4開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力及處理(編輯修改稿)
2024-08-27 15:57 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 商品房上市交易轉(zhuǎn)讓則顯得比較寬松，購(gòu)房者及其所合法擁有房屋只要符合我國(guó)《合同法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，就可以自由轉(zhuǎn)讓。 另外，經(jīng)濟(jì)適用房與商品房在建筑標(biāo)準(zhǔn)、建筑面積、房貸政策等方面還有許多不同，在此筆者不再一一贅述。 二、開發(fā)商將經(jīng)濟(jì)適用房作為商品房出售所簽訂合同的效力。 由于經(jīng)濟(jì)適用房在開發(fā)、建設(shè)上所享受的政府優(yōu)惠政策及土地使用上的優(yōu)勢(shì)是一般商品房所享受不到的，因此，少數(shù)開發(fā)商便隱瞞房屋是經(jīng)濟(jì)適用房這一事實(shí)，將經(jīng)濟(jì)適用房作為一般商品房出售，從而謀取巨額利潤(rùn)。基于此而簽訂的房屋買賣合同的效力問題就成了解決本案的關(guān)鍵。主要有以下觀點(diǎn)： （一）合同無效論。 ○1 該買賣合同違反了我國(guó)強(qiáng)制性法律規(guī)定，屬于當(dāng)然無效。原告所購(gòu)買的房屋在審批立項(xiàng)時(shí)是依經(jīng)濟(jì)適用房來審批立項(xiàng)的，土地使用權(quán)是劃撥取得。依據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條 “ 下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十八條規(guī)定的條件的； ……” 第三十八條 “ 以出讓方式取得土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金 ，并取得土地使用權(quán)證書； ……” 。由于本案被告在預(yù)售過程中及本案審理過程中，未向政府相關(guān)部門交納土地使用權(quán)出讓金，因此被告轉(zhuǎn)讓地上建筑 第 6 頁 共 10 頁 物的行為不符合我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，故其轉(zhuǎn)讓行為應(yīng)為無效，原、被告雙方所簽訂的合同也是無效合同。 ○2 由于合同標(biāo)的不能而無效。合同標(biāo)的的合法性、可能性也是確定合同是否有效的依據(jù)之一。如果合同標(biāo)的存在違法或合同標(biāo)的在實(shí)際履行中存在不可能性，那么該合同也應(yīng)屬于無效合同。在現(xiàn)實(shí)生活中，由于房產(chǎn)登記主管部門只辦理國(guó)有土地的使用權(quán)為出讓方式或雖然是以劃撥方式取得土 地使用權(quán)，但在轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)時(shí)已經(jīng)向政府有關(guān)部門交納了土地出讓金而轉(zhuǎn)為出讓方式而取得的房地產(chǎn)的登記工作，因此，在劃撥土地上建筑的經(jīng)濟(jì)適用房是無法按照約定進(jìn)行所有權(quán)移轉(zhuǎn)的。因?yàn)橐勒瘴餀?quán)的公示公信原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的移轉(zhuǎn)必須以法定登記機(jī)關(guān)的物權(quán)移轉(zhuǎn)登記為要件，不經(jīng)登記變更物權(quán)歸屬始終不發(fā)生變化，也就是說這類合同的標(biāo)的在客觀上沒有實(shí)現(xiàn)的可能性。正是基于這一原因，也可以確定此類合同無效。 （二）合同有效論。 雖然原、被告在簽訂合同時(shí)，被告未向原告告知該房屋是經(jīng)濟(jì) 適用房這一事實(shí)，且原、被告 雙方之間簽訂
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