【文章內(nèi)容簡介】 整個(gè) 項(xiàng)目 吸引人流 的重要磁極和錨固點(diǎn) ，將使本項(xiàng)目成為一個(gè) 綜合性的商業(yè)中心和高尚住居區(qū) 。 主力商業(yè)的吸引、綜合購物的便利、良好的購物環(huán)境，為本項(xiàng)目的良好基礎(chǔ)。有消費(fèi)群體，就有項(xiàng)目發(fā)展的基礎(chǔ)。 惠州國際商業(yè)中 心可行性研究報(bào)告 23 第五章 項(xiàng)目的盈利模式、商業(yè)規(guī)劃及牧業(yè)價(jià)格定位 一、 盈利模式與 商業(yè)價(jià)值 本項(xiàng)目商業(yè)模式：按照“家樂?！钡榷嗉覈H商業(yè)機(jī)構(gòu)的全球通行標(biāo)準(zhǔn)和中國城市規(guī)劃部門的要求，采用“訂單式”商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)方式，建設(shè)大型商廈以及周邊的超值住宅地產(chǎn)，從而實(shí)現(xiàn)利潤最大化。 一個(gè)商圈的興起與持續(xù)繁榮，必然與大型商家的進(jìn)駐分不開。在歐美，將近 有 60％的城市購買力是在大型綜合性購物中心實(shí)現(xiàn)，大部分是集購物、娛樂、休閑于一體的綜合性消費(fèi)。而中國自 2020 年加入世貿(mào)后，隨著大量先進(jìn)的國外商業(yè)企業(yè)的進(jìn)駐，人們的消費(fèi)理念也在不斷地更新，并迅速地與國際型的消費(fèi)理念接軌。集購物，娛樂、休閑于一體的綜合性的“一站式”消費(fèi)理念正迅速地成為人們的主流消費(fèi)觀念，大型綜合性的購物中心也越來越受到消費(fèi)者的青睞。據(jù)了解，廣州天河北的天河城購物中心 2020 年全年的銷售額已經(jīng)超過了 40 億元。 在惠州經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展的推動(dòng)下，作為惠州最大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，其對(duì)惠州整體商業(yè)發(fā)展的導(dǎo) 向和引領(lǐng)都是至關(guān)重要的。因此本項(xiàng)目經(jīng)多方考證，反復(fù)推敲，將先進(jìn)的國際化商業(yè)模式與區(qū)域型經(jīng)濟(jì)發(fā)展有機(jī)地結(jié)合在一起，形成了一個(gè)與家樂福（超市）、百安居（建材）、華納兄弟影院公司（娛樂）等世界 500強(qiáng)企業(yè)全程合作的，集國際大型超市、百貨、影院、家居建材、家電數(shù)碼、餐飲及娛樂等多個(gè)業(yè)態(tài)為一體的綜合性大型購物中心。 其中： 法國家樂福在全球擁有 10400 家分店，年商業(yè)零售額達(dá) 650 多億美元，是世界第二大零售商。 2020 年 ， 家樂福 在中國已經(jīng)開設(shè)了 62家分店、 在華銷售額達(dá)到了 16 億 16 億美元 ，約有 億中國人在家樂福 店鋪購過物。當(dāng)然，家樂福帶給一個(gè)地區(qū)零售業(yè)界的影響還遠(yuǎn)不止這么簡單。據(jù)了解，家樂福每個(gè)分店都會(huì)給所在地段每天另外增加至少 4－ 6 萬的人流量，其區(qū)域消費(fèi)額平均比以往增加了 15％以上 。 商業(yè)的繁華又將促進(jìn)該地區(qū)周邊物業(yè)的興旺發(fā)展。 1998 年底，當(dāng)上海古北店的家樂福開業(yè)時(shí)，同層的店鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)僅維持在 200 元／ m2，短短一年后，租價(jià)已上升了 80％，惠州國際商業(yè)中 心可行性研究報(bào)告 24 三年之后 ，鋪位租價(jià)則漲了兩倍。周邊的商業(yè)物業(yè)租價(jià)同樣跟著一直往上漲了一倍多。 在深圳，位于福田區(qū)梅林住宅區(qū)內(nèi)的家樂福梅林店于 2020 年 8月 開業(yè)， 僅在一年時(shí)間內(nèi)， 同層的一些零 散商鋪?zhàn)饨鹨?上 升了 。 而周邊的住宅 房價(jià) 也 足足漲了三成 以上 。 而 2020 年在烏魯木齊，我司與家樂福合作開發(fā)了南湖家樂福國際超市。在我司項(xiàng)目未開發(fā)前，南湖地段屬于商業(yè)不發(fā)達(dá)地區(qū)，基本沒有成型的商業(yè)物業(yè)，住宅的檔次也不高，均價(jià)約為 1800 元 /㎡左右。但在我司項(xiàng)目進(jìn)駐后，周邊的商業(yè)街鋪?zhàn)饨饍r(jià)格開始扶搖直上，而我司的首層商鋪更是賣到了 3 萬元 /㎡的均價(jià)，增幅在三倍以上。同時(shí)，南湖周邊的住宅價(jià)格也提升至了 2300 元 /㎡，漲了將近三成。 在惠州，人人樂超市的進(jìn)駐不但盤活了國商大廈的爛尾樓，而且更促成了麥地路商圈的形成 和快速崛起，也正因此，造成了麥地路周邊的商業(yè)物業(yè)價(jià)格和住宅價(jià)格的飛漲，現(xiàn)在惠州周邊的商鋪?zhàn)饨鹨褲q到了 180至 200 元 /㎡，而人人樂旁的世貿(mào)中心的首層均價(jià)更漲至 萬元的天價(jià)。 我們堅(jiān)信，在與創(chuàng)造了多個(gè)商業(yè)地產(chǎn)神話的零售業(yè)巨子 —— 家樂福等世界 500 強(qiáng)的強(qiáng)強(qiáng)合作下，在先進(jìn)的經(jīng)營理念之下，本項(xiàng)目必將迅速促成演達(dá)路商圈的形成和崛起，并成為引領(lǐng)惠州商業(yè)走向更高層次的商業(yè)旗艦。 二、 項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃及業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目定位： 住宅定位：最適合城市中產(chǎn)階層的高品味社區(qū)。 商業(yè)定位：以購物、娛樂、休閑、餐飲為一體的綜合性商業(yè)購物中心 。 業(yè)態(tài)組合 核心店、主力店、專賣店、娛樂餐飲、文化休閑等。 業(yè)態(tài)形式 大型綜合百貨、超市、綜合娛樂城、家電體育用品專賣店、書店、音像、影院、量販?zhǔn)?KTV、知名咖啡屋、運(yùn)動(dòng)館、大型餐飲、特色美食。 惠州國際商業(yè)中 心可行性研究報(bào)告 25 裙樓商業(yè)業(yè)態(tài)布局規(guī)劃 樓層 定位（面積） 業(yè)態(tài) B1 潮流前線 5000㎡＋ 20200㎡停車場 通訊數(shù)碼電子產(chǎn)品 、 藥房、飾品掛件、箱包、鞋類、音像書籍、文具玩具 L1 都市名店（ 8000㎡）＋家樂福（ 3000㎡） 專賣店、名牌服飾、名牌化妝品、黃金珠寶、名表名筆、鐘表眼鏡、流行皮件、女鞋、手袋及生活超市 L2 新潮時(shí)尚城（ 3000㎡）＋家樂福（ 8000㎡） 少女裝、休閑裝、休閑鞋、服飾品、美容院及生活超市 L3 婦幼城（ 3000㎡）＋家樂福（ 8000㎡） 中老年服飾、淑女裝、內(nèi)衣、兒童用品及生活超市 L4 娛樂城、美食城 （ 11000㎡） 電影院、知名酒樓、書城 三、 物業(yè)價(jià)格定位 住宅價(jià)格定位 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊項(xiàng)目的綜合考察和分析（詳見表 3），周邊半徑 2 公里內(nèi)樓盤均價(jià)為2700 元 /㎡，同時(shí)以區(qū)域未來發(fā)展及本項(xiàng)目規(guī)模發(fā)展空間值來看，項(xiàng)目的可升值空間在10%～ 30%左右。 按照市場比較法，比較保守估計(jì)，本項(xiàng)目 住宅核心均價(jià)為 2700 元 /㎡ 商業(yè)物業(yè)價(jià)格定位 目前，本項(xiàng)目區(qū)域周邊商鋪的銷售基本處于熱銷狀態(tài)，而且商鋪的現(xiàn)有銷售手段基本處于開始階段，惠州投資者對(duì)于商鋪的認(rèn)可和未來商業(yè)發(fā)展的看好。 正確的定價(jià)方法是看消費(fèi)者為滿足其需求所愿意支付的成本，這里的成本不單指金錢，還包括消費(fèi)者因投資而必須承受的心理壓力以及為化解或降低風(fēng)險(xiǎn)而耗費(fèi)的時(shí)間、精力、金錢等諸多因素，而投資心理是客戶購置商業(yè)的關(guān)鍵。 惠州目前的商業(yè)無論從規(guī)劃、商業(yè)結(jié)構(gòu)，還是市場運(yùn)作，都非常不完善，有很大的提升空間。盡管如此，目前項(xiàng)目周邊商鋪價(jià)位仍能保持在 10000— 25000/元平方米之間。此外，惠州的商鋪價(jià)格年遞增率在 18%左右，個(gè)別區(qū)域高達(dá) 26%，這充分說明商鋪市場的火爆和發(fā)展前景的廣泛。 惠州國際商業(yè)中 心可行性研究報(bào)告 26 1）、商業(yè)物業(yè)租賃價(jià)格 通過以上分析，按照市場比較原則，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目樓層租賃價(jià)格為 一樓的月租賃均價(jià)為 115 元 /㎡； 二樓的月租賃價(jià)位為 75 元 /㎡； 三樓的月租賃價(jià)位為 45元 /㎡； 四樓的月租賃價(jià)位為 40元 /㎡； 地下一層的月租賃價(jià)位為 60元 /㎡； 2）、商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格 租金反推方法 根據(jù)租金反推原則，結(jié)合惠州現(xiàn)有投資回報(bào)，以保守 6%的年回報(bào)率計(jì)算：一樓的銷售均價(jià)為 23000 元 /㎡；二樓的銷售均價(jià)為 15000 元 /㎡；三樓的銷售均價(jià)為 9000 元 /㎡；地下一層的銷售均價(jià)為 12020 元 /㎡。 市場比較方法 根據(jù)市場比較法，結(jié)合周邊項(xiàng)目的銷售價(jià)格（詳見表 4），本項(xiàng)目的銷售價(jià)格為：一樓的銷售均價(jià)為 20200 元 /㎡；二樓的銷售均價(jià)為 12020 元 /㎡；三樓的銷售均價(jià)為 6500元 /㎡；地下一層的銷售均價(jià)為 9000 元 /㎡。 通過以上兩種方式的分析和綜合比較，可以看出，本項(xiàng)目的可比銷售價(jià)位為： 一樓的銷售均價(jià)為 21000 元 /㎡ 二樓的銷售均價(jià)為 13000 元 /㎡ 三樓的銷售均價(jià)為 6500 元 /㎡ 地下一層的銷售均價(jià)為 10000 元 /㎡ 惠州國際商業(yè)中 心可行性研究報(bào)告 28 第六章 項(xiàng)目開發(fā)周期及工程進(jìn)度安排 項(xiàng)目于 2020 年 6月 20日開始基礎(chǔ)建設(shè)，預(yù)計(jì)群樓商業(yè)部分在 2020 年 12 月封頂；住宅部分 2020 年 4月封頂；商業(yè)部分 2020 年7月正式對(duì)外營業(yè)；住宅 2020 年 9月竣工入?。黄溟_發(fā)建設(shè)期為 15個(gè)月。 表 5：施工進(jìn)度計(jì)劃 時(shí) 間 （單位：天） 分項(xiàng)工程 20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400 420 440 460 480 方案設(shè)計(jì) 25 報(bào)批報(bào)建 20 擴(kuò)大初步設(shè)計(jì) 45 施工圖設(shè)計(jì) 60 土方開挖 80 樁基施工 60 抽芯試驗(yàn)、試壓 15 地下室 17 裙房 7 層（主體） 45 塔樓主體 104 塔樓主體驗(yàn)收 裙房外裝修 60 裙樓空調(diào)安裝、 調(diào)試 65 空調(diào)主機(jī)安裝、 調(diào)試 60 惠州國際商業(yè)中 心可行性研究報(bào)告 29 續(xù)表 5 消防安裝調(diào)試 65 電、水安裝調(diào)試 65 裙樓電梯、扶梯 安裝、調(diào)試 65 柴油發(fā)電機(jī)安裝、調(diào)試 65 裙房室內(nèi)裝修 60 塔樓外裝修 75 塔樓電梯安裝、 調(diào)試 120 塔樓內(nèi)隔墻砌筑 140 塔樓內(nèi)粉刷 150 塔樓公共部分裝修 60 裙樓及塔樓屋面防水 15 15 外水、外電施工 30 廣場施工、環(huán)境施工 40 竣工驗(yàn)收 10 考慮雨季及不可見因素，工期增加 20 天，總工期約為 480 天 惠州國際商業(yè)中 心可行性研究報(bào)告 30 第七章 項(xiàng)目總投資及資金籌措 一、 項(xiàng)目總投資 項(xiàng)目總投資 26384 萬元，具體明細(xì)見表 6 表 6：項(xiàng)目總投資表 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 投資金額 (萬元 ) 單價(jià) (元 /平米 ) 占總投資比例 1 土地費(fèi)用 6800 % 2 前期費(fèi)用 800 % 3 建安工程成本 16796 % 4 財(cái)務(wù)費(fèi)用 600 % 5 管理費(fèi)用 494 % 6 銷售費(fèi)用 400 % 7 其他費(fèi)用 494 % 8 合計(jì) 26384 % 二、 項(xiàng)目資金籌措 本項(xiàng)目前期自有資金 9300 萬元，其中，土地投入 6800 萬元，預(yù)付工程款 2500 萬元。 本項(xiàng)目擬申請(qǐng)銀行貸款額度為 12020 萬元，建設(shè)前期需放款額度為 8000 萬元，其他方式融資 9084 萬元。 本項(xiàng)目的住宅及商用物業(yè)預(yù)計(jì)在 2020年 12月開式進(jìn)入銷售期，銷售期預(yù)計(jì)為一年，預(yù)計(jì)銷售率為 80%。 銷售期回款如下： 2020年 12月起至 2020年 3月，商業(yè)物業(yè)部份可實(shí)現(xiàn)銷售回款 22760萬元， 2020 年 6 月至 2020 年 9 月住宅物業(yè)部份可實(shí)現(xiàn)銷售回款 14472 萬元，合計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷 售 收入 37232 萬元。 惠州國際商業(yè)中 心可行性研究報(bào)告 31 第八章 項(xiàng)目投資效益分析 一、 銷售收入 本項(xiàng)目在預(yù)計(jì)銷售期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)銷售收入總額 37232 萬元。 表 7：銷售收入明細(xì)表 項(xiàng)目 單價(jià) (元 /平方米 ) 銷售面積 (平米 ) 銷售率 銷售收入 (萬元 ) 地下一層商用物業(yè) 10000 5000 80% 4000 一層商用物業(yè) 22020 8000 80% 14080 二層商用物業(yè) 13000 3000 80% 3120 三層商用物業(yè) 6500 3000 80% 1560 商用物業(yè)小計(jì) 19000 22760 住宅 2700 63500 84% 14472 合計(jì) 86000 37232 二、 項(xiàng)目投資利潤測算（按 80%