【文章內容簡介】 設的必要性、建設內容與規(guī)模、建設條件、環(huán)境保護、安全措施、建設工期、項目組織與實施、投資估算與籌措、社會效益等方面進行分析與論證 ，結論為項目可行，建議建設單位盡快落實資金 和項目審批 。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 2 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 建設單位概況 本項目是由 鄂爾多斯市華景房地產開發(fā)有限公司 組織開發(fā)。 鄂爾多斯市華景房地產開發(fā)有限公司 創(chuàng)立于 2020 年 4月 ，隸屬香港中弘國際集團，是中弘集團瞄準鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展指數(shù)和城市建筑規(guī)劃指數(shù)，搶占經(jīng)濟最高點的重大戰(zhàn)略舉措。公司有深厚的技術，人才和資金支持，也是集團公司進駐鄂爾多斯締造中弘品牌和品質，為鄂爾多斯經(jīng)濟發(fā)展做貢獻的橋頭堡。 公司本首“聚天下精英，創(chuàng)千秋偉業(yè)”的人才戰(zhàn)略，組建了一支精干高效、實力雄厚的管理和技術隊伍。 公司長期以來一直注重核心隊伍的建設和專業(yè)人才的培養(yǎng)，將人 才戰(zhàn)略作為 公司 長久的發(fā)展戰(zhàn)略，目前公司已鍛造出一支視野開闊、責任心強的團隊， 公司 堅信：創(chuàng)造永無止境！只有不斷開拓進取，才能將企業(yè)建設成為最具市場競爭力、創(chuàng)造力的現(xiàn)代化公司。 未來征程里， 公司 仍將堅持海納百川，以更飽滿的熱情去開拓市場，以更昂揚的斗志抓住機遇、迎接挑戰(zhàn)！ 報告編制依據(jù)和范圍 可行性研究報告編制依據(jù) 1） 國家發(fā)展改革委員會《投資項目可行性研究報告指南》 2） 國家發(fā)展改革委員會、建設部《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版） 3） 國家和地方有關規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等 4） 《內 蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》（ 20202020） 5） 《鄂爾多斯市東勝城區(qū)控制性詳細規(guī)劃》 6） 鄂爾多斯市規(guī)劃局《建設項目規(guī)劃條件意見書》 7） 建設單位提供的其他有關資料及數(shù)據(jù) 8） 建設單位可行性研究報告編制委托書 可行性研究報告編制范圍 根據(jù)委托單位的要求，本項目可行性研究報告對以下幾方面進行了分析研究： 1）項目建設 的 必要性研究； 2）場址選擇、市政配套設施及規(guī)劃設計方案； 3）建設內容、建設規(guī)模、建設標準； 4）組織機構與人員編制； 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 3 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 5）消防安全、環(huán)境保護與節(jié)能； 6）投資估算、建設進度及 資金籌措； 7） 結論 及建議。 主要技術經(jīng)濟指標 森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104 地塊技術經(jīng)濟指標 序號 名稱 項 目 名 稱 合計 威尼斯城 至尊城 地下車庫 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 會所 (m2) 住宅樓 (m2) 商業(yè)樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化面積 (m2) 400 350 9 建筑密度 (％ ) ％ ％ ％ 10 容積率 11 綠化率 (％ ) ％ ％ ％ 13 層數(shù) 3/6 6 1 14 建筑高度 (m) 15 結構形式 住宅采用磚混結構；會所采用框架結構；地下車庫為框架剪力墻結構 16 住宅樓棟數(shù) (棟 ) 5 7 12 17 商業(yè)樓棟數(shù) (棟 ) 1 1 18 會所棟數(shù) (棟 ) 1 1 19 電梯數(shù)量 (部 ) 20 住宅戶數(shù)（戶） 270 354 624 21 停車位（個） 地上 10 個 710 個 720 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 4 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 半島 .香樹灣威尼斯城地下車庫 建設項目技術經(jīng)濟指標 序號 名 稱 指 標 規(guī)劃條件 備 注 1 總建筑面積 (m2) 2 層數(shù) 地下一層 3 高度 (m) 4 結構形式 框架剪力墻結構 5 停車位（個） 710 居住 :大于 1 車位 /戶 結論 一、結論 本工程項目建設條件基本落實，規(guī)模適宜，建設方案合理可行，造價較為經(jīng)濟合理 ，資金來源有保證。項目的建設，不僅可以改善鄂爾多斯市東勝區(qū)的居住、停車水平，更使東勝的城市品位得到進一步提升，具有良好的社會和經(jīng)濟效益。項目的建設在工程技術上是可行的。本報告認為，本項目具有可行性。 二、建議 加緊前期工作，及時完成項目開工前各項審批手續(xù)；建議建設單位盡快組織評審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。 精心安排施工，確保工期、質量、投資控制目標的完成 。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 5 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 2 項目提出的理由、過程和必要性 項目提出的理由與過程 近年來，東勝確立抓城市建設就是抓經(jīng)濟建設的理念，按照“拉大、補欠、崛起”的建設思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū)”。按照將東勝建成鄂爾多斯市對外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經(jīng)濟發(fā)展活躍、產業(yè)特色突出、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)的構思，在建設過程中堅持“高起點規(guī)劃、高標準建設、高水平運作”的開發(fā)建設原則，使開發(fā)區(qū)建設取得了顯著成績。城區(qū)面積自撤盟建市的 10 萬人增加到 55 萬人，規(guī)劃到 2020 年城區(qū)人口將達到 100 萬人；隨著城市不斷拓展，城區(qū)面積由 2020 年的 平方公里，發(fā)展到 67平方公里。 地區(qū)綜合實力明顯增強 ， 經(jīng)濟發(fā)展繼續(xù)保持全區(qū)領先 。 地區(qū)生產總值相繼跨越千億元、兩千億元大關， 2020 年達到 2643 億元，五年累計創(chuàng)造地區(qū)生產總值8490 億元，是 “ 十五 ” 期間的 倍，年均增長 ％；人均 GDP 由 4600 美元增加到 20800 美元。財政總收入 億元，五年累計完成 億元，是 “ 十五 ” 時期的 倍，年均增長 42%。東勝區(qū)、準格爾旗和伊金霍洛旗財政收入突破百億元。固定資產投資完成 1898 億元，五年累計完成 6033 億元，是 “ 十五 ”時期的 倍。主要經(jīng)濟指標全區(qū)領先，綜合經(jīng)濟實力進入全國地級市前 20位。 東勝新區(qū)建設與舊城改造協(xié)調推進，康巴什新區(qū)與阿鎮(zhèn)呈現(xiàn)一體化發(fā)展態(tài)勢，市府搬遷入駐康巴什新區(qū)，城市體量快速做大，功能加速完善，品位不斷提升。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 138 平方公里拓展到 243 平方公里，城鎮(zhèn)化率達到 70%。 “十一五”期間，東勝區(qū)累計開發(fā)各類地產建筑面積 400 萬平方米，同時新建廉租房 1萬平方米，重點加大了鐵西新區(qū)和城市“三街一路”兩側的開發(fā)力度，并與舊城區(qū)改造相結合，成片開發(fā)，規(guī)模建設，使人均居住面積逐步增加。 伴隨著城市基礎設施建設的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升，“十一五”期間，東 勝區(qū)加大了城區(qū)改造力度，大力實施基礎設施建設工程，完成了兩半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 6 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 期給水工程，進行了城區(qū)供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)和防洪設施的新建和改造；完成了污水處理廠改擴建工程及垃圾填埋場和無害化處理工程；加快了城區(qū)水沖式公廁、旱廁及垃圾轉運站的新建和改建步伐?；A設施覆蓋率提高到 ％，城市的整體功能得到了較大提升。 同時，東勝區(qū)大力實施景觀綠化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通過“集中建綠、規(guī)劃增綠、拆舊補綠、拆墻透綠”等措施 i，完成了城市出入口、道路、廣場、公園等綠化工程，使東勝區(qū)城市綠化面積達到 350 萬平方米，公 共綠地面積 210 萬平方米，綠化覆蓋率達到 ％。 隨著全面建設小康社會進程的加快，東勝的經(jīng)濟高速發(fā)展，城市人口的急劇增加和人民生活水平的不斷提高，人民群眾對城市功能、住房要求越來越迫切。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局總體上呈分散狀況，一個重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠遠達不到要求，配置資源集聚，生產要素能力不足，城市化水平滯后。隨著城市規(guī)模的擴大，從而形成強大的輻射和集聚能力，大多數(shù)農業(yè)人口，外來從業(yè)人員將不斷涌入城市，推動城市化進程， 隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化建設的推進，融合商業(yè)和居住等 的城市綜合體等需求急劇增加， 在這樣的形勢下項目建設單位審時度勢，決定建設 半島 .香樹灣威尼斯城地下車庫 建設項目。 項目建設的必要性 人口增長的需要 中國是一個人口大國且人口增速也很快。 根據(jù)統(tǒng)計局發(fā)布的 2020 年統(tǒng)計公報顯示： 2020 年末全國總人口達 億， 自然增長率超過 5‰ 。隨著人口的增加和人口結構的變化 ,房地產作為生產、生活必需品 ,必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動房地產需求旺盛的重要影響因素。 截止到 2020年 底 ，東勝區(qū)人口 約 達到 50 多 萬 人，隨著城鄉(xiāng)一體化進程 加快，人口快速增長成為必然，然而住宅、商業(yè)的增長遠遠不能適應人口增長。 如果小康生活的居住標準按 25 平方米 /人 計算 ， 那么 東勝 現(xiàn)有居民達到小康生活標準的實際住房需求量超過 2150 萬 平方米 ， 再加上這 些 人工作、學習、休閑娛樂等需要半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項目 可行性研究報告 7 內蒙古建偉工程咨詢有限公司 的經(jīng)營、生產和公共設施用房 ， 這巨大的市場需求將對 該地區(qū) 房地產市場發(fā)展產生積極地推動作用。 20 世紀八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女 ， 這無疑將釋放大量的房地產市場需求。與此同時本世紀初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內 ， 因人 口因素而產生的房地產需求仍然強勁。 同時 ， 隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展 ,家庭結構狀況發(fā)生了巨大變化 ， 呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢 。 年輕人結婚后大都不愿意與父母同住 ，這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結構得以改變 ； 計劃生育政策的沿用 ， 使得三口之家、老人獨居的家庭結構越來越普遍。因此 ， 居住用房地產需求量 呈現(xiàn)擴大趨勢 。 城市化進程的需要 城市化既是近年來中國經(jīng)濟快速增長的重要動因，也給今后 10 年、 20 年甚至更長一些時間中國經(jīng)濟的發(fā)展提供了廣闊的空間。但是，中國的城市化無論就人口規(guī)模還是復雜性和艱 難程度來說，在全世界都是前所未有的。 目前 ， 中國正處在城市化進程高速發(fā)展的時期。中國新型城市化的戰(zhàn)略目標：從 “ 十二五 ” 時期開始，用 20年時間解決中國的 “ 半城市化 ” 問題，使我國的城市化率在 2030 年達到 65%。這意味著要以平均每年 2020 萬人的速度，到 2030 年基本解決 4億農民工及其家屬的進城和落戶問題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務和各項權利。 城市化的快速推進必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求 。 按照 鄂爾多斯市 的人口總量和年均 11％ 的城市化率增速計算，保守估計每年將有超過 6 萬人成為城市新增人口，這部分 人同樣對房地產有著剛性需求。因此，城市化因素成為房地產市場需求旺盛的又一重要因素。 人口的遷移和流動不僅使房地產的需求總量增加 ， 而且還在很大程度上改變了需求結構。例如 ,農民工青睞那些戶型小、價格低的民工公寓 ； 剛步入社會的大學畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟適用房 ； 白領階層則更關注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設項