【文章內(nèi)容簡介】 化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、托老服務(wù)等）； b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶 增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。 第二節(jié) 項(xiàng)目概況 一、項(xiàng)目區(qū)位 項(xiàng)目 位于成都市西體北路 2 號，一環(huán)路與西體路匯合點(diǎn)，緊鄰府河。 二、項(xiàng)目周邊環(huán)境 小區(qū)擁有超市、銀行、知名快餐店、網(wǎng)吧、茶樓和大型綜合書城作為配套，周邊社區(qū)擁有大量成熟的休閑購物娛樂場所，包括太平洋百貨（全興店）、家樂福（八寶店）、蘇寧電器、好有多中天店、西體運(yùn)動中心、華協(xié)影城、加州國際會展中心、成都樹德中學(xué)、成都市第三人民醫(yī)院、成都鐵路中學(xué)、省林業(yè)醫(yī)院、怡和醫(yī)院等，交通、購物、娛樂、休閑都極為便利。 三、項(xiàng)目簡況 本項(xiàng)目現(xiàn)有 200 余套 120 至 200 平方米的戶型，以 米大開間的客廳和大開啟式落地景觀式玻璃景窗，把更多的空氣和陽光引入居室，以強(qiáng)化住宅的自然采光及景觀視野功能，令住戶在家中更容易欣賞到府河美景。小區(qū)配套設(shè)施齊全，小區(qū)擁有先進(jìn)的智能化安防系統(tǒng)，保證住戶日常起居生活與安全。各種先進(jìn)的基礎(chǔ)設(shè)施以充足的停車位為住戶的高質(zhì)量生活奠定良好基礎(chǔ)，使人們充分享受現(xiàn)代化實(shí)用住宅的安全便利與樂趣，讓配套設(shè)施真正與生活相匹配。 第三節(jié) “書香門第” 項(xiàng)目分析 一、 SWOT 分析及營銷思路提煉 SWOT 釋義 SWOT 就是對項(xiàng)目的優(yōu)勢 (S)、劣勢 (W)、機(jī)會點(diǎn) (O)、威脅點(diǎn) (T)進(jìn)行總結(jié)、歸納。 SWOT 分析意義 一個項(xiàng)目的營銷策劃，首先是對項(xiàng)目的深入了解，并總結(jié)歸納出該項(xiàng)目的 SWOT，有了項(xiàng)目的 SWOT，我們才可能對項(xiàng)目有清醒準(zhǔn)確的營銷定位，才可能找到適合該項(xiàng)目的營銷要點(diǎn)（銷售“賣點(diǎn)”的挖掘）。有如一場戰(zhàn)爭， SWOT分析告訴我們?nèi)绾巍爸褐恕保?dāng)我們能夠清晰知道我們項(xiàng)目的各種要素，就可以揚(yáng)長避短，有的放矢地制定我們 的 策 略， 如此 才 可能 在 商業(yè) 戰(zhàn)場 中 打贏 應(yīng) 該獲 得 的勝利。 SWOT 分析作用 為了保障項(xiàng)目 的成功營銷，我們在完成 SWOT 分析時，必須正確作到對項(xiàng)目各要素的分析和運(yùn)用： ★充分發(fā)揮“ S” ★規(guī)避“ W” ★降低“ T” ★借助“ O” ★提升“ S” 將項(xiàng)目優(yōu)勢“ S”發(fā)揮到極致，且在優(yōu)勢部分整理出的要點(diǎn)（即銷售賣點(diǎn)、推廣訴求點(diǎn)），是本項(xiàng)目區(qū)別于其他同質(zhì)項(xiàng)目的獨(dú)一性要素，無論在銷售執(zhí)行還是廣告推廣中，都應(yīng)該以這些要素為主要訴求點(diǎn)，并加以深入和延展，形成“書香門第”項(xiàng)目的營銷策劃總思路。 SWOT矩陣分析： S（優(yōu)勢） S 不可復(fù)制的珍稀地段 優(yōu)勢：位居成都市中心緊鄰府河，風(fēng)景優(yōu)美。 S 區(qū)域交 通優(yōu)勢：臨西體路和一環(huán)路交通便利。 S 人文優(yōu)勢：老城墻人文歷史豐厚；經(jīng)典書城更是襯托書香氣息。 S 項(xiàng)目周邊完善的配套網(wǎng)絡(luò)優(yōu)勢； S 現(xiàn)房優(yōu)勢； S 項(xiàng)目升值潛力巨大； —— 由于項(xiàng)目地塊資源不可再生、市區(qū)土地稀缺，項(xiàng)目所在地緊鄰臨“家樂福、太平洋”的優(yōu)越位置，環(huán)境附加值前景看好；加之整個市政規(guī)劃、道路、配套、綠化等都為新建，項(xiàng)目升值空間極大； W（劣勢） W 項(xiàng)目臨界現(xiàn)狀的劣勢 ： 項(xiàng)目側(cè)面正修建高架橋。 對面舊樓將進(jìn)行改造（原有建筑面臨拆遷），形象較差； W 售樓處已拆除，在一定程度上影響銷售，極不利于本項(xiàng)目形象的展示和銷售。 W 項(xiàng)目內(nèi)綠化無新意； W 項(xiàng)目產(chǎn)品劣勢，項(xiàng)目戶型以大戶型為主，房屋總價過高，市場承接力有限。 W 國家利率上調(diào)對銷售的影響。 W 經(jīng)濟(jì)實(shí)用房對市場的沖擊。 —— 成都市政府出臺《土地級別與基準(zhǔn)地價》已經(jīng) 實(shí)施，土地價格上漲，本項(xiàng)目所在地屬 一級住宅用 地， 土地升值機(jī)會不言而喻。 S 營銷方獨(dú)具的客戶資源優(yōu)勢：在以往的 住宅銷售中已累計(jì)大量客戶資源，（本項(xiàng)目的潛在客戶）。 O（機(jī)會點(diǎn)） O 國際經(jīng)濟(jì)形式機(jī)會 —— 中國進(jìn)入 WTO，使中國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入國際循環(huán)，經(jīng)濟(jì)形式一片大好，增加本案產(chǎn)品目標(biāo)消費(fèi)者的數(shù)量。 O 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式機(jī)會 —— 中國實(shí)施西部大開發(fā)政策，將導(dǎo)致區(qū)域資金積累，增加本 案 產(chǎn) 品 目 標(biāo) 消 費(fèi) 者 的數(shù)量。 O 城市經(jīng)濟(jì)形式好 —— 本市經(jīng)濟(jì)狀況的飛速發(fā)展，居民的經(jīng)T（威脅點(diǎn)） T 項(xiàng)目規(guī)模限制的威脅 —— 由于項(xiàng)目規(guī)模限制，不易形成大形象（主要在小環(huán)境方面），這一點(diǎn)將削弱項(xiàng)目市場影響力。 T 項(xiàng)目區(qū)域市場競爭激烈，同質(zhì)項(xiàng)目的威脅 —— 造成買家分流，周邊項(xiàng)目對本項(xiàng)目形成的競爭，這些項(xiàng)目的周期與我項(xiàng)目周期形成直接的沖擊。 T 理性消費(fèi)對銷售速度的威脅 —— 由 于 近年 來 各大 媒 體加 強(qiáng) 了對購房知識的宣傳及消費(fèi)者濟(jì)收入提高， GDP 值居全省首位，西部前茅，增強(qiáng)本項(xiàng)目營銷機(jī)會。 O 項(xiàng)目在運(yùn)做的各環(huán)節(jié)中的整體性和專業(yè)性， 獨(dú)特、專業(yè)營銷策劃思路的機(jī)會 —— 根據(jù)市場要求，細(xì)分市場，準(zhǔn)確的進(jìn)行市場定位，正確確定目標(biāo)消費(fèi)群，同時制定科學(xué)的價格策略、樹立品牌意識，進(jìn)行形象定位。 O 市場需求量的機(jī)會 —— 項(xiàng)目體量小，具備有限市場機(jī)會； O 即將到來的《成都市 2020春季房交會》將推動目前房地產(chǎn)市場成為近期銷售旺季； 自我保護(hù)意識增強(qiáng)，使消費(fèi)者更加理性甚至苛刻，將影響本項(xiàng)目的銷售速度。 T 金融 政策波動對項(xiàng)目的威脅 —— 由 于 中國 自 東南 亞 金融 風(fēng) 波以來，堅(jiān)持低利率金融政策由時已久，根據(jù)金融規(guī)律，利息將在近年內(nèi)有大幅度提高的可能，將給消費(fèi)者按揭成本帶來大幅度增加的威脅。 T 房價波動的威脅 —— 由于附近項(xiàng)目的全面啟動，直接分流目標(biāo)消費(fèi)者，從而影響項(xiàng)目銷售，形成對本案的直接威脅。 綜合以上的 SWOT 分析，本著突出優(yōu)勢，轉(zhuǎn)變減弱劣勢，利用機(jī)會，規(guī)避威脅的原則 營銷分析及策略如下： 1 突出“ S”（優(yōu)勢）： 在營銷策劃及執(zhí)行中，將利用各種宣傳媒介如、 DM 單、媒體廣告等手段，充分展示其“ S”部分，使接觸本案 的目標(biāo)客戶群全面了解，從而達(dá)到認(rèn)同本項(xiàng)目之目的。 2 轉(zhuǎn)