6小產(chǎn)權(quán)房法律制度研究(編輯修改稿)
2024-09-21 13:49 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的行為，即便農(nóng)民請(qǐng)求確認(rèn)合同無(wú)效具有不正當(dāng)性，如由于土地和房屋升值或因征地拆遷補(bǔ)償感覺(jué)吃虧而反悔，根據(jù)《合同法》第 25 條，亦不影響法院對(duì)該類合同無(wú)效的確認(rèn)。 2024 年 12 月15 日， XX 省高級(jí)人民法院發(fā)布了《關(guān)于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認(rèn)定及處理原則研討會(huì)會(huì)議紀(jì)要的通知》（京 高法發(fā) [2024]391 號(hào)），通知第 2 條規(guī)定， “ 農(nóng)村私有房屋買賣合同應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外。同時(shí)，要綜合權(quán)衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補(bǔ)償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價(jià)的差異對(duì)買受人賠償損失；其次，對(duì)于買受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償 ” 。應(yīng)該說(shuō)，在對(duì)現(xiàn)實(shí)復(fù)雜性充分考量的基礎(chǔ)上，這種將無(wú)效合同比照有效合同來(lái)處理對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行救濟(jì)的司法處理是妥當(dāng)?shù)模吻f馬海濤訴李玉蘭小產(chǎn)權(quán)房糾紛案等諸多判例也給了我們類似的啟示。 4 小產(chǎn)權(quán)房的處理 如前述，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)是我國(guó)城 鄉(xiāng)二元土地制度的必然結(jié)果。目前，小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展態(tài)勢(shì)已不容我們過(guò)多的遲疑，需要我們對(duì)這一問(wèn)題盡快作出決定。筆者認(rèn)為，任何法律政策的制定都不應(yīng)脫離現(xiàn)實(shí)的需要，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理，應(yīng)當(dāng)權(quán)衡各方利益，本著穩(wěn)定社會(huì)秩序以及對(duì)農(nóng)民負(fù)責(zé)的態(tài)度進(jìn)行，既要考慮現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題，又要具有一定有前瞻性、盡可能避免問(wèn)題的再次反 第 8 頁(yè) 共 16 頁(yè) 復(fù)。據(jù)此，筆者認(rèn)為，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的處理措施建議如下： 對(duì)集體土地全面國(guó)有化，設(shè)立 “ 農(nóng)村土地使用權(quán) ” 獨(dú)立物權(quán)，破除小產(chǎn)權(quán)房增量產(chǎn)生的基礎(chǔ) 許多學(xué)者認(rèn)為，宜在不改變我國(guó)基本經(jīng)濟(jì)制度和土地 制度的情況下，通過(guò)法律制度的修改為小產(chǎn)權(quán)房尋求解決出路。對(duì)此筆者不敢茍同。 首先，從性質(zhì)上看，在憲法和法律體系中，我國(guó)從未賦予集體土地所有權(quán)私權(quán)之地位，國(guó)家設(shè)定這一權(quán)屬的價(jià)值目標(biāo)，旨在通過(guò)集體這種形式實(shí)現(xiàn)國(guó)家對(duì)土地的控制，用以解決農(nóng)民溫飽、穩(wěn)定社會(huì)秩序，以達(dá)到共同富裕的社會(huì)主義理想。其作為一種制度性存在，更多的是政治上的考量而絕非法律上的意義。如此，國(guó)家政策三令五申限制集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，并非單純?yōu)橐粋€(gè)未繳納土地使用出讓金、商品房銷售收益與政府征收補(bǔ)償金額之間存在差距的問(wèn)題。同時(shí)，我國(guó)對(duì)宅基地實(shí) 行 “ 一戶一宅 ” 的定量供應(yīng)體制，并將其使用分配與身份直接聯(lián)系，一方面仍是基于農(nóng)民生存保障的政治考量，另一方面也隱含著為農(nóng)民設(shè)定擔(dān)負(fù)起糧食安全重任的負(fù)擔(dān)。如果單純考慮效率價(jià)值，允許小產(chǎn)權(quán)房自由買賣，主張小產(chǎn)權(quán)房合法化，必然會(huì)使集體土地所有制名存實(shí)亡，也將使我國(guó)土地保障和糧食安全的政治考量落空，最終也會(huì)影響國(guó)家安全。 其次，我國(guó)實(shí)行的是嚴(yán)格的土地用途管制制度。 2024 年 10 第 9 頁(yè) 共 16 頁(yè) 月 12 日《中國(guó)共產(chǎn)黨中央關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問(wèn)題的決定》指出，要堅(jiān)持兩個(gè)最嚴(yán)格的制度，即第一個(gè)是最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，堅(jiān)決守 住 18 億畝耕地紅線；第二個(gè)是最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，從嚴(yán)控制建設(shè)用地總規(guī)模?；诩w土地上的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)在事實(shí)上的無(wú)期限性，在現(xiàn)有制度框架下，允許其直接進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)，不可避免地會(huì)使農(nóng)村集體土地流失，導(dǎo)致建設(shè)用地失控，也與《決定》的要求是相沖突的。 再者，這種 “ 一方面主張土地性質(zhì)和制度不變，另一方面又主張?jiān)试S集體土地上的建設(shè)用地使用權(quán)和宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益最大限度地施惠于民 ” 的觀點(diǎn)，本身就是一個(gè)悖論。承認(rèn)集體土地的性質(zhì)即集體土地是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的重要保障不變，實(shí)際 上是變相對(duì)農(nóng)民身份繼續(xù)囿限；在繼續(xù)限制農(nóng)民身份的前提下，允許農(nóng)村建設(shè)用地和宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，在信息不對(duì)稱、知識(shí)不對(duì)稱的情形下，意思自治，弱肉強(qiáng)食，農(nóng)民又怎能得到實(shí)惠。當(dāng)農(nóng)民的土地保障失去后，在我國(guó)農(nóng)村保障機(jī)制還不健全的現(xiàn)實(shí)下，其生存權(quán)又如何保障。集體土地的性質(zhì)能夠維持不變的狀態(tài)嗎。顯然我們無(wú)法回答和正視這些問(wèn)題。在強(qiáng)調(diào)保持城鄉(xiāng)身份的二元性的基礎(chǔ)上又主張破除城鄉(xiāng)土地的二元性結(jié)構(gòu)無(wú)疑會(huì)使改革進(jìn)入進(jìn)退維谷的僵局，是一種對(duì)農(nóng)民不負(fù)責(zé)任的表現(xiàn)。更何況這其中還依附著國(guó)家糧食安全的政治考慮和對(duì) 第 10 頁(yè) 共 16 頁(yè) 弱勢(shì)群體予以國(guó)家保護(hù)的價(jià) 值目標(biāo)，這也是在強(qiáng)調(diào)所謂私權(quán)的同時(shí)而漠視國(guó)家和社會(huì)利益，不能夠?qū)⒏鞣嚼婧芎玫亟y(tǒng)一起來(lái)。 因此，筆者認(rèn)為
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