6小產(chǎn)權(quán)房法律制度研究-資料下載頁(yè)
2025-09-12 13:49本頁(yè)面
【正文】 人王優(yōu)銀表示，該草案的本意是 “ 盡可能縮小清理工作 切口，確保更多人利益得以維護(hù) ” 。對(duì)于該意見(jiàn)稿，筆者認(rèn)為，原國(guó)家土地管理局于 1990年 8月 25日就明確指出小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)的非法性，這一主張至今一直為我國(guó)國(guó)家政策所強(qiáng)調(diào)，同時(shí)，由于《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》立法宗旨是 “ 加強(qiáng)城鄉(xiāng)規(guī)劃管理，協(xié)調(diào)城鄉(xiāng)空間布局，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展 ” ，而非“ 規(guī)制小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)、定紛止?fàn)?” ，以 2024 年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的實(shí)施出臺(tái)這一時(shí)間界限作為確認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房合法與否的標(biāo)準(zhǔn)，似乎有待于進(jìn)一步商榷，也缺乏法理依據(jù)，但其本意為縮小清理工作切口，則是值得提倡的。 由于存有錯(cuò)綜復(fù) 雜的社會(huì)問(wèn)題，對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房，直接地賦予其非法地位，簡(jiǎn)單地予以拆除恐有不妥，必須 “ 深入研究、分類(lèi)分析，采取有針對(duì)性的措施，來(lái)化解歷史上形成的小產(chǎn)權(quán)問(wèn)題 ” 。因此，參考深圳的做法，筆者主張： 對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃、未經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批的占用耕地特別是基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房要堅(jiān)決地予以拆除，并責(zé)成相關(guān)責(zé)任人恢復(fù)原狀；在無(wú)法復(fù)墾的條件下處沒(méi)收、另行開(kāi)發(fā)相同數(shù)量、質(zhì)量的耕地 耕地保護(hù)是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的全局性戰(zhàn)略問(wèn)題， “ 十分珍惜和合理利用土地，切實(shí)保護(hù)耕地 ” 是我國(guó)必須 第 14 頁(yè) 共 16 頁(yè) 長(zhǎng)期堅(jiān)持的 一項(xiàng)基本國(guó)策。對(duì)于違反土地利用總體規(guī)劃、未經(jīng)相關(guān)部門(mén)審批的占有耕地特別是基本農(nóng)田建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房要以堅(jiān)決拆除為原則，并責(zé)成開(kāi)發(fā)商和農(nóng)村集體組織進(jìn)行土地復(fù)墾，恢復(fù)耕地原狀。對(duì)于無(wú)法復(fù)墾的或者預(yù)計(jì)復(fù)墾后的耕地?zé)o法滿(mǎn)足要求的，作為對(duì)違法占用耕地建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的替代性懲罰措施，應(yīng)沒(méi)收小產(chǎn)權(quán)房并將其作為保障性住房，同時(shí)通過(guò)占補(bǔ)平衡的方式責(zé)成開(kāi)發(fā)商和農(nóng)村集體組織另行開(kāi)發(fā)出相同數(shù)量、質(zhì)量的耕地。 除非嚴(yán)重影響國(guó)家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，對(duì)于在集體所有的建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房則應(yīng)區(qū)分情形分別對(duì)待 對(duì)于在集體所有的建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，出于節(jié)約社會(huì)成本的考慮，則不宜一 “ 拆 ” 了之，除非嚴(yán)重影響國(guó)家和城市的統(tǒng)一規(guī)劃，如危害國(guó)防安全；在河道邊、江岸邊等地域開(kāi)發(fā)建設(shè)，違反防洪、防汛、文物保護(hù)、名勝古跡保護(hù)等法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的，等等。 下面予以具體分析。 鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房 對(duì)于這種類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房，從法律上看，房屋本身是合法的建筑物，只是依法不能銷(xiāo)售給本集體組織以外的人員。在現(xiàn)實(shí)中，存在已建未售和已建已售兩種情況。對(duì)于前者，可以留作集體自用，或由國(guó)家對(duì)這 片土地進(jìn)行征收，建成的房屋作為經(jīng)濟(jì)適用房、 第 15 頁(yè) 共 16 頁(yè) 廉租房使用。對(duì)于后者，則應(yīng)本著 “ 民生為重 ” 的理念，由政府對(duì)這片土地進(jìn)行征收，建成的房屋作為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房使用，但視受讓人的身份而采取不同的措施：對(duì)于符合我國(guó)《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》和《城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房管理辦法》標(biāo)準(zhǔn)的、用于自住的家庭，由國(guó)家對(duì)受讓人頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證；對(duì)于高收入者或者雖屬低收入者但并不自住、用于投資的，則由政府按其購(gòu)買(mǎi)價(jià)格收購(gòu)，可適當(dāng)考慮其對(duì)房屋的添附價(jià)值等，但對(duì)房屋現(xiàn)值與原價(jià)的差異補(bǔ)償，原則上不予考慮。 村或村集體產(chǎn)權(quán)房 對(duì)于這種類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房，從法律上看，由于未取得任何批準(zhǔn)手續(xù)，擅自在宅基地或者其他集體土上建造，無(wú)論其目的是分配給本集體村民，是向該集體組織之外的集體成員銷(xiāo)售，還是向城鎮(zhèn)居民銷(xiāo)售，均屬于違章建筑?，F(xiàn)實(shí)中亦有已建未售和已建已售兩種情況。對(duì)于前者，由于法律不保護(hù)該類(lèi)房屋上所附的任何權(quán)益，按確認(rèn)違法、直接拆除為宜；對(duì)于后者，除對(duì)低收入者予以相當(dāng)于購(gòu)買(mǎi)價(jià)格之外的拆遷補(bǔ)貼外，全部按騰退后拆除處理，這樣，既體現(xiàn)了國(guó)家對(duì)違章建筑予以嚴(yán)格法律規(guī)制的態(tài)度，以維護(hù)法律的公信力，又突顯了國(guó)家對(duì)于弱勢(shì)群體進(jìn)行保護(hù)的社會(huì)價(jià)值目標(biāo)。 宅基地 如前述，由于法律未禁止宅基地的轉(zhuǎn)讓?zhuān)诩w土地國(guó)有化 第 16 頁(yè) 共 16 頁(yè) 前，由于集體土地的性質(zhì)未發(fā)生變化，對(duì)于農(nóng)民將自己建在宅基地上的住宅轉(zhuǎn)讓給該集體成員以外的集體成員或者城鎮(zhèn)居民“ 應(yīng)以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外 ” 。對(duì)于本集體組織之外集體成員，如果購(gòu)房自住、且與本集體組織有姻親關(guān)系的，筆者認(rèn)為，這類(lèi)宅基地買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)被認(rèn)定有效為宜。
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