【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 住宅預(yù)售均價(jià) 3312 元 /㎡，較 12月份的 3363 元 /㎡、 34月份的 3378 元 /㎡分別下降 %、 %。我市商品住宅預(yù)售價(jià)格雖然增長(zhǎng)較快，但目前房?jī)r(jià)整體水平與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均可支配收入相比，仍處于相對(duì)較為合理區(qū)間 。 1900210023002500270029003100330035002021 2021 2021 2021 2021 2021預(yù)售價(jià)格折線（元/ ㎡） 圖 26 2021 2021年上半年同期商品住宅預(yù)售價(jià)格對(duì)比 24002600280030003200340036000 9 年一季度 0 9 年二季度 0 9 年三季度 0 9 年四季度 1 0 年一季度 1 0 年二季度預(yù)售均價(jià)折線（元/ ㎡） 圖 27 2021年以來各季度商品住宅預(yù)售均價(jià)走勢(shì) 9 淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)特征分析 綜上所述，我們可以對(duì)近幾年淄博房地產(chǎn)市場(chǎng) 的特征總結(jié)如下： ，但增速與市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)呈良性發(fā)展關(guān)系。 ，存量地減少，住宅用地供應(yīng)總量增加。 ，市場(chǎng)需求較為平穩(wěn)。 ，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢(shì)。 淄博 20211014 樓市分析 隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實(shí)，淄博 2021 年房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)計(jì)將呈現(xiàn)以下特點(diǎn)： (1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)回落。當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強(qiáng)轉(zhuǎn)弱，新 注冊(cè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹(jǐn)慎入市。另外，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的措施將進(jìn)一步減緩已批準(zhǔn)項(xiàng)目的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。 (2)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國(guó)家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應(yīng)將大幅增加，中低價(jià)位、中小套型普通商品房的土地供應(yīng)也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應(yīng)受到相應(yīng)限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 (3)土地供給將進(jìn)一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍 會(huì)保持增長(zhǎng)，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。 年淄博樓市走勢(shì) 對(duì)淄博房?jī)r(jià)的走勢(shì)，目前受到宏觀調(diào)控政策、 CPI 指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大等情況的影響，樓價(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭將相對(duì)放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，主要是因?yàn)閲?guó)家政策調(diào)控，土地成本的增加，建筑材料的價(jià)格增長(zhǎng)，人工工資的提高，直接導(dǎo)致開發(fā)成本的大幅度提升，所以 2021 年樓市房?jī)r(jià)依然有一定的上漲空間。 銷售預(yù)測(cè) 項(xiàng)目需求分析 本項(xiàng)目 XX 苑組團(tuán)位于淄博居住區(qū)的東北角，北鄰中潤(rùn)大道，東鄰玉龍河和世紀(jì)路 ，地處世紀(jì)路與中潤(rùn)大道交匯地段，真正身居淄博市新城區(qū)發(fā)展中軸線方向上，既有老城商業(yè)設(shè)施為依托，又集聚規(guī)劃中的淄博市新區(qū)政務(wù)中心的文化中心、體育中心于一身。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利， 123 路、 137 路、 159 路、 90路市內(nèi)公交車直抵花園門戶，十余分鐘直達(dá)市中心。眾多學(xué)校遙相呼應(yīng)，市直機(jī)關(guān)第三幼兒園分園、八音河幼兒園、世紀(jì)小學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)??使得孩子的教育問題得到保證。 項(xiàng)目銷售目標(biāo)群定位 該組團(tuán)商品房市場(chǎng)定位為高品質(zhì)住宅，目標(biāo)客戶群為中、高收入家庭，房型設(shè)計(jì)以三室二廳二衛(wèi)戶型為主， 全明戶型設(shè)計(jì)，功能空間布局合理 ：企事業(yè)單位職工、周邊的私營(yíng)業(yè)主 10 本項(xiàng)目周邊的大型企業(yè)較多，既有老城商業(yè)設(shè)施為依托 ,又與開發(fā)區(qū)政務(wù)中心時(shí)刻守望 ,集聚規(guī)劃中的淄博新區(qū)政務(wù)中心的尊貴、安全和文化中心、體育中心的繁榮于一身，周邊私營(yíng)企業(yè)較多，其住宅多在老城區(qū)，擁擠，空間小 ：周邊學(xué)校老師 從小學(xué)到大學(xué)皆而有之，如市直機(jī)關(guān)第三幼兒園分園、八音河幼兒園、世紀(jì)小學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)等等，從業(yè)教師近萬人，而且學(xué)校老師待遇較高，具有較強(qiáng)的購(gòu)買能力。 ：本區(qū)公務(wù)員 開發(fā)區(qū)政務(wù)中心 ，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而 XX 苑的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務(wù)員必將置業(yè)的目光轉(zhuǎn)移到。 ：淄博在外地成功人士 目前，對(duì)于在外工作的淄博籍人士回家鄉(xiāng)購(gòu)房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是個(gè)別名人的推廣，對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進(jìn)。 淄博人具有很強(qiáng)烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮 逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 ：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士 “居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟(jì)條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對(duì)的銷售也將起到很大的促進(jìn)作用。 ：各地房地產(chǎn)投資人士 淄博房?jī)r(jià)目前在全國(guó)來講都偏低， 2021 年全國(guó)地級(jí)市房地產(chǎn)銷售平均價(jià)格 2700 元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2200 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購(gòu)買 [3] 。 銷售計(jì)劃 鑒于目前工程進(jìn)度，銷售部根據(jù)目前市場(chǎng)情況，制定以下銷售計(jì)劃。 一期工程標(biāo)準(zhǔn)層住宅 720 套，總建面積 150800 ㎡，可銷售額約 8億； 本項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2021年 7月初開盤： 開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 360 套住宅，銷售金額約 4 億； 開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 10 月 底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 504 套住宅，銷售金額約 億； 開盤后六個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 1 月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 576 套住宅，銷售金額約 億； 11 開盤后九個(gè)月內(nèi)，即至 2021 年 4 月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 648 套住宅，銷售 金額約 億； 開盤后十二個(gè)月，即至 2021 年 7 月底，完成總銷售任務(wù)的 100%，約 720 套，銷售金額約 8億。 營(yíng)銷策略 本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場(chǎng)。該項(xiàng)目?jī)r(jià)位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略 。 推廣渠道 包括淄博日?qǐng)?bào)、齊魯晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新品前 1－ 2周進(jìn)行 3－ 4次推廣既可。 成本低，覆蓋面廣，操作簡(jiǎn)單靈活，可以作為一種長(zhǎng)期的營(yíng)銷手法。 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高， 主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動(dòng)態(tài)廣告平臺(tái)，值得周期性的高密度投放。 貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終的宣傳利器，淄博張店地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 活動(dòng)一：“新干線風(fēng)光帶竣工典禮”、“開盤慶典”。 活動(dòng)二：“炒房團(tuán)淄博購(gòu)房動(dòng)”。 活動(dòng)三：“新干線風(fēng)光帶”攝影圖片展”。 活動(dòng)四：淄博人說淄博大型文化論壇。 活動(dòng)五：系列名人講座。 媒體宣傳組合 開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一 半做好蓄客準(zhǔn)備。開盤當(dāng)月，公司會(huì)配合新干線帶竣工，舉辦各種活動(dòng)，擴(kuò)大在淄博的知名度，加以促進(jìn)銷售。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。 公交和站臺(tái)廣告：開盤前三個(gè)月至開盤后三個(gè)月，周期半年。 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營(yíng)銷始終。 影視廣告：開盤前一個(gè)月高密度投放 ,開盤后在每次推新貨時(shí)前一周每天投放。 淄博報(bào)紙：開盤前一月投放 3－ 4 次，以及每次新貨上市投放 1次。 單張派發(fā)：每天均需進(jìn)行的推廣方式 ,力求單張波及到衡陽的每一個(gè)角落。 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4－ 6 次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3次 。 公關(guān)活動(dòng)：開盤前舉行一場(chǎng)活動(dòng)，開盤當(dāng)日舉行 1－ 2場(chǎng)，開盤后視銷售情況舉行。 12 第 3 章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目方案 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目總占地面積 78600 平方米，總建筑面積為 150800 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容為 11 棟 (111號(hào)樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 124300 平方米， 12層商鋪面積 14700 平方米，地下停車場(chǎng)面積 11800 平方米）。 圖 31 項(xiàng)目所處位置圖 項(xiàng)目概況 地點(diǎn)與地理位置 XX 苑組團(tuán)位于淄博居住區(qū)的東北角，北鄰中潤(rùn)大道，東鄰玉龍河和世紀(jì)路，地處世紀(jì)路與中潤(rùn)大道交匯地段，真正身居淄博市新城區(qū)發(fā)展中軸線方向上，既有老城商業(yè)設(shè)施為依托，又集聚規(guī)劃中的淄博市新區(qū)政務(wù)中心的文化中心、體育中心于一身。交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利， 123 路、 137 路、 159 路、 90路市內(nèi)公交車直抵花園門戶，十余分鐘直達(dá)市中心。眾多學(xué)校遙相呼應(yīng)，市直機(jī)關(guān)第三幼兒園分園、八音河幼兒園、世紀(jì)小學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)??使得孩子的教育問題得到保證。 土地權(quán)屬類別和土地狀況 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的土地位于 開發(fā)區(qū)新干線 ，面積為 78600 平方米。淄博市人民政府國(guó)用（ 2021）第 A102843 號(hào)國(guó)土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn)單一住宅用地。 本項(xiàng)目土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)淄博市規(guī)劃局審議通過 [2]。 設(shè)計(jì)依據(jù) 1.《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》 GB5018093（ 2021年版） 2.《民用建筑設(shè)計(jì)通則》 GB503522021 3.《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5004595 13 4.《汽車庫、修車庫、停車場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 5.《城市規(guī)劃編制辦法》 6.《淄博市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》 2021 年城市總體規(guī)劃 項(xiàng)目設(shè)計(jì)主題和開發(fā)理念 雄踞城市新干線 ,動(dòng)靜間贏運(yùn)未來 。 XX 苑地處世紀(jì)路與中潤(rùn)大道交匯地段 ,真正身居淄博市中心城區(qū)發(fā)展中軸線方向上 ,無法復(fù)制的絕版地段 ,升值潛力無限。 雄踞城市新干線 ,既有老城商業(yè)設(shè) 施為依托 ,又與開發(fā)區(qū)政務(wù)中心時(shí)刻守望 ,集聚規(guī)劃中的淄博新區(qū)政務(wù)中心的尊貴、安全和文化中心、體育中心的繁榮于一身。重新定義淄博城市坐標(biāo) ,搶占新城市中心繁華先機(jī) 。 交通輻射能力強(qiáng)大、交通便利 ,123 路、 137 路市內(nèi)公交車直抵花園門戶 ,十余分鐘直達(dá)市中心。 眾多名校遙相呼應(yīng) ,世紀(jì)幼兒園、八音盒幼兒園、世紀(jì)小學(xué)、世紀(jì)中學(xué)、淄博職業(yè)學(xué)院、山東理工大學(xué)??使孩子從小便暢游在濃墨書香氛圍之間。 淄博新區(qū)地標(biāo)性景觀 ,坐擁玉龍河優(yōu)美景觀 ,尊享親水生活 ,動(dòng)靜間贏運(yùn)未來。 澳大利亞柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)有限公司承擔(dān)景觀設(shè)計(jì)。嚴(yán)格 的規(guī)劃設(shè)計(jì)，保證了 1： 的完美日照間距，為您營(yíng)造出一片溫馨的陽光空間。組團(tuán)內(nèi)綠化層次分明、點(diǎn)面結(jié)合，水系景觀（小溪、噴泉）與新穎的雕塑小品有機(jī)的契合，給優(yōu)美的環(huán)境添加了一道靚麗的風(fēng)景，使組團(tuán)達(dá)到了 42%。 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 ，以城市連營(yíng)的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)； ，保證項(xiàng)目滾動(dòng)有序運(yùn)作； ，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間； ，即相對(duì)人車分流系統(tǒng)，避免車流對(duì)社區(qū)的穿越破壞。 項(xiàng)目結(jié)構(gòu)和布局 XX 苑組團(tuán)規(guī)劃總用地面積 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅建筑面積為 12． 94 萬平方米，公建建筑面積為 萬平方米，容積率 ，建筑密度 %，綠地率 %，有 11 棟住宅樓，由 3棟 16 層高層板式住宅樓、 8棟 11 層小高層板式住宅樓組成，共 738 戶。住宅均配有高檔電梯，具有良好的通風(fēng)和采光效果，符合健康住宅的要求。組團(tuán)依附于整個(gè)小區(qū)，配套設(shè)施齊全，建有幼兒園、超市、小區(qū)醫(yī)療設(shè)施、社區(qū)服務(wù)設(shè)施、多功能文體活動(dòng)室、物業(yè)管理中心等。 道路交通組織和停車重點(diǎn)體現(xiàn) 便捷、安全、景觀三大特色，對(duì)道路及交通設(shè)施作了合理的布局，形成分綴有序、功能明確的道路組織。采用組團(tuán)級(jí)人車分流的手法，即在組團(tuán)內(nèi)部實(shí)行人車分流。汽車、摩托車、自行車均設(shè)有獨(dú)立的出入口，與人行入口區(qū)分開來。這種交通組織方式可使車輛不進(jìn)入住宅組團(tuán)，組團(tuán)內(nèi)部結(jié)合景觀設(shè)計(jì)健身小徑，把組團(tuán)空間真正留給居民使用。 14 綠化系統(tǒng)以點(diǎn)狀院落綠地、塊狀組團(tuán)綠地、帶狀城市綠化走廊等構(gòu)成，形成點(diǎn)、線、面相結(jié)合的完整的綠化系統(tǒng)，將整個(gè)區(qū)域組團(tuán)連接成為有機(jī)的生態(tài)網(wǎng)絡(luò)體系，以符合可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略。為適應(yīng)地段狹長(zhǎng)的特點(diǎn)，小區(qū)整體環(huán)境采用“一 軸兩心”的規(guī)劃布局，“一軸”是一個(gè)中心主軸線，“兩心”指兩個(gè)庭院中心景觀 。 住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局 本項(xiàng)目物業(yè)類型以高層住宅為主，布置聯(lián)排住宅，同時(shí)辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。 本項(xiàng)目商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會(huì)所。小區(qū)南北兩個(gè)地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強(qiáng)了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。 建筑設(shè)計(jì) 主要規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn) 1.《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》 [GB500092021] 2.《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500072021] 3.《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范》 [GB500102021] 4.《建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范》