【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 源已基本售罄。 平頂山常綠 大閱城 整合營(yíng)銷(xiāo)策劃及執(zhí)行方案 6 西堤漫步 均價(jià) 4700 無(wú)優(yōu)惠 ,現(xiàn)推 1 棟 19 層高層，共約 100 套房源，已開(kāi)始銷(xiāo)售，位置較偏，體量較小，贈(zèng)送面積較多，現(xiàn)已基本售罄，二期仍為 1 棟樓，已開(kāi)始預(yù)約排號(hào)。一期現(xiàn)正在打地基， 20xx 年交房。二期工程未動(dòng)工，交房時(shí)間未定。 和盛時(shí)代廣 場(chǎng) 起價(jià) 6000 建筑面積約 30 多萬(wàn)㎡；具體物業(yè)規(guī)劃未出，定位為新一代城市綜合體；現(xiàn)在曙光街鷹城之夜旁建立售房部，戶型未出。 佳田?名仕會(huì)館 均價(jià) 10000 6 層多層；共計(jì) 100 余套房源，房源一次性全部推出；推售戶型：兩種戶型， 66 ㎡、 96 ㎡一房。精裝修，明年開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)均價(jià) 10000 元 /㎡（信息來(lái)自置業(yè)顧問(wèn)）。 金玉花園 起價(jià) 4300 最高 5600 按揭優(yōu)惠 5%，一次性?xún)?yōu)惠 8%,外銷(xiāo) 4 棟樓，分別為 14， 133 層， 7樓 18 層， 14樓 11 層，兩梯四戶或三戶，總戶數(shù)約為 336 戶。項(xiàng)目 14已銷(xiāo)售完畢， 7剩余樓層集中在 10 層以下低區(qū)， 1樓 2 梯 5 戶，戶型設(shè)計(jì)較差， 20 層以下部分房源受 6樓視野阻擋，觀景效果較差； 7樓觀景效果較高的樓層皆已銷(xiāo)售完畢，均價(jià)為 5600元 /㎡；工程進(jìn)度平穩(wěn)，外銷(xiāo)四棟樓主體基本建成，正在進(jìn)行外立面窗戶安裝。 一品瀾山 起價(jià) 5300 平層?xùn)|北、西北向房源與東南、西南向房源相差 600 元，價(jià)格區(qū)間跨度較大，北向房源起價(jià) 5300 元 /㎡，南向房源起價(jià)5600 元 /㎡，層差 40 元 /㎡，總價(jià)區(qū)間跨度較大，為 52006760元 /㎡，層差為 40 元除復(fù)式之 外頂層價(jià)格為 6760 元 /㎡； 3樓已封頂， 4樓未動(dòng)工；近期推出 4樓，開(kāi)始預(yù)約排號(hào)。 藍(lán)灣新城 10樓王均價(jià)為 4800 其余 房源 4300 按揭優(yōu)惠 3%，一次性?xún)?yōu)惠 5%；老帶新客戶，可優(yōu)惠 5000 元。共 24 棟樓， 9 棟樓為安置房，外銷(xiāo) 15 棟。現(xiàn)主推 12， 23層，每層 8 戶， 2 層底商，約有房源 168 套，已去化約 90%。 平頂山常綠 大閱城 整合營(yíng)銷(xiāo)策劃及執(zhí)行方案 7 從以上情況可以看出 市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)供大于求的情況，市場(chǎng)狀況異常嚴(yán)峻 。 由于外商的進(jìn)入，市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)供大于求的情況，但市場(chǎng)的吸納力有限，消費(fèi)者持待購(gòu)、觀望，說(shuō)明了其理性回歸。對(duì)每個(gè)開(kāi)發(fā)商而言，既是機(jī)遇又存在著威脅，但市場(chǎng)總體狀況異常嚴(yán)峻。 第 三 章 常綠大閱城 項(xiàng)目 SWOT 分析與 目標(biāo)定位 常綠大閱城 項(xiàng)目 SWOT分析 （ 1） S— 優(yōu)勢(shì) 教育文化氛圍濃厚 常綠 ?大閱城坐落于市新城區(qū)龍翔大道與學(xué)府路交匯處 (河南城建學(xué)院對(duì)面 )； 在小區(qū)的周邊 有河南城建學(xué)院、 平頂山 學(xué)院 、湖光小學(xué)、金世紀(jì)中學(xué)、黃岡中學(xué)、平頂山市七中等院校，為您的孩子提供從小學(xué)到大學(xué)的全套教育 ， 有利于本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)人文環(huán)境的提升。 交通方便 項(xiàng)目 小區(qū)毗鄰龍翔大道與學(xué)府路，西側(cè)是規(guī)劃中的公共汽車(chē)站， 有 公交車(chē) 2 3 166 路 等， 讓你隨意到達(dá) 平頂山 每一個(gè)地方 ， 另外， 在小區(qū)的東面是規(guī)劃中的商業(yè)市 場(chǎng)，北10樓，共 29 層，推出兩個(gè)單元房源，以 D D3 的 134160㎡大戶型為主，戶型面積較大，交 1 萬(wàn)抵兩萬(wàn)，因 10為項(xiàng)目樓王，價(jià)格約為 4800 元 /㎡，總價(jià)較高，正在銷(xiāo)售中。另僅 剩余 11三棟樓，其他房源皆已售罄。 商鋪面積在 31363 ㎡之間，價(jià)格區(qū)間為 9000 到 13000 元 /㎡之間，已小訂約 30 余套，小訂金額為 5 萬(wàn)元，現(xiàn)正在催促這些小訂并已選定房源的客戶交付 50%首付并簽訂合同。 平頂山常綠 大閱城 整合營(yíng)銷(xiāo)策劃及執(zhí)行方案 8 面是平寶大道，為您提供了便利的交通 。 配套設(shè)施齊全、生活方便 項(xiàng)目附近有 四 家銀行（中、農(nóng)、工、建） 、 豫達(dá)未來(lái)大酒店、大河錦江、九天會(huì)所等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所，給您宴請(qǐng)親朋好友提供好的去處。 社區(qū)配套設(shè)施一流 社區(qū)內(nèi) 沿街商業(yè)約 2 萬(wàn)平方米， 3000 平方米的社區(qū)超市， 2500 平方米的幼兒園以及耗資近 3000 萬(wàn)打造的 5000 平米的頂級(jí)會(huì)所 ， 是新城區(qū)第一個(gè)真正意義上的大型現(xiàn)代化低密生態(tài)居住社區(qū) 。 小區(qū)內(nèi)設(shè)置有 2100 多個(gè)停車(chē)位 ， 是愛(ài)車(chē)一族的理想首選。 平頂山 市最大的超寬樓間距 最大的超寬樓間距 5080 米，通風(fēng)、采光效果很好。 規(guī)劃設(shè)計(jì)一流、體現(xiàn)了人性化 本小區(qū)采用歐式現(xiàn)代主義人文風(fēng)格，體現(xiàn)了現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、莊重、典雅的小區(qū)外部形象。 采用全智能化系統(tǒng)控制 整個(gè)社區(qū)采用全智能化系統(tǒng)控制，包括：樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)、信息化系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、智能安防系統(tǒng)、瓦斯泄漏報(bào)警系統(tǒng)、電子公共信息顯示系統(tǒng)、停車(chē)智能管理系統(tǒng)。 小區(qū)區(qū)位環(huán)境優(yōu)美 從小區(qū)步行十分鐘即可達(dá)到白龜山水庫(kù)，另外祥云公園、中心文化公園與市政的公共綠化帶也環(huán)伺項(xiàng)目周邊，為您營(yíng)造了一個(gè)完美的綠色生活空間。 價(jià)格優(yōu)勢(shì) 本項(xiàng)目的樓盤(pán)價(jià) 格與市內(nèi)同質(zhì)樓盤(pán)相比較低。 常綠大閱城 的宗旨就是：締造未來(lái) 510 年 平頂山 最適合居住的全智能園林社區(qū)。 （ 2） W— 劣勢(shì) 雖然本項(xiàng)目有良好的人文環(huán)境，但 新城區(qū) 發(fā)展相對(duì)滯后導(dǎo)致本項(xiàng)目缺乏居住氛圍，市民對(duì)本地塊缺乏“認(rèn)同感”。消費(fèi)者對(duì)區(qū)位的抗性較大，對(duì)本案的認(rèn)同度較低。 距市區(qū)較遠(yuǎn)，但緊鄰次主干道，車(chē)流量大 ， 噪音 較嚴(yán)重 。 （ 3） O— 機(jī)會(huì) 附近學(xué)院 的人文熏陶，提升了本案未來(lái)的人文環(huán)境。 本區(qū)域內(nèi)不存在同等品質(zhì)的樓盤(pán)與之競(jìng)爭(zhēng)，為本案贏得了大的市場(chǎng)空間。 平頂山常綠 大閱城 整合營(yíng)銷(xiāo)策劃及執(zhí)行方案 9 平頂山市新城 區(qū)在未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)下會(huì)越來(lái)越繁榮，這也將帶動(dòng)樓盤(pán)的價(jià)值上升 。 （ 4） T— 風(fēng)險(xiǎn) 市場(chǎng)因素 從目前 平頂山市 的房地產(chǎn)市場(chǎng)看，項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化嚴(yán)重，已引起許多開(kāi)發(fā)商高度重視 ，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。因此，本項(xiàng)目存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性。 本案所處地區(qū) 目前發(fā)展有限， 難以在短時(shí)間內(nèi)形成企業(yè)集群效應(yīng)。 （ 5） 綜合分析 從市場(chǎng)調(diào)研情況來(lái)分析，對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)進(jìn)行比較，機(jī)會(huì)和風(fēng)險(xiǎn)并存，但風(fēng)險(xiǎn)大于機(jī)會(huì)。針對(duì)這些因素，我們要尊重市場(chǎng)，順應(yīng)消費(fèi)者的需求，在做好本案硬件配套設(shè)施的同時(shí)，建議運(yùn)用整合營(yíng)銷(xiāo)手段，整合廣告媒體，強(qiáng)化樓盤(pán)的 廣告宣傳力度，形成較強(qiáng)的廣告合力，加快銷(xiāo)售進(jìn)度，提高銷(xiāo)售效果，同時(shí)也可以提高本案的知名度與美譽(yù)度。 目標(biāo)客戶定位 城市的泛白領(lǐng) （ 1） 目標(biāo)客戶群范圍、年齡及購(gòu)買(mǎi)決策因素 客戶年齡段調(diào)查分析 簽約年齡人數(shù)41%42%13%4% 0%3 0 歲以下3 0 —4 0415051606 0 歲以上 客戶職業(yè)調(diào)查分析