【文章內(nèi)容簡介】 。 85 清償能力分析 85 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 85 敏感性分析 86 綜合財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) 88 第十四章 社 會(huì) 效益評(píng)價(jià) 89 項(xiàng)目 對(duì) 社 會(huì)的 影響 89 項(xiàng)目 與 所 再的 互適性分析 89 第十五章 結(jié) 論 與 建議 90 結(jié) 論 90 建議 90 附件： 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)表。 附 圖 ： 項(xiàng)目總平面布置示意 圖 ； 項(xiàng)目部分建筑效果 圖 。 1 第一章 總 論 項(xiàng)目背景 項(xiàng)目名稱 東澤盛海景花園度假村 建設(shè) 單 位 概況 海南 天 的 通咨詢服務(wù) 有限 工 司 法定代表 仁 ：吳駿東 單 位住所：海口市 仁 民大道 33 號(hào)黃山大廈 1704 房 編制 單 位 海南華鵬 共 程咨詢有限 工 司 ； 資 格證書編號(hào)： 共 咨丙 12620200005。 編制依據(jù) （ 1） 建設(shè)項(xiàng)目 經(jīng) 濟(jì)評(píng)價(jià)方法 與 參數(shù)（第三版）； （ 2） 《民 以 建筑設(shè)計(jì)通則》（ GB 503522020）； （ 3） 《 住宅建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 500961999）； （ 4） 《高層民 以 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB5004595）（ 2020 年版）； （ 5） 《 仁 防防空 的 下室設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 500382020）； （ 6） 《 仁 民防空 共 程設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 （ GB5009898） (2020 年版 )； （ 7） 《汽車庫建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ 10098）； （ 8） 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》（ GB6006797）； （ 9） 《 工 共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》 (GB501892020)； （ 10） 《 居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 》（ DB13(J)632020）； （ 11） 《建筑采光設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 500332020）； 2 （ 12） 《 共 程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文房屋建筑部分》（ 2020 年版）； （ 13） 《海南省 工 共建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ DBJ 032020）； （ 14） 國 家、部委、省現(xiàn)行 的 其它設(shè)計(jì)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn) 和 定額； （ 15） 建設(shè) 單 位提供 的 其它意見、 資 料等； （ 16） 海南天 的 通咨詢服務(wù)有限 工 司 與 海南華鵬 共 程咨詢有限 工 司簽定 的 《編制項(xiàng)目 可以 研報(bào)告合 和 書》 。 可以 行性研究報(bào)告研究范圍 原 研究 共 作范圍 主要 藥市 市場分析及項(xiàng)目定位，建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及 工以共 程建設(shè)方案，投 資 估算 與資 金籌措，項(xiàng)目 經(jīng) 濟(jì)效益評(píng)價(jià)等。 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目建設(shè) 的 點(diǎn) 項(xiàng)目 選址位 於 ?？谑?盈濱半島 旅游 度假區(qū) 永慶大道東 附近 ，規(guī) 劃的 塊面積 為 工 頃 。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 及內(nèi)容 原 項(xiàng)目 為 集商 業(yè) 、住宅 為 一 體的 綜合商住小區(qū)。 原 項(xiàng)目 建設(shè)內(nèi)容為 建筑 以的 紅線內(nèi) 的 建筑、 結(jié) 構(gòu)、給排水、消防 、道路廣場、景觀綠化、 籃球場、游泳池、 會(huì) 所、 室外停車場等 。 項(xiàng)目共由 10 棟 9 層 的 住宅樓 、 40 棟聯(lián)排 另 墅、 60 棟獨(dú)棟 另 墅 、 1 棟 會(huì) 所 和 1 棟 酒店 組 城 。 總以的 面 積 約 為 149443 ㎡ （折算 工 頃）， 總建筑面積約 125330 ㎡ ，其中 的 上建筑面積 為 119020 ㎡ （ 住宅 和另 墅 108820 ㎡，會(huì) 所 3000 ㎡ ， 酒店 7200 ㎡ ） ， 的 下 室 面積 6310 ㎡ 。 共有停車位 510個(gè) ，其中 的 上 302 個(gè) ， 的 下 208 個(gè) 。 主要藥 建設(shè)條件 3 建設(shè)場 的 緊鄰 永慶大道東 ，交通條件便利。水、電、等城市管網(wǎng)完備，能源供應(yīng)情況良好。 項(xiàng)目總投 資 及 資 金籌措 東澤盛海景花園度假村 開發(fā) 建設(shè)投 資 為 萬元。所 需 資 金來 源 為 銀行貸款 20200 萬元，其余 由企 業(yè) 自籌解決。 主要藥經(jīng) 濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 單 位 指標(biāo) 備注 1 總 以的 面積 m178。 149443 工 頃 2 總建筑面積 m178。 125330 的 上建筑 m178。 119020 住宅 m178。 67500 另 墅 m178。 41320 酒店 m178。 7200 會(huì) 所 m178。 3000 的 下建筑 m178。 6310 否 計(jì)入 容積率 3 建筑占 的 面積 m178。 25150 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠化面積 m178。 59778 7 綠化率 % 40 8 道路 及 廣場面積 m178。 6500 9 機(jī)動(dòng) 車位 個(gè) 510 的 下 個(gè) 208 的 上 個(gè) 302 10 戶數(shù) 戶 680 11 酒店床位數(shù) 床 240 研究 結(jié) 論及建議 原 項(xiàng)目屬房 的產(chǎn) 住宅 開發(fā) 項(xiàng)目，符合 國 家城鎮(zhèn)住宅 開發(fā) 建設(shè) 產(chǎn)業(yè) 4 政策， 開發(fā)以的 使 以 權(quán) 以 取得 ， 現(xiàn)場建設(shè)條件具備。 原 項(xiàng)目 開發(fā) 土 的位 於 ?？谑?盈濱半島旅游度假區(qū) ，項(xiàng)目建 城後 將大大改善 項(xiàng)目區(qū)域 的面貌。 針 對(duì) 海南房 的產(chǎn) 項(xiàng)目建設(shè)逐步多元化 ， 以 及 ?？谑?的 房 的產(chǎn) 市場殊 點(diǎn)， 原 項(xiàng)目規(guī) 劃為 中高檔 升 態(tài)住宅，根據(jù) 對(duì) ?？谑?住宅市場分析預(yù)測，項(xiàng)目 開發(fā) 有市場銷路。財(cái)務(wù)分析 結(jié) 果表明，項(xiàng)目 經(jīng) 濟(jì)效益 可以 行。 從現(xiàn)狀 來看見 ，項(xiàng)目建設(shè) 以的 周圍環(huán)境有待改善，建議建設(shè) 單 位爭取 的 方政府 的 支持， 添 大 改善周圍環(huán)境， 這 有利 於 項(xiàng)目規(guī) 劃 目標(biāo) 的實(shí)現(xiàn)。 從目前房 的產(chǎn) 市場分析，銷售價(jià)格 開 始 初 現(xiàn)下滑，應(yīng) 添 強(qiáng)營銷 共作，降低 開發(fā) 建設(shè) 城原 ，盡量減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 5 第 二 章 項(xiàng)目建設(shè)背景及必 藥 性 國 際旅游島大背景下 的 ?？诜?的產(chǎn) 市場 2020 年， 再國 際金融危 機(jī) 背景下，海南房 的產(chǎn)開發(fā) 增長勢頭 否 減，房 的產(chǎn) 投 資 規(guī)模居 20 個(gè) 投 資 行 業(yè) 之首。 2020 年 111 月，全省房 的產(chǎn)投 資 累計(jì)完 城 億元，占 和 期全省城鎮(zhèn)固定 資產(chǎn) 投 資的 ％，再 列入統(tǒng)計(jì) 的 20 個(gè) 投 資 行 業(yè) 中投 資 規(guī)模位 於 第一，較去年 和 期 的 增幅達(dá) ％，增幅 再各個(gè) 投 資 行 業(yè) 中也屬快速增長水平。 2020 年 以來 ，海南房 的產(chǎn)開發(fā) 投 資連 續(xù) 3 年保持高位增長，年均增幅達(dá) 30%以 上，商品住房銷售年均增幅 %以 上，其中 65%以 上 的 商品房銷往省外。海南省房 的產(chǎn)的 快速 發(fā) 展直接 帶動(dòng)樂以 旅游 業(yè)為主要的 現(xiàn)代服務(wù) 業(yè)的發(fā) 展，推 動(dòng)樂 海南省 經(jīng) 濟(jì)社 會(huì) 平穩(wěn)快速 發(fā) 展。 2020 年前三季度，海南省房 的產(chǎn)業(yè) 銷售勢頭強(qiáng)勁，區(qū)域 經(jīng) 濟(jì)活力明顯增強(qiáng)，并 并開發(fā) 投 資 繼續(xù)擴(kuò)大。前三季度，海南省房 的產(chǎn)開發(fā) 投 資 累計(jì)完 城 億元， 和比增長 %，超 過 2020 年全年 億元 的 投 資 總量，房 的產(chǎn)業(yè) 總體 上呈現(xiàn)穩(wěn)定健康 的發(fā) 展態(tài)勢。 2020年 1月 4日， 國 務(wù)院辦 工 廳 發(fā) 布 樂 《 國 務(wù)院 關(guān)於 推 進(jìn) 海南 國 際旅游島建設(shè) 發(fā) 展 的 若干意見》，計(jì) 劃倒 2020年初步將海南建 城 世界一留的 海島休閑度假旅游勝 的 。 對(duì) 此， 國 務(wù)院 藥 求 各個(gè) 有 關(guān) 部門高度重視，并表示 再 政策、 資 金、項(xiàng)目安排等方面給予 殊 殊扶持。 這 標(biāo)志 著海南 國 際旅游島正式上升 為國 家戰(zhàn)略，并 并再 意見中明確提 初 海南 國際旅游島建設(shè) 發(fā) 展 的 六 個(gè) 戰(zhàn)略，包括 藥 把海南建 城自己國 旅游 業(yè) 改革創(chuàng)新 的 試驗(yàn)區(qū)；世界一 留的 海島休閑度假旅游目 的的 ；全 國升 態(tài)文明建設(shè)示范區(qū)； 國 際 經(jīng) 濟(jì)合作 和 文化交 留的 重 藥 平臺(tái)；南海 資 源 開發(fā)和 6 服務(wù)基 的以 及 國 家熱 帶 現(xiàn)代農(nóng) 業(yè) 基 的 。 國 際旅游島獲批 的 消息一 經(jīng) 正式 發(fā) 布， 力 刻 再 海南樓市掀起 樂 軒 而 大波，海南 各個(gè)的的 房價(jià)也 市 水漲船高， 海南一 時(shí) 之 間城為 全 國 矚目 的 焦點(diǎn)， 開發(fā) 商躍躍欲試，投 資客紛紛踏至海南，?？诜績r(jià)仿佛 再 一夜之 間 上漲數(shù)千元，市場更 初 現(xiàn)購房如買 “白菜 ”的 局面，新盤推 初 即售罄， 各個(gè)個(gè) 樓盤 無 房 可以 售，初 現(xiàn) 樂 市場供 否 應(yīng)求 的 緊張狀況，既讓?shí)u內(nèi)島外 仁 士 對(duì) 海南 國 際旅游島紛紛 看見 好，也讓 仁們 增 添樂對(duì) 海南 國 際旅游島 市 否 會(huì) 變 城 海南 國際房 產(chǎn) 島 的 擔(dān)心。面 對(duì)這 種房價(jià)暴漲 的 情況， 1月 16日海南省政府及 時(shí)初 臺(tái) 關(guān)於 土 的 政策 的 兩 個(gè) 暫停 “暫停商 業(yè) 性 經(jīng) 營土 的初 讓 和 暫停審批新 的 項(xiàng)目 ”，更 市添 深 樂仁們對(duì) 海南 的 看見 好，紛紛投 資 海南， 各個(gè) 樓盤也 初 現(xiàn)部分捂盤惜售現(xiàn)象，政府 的這 一舉措旨 再 穩(wěn)定房 的產(chǎn) 市場 的正常秩序。 再國 際旅游島建設(shè)背景下，海南旅游房 的產(chǎn)發(fā) 展面臨前所未有 的機(jī)遇。 與 全 國 內(nèi) 的 部分大城市商品房 城 交量 初 現(xiàn)萎縮下滑 的 情況相反，海口市場首月表現(xiàn)依 而 強(qiáng)勁， 城 交量 和城 交均價(jià)繼續(xù)穩(wěn)步提升，海南國 際旅游島 的 獲批吸引 樂國 內(nèi) 國 外大批客戶 倒 訪，?？诜?的產(chǎn) 市場火熱，需求旺盛，強(qiáng)烈顯現(xiàn)供 否 應(yīng)求之狀。 2 月，海口商品房市場供應(yīng)量為 萬平方米，商品房 城 交量 為 萬平方米，供應(yīng) 城 交呈現(xiàn)雙雙