【文章內(nèi)容簡介】 設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、建設(shè)條件、環(huán)境保護(hù)、安全措施、建設(shè)工期、項(xiàng)目組織與實(shí)施、投資估算與籌措、社會(huì)效益等方面進(jìn)行分析與論證 ，結(jié)論為項(xiàng)目可行，建議建設(shè)單位盡快落實(shí)資金 和項(xiàng)目審批 。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 2 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 建設(shè)單位概況 本項(xiàng)目是由 鄂爾多斯市華景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 組織開發(fā)。 鄂爾多斯市華景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 創(chuàng)立于 2020 年 4月 ，隸屬香港中弘國際集團(tuán)，是中弘集團(tuán)瞄準(zhǔn)鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展指數(shù)和城市建筑規(guī)劃指數(shù)，搶占經(jīng)濟(jì)最高點(diǎn)的重大戰(zhàn)略舉措。公司有深厚的技術(shù)，人才和資金支持，也是集團(tuán)公司進(jìn)駐鄂爾多斯締造中弘品牌和品質(zhì)，為鄂爾多斯經(jīng)濟(jì)發(fā)展做貢獻(xiàn)的橋頭堡。 公司本首“聚天下精英，創(chuàng)千秋偉業(yè)”的人才戰(zhàn)略，組建了一支精干高效、實(shí)力雄厚的管理和技術(shù)隊(duì)伍。 公司長期以來一直注重核心隊(duì)伍的建設(shè)和專業(yè)人才的培養(yǎng)，將人 才戰(zhàn)略作為 公司 長久的發(fā)展戰(zhàn)略，目前公司已鍛造出一支視野開闊、責(zé)任心強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)， 公司 堅(jiān)信：創(chuàng)造永無止境！只有不斷開拓進(jìn)取，才能將企業(yè)建設(shè)成為最具市場競爭力、創(chuàng)造力的現(xiàn)代化公司。 未來征程里， 公司 仍將堅(jiān)持海納百川，以更飽滿的熱情去開拓市場，以更昂揚(yáng)的斗志抓住機(jī)遇、迎接挑戰(zhàn)！ 報(bào)告編制依據(jù)和范圍 可行性研究報(bào)告編制依據(jù) 1） 國家發(fā)展改革委員會(huì)《投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告指南》 2） 國家發(fā)展改革委員會(huì)、建設(shè)部《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》（第三版） 3） 國家和地方有關(guān)規(guī)程、規(guī)范、政策及條列等 4） 《內(nèi) 蒙古自治區(qū)鄂爾多斯市城市總體規(guī)劃》（ 20202020） 5） 《鄂爾多斯市東勝城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》 6） 鄂爾多斯市規(guī)劃局《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃條件意見書》 7） 建設(shè)單位提供的其他有關(guān)資料及數(shù)據(jù) 8） 建設(shè)單位可行性研究報(bào)告編制委托書 可行性研究報(bào)告編制范圍 根據(jù)委托單位的要求，本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告對(duì)以下幾方面進(jìn)行了分析研究： 1）項(xiàng)目建設(shè) 的 必要性研究； 2）場址選擇、市政配套設(shè)施及規(guī)劃設(shè)計(jì)方案； 3）建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)； 4）組織機(jī)構(gòu)與人員編制； 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 3 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 5）消防安全、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能； 6）投資估算、建設(shè)進(jìn)度及 資金籌措； 7） 結(jié)論 及建議。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 森林公園南片區(qū)森林北環(huán)路東 B0104 地塊技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名稱 項(xiàng) 目 名 稱 合計(jì) 威尼斯城 至尊城 地下車庫 1 凈用地面積 (m2) 2 總建筑面積 (m2) 3 地上建筑面積 (m2) 會(huì)所 (m2) 住宅樓 (m2) 商業(yè)樓 (m2) 4 地下建筑面積 (m2) 5 基底面積 (m2) 6 綠化面積 (m2) 7 道路面積 (m2) 8 硬化面積 (m2) 400 350 9 建筑密度 (％ ) ％ ％ ％ 10 容積率 11 綠化率 (％ ) ％ ％ ％ 13 層數(shù) 3/6 6 1 14 建筑高度 (m) 15 結(jié)構(gòu)形式 住宅采用磚混結(jié)構(gòu)；會(huì)所采用框架結(jié)構(gòu)；地下車庫為框架剪力墻結(jié)構(gòu) 16 住宅樓棟數(shù) (棟 ) 5 7 12 17 商業(yè)樓棟數(shù) (棟 ) 1 1 18 會(huì)所棟數(shù) (棟 ) 1 1 19 電梯數(shù)量 (部 ) 20 住宅戶數(shù)（戶） 270 354 624 21 停車位（個(gè)） 地上 10 個(gè) 710 個(gè) 720 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 4 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 半島 .香樹灣威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 名 稱 指 標(biāo) 規(guī)劃條件 備 注 1 總建筑面積 (m2) 2 層數(shù) 地下一層 3 高度 (m) 4 結(jié)構(gòu)形式 框架剪力墻結(jié)構(gòu) 5 停車位（個(gè)） 710 居住 :大于 1 車位 /戶 結(jié)論 一、結(jié)論 本工程項(xiàng)目建設(shè)條件基本落實(shí)，規(guī)模適宜，建設(shè)方案合理可行，造價(jià)較為經(jīng)濟(jì)合理 ，資金來源有保證。項(xiàng)目的建設(shè)，不僅可以改善鄂爾多斯市東勝區(qū)的居住、停車水平，更使東勝的城市品位得到進(jìn)一步提升，具有良好的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目的建設(shè)在工程技術(shù)上是可行的。本報(bào)告認(rèn)為，本項(xiàng)目具有可行性。 二、建議 加緊前期工作，及時(shí)完成項(xiàng)目開工前各項(xiàng)審批手續(xù)；建議建設(shè)單位盡快組織評(píng)審，以便為下階段工作提供可靠的依據(jù)。 精心安排施工，確保工期、質(zhì)量、投資控制目標(biāo)的完成 。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 5 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 2 項(xiàng)目提出的理由、過程和必要性 項(xiàng)目提出的理由與過程 近年來，東勝確立抓城市建設(shè)就是抓經(jīng)濟(jì)建設(shè)的理念，按照“拉大、補(bǔ)欠、崛起”的建設(shè)思路，拓展城市空間、拉大城市框架、完善城市功能、提升城市品位，集中打造“一城三區(qū)”。按照將東勝建成鄂爾多斯市對(duì)外形象的窗口，人流、物流、信息流的中心，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展活躍、產(chǎn)業(yè)特色突出、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化新城區(qū)的構(gòu)思，在建設(shè)過程中堅(jiān)持“高起點(diǎn)規(guī)劃、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、高水平運(yùn)作”的開發(fā)建設(shè)原則，使開發(fā)區(qū)建設(shè)取得了顯著成績。城區(qū)面積自撤盟建市的 10 萬人增加到 55 萬人，規(guī)劃到 2020 年城區(qū)人口將達(dá)到 100 萬人；隨著城市不斷拓展，城區(qū)面積由 2020 年的 平方公里，發(fā)展到 67平方公里。 地區(qū)綜合實(shí)力明顯增強(qiáng) ， 經(jīng)濟(jì)發(fā)展繼續(xù)保持全區(qū)領(lǐng)先 。 地區(qū)生產(chǎn)總值相繼跨越千億元、兩千億元大關(guān)， 2020 年達(dá)到 2643 億元，五年累計(jì)創(chuàng)造地區(qū)生產(chǎn)總值8490 億元，是 “ 十五 ” 期間的 倍，年均增長 ％；人均 GDP 由 4600 美元增加到 20800 美元。財(cái)政總收入 億元，五年累計(jì)完成 億元，是 “ 十五 ” 時(shí)期的 倍，年均增長 42%。東勝區(qū)、準(zhǔn)格爾旗和伊金霍洛旗財(cái)政收入突破百億元。固定資產(chǎn)投資完成 1898 億元，五年累計(jì)完成 6033 億元，是 “ 十五 ”時(shí)期的 倍。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全區(qū)領(lǐng)先，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力進(jìn)入全國地級(jí)市前 20位。 東勝新區(qū)建設(shè)與舊城改造協(xié)調(diào)推進(jìn)，康巴什新區(qū)與阿鎮(zhèn)呈現(xiàn)一體化發(fā)展態(tài)勢，市府搬遷入駐康巴什新區(qū)，城市體量快速做大，功能加速完善，品位不斷提升。全市城鎮(zhèn)建成區(qū)面積由 138 平方公里拓展到 243 平方公里，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 70%。 “十一五”期間，東勝區(qū)累計(jì)開發(fā)各類地產(chǎn)建筑面積 400 萬平方米，同時(shí)新建廉租房 1萬平方米，重點(diǎn)加大了鐵西新區(qū)和城市“三街一路”兩側(cè)的開發(fā)力度，并與舊城區(qū)改造相結(jié)合，成片開發(fā)，規(guī)模建設(shè)，使人均居住面積逐步增加。 伴隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的加快，東勝城市整體功能葉得到不斷提升，“十一五”期間，東 勝區(qū)加大了城區(qū)改造力度，大力實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，完成了兩半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 6 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 期給水工程，進(jìn)行了城區(qū)供水管網(wǎng)、污水管網(wǎng)和防洪設(shè)施的新建和改造；完成了污水處理廠改擴(kuò)建工程及垃圾填埋場和無害化處理工程；加快了城區(qū)水沖式公廁、旱廁及垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站的新建和改建步伐。基礎(chǔ)設(shè)施覆蓋率提高到 ％，城市的整體功能得到了較大提升。 同時(shí)，東勝區(qū)大力實(shí)施景觀綠化亮化美化工程，重塑城市形象，提升城市品位，通過“集中建綠、規(guī)劃增綠、拆舊補(bǔ)綠、拆墻透綠”等措施 i，完成了城市出入口、道路、廣場、公園等綠化工程，使東勝區(qū)城市綠化面積達(dá)到 350 萬平方米，公 共綠地面積 210 萬平方米，綠化覆蓋率達(dá)到 ％。 隨著全面建設(shè)小康社會(huì)進(jìn)程的加快，東勝的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，城市人口的急劇增加和人民生活水平的不斷提高，人民群眾對(duì)城市功能、住房要求越來越迫切。目前東勝區(qū)的住宅、商業(yè)布局總體上呈分散狀況，一個(gè)重要的原因就是中心城市東勝規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求，配置資源集聚，生產(chǎn)要素能力不足，城市化水平滯后。隨著城市規(guī)模的擴(kuò)大，從而形成強(qiáng)大的輻射和集聚能力，大多數(shù)農(nóng)業(yè)人口，外來從業(yè)人員將不斷涌入城市，推動(dòng)城市化進(jìn)程， 隨著城鎮(zhèn)居民收入的不斷提高和城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進(jìn)，融合商業(yè)和居住等 的城市綜合體等需求急劇增加， 在這樣的形勢下項(xiàng)目建設(shè)單位審時(shí)度勢，決定建設(shè) 半島 .香樹灣威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 人口增長的需要 中國是一個(gè)人口大國且人口增速也很快。 根據(jù)統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的 2020 年統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示： 2020 年末全國總?cè)丝谶_(dá) 億， 自然增長率超過 5‰ 。隨著人口的增加和人口結(jié)構(gòu)的變化 ,房地產(chǎn)作為生產(chǎn)、生活必需品 ,必然需要大量的市場供給。這種由人口因素引起的剛性需求是帶動(dòng)房地產(chǎn)需求旺盛的重要影響因素。 截止到 2020年 底 ，東勝區(qū)人口 約 達(dá)到 50 多 萬 人，隨著城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程 加快，人口快速增長成為必然，然而住宅、商業(yè)的增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)人口增長。 如果小康生活的居住標(biāo)準(zhǔn)按 25 平方米 /人 計(jì)算 ， 那么 東勝 現(xiàn)有居民達(dá)到小康生活標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)際住房需求量超過 2150 萬 平方米 ， 再加上這 些 人工作、學(xué)習(xí)、休閑娛樂等需要半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 7 內(nèi)蒙古建偉工程咨詢有限公司 的經(jīng)營、生產(chǎn)和公共設(shè)施用房 ， 這巨大的市場需求將對(duì) 該地區(qū) 房地產(chǎn)市場發(fā)展產(chǎn)生積極地推動(dòng)作用。 20 世紀(jì)八九十年代出生的嬰兒潮在本世紀(jì)初已經(jīng)逐漸開始步入工作、組建家庭、生兒育女 ， 這無疑將釋放大量的房地產(chǎn)市場需求。與此同時(shí)本世紀(jì)初的新生兒出生總量仍然處于高位。因此可以判斷在未來的三十年內(nèi) ， 因人 口因素而產(chǎn)生的房地產(chǎn)需求仍然強(qiáng)勁。 同時(shí) ， 隨著近年來人們思想觀念的發(fā)展 ,家庭結(jié)構(gòu)狀況發(fā)生了巨大變化 ， 呈現(xiàn)出家庭規(guī)?？s小、家庭數(shù)量增多的趨勢 。 年輕人結(jié)婚后大都不愿意與父母同住 ，這使我國傳統(tǒng)的多人口、大家庭的家庭結(jié)構(gòu)得以改變 ； 計(jì)劃生育政策的沿用 ， 使得三口之家、老人獨(dú)居的家庭結(jié)構(gòu)越來越普遍。因此 ， 居住用房地產(chǎn)需求量 呈現(xiàn)擴(kuò)大趨勢 。 城市化進(jìn)程的需要 城市化既是近年來中國經(jīng)濟(jì)快速增長的重要?jiǎng)右?，也給今后 10 年、 20 年甚至更長一些時(shí)間中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了廣闊的空間。但是，中國的城市化無論就人口規(guī)模還是復(fù)雜性和艱 難程度來說，在全世界都是前所未有的。 目前 ， 中國正處在城市化進(jìn)程高速發(fā)展的時(shí)期。中國新型城市化的戰(zhàn)略目標(biāo)：從 “ 十二五 ” 時(shí)期開始，用 20年時(shí)間解決中國的 “ 半城市化 ” 問題，使我國的城市化率在 2030 年達(dá)到 65%。這意味著要以平均每年 2020 萬人的速度，到 2030 年基本解決 4億農(nóng)民工及其家屬的進(jìn)城和落戶問題，使他們享受與城市原有居民同等的公共服務(wù)和各項(xiàng)權(quán)利。 城市化的快速推進(jìn)必然帶來新增城市人口首次置業(yè)需求 。 按照 鄂爾多斯市 的人口總量和年均 11％ 的城市化率增速計(jì)算，保守估計(jì)每年將有超過 6 萬人成為城市新增人口，這部分 人同樣對(duì)房地產(chǎn)有著剛性需求。因此，城市化因素成為房地產(chǎn)市場需求旺盛的又一重要因素。 人口的遷移和流動(dòng)不僅使房地產(chǎn)的需求總量增加 ， 而且還在很大程度上改變了需求結(jié)構(gòu)。例如 ,農(nóng)民工青睞那些戶型小、價(jià)格低的民工公寓 ； 剛步入社會(huì)的大學(xué)畢業(yè)生更多選擇單身公寓或經(jīng)濟(jì)適用房 ； 白領(lǐng)階層則更關(guān)注居住舒適、交通方便的中高檔社區(qū)。 半島 .香樹灣 威尼斯城地下車庫 建設(shè)項(xiàng)