【文章內(nèi)容簡介】 居” 左右兩戶為一家人，必要時可打通組合成大戶型。 兩房 親子房 OR兩代居 一房 21 左右兩戶打通合并為一大戶 此法常被采用，可使小戶型變身為大戶型，成功規(guī)避 70/90 政策的 限制，但該方法容易 出現(xiàn) 改造后戶型均好性較差 問題 ，因此對于戶型設(shè)計要求極高。 （一套兩房兩廳和一套單身公寓變成三房兩廳的做法） （二）、上下層可分合型 除了左右戶型 可 組合拆分之外，上下層戶型也可分合。 通過入戶花園上下拼接為一戶 22 合并前 ： 合并后： 23 通過空中庭院、露臺上下合并成一戶 合并前： 24 合并后： 25 通過樓板預(yù)留洞上下拼接為一戶 合并前： 合并后： 26 四、 小戶型偷面積的方法探討 戶型設(shè)計 偷面積對于房地產(chǎn)行業(yè)來說已經(jīng)不陌生，業(yè)內(nèi)對于此方面的研究早已滾瓜爛熟，尤其是 素有“中國房地產(chǎn)樣板房” 之稱 的深圳更是如此。 一般而言，“偷面積”的設(shè)計手法，對大戶型、豪宅并非必需，但對小戶型住宅卻是非常之必要。試想，如果你買的是 60 平方米的兩房兩廳戶型，享受到的是 80 平方米的住房， 心情感覺有多愉快！ 下面就小戶型偷面積的方法進行詳細的探討。 由于 各地對于戶型設(shè)計偷面積的制約條件略有不同， 因此各偷面積的方法不能一概而論，實際操作中要與當?shù)胤ㄒ?guī)相吻合。 （一）、低臺凸窗和落地凸窗 其主要的技巧是把帶窗外墻向外推移，把窗臺放到最低，做成大玻璃窗，這樣在外立面上會凸出一部分。由于現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)范規(guī)定 米以下空間不計入建筑面積，只要凸窗部分層高不超過 米，便可有效“偷”到面積。 在設(shè)計中，為了層高不超過 米，通常開發(fā)商會做一個較低的平臺，這稱為低臺凸窗，這是最早的“偷”面積辦 法。發(fā)展到現(xiàn)在已有改進，開發(fā)商在設(shè)計圖紙中和毛坯房交付時可能會有“低臺”，但客戶裝修時，這個“低臺”往往可以打掉。由于本身凸窗有 米的層高，加上打掉的那部分“低臺”，凸窗部分的層高可以達到 米甚至更高。 這樣通過低臺凸窗變落地凸窗的做法，使得房屋的空間更舒適，有效地內(nèi)部空間結(jié)合起來。 缺點：大凸窗設(shè)計也會帶來諸如外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要開發(fā)商在材料、建筑設(shè)計上下功夫。 27 （二）、可拆卸凸窗和可打掉步入式凸窗梁 利用夾層做的吊柜 開發(fā)商為了“偷”面積，故意將樓盤凸窗部分設(shè)計出一道橫梁，使得凸窗層高不高于 米。而客戶在拿到房子后，這樣一道專為“打 掉”設(shè)計的橫梁便可“拆卸”掉，使原本 米的層高變成 米，與正常房屋層高一致。 將這種“偷”面積方式發(fā)揮到極致的是，開發(fā)商在屋內(nèi)做一道假梁，將部分空間隔成兩層，下層空間不超過 米，上層空間 米左右用于儲藏室。在裝修的時候，購房者可以將故意設(shè)計的那道假梁打掉，使得房屋空間變大。 缺點：拆卸后如何保證墻體的隔熱、保溫 。 28 （三）、超大入戶花園和大陽臺 凸窗頂部的反梁也做成了吊柜。 紅圈內(nèi)虛線為可打掉的假梁 由于入戶花園和陽臺只計一半建筑面積，開發(fā)商通過做大入戶花園和陽臺也屬“偷面積”之舉。此方法一般只在大戶型單元且自然資源景觀較好的樓盤中使用。 但小 戶型中采用往往得到意想不到的效果。 缺點：作為購房者，由于入戶花園要計一半建筑面積，在規(guī)定面積內(nèi)，大的入戶花園必然造成室內(nèi)空間的變小。另還必須考慮到底多大的入戶花園和陽臺適合多大的戶型。 29 （四）、隱藏式衣櫥 入戶花園可以隔成一個小書房，非常實用 隱藏式衣櫥的設(shè)計方法有點類似于低臺凸窗，通過外墻外移并將其做成凸窗完成，只是這里的凸窗改成了“衣櫥”。和凸窗一樣，隱藏式衣櫥的高度通常也在 米以下，不用計入建筑面積，但業(yè)主卻可以使用。 缺點：外墻的保溫和整個小區(qū)的外立面的協(xié)調(diào)性。 30 （五）、送夾層 （該戶型也是送夾層的一種變化，最下層的高 度低于 ，形成三錯層。） 夾層的層高低于 米，可以不計算建筑面積。 客廳設(shè)計成 米，標準層高 米，夾層一般為 米。標準層和夾層不在同一水平位置上，內(nèi)部通過樓梯連接 。夾層處于兩個標準層之間，一般來說，如果一層 4 戶，就兩層的夾層處于標準層下面，另兩層的夾層在標準層的上面；一層兩戶就奇數(shù)層的夾層在標準層的上面，偶數(shù)層的夾層在標準層的下面，同時夾層在標準層下面的一般客廳、夾層、標準層不在同一水平面上，形成三錯層的格局。該結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，沒有基本的透視圖，現(xiàn)場圖片資料很難說清楚。 缺點：結(jié)構(gòu)復(fù)雜，施工周期加長，減少可售面積，從而單價較高。 31 （六）、層高做大，變成挑高房源 （七）、贈送格柵 這是很多小 戶型采用的方法，挑高 5 米、挑高 米，實際上也是“偷”面積的一種。在將房屋層高設(shè)計到 米、 米甚至更高后，購房者通?？梢詫⑵涓舫蓛蓪樱箍臻g得到充分利用。 一般的話就是把客廳挑高，其他空間部分間隔成兩層。 缺點：在限高的情況下，減少建筑面積，單價較高，同時在消防要求上很難達標，許多地方都已經(jīng)禁止這種設(shè)計。 技巧：神奇之處在于送“外格柵” (花架 )。從公共大廳步入房間，要先走一條“過道”，“過道”兩邊就是格柵，不計面積的， 只要推平就可以變成自家的房間了。因此，只要進入這條“過道”其實己經(jīng)踏入了自家領(lǐng)土。 缺點：外墻保溫、外墻滲漏等問題，需要在材料、建筑設(shè)計上下功夫。 32 （八）贈送錯層雙層高露臺或雙層高入戶花園 把格柵封閉起來就成為房間了 雙層高露臺首先在從室內(nèi)空間向外界的自然延伸上，對居住的舒適性肯定有所幫助。對于錯層大露臺（或入戶花園）如果是可以用玻璃窗封上，或加樓層板使上下兩家都增加面積，對偷面積提高實用率有非常大的幫助。但要考慮上下層對視的問題，如采用內(nèi)封閉的方式。 33 （露臺內(nèi)封，避免對視內(nèi)封露臺改復(fù)式，又多一層面積） （ 九 ）、其他的一些方法 利用奇偶層錯開送露臺 贈送層高限度以下的空間還有一些其他名堂，如贈送陽光書吧、贈送雪茄室、贈送自由空間、等等，名目層出不窮 半送房間 ，設(shè)計時選個房間不裝上窗戶來當做陽臺的做法。 空調(diào)機安放處變生活陽臺 ： 開發(fā)商往往 會多設(shè)計出一個或者兩個空調(diào)外機安放處，或?qū)⑵鋵痈呖刂圃? 米以內(nèi)，或在頂上做一個假梁，使得這個空調(diào)機安放處可以裝修成為一個生活陽臺。雖只能“偷”得 1—— 2㎡左右的面積，但多出的每一平米，對購房者而言均是實惠。 34 五、 小戶型價值提升方法的探討 在小戶型項目操作中，會根據(jù)實際需求進行小戶型價值的提升，歸納總結(jié)為以下十一大提升方法為業(yè)內(nèi)所常用。 （一）、功能轉(zhuǎn)換 商務(wù)公寓 價值提升舉措 通過商務(wù)公寓提升價值 ? 框架結(jié)構(gòu)按照辦公需求來設(shè)置 ? 公共空間按辦公需求來打造 設(shè)計時選個房間不裝上窗戶來當做陽臺的做法，因為這也許對開發(fā)商來說，是變相增加容積率的最直接最經(jīng)濟最有效的方法。上圖是 47平方的一房戶型。很明顯，就是兩房戶型少安個窗戶，堪稱一絕。 35 ? 項目推廣和營銷方式針對商務(wù)人士 適宜條件 商務(wù)氛圍濃厚的區(qū)域 參考案 例 ? 深圳星河世紀 ? 點評： ? 項目位于商務(wù)氛圍濃厚的中心區(qū)域，地段絕佳； ? 產(chǎn)品全部按照辦公要求打造，配套完全辦公化； ? 針對商務(wù)人士進行營銷推廣。 （二）、功能轉(zhuǎn)換 酒店式公寓 價值提升舉措 通過酒店式公寓提升價值 ? 公共設(shè)施及建筑按星級酒店標準裝修 ? 高端的智能化配套設(shè)施 ? 國際知名酒店式管理公司 適宜條件 核心地段區(qū)，體量不宜過大 參考案例 ? 深圳佳兆業(yè)中心 星河世紀位于深圳中心區(qū)，總建 萬方，由 A、 B、 C 三棟塔樓組成，其中 B、 C棟為 CBD公寓，高 32層， 14層為 25000平米的大型主題商場，五樓為架空層園林；產(chǎn)品單位面積為 3268平米； 2020年 10月發(fā)售，酒店式公寓銷售速度快，售價11000元 / m2。 36 ? 點評： ? 按照五星級酒店標準進行裝修；高端的智能化配套設(shè)施； ? 聘請圣廷苑酒店管理公司進行五星級酒店式管理。 （三）、附送面積 價值提升舉措 通過產(chǎn)品設(shè)計“送面積”提升價值 通過戶型設(shè)計創(chuàng)新： 平面、立體可任意組合，陽臺變臥室，一房變兩房，上下連通，兩層