6小產(chǎn)權房法律制度研究(編輯修改稿)
2025-09-21 13:49 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 的行為，即便農(nóng)民請求確認合同無效具有不正當性，如由于土地和房屋升值或因征地拆遷補償感覺吃虧而反悔，根據(jù)《合同法》第 25 條，亦不影響法院對該類合同無效的確認。 2024 年 12 月15 日， XX 省高級人民法院發(fā)布了《關于印發(fā)農(nóng)村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要的通知》（京 高法發(fā) [2024]391 號），通知第 2 條規(guī)定， “ 農(nóng)村私有房屋買賣合同應以認定無效為原則，以認定有效為例外。同時，要綜合權衡買賣雙方的利益，要根據(jù)拆遷補償所獲利益，和房屋現(xiàn)值和原價的差異對買受人賠償損失；其次，對于買受人已經(jīng)翻建、擴建房屋的情況，應對其添附價值進行補償 ” 。應該說，在對現(xiàn)實復雜性充分考量的基礎上，這種將無效合同比照有效合同來處理對當事人進行救濟的司法處理是妥當?shù)模吻f馬海濤訴李玉蘭小產(chǎn)權房糾紛案等諸多判例也給了我們類似的啟示。 4 小產(chǎn)權房的處理 如前述，小產(chǎn)權房的出現(xiàn)是我國城 鄉(xiāng)二元土地制度的必然結(jié)果。目前，小產(chǎn)權房的發(fā)展態(tài)勢已不容我們過多的遲疑，需要我們對這一問題盡快作出決定。筆者認為，任何法律政策的制定都不應脫離現(xiàn)實的需要，對于小產(chǎn)權房的處理，應當權衡各方利益，本著穩(wěn)定社會秩序以及對農(nóng)民負責的態(tài)度進行，既要考慮現(xiàn)實中存在的問題，又要具有一定有前瞻性、盡可能避免問題的再次反 第 8 頁 共 16 頁 復。據(jù)此，筆者認為，對于小產(chǎn)權房的處理措施建議如下： 對集體土地全面國有化，設立 “ 農(nóng)村土地使用權 ” 獨立物權，破除小產(chǎn)權房增量產(chǎn)生的基礎 許多學者認為，宜在不改變我國基本經(jīng)濟制度和土地 制度的情況下，通過法律制度的修改為小產(chǎn)權房尋求解決出路。對此筆者不敢茍同。 首先，從性質(zhì)上看，在憲法和法律體系中，我國從未賦予集體土地所有權私權之地位，國家設定這一權屬的價值目標，旨在通過集體這種形式實現(xiàn)國家對土地的控制，用以解決農(nóng)民溫飽、穩(wěn)定社會秩序，以達到共同富裕的社會主義理想。其作為一種制度性存在，更多的是政治上的考量而絕非法律上的意義。如此，國家政策三令五申限制集體土地使用權的流轉(zhuǎn)，并非單純?yōu)橐粋€未繳納土地使用出讓金、商品房銷售收益與政府征收補償金額之間存在差距的問題。同時，我國對宅基地實 行 “ 一戶一宅 ” 的定量供應體制，并將其使用分配與身份直接聯(lián)系，一方面仍是基于農(nóng)民生存保障的政治考量，另一方面也隱含著為農(nóng)民設定擔負起糧食安全重任的負擔。如果單純考慮效率價值，允許小產(chǎn)權房自由買賣，主張小產(chǎn)權房合法化，必然會使集體土地所有制名存實亡，也將使我國土地保障和糧食安全的政治考量落空，最終也會影響國家安全。 其次，我國實行的是嚴格的土地用途管制制度。 2024 年 10 第 9 頁 共 16 頁 月 12 日《中國共產(chǎn)黨中央關于推進農(nóng)村改革發(fā)展若干重大問題的決定》指出，要堅持兩個最嚴格的制度，即第一個是最嚴格的耕地保護制度，堅決守 住 18 億畝耕地紅線；第二個是最嚴格的節(jié)約用地制度，從嚴控制建設用地總規(guī)模?；诩w土地上的建設用地使用權和宅基地使用權在事實上的無期限性，在現(xiàn)有制度框架下，允許其直接進入一級市場自由流轉(zhuǎn)，不可避免地會使農(nóng)村集體土地流失，導致建設用地失控，也與《決定》的要求是相沖突的。 再者，這種 “ 一方面主張土地性質(zhì)和制度不變，另一方面又主張允許集體土地上的建設用地使用權和宅基地使用權自由流轉(zhuǎn)，流轉(zhuǎn)收益最大限度地施惠于民 ” 的觀點，本身就是一個悖論。承認集體土地的性質(zhì)即集體土地是農(nóng)民賴以生存和發(fā)展的重要保障不變，實際 上是變相對農(nóng)民身份繼續(xù)囿限；在繼續(xù)限制農(nóng)民身份的前提下，允許農(nóng)村建設用地和宅基地使用權自由流轉(zhuǎn)，在信息不對稱、知識不對稱的情形下，意思自治，弱肉強食，農(nóng)民又怎能得到實惠。當農(nóng)民的土地保障失去后，在我國農(nóng)村保障機制還不健全的現(xiàn)實下，其生存權又如何保障。集體土地的性質(zhì)能夠維持不變的狀態(tài)嗎。顯然我們無法回答和正視這些問題。在強調(diào)保持城鄉(xiāng)身份的二元性的基礎上又主張破除城鄉(xiāng)土地的二元性結(jié)構(gòu)無疑會使改革進入進退維谷的僵局，是一種對農(nóng)民不負責任的表現(xiàn)。更何況這其中還依附著國家糧食安全的政治考慮和對 第 10 頁 共 16 頁 弱勢群體予以國家保護的價 值目標，這也是在強調(diào)所謂私權的同時而漠視國家和社會利益，不能夠?qū)⒏鞣嚼婧芎玫亟y(tǒng)一起來。 因此，筆者認為
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