【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第十八條、第十九條對(duì)土地承包的原則和程序做出規(guī)定。土地承包應(yīng)當(dāng)遵守的原則是：(1)按照規(guī)定統(tǒng)一組織承包時(shí)，本集體組織成員依法平等地行使承包地的權(quán)利，也可以自愿放棄承包土地的權(quán)利。(2)民主協(xié)商，公開(kāi)合理。(3)承包方案應(yīng)當(dāng)按照本法第十二條的規(guī)定，依法經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員村民會(huì)議三分之二以上成員或三分之二以上村民代表人同意。(4)承包程序合法。土地承包應(yīng)當(dāng)按照的程序是：(1)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議選舉產(chǎn)生承包工作小組。(2)承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬訂并公布承包方案。(3)依法召開(kāi)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議，討論通過(guò)承包方案。(4)公開(kāi)組織實(shí)施承包方案。應(yīng)該特別強(qiáng)調(diào)指出的是，當(dāng)前農(nóng)村土地承包發(fā)生爭(zhēng)執(zhí)最激烈的問(wèn)題就是訂立土地承包合同沒(méi)有按照法律規(guī)定的原則和程序去辦。而最高人民法院《關(guān)于審理農(nóng)業(yè)承包合同糾紛案件若干問(wèn)題的規(guī)定(試行)》第十五條規(guī)定，“承包方轉(zhuǎn)讓承包合同，轉(zhuǎn)包或者互換承包經(jīng)營(yíng)標(biāo)的物時(shí)，違反《中華人民共和國(guó)土地管理法》關(guān)于”農(nóng)民集體所有的：土地由本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或者個(gè)人承包經(jīng)營(yíng)的，必須經(jīng)村民會(huì)議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，并報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)“的規(guī)定，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)包、互換行為無(wú)效?！钡诙鍡l規(guī)定，“人民法院在審理依本規(guī)定第二條所起訴的案件中，對(duì)發(fā)包方違背集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會(huì)或者成員代表大會(huì)決議，越權(quán)發(fā)包的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該承包合同為無(wú)效合同，并根據(jù)當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)，確定其應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)責(zé)任。屬于本條前款規(guī)定的情形，自承包合同簽訂之日起超過(guò)一年，或雖未超過(guò)一年，但承包人已實(shí)際做了大量的投入的，對(duì)原告方要求確認(rèn)該承包合同無(wú)效或者要求終止該承包合同的，人民法院不予支持，但可根據(jù)實(shí)際情況，依照公平原則，對(duì)該承包合同的有關(guān)內(nèi)容進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整?！比缭鎰诳傻每瀑Q(mào)農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司訴與被告陵水縣提蒙鄉(xiāng)曾山村委會(huì)農(nóng)業(yè)承包經(jīng)營(yíng)權(quán)糾紛一案，就有類(lèi)似的情況。原告勞可得農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司于1999年與被告陵水提蒙鄉(xiāng)曾山村委會(huì)后頭塘四、五隊(duì)簽訂了土地承包轉(zhuǎn)讓合同，承包了后頭塘廣陵坡和大園坡240畝的土地做熱帶經(jīng)濟(jì)果園開(kāi)發(fā)，合同簽訂后，原告投入28000元的資金對(duì)土地進(jìn)行了平整，并對(duì)山坡上的樹(shù)木進(jìn)行砍伐做出補(bǔ)償，但卻遭到了后頭塘村村民陳石吉等村民代表的反對(duì)導(dǎo)致無(wú)法耕作。而事實(shí)上原告承包的240畝地上還有第三人陳小軍也在承包耕作。本案的爭(zhēng)執(zhí)也就因承包方?jīng)]有按照承包原則和程序去辦理造成的。由此可見(jiàn)，要處理好當(dāng)前農(nóng)村土地承包糾紛問(wèn)題，就必須把握好農(nóng)村土地承包糾紛中政策與法律的連接點(diǎn)。所謂連接點(diǎn)就是指農(nóng)村土地承包糾紛中特定的民事法律關(guān)系和特定的法律與政策連接起來(lái)的法律因素。所以我們?cè)趯徖磙r(nóng)村土地承包合同糾紛中，首先應(yīng)查明農(nóng)村土地承包合同糾紛的內(nèi)容(情況)，并且要掌握好當(dāng)前的法律與政策的規(guī)定與原則，適用與案件有密切聯(lián)系的法律與政策去處理問(wèn)題，這就要求我們要不斷學(xué)習(xí)新法律、新政策，精通法律業(yè)務(wù)，善于實(shí)踐、不斷探索，這樣才能把握好農(nóng)村土地承包糾紛中政策與法律的連接點(diǎn)。(水果忍者：://)第四篇：農(nóng)村土地承包公證的問(wèn)題辦理農(nóng)村土地承包合同公證應(yīng)注意的常見(jiàn)問(wèn)題!{, Q“齊齊哈爾市梅里斯公證處奚浩39。B6 D7 {L: X)M辦理農(nóng)村土地承包合同公證應(yīng)注意哪些問(wèn)題呢？筆者作為公證員，僅就辦證過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的常見(jiàn)問(wèn)題，結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)試述如下，與大家共同探討。一、應(yīng)注意承包合同的內(nèi)容是否完善合法.[” N8 Y ]3 {4 I E0 S6 ?0 {3 r《中華人民共和國(guó)農(nóng)村土地承包法》第21條規(guī)定：承包合同一般包括以下條款：（一）發(fā)包方名稱(chēng)，承包方名稱(chēng)，發(fā)包方負(fù)責(zé)人和承包方代表的姓名，住所。（二）承包方土地的名稱(chēng)，坐落，面積，質(zhì)量等級(jí)；（三）承包期限和起止日期。（四）承包土地的用途。（五）發(fā)包方和承包方的權(quán)利和義務(wù)。（六）違約責(zé)任。第37條第2款規(guī)定；土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同一般包括以下條款：（一）雙方當(dāng)事人的姓名，住所。（二）流轉(zhuǎn)土地的名稱(chēng)，坐落，面積，質(zhì)量等級(jí)；（三）流轉(zhuǎn)的期限和起止日期；（四）流轉(zhuǎn)土地的用途；（五）雙方當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)；（六）流轉(zhuǎn)價(jià)款及支付方式；（七）違約責(zé)任。實(shí)踐中的土地承包合同存在的主要問(wèn)題有：承包合同中土地四至不清。如某承包合同規(guī)定：承包土地南至溝，而實(shí)際此溝有兩個(gè)壩，承包土地是到南溝壩還是到北溝壩，合同中規(guī)定不清，履行中則容易發(fā)生邊界糾紛。承包合同的履行期限不明確，只規(guī)定期限卻不規(guī)定起止日期，甚至根本不規(guī)定履行期限。承包或流轉(zhuǎn)土地用途規(guī)定不明確或根本就不規(guī)定。這使某些承包戶(hù)或流轉(zhuǎn)戶(hù)鉆了空子，擅自改變土地用途，將耕地變成建設(shè)用地，在承包或流轉(zhuǎn)土地上建房、改為養(yǎng)殖用地等。而《農(nóng)村土地承包法》第33條明確規(guī)定，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)不得改變土地的農(nóng)業(yè)用途。二、應(yīng)注意承包合同用語(yǔ)是否規(guī)范。d+ G, R“ _amp。 Ex A如某村采取招標(biāo)形式發(fā)包的土地承包合同中規(guī)定：投標(biāo)時(shí)所交定金充抵部分承包費(fèi)。這里所說(shuō)的定金實(shí)質(zhì)上是履約保證金，而履約保證金與定金是完全不同的兩個(gè)概念。所謂定金是指合同當(dāng)事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律或當(dāng)事人約定，由當(dāng)事人一方在訂立合同時(shí)或訂立合同后，合同履行前，為了保證合同的履行而給付對(duì)方當(dāng)事人的金錢(qián)或其它代替物。合同中如果訂有定金，當(dāng)事人一方不履行或拒絕履行合同時(shí)，可適用定金罰則，即給付定金的一方不履行約定的義務(wù)的，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的一方不履行約定義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。所謂履約保證金即招標(biāo)人要求投標(biāo)人提交的，保證在接到中標(biāo)通知后，簽訂合同并履行合同各項(xiàng)義務(wù)的擔(dān)保。一旦中標(biāo)人不簽訂合同或不履行合同義務(wù)，根據(jù)《招標(biāo)投標(biāo)法》不退還履約保證金。如前述，根據(jù)上下文和《招標(biāo)投標(biāo)法》，合同所規(guī)定的應(yīng)是履約保證金而非定金。又如某土地流轉(zhuǎn)合同規(guī)定：流轉(zhuǎn)金額為每年伍萬(wàn)元，交款方式為上打租，第一次交款期限為合同簽訂之日起3日內(nèi)一次性付清前10年的租金，總額為50萬(wàn)元，后10年的租金一年一交，在每年的年初三日內(nèi)付清當(dāng)年的租金，否則視為違約。文中劃線(xiàn)部分有兩種理解：一種是每年的農(nóng)歷正月初一至初三；另一種是每年的1月1日至3日。這樣，就在履行合同的時(shí)間上容易發(fā)生爭(zhēng)議?！比?、簽訂承包合同是否符合法定程序.《農(nóng)村土地承包法》第19條規(guī)定：土地發(fā)包應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：（一）本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議選舉產(chǎn)生承包工作小組；（二）承包工作小組依照法律、法規(guī)的規(guī)定擬定并公布承包方案；（三）依法召開(kāi)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的村民會(huì)議，討論通過(guò)承包方案；（四）公開(kāi)組織實(shí)施承包方案；（五）簽訂承包合同。同時(shí)，根據(jù)《村委會(huì)組織法》、《土地管理法》及相關(guān)法律法規(guī)，村委會(huì)發(fā)包承包方案須經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議三分之二以上成員討論通過(guò)，且原則上本村經(jīng)濟(jì)組織的土地只能向本村經(jīng)濟(jì)組織成員發(fā)包。如果向本村經(jīng)濟(jì)組織成員以外的人員發(fā)包，應(yīng)當(dāng)事先經(jīng)本集體經(jīng)濟(jì)組織的村民會(huì)議或村民代表會(huì)議三分之二以上成員同意，并報(bào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)。同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)承包方的資信情況和經(jīng)營(yíng)能力進(jìn)行審查后，方可簽訂承包合同?？墒牵械陌l(fā)包方卻不履行這些程序，只經(jīng)村兩委同意即發(fā)包。另外，有的村采取招標(biāo)、拍賣(mài)方式發(fā)包，而招標(biāo)拍賣(mài)是組織性、法律性、程序性、專(zhuān)業(yè)性都很強(qiáng)的法律行為，除了專(zhuān)業(yè)人員，一般人很難做到使行為完全符合《招標(biāo)投標(biāo)法》、《拍賣(mài)法》及相關(guān)法律法規(guī)。這樣，就造成簽訂的合同程序違法。四、流轉(zhuǎn)合同的流轉(zhuǎn)手續(xù)是否完備《土地承包法》第37條規(guī)定：采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)發(fā)包方同意，采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或其它方式流轉(zhuǎn)的，應(yīng)當(dāng)報(bào)發(fā)包方備案。而實(shí)踐中，許多農(nóng)戶(hù)采取轉(zhuǎn)讓方式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)，沒(méi)有經(jīng)發(fā)包方同意；采取轉(zhuǎn)包、出租、互換或其它方式流轉(zhuǎn)的，也沒(méi)有向發(fā)包方備案。這就造成土地承包及其經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的管理混亂，引發(fā)各種矛盾。五、證據(jù)是否齊備這是依法出證的保證。如前所述，土地