【文章內(nèi)容簡介】 行統(tǒng)一管理，對于不同的設施、設備進行不同的維修管理，執(zhí)行相應的工作質量標準，建立設施設備管理帳冊和重要設備的技術檔案，落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。到達設施設備齊全、功能正常、運行良好。 、構筑物的養(yǎng)護和管理 范圍包括 :道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。 根據(jù)共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。對于有些專項類別，如 :車 庫、制定專業(yè)管理方案并實施。透過有序的工作使其到達功能正常、暢通、達標，基本完好。 范圍包括 :樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng)，周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。 根據(jù)智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成狀況，建立起適合 jt 智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。做好智能系統(tǒng)設備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設備維護保養(yǎng)工作質量的檢查及設備維修管理，并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務，充分利 用現(xiàn)有資源，提升智能系統(tǒng)功能，透過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。 環(huán)境衛(wèi)生管理 在 jt我們遵循 “ 高標準、嚴要求 ” 的環(huán)境衛(wèi)生管理和 “ 高質量、高頻度 ” 的環(huán)境衛(wèi)生維護、實施環(huán)境衛(wèi)生管理和環(huán)境衛(wèi)生保護的職能。做好兩項工作，即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。 是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運到達環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。透過對小區(qū)的清潔衛(wèi)生，區(qū)域管理的過程控制，確保向住戶帶給高檔次的服務水準及高質量的生活場所。 jt的環(huán)境管理為小區(qū)禮貌潔凈、環(huán)境質量良好、資源合理利用、生態(tài)良性循環(huán)基礎設施健全、生活舒適便捷，構成環(huán)保意識，日常管理與保護有機結合，提高住戶的生活質量。 綠化的功能是美化環(huán)境。透過我們的管理到達綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果 。我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。綠化管理的主要資料是花木、草坪的養(yǎng)護。 治安消防管理 治安消防管理工作是 jt重點管理工作之一。我們要貫徹 “ 預防為主、防治 (消 )結合 ” 的方針，對所轄物業(yè)區(qū)域的治安和消防工作進行全面的管理。 車輛交通管理 對小區(qū)內(nèi)各類車輛 (汽車、摩托車、自行車等 )進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。 公共管理 在 jt物業(yè)轄區(qū)里，對業(yè)主及住戶的裝修實行全面的監(jiān)管。以確保裝修設計合理，隱蔽工程貼合設計規(guī)定及圖紙要求。裝修材料及施工過程貼合消防管理規(guī)定的要求，并安全使用。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。 。 ，如在物業(yè)轄區(qū)范圍內(nèi) 從事人口統(tǒng)計、預防犯罪等方面的工作。 常規(guī)性公共服務 即物業(yè)處履行物業(yè)管理合同，為全體業(yè)主及住戶帶給的經(jīng)常性服務，是所有業(yè)主及轄區(qū)內(nèi)住戶都能夠享受到的。它貫穿于物業(yè)管理之中。如 :清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。我們將以專業(yè)、入微、優(yōu)質的服務帶給給業(yè)主及住戶。 委托性特約服務 是為某些住戶群體帶給的服務，如 :為高層住戶 14小時開啟電梯、 24小時高層供水、水泵的維修保養(yǎng)等。我們以專業(yè)的養(yǎng)護工作為業(yè)主及住戶帶給舒適便利的生活環(huán)境。 經(jīng)營性多種服務 即向業(yè)主及住戶帶給便利、高效、經(jīng)濟的便民服務。營造 jt 溫馨、和諧的社區(qū)環(huán)境，努力使居民生活更方便、更迅捷。真正從居民的日常生活細節(jié)思考，以點點滴滴的積累和平凡的小事，體現(xiàn)物業(yè)管理的親情和為業(yè)主服務的整體水平。從而使每一位業(yè)主及住戶體驗生活在 jt這個溫暖大家庭的幸福。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。 物業(yè)管理相關活動方案篇 6 一、概述某項目位于甲縣城東，將是甲縣新城區(qū)及行政、文化、體育、經(jīng)濟中心，地理位置優(yōu)越，物業(yè)升值潛力巨大。由此良好的 物業(yè)背景，某小區(qū)的物業(yè)管理水準將更顯重要。 二、目標貫徹開發(fā)商開發(fā)某小區(qū)項目構思，引進大都市物業(yè)管理理念，通過優(yōu)良的服務將某小區(qū)管理成都市居住區(qū)，讓業(yè)主在縣城里享受都市生活氛圍。并使物業(yè)功能發(fā)揮，力促某小區(qū)物業(yè)保值增值。樹立某物管公司品牌， 三、組織物業(yè)管理行業(yè)是一微利行業(yè)，當前多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀態(tài)。因此，物業(yè)管理企業(yè)的組織要更加簡潔、實用，降低組織內(nèi)耗及勞資成本等。 四、人事人事設置原則：一人多崗，不要因人設崗。預計 16 名員工 (按整個小區(qū)交付時設計 )。序號崗位人數(shù)主要職責備注 1經(jīng)理 1 在董事會領導下 ，全面負責經(jīng)營等。 2經(jīng)營部主任 1具體經(jīng)營事務、人事等。3辦事員 3文書、財務、勞資、后勤等。財會要持證 4物業(yè)管理員 1具體物業(yè)管理、裝修監(jiān)管、收費、維保服務等。 5安全護衛(wèi)員 7門衛(wèi)、巡更、停車管理、小區(qū)內(nèi)公共秩序等。 6 水電工 1公共區(qū)域水電設施維護、水電維修服務等。 7保潔員 2公共區(qū)域衛(wèi)生保潔、綠化養(yǎng)護等。員工招聘后即由公司聘請的物業(yè)管理顧問公司進行培訓，骨干員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率 100%。 五、經(jīng)營預測 a)經(jīng)營收入： 19。 14萬元 (年度，以下省略 )l物業(yè)管理費： 11。 34萬元應收 12。 6萬元 30000乘 12乘 0。 35=126000(元 ) 預計收入 11。 34 萬元 (收繳率 90%)l維修服務費： 0。 5萬元 l特約服務： 5。 8萬元 l其他收入： 1。 5萬元 b)支出： 20。 25 萬元 l人員工資福利： 14萬元 l辦公費用： 2。 5萬元 (辦公、安全護衛(wèi)、綠化、保潔、消殺等 )l維修保養(yǎng)費用： 1。 5萬元 l稅金： 1。 05萬元 l不可預見費用： 1。 2萬元 c)潤虧： 1。 11萬元d)物業(yè)接管期間前期投入： 10 萬元 (辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛(wèi)用品、綠化等 )e)公共性服務費構成測算： 21。 962萬元 /年， 0。 61元 /月乘 m2 (1)員工的工資和按規(guī)定提取的福利費序號崗位人數(shù)工資標準工資合計 1經(jīng)理 1120242024 經(jīng)營部主任18008003辦事員 360018004物業(yè)管理員 18008005安全護衛(wèi)員 750035006水電工 17007007 保潔員 2400800工資總額合計 9600 工資總額合計： 9600元 /月 。115200元 /年福利： 115200乘 23%=26496(元 /年 )合計： 14。 17萬元 /年 (2)公用設施設備維修及保養(yǎng)費： 1。 5萬元 (3)綠化管理費：綠化率 45%1。 04 萬 m2乘 1元 /年乘 m2=1。 04 萬元 (4)清潔衛(wèi)生費： 2人乘 12 月乘 80元 /月乘人 =0。 192 萬元 (5)安全護衛(wèi)費： 7人乘 200 元 /年乘人 =0。 14萬元 (6)辦公費：按管理人員工資總額 25%計算 5。 52萬元乘 25%=1。 38萬元 (7)固定資產(chǎn)折舊費：按 10%計算即 1萬元 (8)稅費：按營收 5。 5%繳納即 1。 052萬元 (9)保險費：暫不投保 (10)合理利潤：按營收 8%計算 1。 36 萬元但為減輕業(yè)主負擔，我司將通過多元化經(jīng)營、特約服務，嚴控經(jīng)營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區(qū) 公共性服務費價格指導價格為 0。 35元 /月乘 m2。 六、前期物業(yè)接管 a)派物業(yè)管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收 (無驗收權，僅可從物業(yè)管理角度向開發(fā)商提出建議 )。 b)物業(yè)接管驗收 l既應從今后物業(yè)維護保養(yǎng)管理的角度進行驗收，也應站在業(yè)主的立場上，對物業(yè)進行嚴格的驗收，以維護業(yè)主的合法權益。 l是物業(yè)通過竣工驗收后，對物業(yè)主體結構安全和使用功能的再驗收 。l供電、給排水、衛(wèi)生、道路等設備設施能正常使用 。l 房屋幢、戶編號已經(jīng)有關部門確認 。l落實物業(yè)的保修事宜 (保修責任、保修期限、保修范圍 )。確保保修項目、期限、標 準、責任、方式的落實，重大保修項目細則與圖紙校驗到位 。l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。 l接管小組按《設備移交清單》，對各類設備按數(shù)量、規(guī)格、性能、容量等進行對照檢查，發(fā)現(xiàn)接管設備 (設施 )與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發(fā)商，請求給予協(xié)助解決。 l接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，并將檢查記錄在冊，對發(fā)現(xiàn)的問題應及時督促有關單位迅速解決。 l在保修期內(nèi)，因施工、安裝、設備等因素產(chǎn)生的質量問題 ，公司應查明原因，及時上報開發(fā)商，請求盡快解決。 l抄水、電、氣表的底數(shù)，記錄備案。 l 接管驗收中若發(fā)現(xiàn)問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發(fā)商督促建筑商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l接管驗收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。l當物業(yè)管理企業(yè)簽發(fā)了接管文件，辦理了必要的手續(xù)以后，整個物業(yè)驗收與接管工作即完成。 七、入伙 準備工作 l治安方面：小區(qū)四周種綠籬或安裝防護欄 。增設報警系統(tǒng) 。統(tǒng)一安裝防盜網(wǎng)