波托菲諾國(guó)際公寓客戶定位及營(yíng)銷建議(編輯修改稿)
2025-04-24 13:03 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 客戶描述 年齡 企業(yè)類型及規(guī)模 職業(yè) 國(guó)籍 租住原因 分布區(qū)域 ?? 生活形態(tài) ? 香港人基本傾向于選擇羅湖的高檔公寓、小區(qū)及口岸附近的物業(yè)及酒店，對(duì)華僑城了解甚少； ? 國(guó)內(nèi)駐深公司的高層更多地傾向于購(gòu)房居住，對(duì)于酒店公寓的租金承受力較弱； ? 華僑城內(nèi)韓、日居民相對(duì)較為集中，但大多數(shù)為三口以上家庭，更看重居家氛圍，要求生活、購(gòu)物、子女上學(xué)方便； ? 具有較高租金承受力的主要為跨國(guó)公司外籍駐深管理人員及技術(shù)人員，時(shí)間一般為半年～ 2年之間，享有較高的住房補(bǔ)助，希望同是外國(guó)人群居； 【 波托菲諾國(guó)際公寓 】 / 客戶定位 競(jìng) 爭(zhēng) 分 析 ? 高檔小區(qū)出租物業(yè)（錦繡花園、百仕達(dá)花園、鯨山別墅 …… ） ? 星級(jí)酒店（彭年酒店、海景酒店 …… ） ? 高檔公寓（明華國(guó)際會(huì)議中心、名仕閣、匯展閣、地王商務(wù)公寓 …… ） 【 波托菲諾國(guó)際公寓 】 / 競(jìng)爭(zhēng)分析 景觀，居家氛圍 優(yōu)良管理和安全保障 安全，舒適 標(biāo)識(shí)性 交通、生活便利 租戶的同質(zhì)性 【波托菲諾國(guó)際公寓】 / 本體研究 S: ?華僑城優(yōu)美的環(huán)境 ?良好的社區(qū)文化氛圍 ?高檔住宅區(qū)的形象 ?景區(qū)、文化場(chǎng)館集中帶來(lái)的國(guó)際知名度 W: ?外國(guó)人群居的氛圍尚未形成 ?波托菲諾未來(lái)幾年仍處于建設(shè)期，成熟度及生活氛圍不足 ?交通出行不夠便利 ?服務(wù)品質(zhì)跟酒店存在差距 O: ?深圳高檔酒店式公寓存在一定空白點(diǎn) ?政府對(duì)吸引外資有更寬松的鼓勵(lì)政策 ?旅游業(yè)的良好態(tài)勢(shì)為波托菲諾帶來(lái)的利好因素 T: ?酒店業(yè)的不景氣，長(zhǎng)包房的低價(jià)租出形成的競(jìng)爭(zhēng)； ?波托菲諾住宅的銷售狀況及商業(yè)街的品質(zhì)保證直接影響到酒店公寓的出租率及租金水平 ?目標(biāo)客戶分散，信息到達(dá)困難 【波托菲諾國(guó)際公寓】 / 客戶要求 ? 交通便利（商務(wù)旅行，上班） ? 安全有保障，租戶層次趨同 ? 生活購(gòu)物方便 ? 服務(wù)品質(zhì)高 ? 獨(dú)特的景觀資源（燕棲湖、歡樂谷、燕含山） ? 生活品質(zhì)及安全保障（高檔豪宅社區(qū)） ? 舒適便利的生活（風(fēng)情街、豪華會(huì)所、超級(jí)市場(chǎng)） ? 國(guó)際街區(qū)（洋人聚集地） 【波托菲諾國(guó)際公寓】 / 競(jìng)爭(zhēng)觀點(diǎn) 主要因素 重要性指數(shù) 解決方案 交通出行不便 城區(qū)交通改造及疏通 標(biāo)識(shí)性不強(qiáng) 城區(qū)導(dǎo)示系統(tǒng) 生活?yuàn)蕵贩諊粔? 風(fēng)情商業(yè)街的成功經(jīng)營(yíng) 別墅、多層的順利銷售及入伙 外國(guó)人聚集氛圍 聯(lián)動(dòng)旅游，定向推廣 【 波托菲諾國(guó)際公寓 】 / 主要競(jìng)爭(zhēng)弱勢(shì) 營(yíng) 銷 攻 略 【波托菲諾國(guó)際公寓】 / 營(yíng)銷攻略 形象定位 現(xiàn)場(chǎng)展示 價(jià)格策略 推廣方式 【營(yíng)銷攻略】之形象定位 ? 強(qiáng)化波托菲諾在華南地區(qū)的國(guó)際化高檔豪宅社區(qū)形象 ? 命名：波托菲諾國(guó)際公寓 ? 與水邊廣場(chǎng)、意大利風(fēng)情商業(yè)街的招商和形象推廣互為補(bǔ)充，其功能、品質(zhì)、格調(diào)與國(guó)際化公寓相匹配 ? 借助華僑城強(qiáng)勁的旅游景區(qū)知名度，使其成為深圳乃至全國(guó)的旅游地產(chǎn)標(biāo)志 【形象包裝】 / “用戶手冊(cè)” 《波托菲諾國(guó)際公寓用戶手冊(cè)》（中英文對(duì)照版） ? 城區(qū)地理位置圖 ? 波托菲諾小區(qū)示意圖 ? 意大利風(fēng)情街休閑購(gòu)物一覽 ? 波托菲諾會(huì)所消費(fèi)內(nèi)容及收費(fèi)一覽 ? 僑城生活通（華僑城內(nèi)的交通、購(gòu)物、休閑、幼教 ?? ） ? 相關(guān)權(quán)益（高爾夫、景區(qū)、華夏 ?
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