【文章內(nèi)容簡介】 0 元，農(nóng)民人均純收入5300 元，分別增長 %和 18%。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增速繼續(xù)位居全國省會(huì)城市前列。 合肥人民生活水平大幅度提高 據(jù)合肥市政府工作報(bào)告數(shù)據(jù)顯示， 在上一個(gè)五年中 ，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長 %，農(nóng)民人均純收入超過全國平均水平，增長近一倍；人均儲蓄余額增長 倍，居民家庭財(cái)產(chǎn)普遍增加；社會(huì)消費(fèi)品 零售總額增長 倍，住房、汽車等高檔消費(fèi)需求迅速升溫。綜合性連鎖經(jīng)營等新型流通業(yè)態(tài)和物流、會(huì)展、旅游、金融等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展加速，較好地滿足了多樣化消費(fèi)需求。促進(jìn)就業(yè)的長效機(jī)制《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 18 初步建立，新增城鎮(zhèn)就業(yè)崗位 萬個(gè)。社會(huì)保障體系進(jìn)一步健全，“ 五險(xiǎn) ” 參保人數(shù)凈增 105 萬人次；企業(yè)離退休人員養(yǎng)老金、城鎮(zhèn)職工最低工資、城鎮(zhèn)低保標(biāo)準(zhǔn)分別提高 58%、 %和 64%。 表 31 日期 項(xiàng)目 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 市區(qū)人口（萬 人） 城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 6817 7145 7785 8610 9684 11013 13427 15591 同比增長 % % % % % % % % 城鎮(zhèn)人均消費(fèi)支出（元） 5600 5721 6234 6998 7398 8165 9936 11752 同比增長 % % % % % % % % （據(jù)合肥政府網(wǎng)統(tǒng)計(jì)公報(bào)資料） 合肥城市化進(jìn)程加快 據(jù) 合肥市統(tǒng)計(jì)局信息顯示， 2020 年 11 月 ，合肥市常住人口已達(dá) 501 萬人，比 2020 年增加了 10 萬人，凈增長 %。與戶籍人口487 萬人相比，凈流入 14 萬人。 2020 年，合肥市常住人口中人口出生率為千分之 ，同比下降 個(gè)千分點(diǎn)。出生嬰兒性別比為，比上年有所下降；死亡率為千分之 ，同比下降 個(gè)千分點(diǎn)，自然增長率為千分之 ，同比減少 個(gè)千分點(diǎn) ， 人口自然增長率呈下降趨勢 。 隨著 經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，合肥 城鎮(zhèn)建設(shè)步伐不斷加快，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移， 2020年，合肥市人口城鎮(zhèn)化率已達(dá) %， 比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，而在 2020 年這一數(shù)據(jù)僅為 44%。 項(xiàng)目建設(shè)的必要性 房地產(chǎn)自身發(fā)展的需要 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 19 隨著我國加入 WTO，市場運(yùn)作將日趨規(guī)范，這就要求房產(chǎn)商走規(guī)?；?、規(guī)范化的道路，一批具有雄厚實(shí)力和先進(jìn)管理規(guī)式的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將脫穎而出，一些實(shí)力不足的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被淘汰。 城市化發(fā)展的需要 合肥作為省會(huì)城 市和產(chǎn)業(yè)承接地， 她 的房地產(chǎn)市場是有剛性需求的 。此外，合肥 人口急劇增長，外來人口的匯集 也大大帶動(dòng)了合肥的房地產(chǎn)市場 。 截至 2020 年 11 月 ，合肥市常住人口已達(dá) 501 萬人 ， 城鎮(zhèn)化率已達(dá) %， 比上年提高 個(gè)百分點(diǎn)，而在 2020 年這一數(shù)據(jù)僅為 44%。 住房需求 的 不斷增長 在 對 合肥 購房消費(fèi)者進(jìn)行過問卷調(diào)查，從反饋信息來看， 合肥的住房需求仍然非常大，在 購房人群中， 30 歲以下的青年人占 50%以上的比例，并呈快速增長的趨勢。這一群體由于經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限，近半數(shù)以上的人會(huì)選擇 70— 90 平米的中小 型住房。 合肥的 房地產(chǎn)重心 向外轉(zhuǎn)移的需要 相關(guān)人士表示，合肥 今后 將堅(jiān)持區(qū)域住房發(fā)展合理布局，進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場發(fā)展重心向舊城區(qū)外轉(zhuǎn)移。按照國家 “ 從嚴(yán)從緊、有保有壓 ” 的土地調(diào)控政策和節(jié)約集約用地的原則，合肥有關(guān)部門承諾，將嚴(yán)格控制城市新增建設(shè)用地規(guī)模，合理安排各類必需用地，確保城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和關(guān)系民生的居住用地，特別是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房用地。比如說保障性住房建設(shè)用地，將由政府劃撥提供。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 20 第四章 項(xiàng)目選址 和總平面布局 項(xiàng)目場址選擇 本項(xiàng)目選擇在崗集鎮(zhèn)。崗集鎮(zhèn)地理位置優(yōu)越，距離合 肥北二環(huán)僅僅 5 公里。項(xiàng)目地點(diǎn)交通便捷，其中合淮路是合肥往淮南阜陽方向的交通要道。 場址條件 、地形、地貌、地質(zhì) 合肥市處于古老的江淮丘陵 ，地貌崗沖起伏，宏觀地形西北高、東南低、呈現(xiàn)較緩的波狀平原狀態(tài)，地面標(biāo)高一般在 12～ 45m 之間，合肥市區(qū)高程大致在 ～ 范圍，少許沿河低洼地區(qū)在 ～。 項(xiàng)目區(qū)地質(zhì)情況良好，土壤由耕植土、雜填土層、粉質(zhì)粘土層、粘土等組成，表層為上更新沖積洪粘土，地基巖為第三紀(jì)紅砂巖。 、氣候、氣象 項(xiàng)目所在地區(qū)屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，具有 四季分明、氣候溫和、日照充足、雨量充沛、無霜期較長的特點(diǎn)。年平均氣溫 16℃ ，極端最高氣溫 ℃ ，極端最低氣溫 ℃ 。 合肥市歷年年平均降水量為 ，最大降水量 （ 1954 年），最小降水量 （ 1978 年），降水量年內(nèi)分配明顯不均，其中 6～ 8 月份降水量最多，約為全年的 42%，歷年年平均蒸發(fā)量 。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 21 合肥市全年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南偏東（ ESE）風(fēng)，夏季多東南（ SE）風(fēng)和南（ S）風(fēng)，冬季多東北（ NE）風(fēng)和西北（ NW）風(fēng)。歷年最大風(fēng)速為 ，多年平均風(fēng)速為 。 、地表水系 建設(shè)項(xiàng)目位于合肥市 包河區(qū) 內(nèi)，區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河和巢湖。項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)主要地表水系為南淝河， 南淝河發(fā)源于大潛山南麓將軍嶺狗頭寨，河寬 10～ 100m，流域面積 1700 平方公里，河長從董鋪大壩下至施口全長 公里，是入巢湖的主要支流之一，接納了合肥大部分城市生活污水及工業(yè)廢水。 巢湖是我國五大淡水湖泊之一，屬長江下游左岸水系，距合肥市約 15km。巢湖流域面積 13350km2，其中巢湖閘以上 9130km2，多年平均水位為 ，平均水深 ，水位變化幅度平均為 ，水位為 ～ 時(shí)湖泊水域面積約 760km2。巢湖是巢湖市等地主要飲用水水源。巢湖入湖河流有店埠河、南淝河、十五里河、派河、豐樂河、杭埠河、兆河等 33 條水系 。 總平面布局 總平面布局原則 應(yīng)滿足平面緊湊，布局合理，便于 居民和 車輛進(jìn)出，做到“技術(shù)”先進(jìn)，經(jīng)濟(jì)合理、安全選用，確保質(zhì)量 ； 建筑設(shè)計(jì)應(yīng)注重環(huán)保和可持續(xù)發(fā)展 ； 建筑造型寬敞、簡潔、明快； 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 22 根據(jù) 項(xiàng)目特點(diǎn)，遵照國家規(guī)范，妥善處理好防火、防噪聲、防塵、防電問題，切實(shí)給小區(qū)創(chuàng)造一個(gè)整潔、安 全的環(huán)境； 工程設(shè)計(jì)均遵照國家頒發(fā)的現(xiàn)行的規(guī)范、規(guī)定和部頒標(biāo)準(zhǔn)； 根據(jù)需要，合理采用新技術(shù)和新材料。 總平面布局 根據(jù)整個(gè)小區(qū)各部分功能，初步考慮劃分為以下 5 個(gè)區(qū)域，具體如下： 居民住宅樓； 臨街商辦樓； 綠化區(qū)； 停車區(qū)； 配套服務(wù)區(qū)。 其中商辦樓沿合淮路布置，門面朝西方向；居民住宅樓面南布置；道路兩邊種植景觀植物；配套服務(wù)區(qū)主要為一些休閑娛樂設(shè)施，供居民散步、鍛煉。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 23 第五章 項(xiàng)目建設(shè)原則和建設(shè)內(nèi)容 項(xiàng)目建設(shè)原則 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃的原則。城市規(guī)劃是城市人民 政府對建設(shè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和微觀管理的重要措施，是城市發(fā)展的綱領(lǐng)，也是對城市房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行合理控制，實(shí)現(xiàn)土地資源合理配置的有效手段?？茖W(xué)制定和執(zhí)行城市規(guī)劃，是合理利用城市土地，合理安排各項(xiàng)建設(shè)，指導(dǎo)城市有序、協(xié)調(diào)發(fā)展的保證。 堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則 。 經(jīng)濟(jì)效益是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)利益的大小，是開發(fā)企業(yè)賴以生存和發(fā)展的必要條件。社會(huì)效益指房地產(chǎn)開發(fā)給社會(huì)帶來的效果和利益。環(huán)境效益是指房地產(chǎn)開發(fā)對城市自然環(huán)境和人文環(huán)境所產(chǎn)生的積極影響。以上三方面是矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，既有聯(lián)系，又有區(qū) 別，還會(huì)產(chǎn)生沖突。這就需要政府站在國家和社會(huì)整體利益的高度上，進(jìn)行綜合整合和管理。 應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則。即綜合開發(fā)原則。綜合開發(fā)較之以前的分散建設(shè)，具有不可比擬的優(yōu)越性。綜合開發(fā)有利于實(shí)現(xiàn)城市總體規(guī)劃，加快改變城市的面貌；有利于城市各項(xiàng)建設(shè)的協(xié)調(diào)發(fā)展，促進(jìn)生產(chǎn)，方便生活，有利于縮短建設(shè)周期，提高經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。 符合國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的原則。國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃是指導(dǎo)國民經(jīng)濟(jì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 24 基本原則和總的戰(zhàn)略方 針，房地產(chǎn)業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)應(yīng)受國家產(chǎn)業(yè)政策、國民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展計(jì)劃的制約。 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 本項(xiàng)目總用地面積 18073 平方米（ 約 27 畝），總建筑面積 30150平方米， 建設(shè)內(nèi)容 具體如下： 多層住宅： 22710m2。 商辦樓： 7440m2 停車位： 134 個(gè) 地下停車位 ： 136 個(gè) 小區(qū)配套基礎(chǔ)設(shè)施（水、電、氣、道路、綠化等） 。 建設(shè)規(guī)劃 小區(qū)規(guī)劃 根據(jù)經(jīng)合肥市規(guī)劃局批準(zhǔn)的總體規(guī)劃要求，在容積率、綠化率、道路紅線等各項(xiàng)指標(biāo)控制下，計(jì)劃在小區(qū)內(nèi)建設(shè)多層住宅及沿街商業(yè)鋪面，并配套公 用建筑、車位及自行車庫等。住宅均為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目總建筑面積為 30150m2。 小區(qū)在 合淮公路 設(shè)主入口。內(nèi)部建筑物均設(shè)計(jì)為南北向，其中住宅均為 多層住宅 ，單套面積在 65 m2— 120 m2，住宅部分總建筑面積22710 m2。沿 合淮路 商業(yè)鋪面，總建筑面積 7440 m2。小區(qū)內(nèi)車位 總計(jì) 270 個(gè)。 小區(qū)道路規(guī)劃人車分流制，由小區(qū)道路可直接駛下地下車庫，同時(shí)對道路兩側(cè)及樓房間進(jìn)行綠化處理，設(shè)置庭院小品及戶外體育設(shè)施，創(chuàng)造優(yōu)美的小區(qū)環(huán)境。 《 2020 年房地產(chǎn)營銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 075583513598 :69031789 25 給排水規(guī)劃 依據(jù)合肥市城市總體規(guī)劃要求，本項(xiàng)目建設(shè)將給排水干管 一次預(yù)埋到位，排水系統(tǒng)為雨污分流制。主要建設(shè)內(nèi)容包括：沿道路敷設(shè)DN300UPVC 給水干管， De500 鋼筋混凝土雨水管， De600 鋼筋混凝土污水管；配套建設(shè)給排水設(shè)施含室外消防栓，雨水檢查井、污水檢查井等。 供電規(guī)劃 本項(xiàng)目的供電系統(tǒng)建設(shè)內(nèi)容如下： （ 1）、室外照明系統(tǒng) 路燈采用節(jié)能型高壓鈉燈，沿道路兩側(cè)布置