【文章內容簡介】 按《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應對業(yè)主裝飾裝修活動進行管理。本案業(yè)主王某應按法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行裝修，物業(yè)公司王某裝修時應將注意事項與禁止行為告訴他，王某應當遵守。王某必須提交供暖管理單位的批準文件，方可改動供暖管道位置。王某不能提交供暖管理單位的批準文件，物業(yè)公司應當制止裝修繼續(xù)進行，向主管部門報告，并按裝修管理協(xié)議追究王某違約責任。物業(yè)公司向主管部門報告后，主管部門遲遲不做處理，其他業(yè)主和物業(yè)公司可以催促或告政府部門行政不作為。物業(yè)公司的裝修管理不是行政管理，不能向業(yè)主收取罰款，本案物業(yè)公司的做法是錯誤的。三、王大媽周六上午去小區(qū)會所健身，在會所門口臺階上摔了一跤，腿部摔傷。同伴扶其到醫(yī)院檢查醫(yī)治共花去醫(yī)藥費1950元，并且有近一個月時間只能在家小心行走。王大媽的兒子認為其母在會所門口臺階摔倒是因為臺階濕滑所致，故與管理會所的物業(yè)公司交涉，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)藥費。試分析（1）物業(yè)公司應不應該負擔付這筆醫(yī)藥費？（2）物業(yè)公司如何才能防范此類風險？參考答案：（1）物業(yè)公司該不該賠償該筆醫(yī)藥費應視情況而定。①如果王大媽摔倒是因為物業(yè)公司做保潔時造成臺階濕滑而致，物業(yè)公司未給出明顯的提示、警示，也無采取必要、適當的防范措施，就應該給王大媽以賠償。②如果確有濕滑，物業(yè)公司給出提示、警示不清，防范措施不得力，應給予王大媽部分賠償。③如果物業(yè)公司給出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大媽是因為自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物業(yè)公司則不用作出賠償。（2）物業(yè)公司要避免此類風險①一要認真對照服務合同，嚴格依約服務，妥盡注意義務，及時提醒防范；②二應投保公眾責任險，將此類風險轉移給保險公司。案例分析題某住宅樓業(yè)主全部入住已經4年多了。半年前，其物業(yè)管理者敏達物業(yè)管理公司接到了頂層601單元業(yè)主的投訴，認為601單元在下雨時屋頂滲漏是物業(yè)管理公司對房屋維修養(yǎng)護管理不當所致，要求物業(yè)管理公司負責維修并給予一定的經濟賠償。請分析：(1)敏達物業(yè)管理公司是否應負責維修，并給予601單元業(yè)主一定的經濟賠償?(2)為了給業(yè)主提供良好的居住環(huán)境，使業(yè)主的物業(yè)保值增值，物業(yè)管理公司應從哪些方面做好房屋的維修養(yǎng)護技術管理工作?答案要點：(1)敏達物業(yè)管理公司要根據具體情況來分析自己是否應該承擔責任。①屋頂漏雨的問題可能是由于建筑施工企業(yè)的施工質量問題造成的，也可能是由于在遭到破壞而造成的。為了查明責任，必須進行技術鑒定。②如果是由于建筑施工企業(yè)的施工質量不合格而造成的，因其尚在5年保修期內，所以應由建設單位承擔保修責任，物業(yè)管理公司不須為此承擔責任，但應積極協(xié)助業(yè)主聯(lián)系建設單位及時解決問題。③如果是物業(yè)管理公司在房屋維修養(yǎng)護管理工作中失職所造成的問題，物業(yè)管理公司應該承擔責任，負責修復并賠償損失。(2)房屋的維修養(yǎng)護技術管理工作包括：①配備專業(yè)人員督促指導房屋的合理使用，防止房屋結構、設備的過早損壞和損耗。②定期對房屋進行查勘鑒定，制定維修養(yǎng)護技術方案。③建立房屋維修技術檔案，掌握房屋完損狀況。④制定技術管理制度，確定責任人。⑤監(jiān)督房屋維修養(yǎng)護施工過程的技術規(guī)范執(zhí)行情況。⑥監(jiān)督施工過程中安全生產制度的執(zhí)行情況。潤新住宅小區(qū)實行業(yè)主用燃氣卡買氣的消費方式。2005年2月16日上午，兩名業(yè)主到物業(yè)管理公司購買天然氣。因這兩名業(yè)主長期不交納物業(yè)服務費，物業(yè)管理公司拒絕向這兩名業(yè)主出售天然氣，雙方發(fā)生了爭執(zhí)。在爭執(zhí)中，業(yè)主損壞了物業(yè)管理公司的辦公用品。物業(yè)管理公司最終也沒有賣給業(yè)主天然氣，而且要求業(yè)主賠償損壞的物品。請分析：(1)物業(yè)管理公司的做法是否妥當? 為什么?(2)物業(yè)管理公司應該怎樣妥善解決上述問題?答案要點：(1)物業(yè)管理公司的做法是不妥當的。①業(yè)主不交物業(yè)服務費的問題與其到物業(yè)管理公司購買燃氣的行為屬于兩個不同的法律關系，兩者之間沒有聯(lián)系。②物業(yè)管理公司拒絕向這兩位業(yè)主出售燃氣的做法是沒有法律依據的，是錯誤的，應向業(yè)主承認錯誤，并賠禮道歉。③物業(yè)管理公司應當按照物業(yè)服務合同的約定提供相應的服務。因雙方之間的其他矛盾，物業(yè)公司未給兩位業(yè)主購買燃氣提供服務，致使矛盾激化，物業(yè)公司是有責任的。(2)物業(yè)管理公司應該如下妥善解決問題：①根據物業(yè)公司與業(yè)主之間的約定，業(yè)主購買燃氣，應當到物業(yè)公司購買，物業(yè)公司應該按照約定向業(yè)主出售燃氣。②如果物業(yè)管理公司要追究業(yè)主損壞自己辦公用品的責任，要求其賠償損失，則必須保留足夠的證據。若沒有證據能證明自己有財產損失，則不能向業(yè)主提出索賠要求。③物業(yè)管理公司要向業(yè)主追討拖欠的物業(yè)服務費，可以采取協(xié)商、請業(yè)主委會督促催交、請街道、居委會調解，提請仲裁或起訴等方式。④為了起訴欠費的業(yè)主，物業(yè)公司應為訴訟準備充足的證據，包括物業(yè)服務合同、收費依據和對方欠費的證據等。第三篇：物業(yè)案例分析例題案例分析例題一、欣欣花園小區(qū)前期物業(yè)管理到期后，新成立的業(yè)主大會選聘了天祥物業(yè)公司接替原有發(fā)展商的物業(yè)公司管理小區(qū)，并與其簽訂了《物業(yè)服務合同》。小區(qū)共有業(yè)主850戶，其中23戶以未出席業(yè)主大會、未投票選擇該公司、也未與新企業(yè)簽訂《物業(yè)服務合同》以及新公司服務水平尚不及老公司為由，一直拒交物業(yè)服務費。試分析這些業(yè)主的理由是否成立，并作出解釋。參考答案：業(yè)主的理由不能成立。（2分）因為像選聘物業(yè)管理企業(yè)一類事項業(yè)主大會的決定只要雙1/2以上投票權的業(yè)主同意即可生效，毋需每一位業(yè)主都同意。（1分）少數業(yè)主不出席業(yè)主大會，不贊成業(yè)主大會的決定，并不影響業(yè)主大會決定的效力，業(yè)主大會通過的決議、決定，每一位業(yè)主都有義務遵守、執(zhí)行。（1分）少數業(yè)主也不能以未簽物業(yè)服務合同為由拒交物業(yè)服務費。（1分）（1）物業(yè)服務合同屬于集體合同，是物業(yè)管理公司與業(yè)主的代表業(yè)主委員會簽訂的，法律法規(guī)并未規(guī)定要與每一位業(yè)主簽訂。業(yè)主委員會所代表的是一種集合的意志，不可能代表所有業(yè)主或使用人的意志。（2分）（2）物業(yè)公司為小區(qū)公共部位和共用設施設備提供維修養(yǎng)護以及提供安全、保潔、綠化等方面的服務，已與欠費業(yè)主形成了事實上的合同關系，欠費業(yè)主理當履行交納管理服務費的義務，并應承擔欠費利息、滯納金等費用。（1分）少數業(yè)主也不能以新公司服務水平不及老公司為由拒絕交費。因為不能以少數人的主觀判斷，作為否定物業(yè)公司服務質量的依據。若物業(yè)公司的服務確實有嚴重問題，這些業(yè)主應聯(lián)合其他業(yè)主共同提議物業(yè)公司改進或提請業(yè)主大會解聘不能提供合格服務的物業(yè)公司，但不交物業(yè)服務費的做法是錯誤的。（2分）二、業(yè)主王某在入住裝修時，提出二次裝修申請，物業(yè)公司經審查認為符合安全等要求，予以批復。后王某在裝修廁所時擅自改動供暖管道位置，被物業(yè)公司檢查時及時發(fā)現，責令王某停止施工、限期恢復。王某認為不影響物業(yè)使用，遲遲不予理睬。于是物業(yè)公司向主管部門報告，但主管部門遲遲不予處理。于是物業(yè)公司在要王某寫出一份“出現安全事故責任自負”的保證書后，向王某收取2000元罰款，未作其他處置。試就以上描述的情況對本案做出評析。（10分）參考答案：（1）按《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和《物業(yè)管理條例》有關規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應對業(yè)主裝飾裝修活動進行管理。（2）本案業(yè)主王某應按法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定進行裝修，（3）物業(yè)公司王某裝修時應將注意事項與禁止行為告訴他，王某應當遵守。（3分）王某必須提交供暖管理單位的批準文件，方可改動供暖管道位置。（1分）王某不能提交供暖管理單位的批準文件，物業(yè)公司應當制止裝修繼續(xù)進行，向主管部門報告，并按裝修管理協(xié)議追究王某違約責任。（2分）3物業(yè)公司向主管部門報告后，主管部門遲遲不做處理，其他業(yè)主和物業(yè)公司可以催促或告政府部門行政不作為。（2分）物業(yè)公司的裝修管理不是行政管理，不能向業(yè)主收取罰款，本案物業(yè)公司的做法是錯誤的。（2分）三、王大媽周六上午去小區(qū)會所健身，在會所門口臺階上摔了一跤，腿部摔傷。同伴扶其到醫(yī)院檢查醫(yī)治共花去醫(yī)藥費1950元，并且有近一個月時間只能在家小心行走。王大媽的兒子認為其母在會所門口臺階摔倒是因為臺階濕滑所致，故與管理會所的物業(yè)公司交涉，要求物業(yè)公司賠償醫(yī)藥費。試分析（1）物業(yè)公司應不應該負擔付這筆醫(yī)藥費？（2）物業(yè)公司如何才能防范此類風險？（10分）參考答案：（1）物業(yè)公司該不該賠償該筆醫(yī)藥費應視情況而定。（1分）①如果王大媽摔倒是因為物業(yè)公司做保潔時造成臺階濕滑而致，物業(yè)公司未給出明顯的提示、警示，也無采取必要、適當的防范措施，就應該給王大媽以賠償。（2分）②如果確有濕滑，物業(yè)公司給出提示、警示不清，防范措施不得力，應給予王大媽部分賠償。（1分）③如果物業(yè)公司給出的提示、警示清晰，防范措施得力，王大媽是因為自己不慎摔倒或其他人碰撞摔倒，物業(yè)公司則不用作出賠償。（2分）（2）物業(yè)公司要避免此類風險，①一要認真對照服務合同，嚴格依約服務，妥盡注意義務，及時提醒防范；（2分）②二應投保公眾責任險，將此類風險轉移給保險公司。（2分）第四篇：法制案例分析法制：案例一、某建筑陶瓷有限公司違規(guī)開工建設違反強制性節(jié)能目標建設90萬平方米固定投資項目案違規(guī)建設，你如何處理這件事？為什么？答：建議公司立即停止建設，擬定改造實施方案，在整改期限內完成改造。因為：節(jié)能法第十五條規(guī)定：“國家實行固定資產投資項目節(jié)能評估和審查制度。不符合強制性節(jié)能標準的項目，依法負責項目審批或者核準的機關不得批準或者核準建設；建設單位不得開工建設；已經建成的，不得投入生產、使用?！泵鞔_不符合強制性節(jié)能標準的項目不得開工建設和不得投入生產使用?！皬娭菩怨?jié)能標準”是指具有法律強制性必須執(zhí)行的節(jié)能標準，包括高耗能產品能耗限額標準、建筑節(jié)能方面的標準和規(guī)范、用能設備和產品能效標準等。本案中，該建筑陶瓷有限公司違規(guī)開工建設不符合強制性節(jié)能標準的項目，明顯違反了節(jié)能法第十五條的規(guī)定。節(jié)能法第六十八條第二款規(guī)定：“固定資產投資項目建設單位開工建設不符合強制性節(jié)能標準的項目或者將該項目投入生產、使用的，由管理節(jié)能工作的部門責令停止建設或者停止生產、使用，限期改造；不能改造或者逾期不改造的生產性項目，由管理節(jié)能工作的部門報請本級人民政府按照國務院規(guī)定的權限責令關閉?！北景钢校摻ㄖ沾捎邢薰具`規(guī)開工建設不符合強制性節(jié)能目標項目，明顯違反了《節(jié)約能源法》第十五條的規(guī)定，應當立即停止建設，在限期改造期限內完成改造；若限期內經改造達到要求，則可以繼續(xù)建設；若限期內經改造未達到要求，則A市節(jié)能行政主管部門報本級人民政府依法責令關閉。案例二、使用國家明令淘汰變壓器案不同意。因為（如題中企業(yè)不提反訴8可以不要）根據國家公布的淘汰機電產品目錄，型號為S730/10～S71600/10的變壓器屬于國家明令淘汰型變壓器。節(jié)能法第十七條規(guī)定：“禁止生產、進口、銷售國家明令淘汰或者不符合強制性能源效率標準的用能產品、設備；禁止使用國家明令淘汰的用能設備、生產工藝。”該玻璃制品企業(yè)使用國家明令淘汰變壓器違反了節(jié)能法第十七條的規(guī)定。節(jié)能法第七十一條規(guī)定:“使用國家明令淘汰的用能設備或者生產工藝的，由管理節(jié)能工作的部門責令停止使用，沒收國家明令淘汰的用能設備；情節(jié)嚴重的，可以由管理節(jié)能工作的部門提出意見，報請本級人民政府按照國務院規(guī)定的權限責令停業(yè)整頓或者關閉?！彪m然《行政處罰法》第二十三條規(guī)定“行政機關實施行政處罰時，應當責令當事人改正或者限期改正違法行為。”但根據相關法理，《節(jié)約能源法》與《行政處罰法》相比，屬于特別法律切施行時間晚，所以按照特別法優(yōu)于一般法、后法優(yōu)于前法的規(guī)則，在行政處罰這一事項適用法律時，應優(yōu)先適用《節(jié)約能源法》。本案中，A市節(jié)能行政主管部門認定某玻璃品企業(yè)使用的型號為S7800/S7315/10的變壓器為國家明令淘汰型的變壓器，事實認定清楚，依據節(jié)能法第十七條和第七十一條對其作出責令停止使用，沒收兩臺淘汰型變壓器的處罰是正確的。用能單位使用國家明令淘汰的設備、生產工藝既浪費了能源，又增加了人力、維修費用，不利于自身的良性發(fā)展，最后還要承擔不利的法律后果。因此，用能單位必須嚴格執(zhí)行國家明令淘汰設備、生產工藝淘汰制度，根據自身實際情況制定淘汰計劃，逐步進行淘汰。如果對A市節(jié)能行政主管部門提起行政訴訟，將面臨敗訴的不利后果。所以對企業(yè)領導的建議不應予以支持。案例三、產品能耗超限額標準案 答：市節(jié)能主管部門下達《限期整改通知書》與某水泥股份有限公司按要求整改的做法是正確的。水泥與火電、粗鋼、焦炭、鐵合金、平板玻璃、電解鋁、原油加工、乙烯、合成氨、燒堿、純堿、電石、黃磷等產品一樣，屬于生產過程中耗能高的產品。節(jié)能法第十三條規(guī)定：“??國務院標準化主管部門會同國務院管理節(jié)能工作的部門和國務院有關部門制定強制性的用能產品、設備能源效率標準和生產過程中耗能高的產品的單位產品能耗限額標準?！惫?jié)能法第十六條規(guī)定：“生產過程中耗能高的產品的生產單位，應當執(zhí)行單位產品能耗限額標準。對超過單位產品能耗限額標準用能的生產單位，由管理節(jié)能工作的部門按照國務院規(guī)定的權限責令限期治理?！边@就是說，能耗限額標準時強制性的節(jié)能標準，是必