【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避方法 投入估算與資金籌措 【縱智聯(lián)合公司編寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃書(shū)范文格式第九章】 項(xiàng)目融資需求與貸款方式 項(xiàng)目資金使用計(jì)劃 融資資金使用計(jì)劃 資金合作方式及與資金償還保障 退出機(jī)制 7 商鋪地產(chǎn) 項(xiàng)目投資效益分析 【縱智聯(lián)合公司編寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃書(shū)范文格式第十章】 財(cái)務(wù)分析基本假設(shè) 收入估算 成本與稅金估算 成本估算 損益表與現(xiàn)金流量表估算 重要財(cái)務(wù)指標(biāo) 財(cái)務(wù)敏感性分析 盈虧平衡分析 投資效益分析結(jié)論 商鋪地產(chǎn) 項(xiàng)目 投資價(jià)值分析 【縱智聯(lián)合公司編寫(xiě)商業(yè)計(jì)劃書(shū)范文格式第十一章】 分析方法的選擇 收益年限的確定 基本數(shù)據(jù) 投資價(jià)值分析結(jié)果 融資方式及退出機(jī)制 8 第三 章 高質(zhì)量 商鋪地產(chǎn) 商業(yè)計(jì)劃書(shū)編制關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明 一、一份高質(zhì)量商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)具備哪些要素？ 由于各種項(xiàng)目性質(zhì)及行業(yè)市場(chǎng)不同，編寫(xiě) 商鋪地產(chǎn) 項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書(shū)時(shí)的側(cè)重點(diǎn)會(huì)有所不同。但是一般要有以下共性的關(guān)注點(diǎn)： 核心問(wèn)題是項(xiàng)目商業(yè)模式與盈利模式 ,以及實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目盈利的執(zhí)行策略 ,包括：市場(chǎng)機(jī)會(huì)是否存在？如 何抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)變成自己的項(xiàng)目盈利模式？有哪些實(shí)施能力和條件實(shí)現(xiàn)這個(gè)市場(chǎng)機(jī)會(huì)給予的盈利模式 +盈利目標(biāo)？項(xiàng)目本身及投資者如何獲得高額回報(bào)？ 二、商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)怎樣對(duì) 商鋪地產(chǎn) 項(xiàng)目進(jìn)行估值才科學(xué)？ 公開(kāi)上市公司在一定時(shí)期內(nèi)，有一個(gè)比較穩(wěn)定的市場(chǎng)價(jià) /當(dāng)年（上期）盈利 =市盈率，這就是該公司的市盈率，不同行業(yè)的上市公司市盈率差距較大，所以給某公司估值，要參考同類(lèi)別上市公司；利用市盈率進(jìn)行某公司（非上市）的股權(quán)交易（私募參股、并購(gòu)、重組等），估值往往要在已上市同類(lèi)公司平均市盈率上打個(gè)折扣，因?yàn)樯鲜泄居辛鲃?dòng)溢價(jià)，打折比率不 等，多在 58折。 （ 1）收益現(xiàn)值法 通俗地說(shuō)，就是把未來(lái)每年的現(xiàn)金流（不是凈利潤(rùn)）折為當(dāng)前價(jià)值，累加后即為該項(xiàng)目的價(jià)值。這里面涉及幾個(gè)重要參數(shù)：每年利潤(rùn)增長(zhǎng)率、折現(xiàn)率 （ 2）市盈率比較法 假設(shè)我們現(xiàn)在準(zhǔn)備入股一家 A 食品公司，該公司業(yè)務(wù)與已經(jīng)在港交所上市的 B公司業(yè)務(wù)相似， B 公司當(dāng)前三個(gè)月平均市盈率為 15，則我們的成交價(jià)可參考該市盈率，考慮到我們正在交易的 A 公司是非上市公司，交易市盈率要打折，一般 6 折或 7 折，主要根據(jù)其現(xiàn)有業(yè)務(wù)的穩(wěn)定性，未來(lái)增長(zhǎng)潛力，團(tuán)隊(duì)情況綜合評(píng)測(cè)，談判確定 （ 3）交易比較法 假設(shè)前一月 某交友網(wǎng)站 C被一家風(fēng)投投資，估值 5000 萬(wàn)美元；現(xiàn)在有另一家風(fēng)投企業(yè)對(duì)我們的交友網(wǎng)站 D 有興趣，現(xiàn)在討論估值，那么就可以適當(dāng)參照上述成交估值， 9 主要參照坐標(biāo)：客戶定位、當(dāng)前注冊(cè)人數(shù)、日均 IP 點(diǎn)擊數(shù)、增長(zhǎng)率等，進(jìn)行談判修正。 三、商業(yè)計(jì)劃書(shū)編制過(guò)程中 應(yīng) 必須避免的誤區(qū) ？ 【 縱智聯(lián)合 公司專(zhuān)家 觀點(diǎn) 】 ● 描述語(yǔ)言上混亂不清晰，廢話多的冗長(zhǎng)計(jì)劃書(shū)?！疽欢ㄒ米詈?jiǎn)單的語(yǔ)言，明確的圖表說(shuō)明問(wèn)題】 ● 商業(yè)計(jì)劃顯得非常不專(zhuān)業(yè)，例如缺乏應(yīng)有的基礎(chǔ)數(shù)據(jù) ,分析過(guò)于簡(jiǎn)單；或數(shù)據(jù)沒(méi)有說(shuō)服力，拿出一些與產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)相去甚遠(yuǎn)的數(shù)據(jù)。 ● 沒(méi)有強(qiáng)有 力執(zhí)行團(tuán)體的項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)。 ● 只有創(chuàng)意，沒(méi)有實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與沒(méi)有細(xì)節(jié)的項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)。 ● 計(jì)劃目標(biāo)界定不明或難以衡量目標(biāo)執(zhí)行的項(xiàng)目計(jì)劃書(shū)。 ● 大篇幅描述市場(chǎng)和環(huán)境，到后面才講清楚公司的業(yè)務(wù)類(lèi)型和目標(biāo)； ● 過(guò)于強(qiáng)調(diào)技術(shù)的先進(jìn)性或產(chǎn)品服務(wù)的創(chuàng)意 ,而忽略執(zhí)行方面 ,未能清楚地解釋商業(yè)機(jī)會(huì)與執(zhí)行能力 ,以為 “功到自然成 ”【一般投資公司對(duì)市場(chǎng)推廣和實(shí)施能力更重視】；例如過(guò)份強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目技術(shù)國(guó)際先進(jìn)、填補(bǔ)國(guó)內(nèi)空白、獲得權(quán)威機(jī)構(gòu)認(rèn)證或某某博覽會(huì)金獎(jiǎng)，卻忘記了創(chuàng)業(yè)投資基金是商業(yè)營(yíng)利性機(jī)構(gòu)，而不是非營(yíng)利性的科研基金； ●計(jì)劃書(shū)中有很多口 號(hào)，而為達(dá)到目標(biāo)所制定的策略與戰(zhàn)術(shù)卻描述不多； ● 強(qiáng)調(diào)面臨的市場(chǎng)容量或生產(chǎn)能力，卻沒(méi)說(shuō)清楚怎樣銷(xiāo)售自己的產(chǎn)品：只有銷(xiāo)售目標(biāo) ,沒(méi)有實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售目標(biāo)的具體計(jì)劃。 ● 強(qiáng)調(diào)過(guò)往成就，卻不能令人信服地說(shuō)明保持將來(lái)可持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的策略方法； ● 過(guò)于強(qiáng)調(diào)依賴某一大公司的供銷(xiāo)關(guān)系 ,使投資者很擔(dān)心過(guò)于依賴單一戰(zhàn)略合作伙伴帶來(lái)的巨大風(fēng)險(xiǎn)； ● 管理團(tuán)隊(duì)的實(shí)力言過(guò)其實(shí)，或聲稱：若獲得投資，某某名人將加入本公司； ● 對(duì)市場(chǎng)導(dǎo)入和團(tuán)隊(duì)協(xié)助的描述沒(méi)有說(shuō)服力； ● 生產(chǎn)與營(yíng)銷(xiāo)實(shí)施方案或不作涉及，或一筆帶過(guò)。 ● 低估競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)力， 或者干脆說(shuō)沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；對(duì)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有清醒的認(rèn)識(shí)，忽視競(jìng)爭(zhēng)威脅。 ● 對(duì)市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的描述缺乏具體資料和數(shù)據(jù)； ● 對(duì)經(jīng)營(yíng)困難及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)計(jì)不足，過(guò)于樂(lè)觀； ● 市場(chǎng)規(guī)模太小，偶然的階段性市場(chǎng)，或市場(chǎng)容量和市場(chǎng)份額的估算方法不科學(xué)； ● 產(chǎn)品或客戶過(guò)于單一【投資公司會(huì)認(rèn)為抗風(fēng)險(xiǎn)能力弱】 ,或產(chǎn)品或客戶過(guò)于太多太雜【投資公司會(huì)認(rèn)為專(zhuān)注度集中度不夠】； ● 產(chǎn)品服務(wù)賣(mài)點(diǎn)過(guò)多，泛而不精； ● 沒(méi)有依據(jù)的盲目樂(lè)觀地預(yù)計(jì)公司將在兩三年之后上市。 ● 過(guò)分的作表面文章或文字游戲【如強(qiáng)調(diào)留洋博士、領(lǐng)導(dǎo)關(guān)懷、大會(huì)獲獎(jiǎng)、眾多專(zhuān)家顧問(wèn) 】； ● 過(guò)份夸張的公司名稱與項(xiàng)目名稱【如一個(gè)面向國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的初創(chuàng)公司起名為某某國(guó)際集團(tuán)】； ● 故意隱瞞事實(shí)真相，對(duì)項(xiàng)目本應(yīng)該描述內(nèi)容避而不談； ● 對(duì)資金預(yù)算描述不清楚或不合理 ,資金使用方向模糊； ● 預(yù)算中有昂貴的裝修和高級(jí)轎車(chē)等不切實(shí)際的開(kāi)支項(xiàng)； 10 ● 收入模式不明確；盈利模式的數(shù)字計(jì)算模型不清晰； ● 財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算不準(zhǔn)確，勾稽關(guān)系不合理，數(shù)據(jù)出入過(guò)大； 四、一份成功的商業(yè)計(jì)劃書(shū)應(yīng)重點(diǎn)回