(fù)興的里程碑?！薄錆h萬科總經(jīng)理?楊海 經(jīng)典項(xiàng)目的企示：新城市主義價(jià)值不如郊區(qū)化的價(jià)值那么外在，不像布置一條景觀軸那么顯性，但這些價(jià)值對(duì)于人，對(duì)于滿足人們從簡單的居住到社會(huì)交往，自我發(fā)展等各層次的需求有著更深刻的意義。有條景觀軸的規(guī)劃是容易，誰都可以做，而我們現(xiàn)在所做的，是只有萬科能做的事，這是萬科十五年經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)得來的。武漢萬科城市花園無論從位置、周邊環(huán)境還是規(guī)模都具備了這一規(guī)模思想實(shí)踐的條件?！薄f科集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)總監(jiān)?張紀(jì)文第四篇：新城市主義對(duì)成都建設(shè)新城市主義對(duì)成都建設(shè)“現(xiàn)代田園城市”的啟迪成都作為中國15個(gè)副省級(jí)城市之一,是西部地區(qū)重要經(jīng)濟(jì)、文化和物流中心,它的發(fā)展關(guān)系到西部地區(qū)的整體進(jìn)步,受到眾多學(xué)者和政府官員的重視。本次成都市提出的打造“現(xiàn)代田園城市”的長遠(yuǎn)目標(biāo)具有深遠(yuǎn)的意義,既是成都朝國際化大都市邁進(jìn)的重要步驟,也為其他城市塑造城市特色做出了探索性的貢獻(xiàn)。正如“羅馬不是一天建成的”,“現(xiàn)代田園城市”目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)不可能一蹴而就,需要幾十年長期不懈的努力,同時(shí)也需要結(jié)合一些國際上城市發(fā)展的新趨勢,前瞻性地建設(shè)成都。下面筆者結(jié)合新城市主義的理念,結(jié)合成都建設(shè)“現(xiàn)代田園城市”的目標(biāo),提出了一下5點(diǎn)思考。注重合理的城市邊界擴(kuò)張,建設(shè)緊湊型城市20世紀(jì)20年代,當(dāng)霍華德在其著作《明日﹐一條通向真正改革的和平道路》提出“田園城市”的概念時(shí),許多美國人開始憧憬田園生活,于