【文章內(nèi)容簡介】 按《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行管理。本案業(yè)主王某應(yīng)按法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行裝修，物業(yè)公司王某裝修時(shí)應(yīng)將注意事項(xiàng)與禁止行為告訴他，王某應(yīng)當(dāng)遵守。王某必須提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件，方可改動(dòng)供暖管道位置。王某不能提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制止裝修繼續(xù)進(jìn)行，向主管部門報(bào)告，并按裝修管理協(xié)議追究王某違約責(zé)任。物業(yè)公司向主管部門報(bào)告后，主管部門遲遲不做處理，其他業(yè)主和物業(yè)公司可以催促或告政府部門行政不作為。物業(yè)公司的裝修管理不是行政管理，不能向業(yè)主收取罰款，本案物業(yè)公司的做法是錯(cuò)誤的。三、王大媽周六上午去小區(qū)會(huì)所健身，在會(huì)所門口臺(tái)階上摔了一跤，腿部摔傷。同伴扶其到醫(yī)院檢查醫(yī)治共花去醫(yī)藥費(fèi)1950元，并且有近一個(gè)月時(shí)間只能在家小心行走。王大媽的兒子認(rèn)為其母在會(huì)所門口臺(tái)階摔倒是因?yàn)榕_(tái)階濕滑所致，故與管理會(huì)所的物業(yè)公司交涉，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)藥費(fèi)。試分析（1）物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該負(fù)擔(dān)付這筆醫(yī)藥費(fèi)？（2）物業(yè)公司如何才能防范此類風(fēng)險(xiǎn)？參考答案：（1）物業(yè)公司該不該賠償該筆醫(yī)藥費(fèi)應(yīng)視情況而定。①如果王大媽摔倒是因?yàn)槲飿I(yè)公司做保潔時(shí)造成臺(tái)階濕滑而致，物業(yè)公司未給出明顯的提示、警示，也無采取必要、適當(dāng)?shù)姆婪洞胧蛻?yīng)該給王大媽以賠償。②如果確有濕滑，物業(yè)公司給出提示、警示不清，防范措施不得力，應(yīng)給予王大媽部分賠償。③如果物業(yè)公司給出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大媽是因?yàn)樽约翰簧魉さ够蚱渌伺鲎菜さ梗飿I(yè)公司則不用作出賠償。（2）物業(yè)公司要避免此類風(fēng)險(xiǎn)①一要認(rèn)真對(duì)照服務(wù)合同，嚴(yán)格依約服務(wù)，妥盡注意義務(wù)，及時(shí)提醒防范；②二應(yīng)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)，將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。案例分析題某住宅樓業(yè)主全部入住已經(jīng)4年多了。半年前，其物業(yè)管理者敏達(dá)物業(yè)管理公司接到了頂層601單元業(yè)主的投訴，認(rèn)為601單元在下雨時(shí)屋頂滲漏是物業(yè)管理公司對(duì)房屋維修養(yǎng)護(hù)管理不當(dāng)所致，要求物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)維修并給予一定的經(jīng)濟(jì)賠償。請(qǐng)分析：(1)敏達(dá)物業(yè)管理公司是否應(yīng)負(fù)責(zé)維修，并給予601單元業(yè)主一定的經(jīng)濟(jì)賠償?(2)為了給業(yè)主提供良好的居住環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)保值增值，物業(yè)管理公司應(yīng)從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作?答案要點(diǎn)：(1)敏達(dá)物業(yè)管理公司要根據(jù)具體情況來分析自己是否應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任。①屋頂漏雨的問題可能是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量問題造成的，也可能是由于在遭到破壞而造成的。為了查明責(zé)任，必須進(jìn)行技術(shù)鑒定。②如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質(zhì)量不合格而造成的，因其尚在5年保修期內(nèi)，所以應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)保修責(zé)任，物業(yè)管理公司不須為此承擔(dān)責(zé)任，但應(yīng)積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設(shè)單位及時(shí)解決問題。③如果是物業(yè)管理公司在房屋維修養(yǎng)護(hù)管理工作中失職所造成的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)該承擔(dān)責(zé)任，負(fù)責(zé)修復(fù)并賠償損失。(2)房屋的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)管理工作包括：①配備專業(yè)人員督促指導(dǎo)房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)、設(shè)備的過早損壞和損耗。②定期對(duì)房屋進(jìn)行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)方案。③建立房屋維修技術(shù)檔案，掌握房屋完損狀況。④制定技術(shù)管理制度，確定責(zé)任人。⑤監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護(hù)施工過程的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行情況。⑥監(jiān)督施工過程中安全生產(chǎn)制度的執(zhí)行情況。潤新住宅小區(qū)實(shí)行業(yè)主用燃?xì)饪ㄙI氣的消費(fèi)方式。2005年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)管理公司購買天然氣。因這兩名業(yè)主長期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生了爭執(zhí)。在爭執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。物業(yè)管理公司最終也沒有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。請(qǐng)分析：(1)物業(yè)管理公司的做法是否妥當(dāng)? 為什么?(2)物業(yè)管理公司應(yīng)該怎樣妥善解決上述問題?答案要點(diǎn)：(1)物業(yè)管理公司的做法是不妥當(dāng)?shù)?。①業(yè)主不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的問題與其到物業(yè)管理公司購買燃?xì)獾男袨閷儆趦蓚€(gè)不同的法律關(guān)系，兩者之間沒有聯(lián)系。②物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃?xì)獾淖龇ㄊ菦]有法律依據(jù)的，是錯(cuò)誤的，應(yīng)向業(yè)主承認(rèn)錯(cuò)誤，并賠禮道歉。③物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購買燃?xì)馓峁┓?wù)，致使矛盾激化，物業(yè)公司是有責(zé)任的。(2)物業(yè)管理公司應(yīng)該如下妥善解決問題：①根據(jù)物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購買燃?xì)?，?yīng)當(dāng)?shù)轿飿I(yè)公司購買，物業(yè)公司應(yīng)該按照約定向業(yè)主出售燃?xì)?。②如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責(zé)任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據(jù)。若沒有證據(jù)能證明自己有財(cái)產(chǎn)損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。③物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，可以采取協(xié)商、請(qǐng)業(yè)主委會(huì)督促催交、請(qǐng)街道、居委會(huì)調(diào)解，提請(qǐng)仲裁或起訴等方式。④為了起訴欠費(fèi)的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)為訴訟準(zhǔn)備充足的證據(jù)，包括物業(yè)服務(wù)合同、收費(fèi)依據(jù)和對(duì)方欠費(fèi)的證據(jù)等。第三篇：物業(yè)案例分析例題案例分析例題一、欣欣花園小區(qū)前期物業(yè)管理到期后，新成立的業(yè)主大會(huì)選聘了天祥物業(yè)公司接替原有發(fā)展商的物業(yè)公司管理小區(qū)，并與其簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》。小區(qū)共有業(yè)主850戶，其中23戶以未出席業(yè)主大會(huì)、未投票選擇該公司、也未與新企業(yè)簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》以及新公司服務(wù)水平尚不及老公司為由，一直拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。試分析這些業(yè)主的理由是否成立，并作出解釋。參考答案：業(yè)主的理由不能成立。（2分）因?yàn)橄襁x聘物業(yè)管理企業(yè)一類事項(xiàng)業(yè)主大會(huì)的決定只要雙1/2以上投票權(quán)的業(yè)主同意即可生效，毋需每一位業(yè)主都同意。（1分）少數(shù)業(yè)主不出席業(yè)主大會(huì)，不贊成業(yè)主大會(huì)的決定，并不影響業(yè)主大會(huì)決定的效力，業(yè)主大會(huì)通過的決議、決定，每一位業(yè)主都有義務(wù)遵守、執(zhí)行。（1分）少數(shù)業(yè)主也不能以未簽物業(yè)服務(wù)合同為由拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。（1分）（1）物業(yè)服務(wù)合同屬于集體合同，是物業(yè)管理公司與業(yè)主的代表業(yè)主委員會(huì)簽訂的，法律法規(guī)并未規(guī)定要與每一位業(yè)主簽訂。業(yè)主委員會(huì)所代表的是一種集合的意志，不可能代表所有業(yè)主或使用人的意志。（2分）（2）物業(yè)公司為小區(qū)公共部位和共用設(shè)施設(shè)備提供維修養(yǎng)護(hù)以及提供安全、保潔、綠化等方面的服務(wù)，已與欠費(fèi)業(yè)主形成了事實(shí)上的合同關(guān)系，欠費(fèi)業(yè)主理當(dāng)履行交納管理服務(wù)費(fèi)的義務(wù)，并應(yīng)承擔(dān)欠費(fèi)利息、滯納金等費(fèi)用。（1分）少數(shù)業(yè)主也不能以新公司服務(wù)水平不及老公司為由拒絕交費(fèi)。因?yàn)椴荒芤陨贁?shù)人的主觀判斷，作為否定物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量的依據(jù)。若物業(yè)公司的服務(wù)確實(shí)有嚴(yán)重問題，這些業(yè)主應(yīng)聯(lián)合其他業(yè)主共同提議物業(yè)公司改進(jìn)或提請(qǐng)業(yè)主大會(huì)解聘不能提供合格服務(wù)的物業(yè)公司，但不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)的做法是錯(cuò)誤的。（2分）二、業(yè)主王某在入住裝修時(shí)，提出二次裝修申請(qǐng)，物業(yè)公司經(jīng)審查認(rèn)為符合安全等要求，予以批復(fù)。后王某在裝修廁所時(shí)擅自改動(dòng)供暖管道位置，被物業(yè)公司檢查時(shí)及時(shí)發(fā)現(xiàn)，責(zé)令王某停止施工、限期恢復(fù)。王某認(rèn)為不影響物業(yè)使用，遲遲不予理睬。于是物業(yè)公司向主管部門報(bào)告，但主管部門遲遲不予處理。于是物業(yè)公司在要王某寫出一份“出現(xiàn)安全事故責(zé)任自負(fù)”的保證書后，向王某收取2000元罰款，未作其他處置。試就以上描述的情況對(duì)本案做出評(píng)析。（10分）參考答案：（1）按《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》和《物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)業(yè)主裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行管理。（2）本案業(yè)主王某應(yīng)按法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進(jìn)行裝修，（3）物業(yè)公司王某裝修時(shí)應(yīng)將注意事項(xiàng)與禁止行為告訴他，王某應(yīng)當(dāng)遵守。（3分）王某必須提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件，方可改動(dòng)供暖管道位置。（1分）王某不能提交供暖管理單位的批準(zhǔn)文件，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)制止裝修繼續(xù)進(jìn)行，向主管部門報(bào)告，并按裝修管理協(xié)議追究王某違約責(zé)任。（2分）3物業(yè)公司向主管部門報(bào)告后，主管部門遲遲不做處理，其他業(yè)主和物業(yè)公司可以催促或告政府部門行政不作為。（2分）物業(yè)公司的裝修管理不是行政管理，不能向業(yè)主收取罰款，本案物業(yè)公司的做法是錯(cuò)誤的。（2分）三、王大媽周六上午去小區(qū)會(huì)所健身，在會(huì)所門口臺(tái)階上摔了一跤，腿部摔傷。同伴扶其到醫(yī)院檢查醫(yī)治共花去醫(yī)藥費(fèi)1950元，并且有近一個(gè)月時(shí)間只能在家小心行走。王大媽的兒子認(rèn)為其母在會(huì)所門口臺(tái)階摔倒是因?yàn)榕_(tái)階濕滑所致，故與管理會(huì)所的物業(yè)公司交涉，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)藥費(fèi)。試分析（1）物業(yè)公司應(yīng)不應(yīng)該負(fù)擔(dān)付這筆醫(yī)藥費(fèi)？（2）物業(yè)公司如何才能防范此類風(fēng)險(xiǎn)？（10分）參考答案：（1）物業(yè)公司該不該賠償該筆醫(yī)藥費(fèi)應(yīng)視情況而定。（1分）①如果王大媽摔倒是因?yàn)槲飿I(yè)公司做保潔時(shí)造成臺(tái)階濕滑而致，物業(yè)公司未給出明顯的提示、警示，也無采取必要、適當(dāng)?shù)姆婪洞胧?，就?yīng)該給王大媽以賠償。（2分）②如果確有濕滑，物業(yè)公司給出提示、警示不清，防范措施不得力，應(yīng)給予王大媽部分賠償。（1分）③如果物業(yè)公司給出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大媽是因?yàn)樽约翰簧魉さ够蚱渌伺鲎菜さ?，物業(yè)公司則不用作出賠償。（2分）（2）物業(yè)公司要避免此類風(fēng)險(xiǎn)，①一要認(rèn)真對(duì)照服務(wù)合同，嚴(yán)格依約服務(wù)，妥盡注意義務(wù)，及時(shí)提醒防范；（2分）②二應(yīng)投保公眾責(zé)任險(xiǎn)，將此類風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司。（2分）第四篇：法制案例分析法制：案例一、某建筑陶瓷有限公司違規(guī)開工建設(shè)違反強(qiáng)制性節(jié)能目標(biāo)建設(shè)90萬平方米固定投資項(xiàng)目案違規(guī)建設(shè)，你如何處理這件事？為什么？答：建議公司立即停止建設(shè)，擬定改造實(shí)施方案，在整改期限內(nèi)完成改造。因?yàn)椋汗?jié)能法第十五條規(guī)定：“國家實(shí)行固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查制度。不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，依法負(fù)責(zé)項(xiàng)目審批或者核準(zhǔn)的機(jī)關(guān)不得批準(zhǔn)或者核準(zhǔn)建設(shè)；建設(shè)單位不得開工建設(shè)；已經(jīng)建成的，不得投入生產(chǎn)、使用。”明確不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目不得開工建設(shè)和不得投入生產(chǎn)使用。“強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)”是指具有法律強(qiáng)制性必須執(zhí)行的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，包括高耗能產(chǎn)品能耗限額標(biāo)準(zhǔn)、建筑節(jié)能方面的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范、用能設(shè)備和產(chǎn)品能效標(biāo)準(zhǔn)等。本案中，該建筑陶瓷有限公司違規(guī)開工建設(shè)不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目，明顯違反了節(jié)能法第十五條的規(guī)定。節(jié)能法第六十八條第二款規(guī)定：“固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目建設(shè)單位開工建設(shè)不符合強(qiáng)制性節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目或者將該項(xiàng)目投入生產(chǎn)、使用的，由管理節(jié)能工作的部門責(zé)令停止建設(shè)或者停止生產(chǎn)、使用，限期改造；不能改造或者逾期不改造的生產(chǎn)性項(xiàng)目，由管理節(jié)能工作的部門報(bào)請(qǐng)本級(jí)人民政府按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限責(zé)令關(guān)閉?！北景钢校摻ㄖ沾捎邢薰具`規(guī)開工建設(shè)不符合強(qiáng)制性節(jié)能目標(biāo)項(xiàng)目，明顯違反了《節(jié)約能源法》第十五條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)立即停止建設(shè)，在限期改造期限內(nèi)完成改造；若限期內(nèi)經(jīng)改造達(dá)到要求，則可以繼續(xù)建設(shè)；若限期內(nèi)經(jīng)改造未達(dá)到要求，則A市節(jié)能行政主管部門報(bào)本級(jí)人民政府依法責(zé)令關(guān)閉。案例二、使用國家明令淘汰變壓器案不同意。因?yàn)椋ㄈ珙}中企業(yè)不提反訴8可以不要）根據(jù)國家公布的淘汰機(jī)電產(chǎn)品目錄，型號(hào)為S730/10～S71600/10的變壓器屬于國家明令淘汰型變壓器。節(jié)能法第十七條規(guī)定：“禁止生產(chǎn)、進(jìn)口、銷售國家明令淘汰或者不符合強(qiáng)制性能源效率標(biāo)準(zhǔn)的用能產(chǎn)品、設(shè)備；禁止使用國家明令淘汰的用能設(shè)備、生產(chǎn)工藝?！痹摬Ａе破菲髽I(yè)使用國家明令淘汰變壓器違反了節(jié)能法第十七條的規(guī)定。節(jié)能法第七十一條規(guī)定:“使用國家明令淘汰的用能設(shè)備或者生產(chǎn)工藝的，由管理節(jié)能工作的部門責(zé)令停止使用，沒收國家明令淘汰的用能設(shè)備；情節(jié)嚴(yán)重的，可以由管理節(jié)能工作的部門提出意見，報(bào)請(qǐng)本級(jí)人民政府按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限責(zé)令停業(yè)整頓或者關(guān)閉。”雖然《行政處罰法》第二十三條規(guī)定“行政機(jī)關(guān)實(shí)施行政處罰時(shí)，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人改正或者限期改正違法行為?！钡鶕?jù)相關(guān)法理，《節(jié)約能源法》與《行政處罰法》相比，屬于特別法律切施行時(shí)間晚，所以按照特別法優(yōu)于一般法、后法優(yōu)于前法的規(guī)則，在行政處罰這一事項(xiàng)適用法律時(shí)，應(yīng)優(yōu)先適用《節(jié)約能源法》。本案中，A市節(jié)能行政主管部門認(rèn)定某玻璃品企業(yè)使用的型號(hào)為S7800/S7315/10的變壓器為國家明令淘汰型的變壓器，事實(shí)認(rèn)定清楚，依據(jù)節(jié)能法第十七條和第七十一條對(duì)其作出責(zé)令停止使用，沒收兩臺(tái)淘汰型變壓器的處罰是正確的。用能單位使用國家明令淘汰的設(shè)備、生產(chǎn)工藝既浪費(fèi)了能源，又增加了人力、維修費(fèi)用，不利于自身的良性發(fā)展，最后還要承擔(dān)不利的法律后果。因此，用能單位必須嚴(yán)格執(zhí)行國家明令淘汰設(shè)備、生產(chǎn)工藝淘汰制度，根據(jù)自身實(shí)際情況制定淘汰計(jì)劃，逐步進(jìn)行淘汰。如果對(duì)A市節(jié)能行政主管部門提起行政訴訟，將面臨敗訴的不利后果。所以對(duì)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的建議不應(yīng)予以支持。案例三、產(chǎn)品能耗超限額標(biāo)準(zhǔn)案 答：市節(jié)能主管部門下達(dá)《限期整改通知書》與某水泥股份有限公司按要求整改的做法是正確的。水泥與火電、粗鋼、焦炭、鐵合金、平板玻璃、電解鋁、原油加工、乙烯、合成氨、燒堿、純堿、電石、黃磷等產(chǎn)品一樣，屬于生產(chǎn)過程中耗能高的產(chǎn)品。節(jié)能法第十三條規(guī)定：“??國務(wù)院標(biāo)準(zhǔn)化主管部門會(huì)同國務(wù)院管理節(jié)能工作的部門和國務(wù)院有關(guān)部門制定強(qiáng)制性的用能產(chǎn)品、設(shè)備能源效率標(biāo)準(zhǔn)和生產(chǎn)過程中耗能高的產(chǎn)品的單位產(chǎn)品能耗限額標(biāo)準(zhǔn)?！惫?jié)能法第十六條規(guī)定：“生產(chǎn)過程中耗能高的產(chǎn)品的生產(chǎn)單位，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行單位產(chǎn)品能耗限額標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)超過單位產(chǎn)品能耗限額標(biāo)準(zhǔn)用能的生產(chǎn)單位，由管理節(jié)能工作的部門按照國務(wù)院規(guī)定的權(quán)限責(zé)令限期治理?！边@就是說，能耗限額標(biāo)準(zhǔn)時(shí)強(qiáng)制性的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)，是必