【文章內(nèi)容簡介】 按購房合同、附件及補充協(xié)議的約定對房屋內(nèi)的設備進行清點，檢查水、電、氣、熱等設備完好程度及使用狀況，如有不符或缺損，應在交接時要求房地產(chǎn)商在交接清單上注明，并要求房地產(chǎn)商書面確認具體更換和配齊的日期； 對房地產(chǎn)商提供的物業(yè)交付核驗單或交屋單中無法確定的事項，應注明“暫不清楚”或“無法認定”，并由雙方在注明處簽字或蓋章。不符合交房條件下，購房人應做些什么？ 對于房地產(chǎn)商交房不符合交房條件，很多購房人并不采取行動，天真的認為房地產(chǎn)商違約了就理所當然會按合同約定進行賠償或解除合同，但現(xiàn)實完全不是那么回事，權利是要靠自己主張的，如果購房人不提出、不主張，甚至以為先住進房子再說，卻不知道自己的這種做法已放棄了自己的權利，等于默認了房地產(chǎn)商的違約行為。 房屋主體結構不合格或存在嚴重質(zhì)量問題的； 面積誤差比絕對值超過3％的；收房時要注意房屋的保修期 建設部的《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承 6擔質(zhì)量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容做出約定。保修期從交付之日起計算。” 關于保修期的長短，依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第三十三條：“商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向房地產(chǎn)商出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期；存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。”因此房地產(chǎn)商對購房人負有保修責任，但實際真正承擔保修工作的是建設工程承包單位，保修期是以建設工程承包單位對房地產(chǎn)商承諾的時間為基礎的。該條里說的《規(guī)定》，是《商品房銷售管理辦法》第三十二條注明的《商品住宅實行住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》，而該《規(guī)定》第六條講明：“國家對住宅工程質(zhì)量保修期另有規(guī)定的，保修期限按照國家規(guī)定執(zhí)行?！?那么依據(jù)國務院的《建筑工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為： 基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（注：該年限可能會達到樓宇的使用年限。） 屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年； 供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期； 電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年； 其他項目的保修期限由發(fā)包方與承包方約定； 建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算； 因此，筆者認為說：“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”更為準確。即使房地產(chǎn)商和購房人約定保修期從交付使用日起算，他們很可能會減去房屋竣工驗收合格到交付之間的時間，買尾房或現(xiàn)房的購房人，收房時一定要注意保修期的時限，避免錯過保修時間。對目前北京市房地產(chǎn)商交樓時的若干行為剖析 以各種借口強迫購房人委托他們或他們委托的公司代辦房產(chǎn)證，強行“代收”契稅和公共維修基金 基本對策購房人有權拒絕。 根據(jù)我國《合同法》和《消費者權益保護法》的規(guī)定，房地產(chǎn)商只能按和購房人簽訂的購房合同中約定的交房條件交房，而不能利用自己交房時掌握鑰匙的有利地位脅迫購房人接受自己單方面提出的附加條件，如因其單方面增加購房人不能接受的條件影響交房，必須承擔延期交房的違約責任，并向購房人支付違約金。 《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十九條明確規(guī)定：“除稅務機關、稅務人員以及經(jīng)稅務機關依照法律、行政法規(guī)委托的單位和人員外，任何單位和個人不得進行稅款征收活動?！钡侥壳盀橹梗本┦械囟惥种晃羞^北京國土資源和房屋管理局代征契稅（參見京地稅地第四篇：收房細則關于收房的注意事項開發(fā)商會核驗業(yè)主材料；業(yè)主領取《竣工驗收備案表》、《房屋土地測繪技術報告書》、《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》并由開發(fā)商加以說明；業(yè)主交納并簽署《住宅鑰匙收到書》。收樓要驗哪些內(nèi)容？ 面積、電氣、屋面、地面、裝修、結構、外墻一個都不能少。電氣線路安裝應平整、牢固、順直，過墻應有導管。導管連接必須緊密，鋁導線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點必須緊密、可靠，使管路在結構上和電氣連成整體并有可靠的地；應按套（單元）安裝電表或預留表位，并有接照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確；步驟三：提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》《住宅質(zhì)量保證書》是開發(fā)商對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，可以作為商品房預、出售合同的補充約定，與合同具有同等效力。四、簽署房屋交接書購房者對房屋及其產(chǎn)權進行檢驗，認為符合合同約定條件的，應與開發(fā)商簽訂房屋交接書。簽交房合同需要什么證明:和開發(fā)商簽交房合同時，開發(fā)商應出具什么質(zhì)量證明？ an:業(yè)主應該查閱《單位工程竣工驗收證明》、《工程竣工驗收備案表》、《質(zhì)量保證書》、《使用說明書》及房屋面積測量的最終法律文書。驗收毛坯房的標準：●全部外飾面，包括陽臺、雨罩的外飾面應按設計文件完成裝修工程?！窆貌课?、公共設施、各種管道(給、排、雨水、暖、熱)、電氣設備(配電箱、柜、盤、插座、開關、燈具等)等都應按設計文件完成全部裝修，并按規(guī)定完成各種測試項目?！窀鞣N管道還應進行通水、試壓、通球試驗和暖氣熱工調(diào)試等驗收工作?！裎菝婀こ添椖窟M行蓄水、淋水試驗。●戶門以內(nèi)各房間采用預制樓板或現(xiàn)澆板頂棚的，應做到不抹灰、用膩子找平，達到板縫密實、無裂縫，接搓平順無錯臺，表面平整、色澤基本均勻、線角順直。戶門以內(nèi)各房間基層地面混凝土應做到表面平整、壓實，達到粘結牢固、無裂縫?！裼蟹浪蟮姆块g地面應嚴格按照防水層、保護層的建筑要求來規(guī)劃，在驗收時應進行兩次蓄水試驗，做到無滲漏?！竦芈┡c泛水坡度符合設計要求，達到不倒泛水，結合處嚴密平順，無滲漏?！窀鞣N房間水泥地面基層標高，：索要“兩書一表索要“兩書一表”：向開發(fā)商索要《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便日后出現(xiàn)質(zhì)量問題時按約維修?！蹲≌|(zhì)量保證書》是開發(fā)商針對房屋質(zhì)量及保修期限、范圍作出的承諾。而《住宅使用說明書》則是針對房屋設計、施工及驗收中的具體技術指標，如抗震指數(shù)、墻體結構類型等作出的相關說明。目前我國的房地產(chǎn)業(yè)在《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》上已形成大體統(tǒng)一的規(guī)范，問題比較少；而目前問題比較多的主要是《竣工驗收備案表》。收房前應做好的準備工作驗房 開發(fā)商通知你進行試驗房時，準備好電筒（清水房無照明，局部難以看清）、長棍子（鐵的最好、短了有些地方夠不著）、卷尺、紙筆、粉筆。a、在大門口首先觀察大門（就是防盜門）的外觀完好程度，是否有掉漆、破損、污漬；b、用鑰匙開關門，檢查門的閉合是否嚴密、開關是否輕松、密封條是否完整、子母門還要注意子門的閉合和開關；c、門的配件是否齊全，如貓眼、門鈴、門鈴電池蓋；一般貓眼要裝修好后物業(yè)才發(fā)放（某些小區(qū)是這樣，曉月一般都直接裝在門上）d、進屋后仔細檢查墻面和地面是否有裂縫，若有就用粉筆進行標注；e、用電筒仔細察看屋頂陰角，特別是衛(wèi)生間和廚房以及2個陽臺的落水管接縫處，看有無滲水和裂縫；f、注意衛(wèi)生間的防水，曉月一般都做了閉水測試（就是堵住下水口，關水看防水是否完好，是否有滲漏現(xiàn)象），如果沒有做閉水必須要求物管補做（防水一般都是做樓上的，只要不滲漏到你家就是好的）；g、用長棍子逐一敲打墻面，查看是否有“空鼓”（專業(yè)術語），一般現(xiàn)在都是框架式房屋結構，即所有墻面都是最后筑建，因此特別是接近天花的頂部往往有空洞現(xiàn)象（即里面沒有磚體，這是很嚴重的工程隱患，要求物業(yè)鑿開墻面補齊），用粉筆標注；h、查看塑鋼門窗外觀是否有破損、玻璃是否完好、扣件是否完好、密封膠條是否嚴密、推拉是否順滑、開關是否良好；i、檢查陽光窗頂部是否有滲雨，陽光窗外現(xiàn)在都無遮雨板，如果安裝不嚴密，頂部往往會出現(xiàn)滲雨，用電筒仔細察看或者看窗頂是否有雨漬；j、檢查生活陽臺和主陽臺的欄桿是否完好，有無變形，外墻磚是否完好，有無脫落；k、查看室內(nèi)所有預埋管道（主要是自來水、溫泉水、治飲水）是否有墨線標注，若無，要求物業(yè)標注（一般接房裝修時務也會提供市內(nèi)管線圖，以免泥水施工時不小心鑿破）；l、檢查直飲水、天然氣表的配件是否齊全完好，開關是否良好（有些指引水龍頭有損壞、我的天然氣表就差一個氣嘴連接表和氣管的）；m、如果有條件廚房也最好做個潑水實驗；還有陽臺欄板的臺面是否有個向外的排水坡度（曉月長老dq333725提示）；收房的基本常識b、簽訂業(yè)主臨時公約、住戶手冊、交鑰匙（如果門有普通鑰匙、房主鑰匙之分，請妥善保管，一般普通鑰匙2把，便于裝修期間工人和業(yè)主到場，房主鑰匙6把，一旦使用房主鑰匙則普通鑰匙將立即失去效力不能開門，在裝修期間請不要使用房主鑰匙，省得裝修好以后再換鎖，嗚咽一般會再三告誡的；如果只是普通門則沒有鑰匙區(qū)分，裝修好以后建議更換鎖心，費用30元/付c、領取贈品（我們是一個電熱水壺，小的，賓館燒開水那種，質(zhì)量很一般，足以見曉月的吝嗇）、水卡（智能水表專用）、信箱鑰匙、兩書（房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書，是在一起的不要以為是2本喲）、防盜門的保險（美心送的），好像沒有了，不記得了d、哦，最重要的是要開發(fā)票，房屋全款喲，幾十萬的銀子一下子就變成一張紙飛飛了，55555e、檢查水電氣的開通情況，一般電是通的、氣需要裝修完畢通知物業(yè)讓天然氣公司來開通，水需要自己先買（管內(nèi)有部分，是物業(yè)輸入的便于水管試壓和做閉水測試，購買100元左右基本上裝修都夠了，大房子當然要多買點，在長江大橋南橋頭隧道旁的水廠購買，也可以讓物業(yè)代買，不過每月好像只有2天代買，接房時物業(yè)會介紹的），直飲水總開關在廚房，隨時可以試通水沒有，溫泉水也是一樣的，你問閉路和網(wǎng)絡？倒！麻煩你抱一個電視去試吧。注意：曉月出現(xiàn)了用戶水卡和水表不符的現(xiàn)象，我朋友就遇到了，也就是說你買了水后，最好請物管派人來給你輸入，一般人也不會，否則出現(xiàn)你買了100塊錢輸?shù)饺思业谋砩先チ司秃苈闊┝?。備忘貼紙驗樓時，業(yè)主多多少少會發(fā)現(xiàn)需要修繕的地方，除了認真填寫維修單外，業(yè)主還應在出現(xiàn)問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便發(fā)展商的維修工人現(xiàn)場檢修。業(yè)主做得細致一些，與發(fā)展商反復爭論的機會可能會少一些，矛盾和摩擦自然也就更少。因此，要做精明、通氣的好業(yè)主，收樓時別忘了帶貼紙。一套房子里的插座通常有幾十個，事前帶支電筆逐個檢測電路是否暢通，總比入住以后發(fā)現(xiàn)某個插座不通電，再鑿墻挖孔的省心。如果業(yè)主辦完手續(xù)再看房，開發(fā)商則要求業(yè)主簽訂房屋交接單，雙方簽字后開發(fā)商就認定“你已經(jīng)認為房屋沒有質(zhì)量問題了”，一旦此后房屋真的出現(xiàn)問題，在法院訴訟當中這也成為了對開發(fā)商有利的憑證。收樓日應帶裝備帶有日期顯示功能的相機一部，以便拍下有問題之處作為憑證。紙筆，即時記下發(fā)現(xiàn)的問題。易貼便條一疊，寫下問題所在及維修意見，貼在出現(xiàn)問題的地方，以便維修人員查找。扁型三插頭小電器一個（如電吹風、電須創(chuàng)等），插入屋內(nèi)各個電源插座檢查電源是否已全部接通。售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設備是否合符發(fā)展商當初的承諾。請有收樓經(jīng)驗的朋友同行，幫助提供意見，發(fā)現(xiàn)問題。收房十五招1招：看“備案”留“兩書”新房入住前，業(yè)主應看到該項目有關備案文書的復印件，以便確認該項目是合法建筑；同時，應得到開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保修書》和《住宅使用說明書》。2招：衛(wèi)生間不滲不存檢查衛(wèi)生間地面是否滲漏，可以用塑料袋裝滿沙子放在地漏上，然后在衛(wèi)生間蓄一些水，24小時后，到對應的下層衛(wèi)生間，看其頂部是否有滲漏。這個檢測最好與上層住戶同時進行，這樣既可檢測自家衛(wèi)生間的地面是否滲漏，也可檢測自家衛(wèi)生間的頂部是否滲漏。檢查衛(wèi)生間地面是否存水，也是先在衛(wèi)生間蓄一些水，然后放水，看地面是否有積水現(xiàn)象。合格的地面不應有積水存在，因為安裝地漏處是衛(wèi)生間最低處。但是，毛坯房除外，因為地漏周圍留出了一定的后期鋪裝地面的高度。4招：輕敲各面聽空裂墻面的抹灰、地面裝飾面層及其他裝飾面層是否存在空裂現(xiàn)象，只要用小錘輕輕一敲便知。若聽到“空空”的聲音，就是各面層與墻(地)面接觸有縫隙，需要返工；若聽到沉悶的碰擊聲，則表明它們接觸良好。5招：頂層住戶查滲雨如果買的是頂層，一定要查看各個房屋的頂面有無雨水滲漏的痕跡。因為按照建筑施工要求，所交工的房屋要么經(jīng)過兩場大雨的“考驗”，要么施工方在監(jiān)理單位的監(jiān)督下進行過雨淋實驗。6招：陽臺裂縫危險大一般而言，墻面的裂縫大多不是結構裂縫，影響美觀，但危險性不大。房屋的結構問題常出現(xiàn)在陽臺，萬一發(fā)現(xiàn)房間與陽臺的連接處有裂縫，很有可能是陽臺斷裂的先兆，一定要立即通知相關單位。7招：保溫不好墻滴水冬天，房間里的墻面如果有結露現(xiàn)象(類似夏天冰鎮(zhèn)的瓶啤，在室溫下外瓶壁出現(xiàn)的水滴)，這個墻面的保溫層肯定有問題。8招：大開龍頭查漏堵上下水管道有無滲、漏、堵現(xiàn)象，打開水龍頭便知，需要注意的是，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。9招：暖氣支管有坡度暖氣供、回水支管不是水平安放的，供水支管連接進水管的那端要高于連接散熱器的那端，回水支管的兩端高度正好相反，這個坡度與兩根支管的長度成正比，一般每米相差1%。10招：供暖管道要套管供暖管道穿墻及穿過樓板應設套管(在管道與墻面或樓板交接處，給管道再套上一小截管子)，地面的套管應高出地面23厘米，地面為初裝修的，應高出地面5厘米。其作用是防止供暖管道熱脹冷縮后拱裂墻面和樓板。11招：拉閘斷電不可少電閘及電表在戶外的，應檢查其是否能控制室內(nèi)的燈具及室內(nèi)各插座，方法是拉閘后戶內(nèi)是否完全斷電；戶內(nèi)有分閘的，也應同樣分別檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。12招：保險插座護幼童為防止幼童把手指頭伸進插座孔中，距離地面30厘米高的插座都必須帶保險裝置。13招：衛(wèi)生間插座規(guī)矩多衛(wèi)生間內(nèi)的電源插座應是防潮插座并有防濺措施衛(wèi)生間的照明燈座必須是磁口安全燈座洗手盆的上方不應有插座。14招：廚衛(wèi)緊鄰通風道廚房、衛(wèi)生間應與通風道就近安排，這樣有利于異味、廢氣等氣體的迅速排出，保持室內(nèi)空氣的清