【文章內(nèi)容簡介】 、銀行利息及金融政策 對本項(xiàng)目的影響 自 2020 年以來國家的宏觀調(diào)控政策頻頻出臺，但房價卻仍然節(jié)節(jié)攀升， 屢創(chuàng)新高。 今年政府為抑制房地產(chǎn)過熱先后采取的多項(xiàng)措施顯然是房地產(chǎn)市場降溫的主要推動力。 5 月 17 日，國務(wù)院常務(wù)會議出臺了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的 “國六條 ”。 5 月 24 日，國務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了建設(shè)部等九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》， 5 月 31 日，中國人民銀行發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房信貸政策有關(guān)事宜的通知》。繼 7 月 24 日建設(shè)部、商務(wù)部、國家發(fā)改委、中國人民銀行等六部委下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》后， 9 月 4 日，被稱為限制外資炒樓的細(xì)則 ——《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》又由 中國國家外匯管理局、建設(shè)部聯(lián)合推出。為嚴(yán)把土地 “閘門 ”， 9 月 5 日《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》公布，對各地和各部委提出了八方面的要求。國家稅務(wù)總局也出臺新規(guī)加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)征稅管理。 2020 年成了 宏觀調(diào)控政策 的執(zhí)行年 。 隨著 2020 年 政策的步步緊逼和房地產(chǎn)價格的快速上漲， 大多數(shù)一線 、二線 城市 價格 進(jìn)入 高位，出現(xiàn)了 有價無市的觀望 現(xiàn)象 。 自今年 10 月以來深圳、北京、成都、廣州、上海 等一線、二線城市 的成交量大幅下滑，深圳 、廣州等城市的出現(xiàn)了大幅降價現(xiàn)象 ， 特別是廣州 一半左右的樓盤開始實(shí)質(zhì)性降價，平均降價幅度達(dá)到 20%。 出現(xiàn)這種現(xiàn)象一方面是這些城市的價格的確已達(dá)到了高位，比如成都，本身供需兩旺的市場，在成都成為新農(nóng)村建設(shè)的試點(diǎn)城市后，在短短一個多業(yè)內(nèi)價格漲幅達(dá)一千多每平方米。第二方面是政策的步步緊逼，特別是 90 平方米占 70%的硬性規(guī)定和購第二套房首付提高到 4 成，利率上調(diào) 10%，直接打擊了投資和二次置業(yè)者積極性，極大的抑制了市場需求。 最近，又將第二套住房定義為以家庭為單位，包含貸款已還清的客戶， 目前在所有的中高檔房購買當(dāng)中大多數(shù)為二次置業(yè)者，因此這一政策 將給市場造成前所未有的沖擊。 據(jù)報(bào)道，央行行長周小川 13 日在第三 次中美戰(zhàn)略經(jīng)濟(jì)對話期間舉行的第四場新聞吹風(fēng)會上表示，中國的消費(fèi)價格指數(shù)（ＣＰＩ）上漲和美聯(lián)儲利率調(diào)整會對中國貨幣政策產(chǎn)生 “不小的影響 ”，對此央行會認(rèn)真考慮。 今年 8 至 11 月，ＣＰＩ漲幅連續(xù) 4 個月超過 6％， 11 月更是創(chuàng)下 ％的新高，通貨膨脹壓力節(jié)節(jié)攀升。近日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議為貨幣政策定下 “從緊 ”的基調(diào)，市場普遍認(rèn)為 明年央行將加大對沖力度，對信貸的控制也不僅僅著眼于總量，更會加大對投放節(jié)奏的控制，從源頭上抑制過熱。 長江證券分析認(rèn)為，央行年內(nèi)已經(jīng) 10 次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、 5 次提高基準(zhǔn)利率，并加強(qiáng)了 “窗口指導(dǎo) ”等行政手段，和 1973 年時的日本類似。 “ 盡管在日元升值的第一階段，由于升值引致的利率敏感度降低，貨幣緊縮的效力不甚明顯，但是其積累效力卻會在面臨階段性轉(zhuǎn)折時與美國溢出效應(yīng)一起構(gòu)成外部沖擊，進(jìn)一步考驗(yàn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)承受力。 ” 從近幾年的調(diào)控政策來看從大到小，從粗至細(xì)，調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn) 。 但總體來看，國家還是在有預(yù)期、有節(jié)奏的逐步實(shí)施，其目的只是出于平抑房價過快上漲。因此，其效果也僅僅 對部分房價上漲過快的，房價本身不合理或已居高位的，“投機(jī)”行為較嚴(yán)重的城市產(chǎn)生了影響。而對于房價趨于合理，自住性需求旺盛的城市的影響并 不大 ， 作為自住 ， 利率和首付 的敏感性不會太高 ，而這些城市選往往擇一次性付款和分期付款的 也比 較多 。 而建水正處于房地產(chǎn)發(fā)展的提升階段，這種影響僅僅限于全國性房價大幅波動，而這種全國性房價大幅下降的可能性是比較低的。 因此， 建水的市場需求也不會大幅縮小， 只要良好地把握項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)程，相關(guān)的配套資金及時到位，工程抵押貸款和消費(fèi)性按揭貸款總體上利率風(fēng)險(xiǎn) 也 不會太大。 通貨膨脹因素對本項(xiàng)目的影響 通脹壓力顯著增強(qiáng)，上下游行業(yè)間的價格傳導(dǎo)跡象有所顯現(xiàn) ： 今年以來， CPI 漲幅較大，主要是由于糧食、肉禽及其制品等與食品有 關(guān)的價格漲幅較大所帶動。與食品價格相比，其他消費(fèi)品價格漲幅不高，有的還有所下降。 16 月份累計(jì)，工業(yè)品出廠價格同比上漲 %，與去年同期水平基本持平；原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲 %，比去年同期漲幅降低 個百分點(diǎn)。其中 6 月份工業(yè)品出廠價格和原材料、燃料、動力購進(jìn)價格分別上漲 %和 %，當(dāng)月漲幅均低于累計(jì)漲幅，最近幾個月生產(chǎn)性物價一直呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的走勢。 一個社會要出現(xiàn)物價輪番大幅上漲的局面，或是由于資源供不應(yīng)求，或是由于成本推動，基礎(chǔ)原材料價格率先上漲，帶動下游產(chǎn)品、工業(yè)品出廠價格大幅 上漲，進(jìn)而引發(fā)居民消費(fèi)物價的上漲，最后形成物價大幅上漲的局面，我國前幾次通貨膨脹就是這樣發(fā)生的。目前的情況則不同，處于末端環(huán)節(jié)的居民消費(fèi)價格結(jié)構(gòu)性上漲，工業(yè)品出廠價格和生產(chǎn)資料價格均處于較低水平，生產(chǎn)物價和消費(fèi)物價不是互動影響而是呈現(xiàn)背離走勢，在此情況下， 不會出現(xiàn)全社會范圍內(nèi)的嚴(yán)重通貨膨脹。 當(dāng)前，物價水平適度上漲對于保護(hù)和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)健康持續(xù)發(fā)展特別是提高農(nóng)民的收入是有益的， 35%的物價上漲在目前經(jīng)濟(jì)增長的可承受范圍之內(nèi)。當(dāng)然，由于流動性過剩問題依然嚴(yán)峻，今年以來，房地產(chǎn)價格進(jìn)一步提高，股票價格也上升到較高 水平，應(yīng)引起關(guān)注。 明年 的物價 可能 還會進(jìn)一步上漲，但漲幅 應(yīng) 不會太大，漲速也不會太快。由于物價水平 、 原材料、燃料、動力價格上漲 總體比較平穩(wěn)，對本項(xiàng)目的 開發(fā)成本 、 費(fèi)用開支 、 投資收益影響不會太大。 但房地產(chǎn)價格、股票價格 的快速 增長可能會誘發(fā)銀行的進(jìn)一步 加息。因此， 委托方應(yīng)注意把握開發(fā)節(jié)奏，合理控制成本 和加息風(fēng)險(xiǎn) 。 固定資產(chǎn)投資對本項(xiàng)目的影響 15月份，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 32045 億元，同比增長 %。其中，國有及國有控股完成投資 13891 億元，增長 %；房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 7214 億元，增長 %。從注冊類型看，內(nèi)資企業(yè)投資 28067 億元，同比增長 %；港澳臺商投資和外商投資分別完成1739 億元和 2087 億元，分別增長 %和 %。從施工和新開工項(xiàng)目情況看，截止到 5月底，城鎮(zhèn) 50 萬元以上施工項(xiàng)目累計(jì) 151139個，同比增加 18470 個；施工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 175359 億元，同比增長 ％；新開工項(xiàng)目 74701 個，同比增加 7282 個；新開工項(xiàng)目計(jì)劃總投資 27908 億元，同比增長 %。 從到位資金情況看，城鎮(zhèn)投資到位資金 40296 億元，同比增長 %。其中，國內(nèi)貸款增長%，利用外資增長 %，自籌資金增長 %。 在投資增長中，有 三 個方面是值得關(guān)注的。一是 總體增速仍然偏高， 房地產(chǎn)投資增長 仍然較 快 ， 18 月增長達(dá) 29%，高出 2020 年全年增長 %的 個百分點(diǎn) ，這 說明房地產(chǎn)投資仍然偏熱，也 預(yù)示著明年 國家會繼續(xù)對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控 。 二是 新開工項(xiàng)目增 速明顯降低 ，這說明宏觀調(diào)控政策起到了一定的效果，也說明投資者對明年的市場預(yù)期和固定資產(chǎn)投資的熱情都有所降低 ，或者是觀望氛圍變濃 。三 是自籌資金增長較快 ， 可以看出， 近年來 國家一系列的金融政策對投資商產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響 ； 一 方面投資者自身的資金實(shí)力逐漸增強(qiáng)；一方面體現(xiàn)了投資者的融資渠道走向了多元化 ，開發(fā)商對銀行貸款的依賴性降低，這預(yù)示著國家的信貸政策對投資者的影響變?nèi)酰@也是為什么國家要從供需兩個方面對房地產(chǎn)投資進(jìn)行調(diào)控的原因；那么在需求市場變化不大的情況下，投資市場會依然 穩(wěn)定 。 消費(fèi)需求對本項(xiàng)目的影響 改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)增長最主要、最穩(wěn)定的推動力量是消費(fèi)需求的增長。除個別年份，消費(fèi)增量占 GDP 增量的比重在 60%左右來源于居民消費(fèi)的增長和政府支出的擴(kuò)張。在總消費(fèi)中，居民消費(fèi)一直占 80%左右，處于主導(dǎo)地位。 上半年 ，社會消費(fèi)品零售總額 42044 億元，同比增長 %。分地域看，城市消費(fèi)品零售額 28525 億元，同比增長 %，縣及縣以下零售額 13519 億元，增長 %。分商品類別看，限額以上批發(fā)和零售業(yè)吃、穿、用商品類零售額同比分別增長 %、 %和 %。其中，糧油類增長 %，肉禽蛋類增長 %，服裝鞋帽針紡織品類增長 %，文化辦公用品類增長 %，體育、娛樂用品類增長 %，日用品類增長 %，家用電器和音像器材類增長 %，家具類增長 %，建筑及裝潢材 料類增長 %，化妝品類增長 %，金銀珠寶類增長 %，通訊器材類增長 %，汽車類增長 %，石油及制品類增長 %。 可以看出社會消費(fèi)品零售總額得到了開速增長，其漲幅是 1997 年以來的最快水平，比 2020 年的 ％ 高出了 個百分點(diǎn) ，同時城市和縣及縣以下保持均衡增長態(tài)勢， 特別是家具、建筑及裝潢材料、 金銀珠寶 、 汽車 類漲幅最大。這說明，人民的生活水平明顯提高，消費(fèi)能力及檔次明顯提高 ，特別是 金銀珠寶 、汽車類的快速增長 。 房地產(chǎn) 市場走勢 對本項(xiàng)目的影響 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前三 季度我國 70 個大中城市房屋銷售價格同比上漲 %，漲幅回落 個百分點(diǎn)。其中， 9 月份房價與去年同期相比上漲 %，這一漲幅比 8 月份再降 個百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn) 7 月份以來的連續(xù)兩個月下降。從分季走勢看，經(jīng)歷了宏觀調(diào)控的房地產(chǎn)市場，房價走勢開始實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步下調(diào)。 70 個大中城市的銷售價格指標(biāo)，今年一季度漲幅為 %，二季度漲幅 %。 6 月至 9 月的月度漲幅則分別為 %、 %、 %和 %。 從更長期的走勢觀察，房價漲幅近 3 年來呈現(xiàn)逐步回落趨勢， 2020 年為 ％， 2020 年為 ％，今年前三季 度為 ％。 作為全國房地產(chǎn)市場規(guī)模最大、價位較高的長三角地區(qū)，房價回落更顯著， 1—8 月份，上海新房價格漲幅為負(fù) ％。南京、杭州等地的房地產(chǎn)價格漲幅也在低位浮動。極少數(shù)城市房價漲幅還沒有得到控制，如北京、深圳等。今年 9 月份，北京市商品住宅銷售價格比上年同期上漲 ％，其中，普通住宅價格同比上漲 ％。 而 目前， 深圳、廣州雙雙出現(xiàn)房價下跌現(xiàn)象 。 深圳樓市的交易量卻在急劇萎縮，一月份深圳住房銷售單月成交 萬平方米，而到了 10 月份，成交量卻只有 萬平方米 ，部分樓盤 開始 降價 ；同時， 根據(jù)中原 地產(chǎn)研究部的調(diào)查，冷淡的市場已經(jīng)迫使廣州市一半左右的樓盤開始實(shí)質(zhì)性降價，平均降價幅度達(dá)到 20%。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，三季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)和房地產(chǎn)行業(yè)景氣指數(shù)均下滑，這是自去年四季度起至今 房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)及企業(yè)家信心指數(shù)的首次雙降 ，表明行業(yè)內(nèi)、外對房地產(chǎn)環(huán)境預(yù)期的下調(diào)。 近日，房地產(chǎn)板塊交易中連續(xù)大跌。一些專家認(rèn)為，房地產(chǎn)板塊的逆市下挫，表明了投資者對消費(fèi)市場和政策面的雙重?fù)?dān)憂。 有 預(yù)測 認(rèn)為， 未來兩年內(nèi)我國房地產(chǎn)將步入更深的調(diào)整期，房地產(chǎn)價格將逐漸下降，到低谷后價格徘徊三至五年。放在大的社會經(jīng)濟(jì)背景下來看 我國的房地產(chǎn)行業(yè)，我國房地產(chǎn)自從產(chǎn)業(yè)化以來，社會購買力逐漸釋放，隨著需求的增加，房地產(chǎn)價格不斷攀升，投機(jī)需求也開始影響房地產(chǎn)市場，投資需求和真實(shí)購買需求相互促進(jìn)，再加上銀行資金的推波助瀾和房地產(chǎn)商的限購行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求被進(jìn)一步放大。反觀房地產(chǎn)市場的真實(shí)供求狀況，社會購買力已經(jīng)被消化殆盡、待售房產(chǎn)存量進(jìn)一步上升、新開工項(xiàng)目不斷增加、政策面進(jìn)一步緊縮。我們判斷我國房地產(chǎn)信心一旦被打壓，房地產(chǎn)行業(yè)在蕭條階段將停滯三至五年，這是因?yàn)樯鐣徺I力的恢復(fù)和代售住房存量的消化需要這么長的時間。基于此我們對 2020 年房地 產(chǎn)商的投資建議是，減少開發(fā)數(shù)量，加大房地產(chǎn)銷售力度。 我們認(rèn)為： 我國房地產(chǎn)經(jīng)過這么多年的快速發(fā)展 ，房價一直是我行我素，一路高歌，房價的上漲速度完全超出了收入水平的增長速度。 從需求的角度講，我國的住房需求受到了較長時間的壓制，而在這一波經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，社會的轉(zhuǎn)型中，農(nóng)村剩余勞動力的快速轉(zhuǎn)化中， 城市化進(jìn)程中，舊城改造中為我國房地產(chǎn)發(fā)展提供了龐大的消費(fèi)群體。再加之中國人的住房情結(jié)，房價適當(dāng)?shù)母哂?GDP的增長速度是正常的。 但一些大中型城市房價上漲過快，瞄準(zhǔn)高端客戶群體一路狂飚。目前，很多大中型城市，特別是沿海等 一線城市，房價已超出了中端消費(fèi)者的承受范圍和居民收入的增長速度。 而這種增長速度受投資等投機(jī)需求影響非常嚴(yán)重，大范圍的超出了自住行需求，特別是最龐大的中低端市場的承受范圍。 在高房價背景下， 社會 高端 購買力已經(jīng)被消化殆盡 ，當(dāng)投資市場受到政策的限制，房價本身也高出了投資者的預(yù)期，中低端購買者收入增長乏力的情況下，房價 理性回調(diào)適必然趨勢。因此，深圳、廣州價格下降必然會帶動那些房價虛高，過度依賴投資需求的地區(qū)房價 理性 下降。 而這種趨勢或?qū)⒙?，進(jìn)而影響絕大多數(shù)一、二、三線城市的房價。當(dāng)沿海大多數(shù)城市房價下降，勢必影響全 國一、二、三線城市的消費(fèi)者進(jìn)入觀望狀態(tài)，開發(fā)商也會受這種趨勢影響而信心下降， 必然導(dǎo)致房價的理性回歸，但不會出現(xiàn)全國性的大幅降價。因?yàn)椋袌錾现卸俗》啃枨筮€非常強(qiáng)大，這部分消費(fèi) 需求 受高房價的 長期 壓抑 ，具有一定的購買能力，只要房價恢復(fù)到合理水平，市場仍然會出現(xiàn)供需兩旺的局面 。 結(jié)論：從上述宏觀基本面分析，跨入 2020 年，中國房地產(chǎn)面臨機(jī)遇和挑戰(zhàn) 并存的格局 。 首先，宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境受內(nèi)需影響大，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境應(yīng)比較穩(wěn)定，不會出現(xiàn)較大波動 ，亦不會出現(xiàn)全社會較嚴(yán)重的通貨膨脹，因此整體投資環(huán)境應(yīng)趨于穩(wěn)定；民居的消費(fèi)水平穩(wěn)定增 長，消費(fèi)實(shí)力加強(qiáng) 。其次， 國家一系列調(diào)整固定資產(chǎn)投資過熱，房價上漲過快的調(diào)控政策，在 2020 年得到了有力的落實(shí)，極大的打擊了市場的投機(jī)行為和投資者的積極性，讓市場逐漸回歸到真實(shí)需求上來 ， 這樣更有利于房地產(chǎn)市場的健康、穩(wěn)定、長久發(fā)展。雖然， 目前 局部市場房價下跌 現(xiàn)象 ， 但大多數(shù)城市還處于 增長 ， 我們認(rèn)為這種 下跌現(xiàn)象的影響 應(yīng)僅限于一些房