【文章內(nèi)容簡介】 量投資客戶以及行業(yè)客戶的積累，深入傳達(dá)本項(xiàng)目優(yōu)越的地理位置，成熟的商脈，無限的發(fā)展空間，完善的配套，強(qiáng)大的管理團(tuán)隊(duì)，通過外地及大連投資者及投機(jī)者的炒作，實(shí)現(xiàn)首期認(rèn)購的順利實(shí)施 營銷主題： 中益國際家居 Mall零租金介入， 開啟商鋪投資的淘金時(shí)代 房政調(diào)控時(shí)代，中益引領(lǐng)房地產(chǎn)投資方向。 通過推廣，將上一個(gè)推廣階段取得的成果進(jìn)行深化、提升、擴(kuò)大影響范圍；該階段的推廣效果直接影響到開盤階段的業(yè)績；因此，視推廣效果及客戶積累情況決定發(fā)貴賓卡的形式和辦法，達(dá)到在正式開盤解籌前的“旺勢(shì)”。 【 營銷目的 】 將中益國際在市場上的形象豐富、提升，擴(kuò)大影響范圍；偏重于針對(duì)“投資”目的的營銷推廣，將營銷推廣的內(nèi)容細(xì)化、深化；為發(fā)行貴賓卡助勢(shì)，并影響和聚集一大批客戶；通過公關(guān)活動(dòng)讓同類性質(zhì)物業(yè)相形見絀，突出中益國際的一枝獨(dú)秀。 【 銷售策略 】 發(fā)行項(xiàng)目 VIP貴賓增值卡，將意向客戶轉(zhuǎn)化為準(zhǔn)意向客戶； 進(jìn)行多次客戶測試（意向測試、價(jià)格測試、樓層測試、位置測試）。 【 公關(guān)活動(dòng) 】 “XXX 商家進(jìn)駐中益國際新聞發(fā)布會(huì)”、“中益國際財(cái)富論壇” 類似公關(guān)活動(dòng)同樣輕于內(nèi)容，重在宣傳炒作。 【 廣告策略 】 以現(xiàn)場（賣場、圍墻包裝）以報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)為主；逐步將推廣區(qū)域擴(kuò)大到異地； 【 正式開盤 】 VIP客戶隆重解籌活動(dòng)。 亮麗形象及現(xiàn)場包裝，啟動(dòng)體驗(yàn)營銷。 運(yùn)用媒體廣告、現(xiàn)場包裝集中推廣；連續(xù)促銷活動(dòng)制造強(qiáng)勢(shì)。 開盤舉辦活動(dòng)典禮，與項(xiàng)目定位風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 定于 2023年 7月 17日或 7月 27日開盤解籌。 【 開盤解籌 】 主體施工至二層以上，達(dá)到預(yù)售條件并領(lǐng)取到 《 預(yù)售許可證 》 時(shí)正式開盤。 勝利路沿線 POP道具的設(shè)置、體驗(yàn)中心、銷售資料、現(xiàn)場包裝全部更新、完工； 立面工程進(jìn)度達(dá)到一定程度，便于向目標(biāo)客戶展示形象，充分利用樓體立面進(jìn)行包裝。 在內(nèi)部認(rèn)籌登記的配合下，客戶積累應(yīng)達(dá)到一定數(shù)量，開盤才會(huì)有較好的基礎(chǔ)。 7月開盤到年底約有 4個(gè)月的銷售旺季，容易取得持續(xù)銷售的熱銷效果。 開盤強(qiáng)銷期 7月 17日至 7月 27日 銷售推廣期是將前期的蓄水、蓄勢(shì)、炒作、宣傳、集客轉(zhuǎn)化為成果，將意向客戶誠意金最終轉(zhuǎn)化為定金，使其成為投資業(yè)主；堅(jiān)定投資者的信心，并形成自覺的口頭傳播，形成一個(gè)良性的銷售期（第一個(gè)銷售期）。 【 營銷目的 】 將中益國際在市場上的形象由“虛”向“實(shí)”過渡，項(xiàng)目 ——?jiǎng)萑缙涿?，受到無數(shù)投資者的追捧！開盤解籌期成為營銷推廣的“井噴”效應(yīng)，同時(shí)將此效應(yīng)很合時(shí)機(jī)地進(jìn)行推廣，加重受寵的砝碼。 【 銷售策略 】 開盤解籌、返租策略、價(jià)格策略； 大連及周邊投資、異地投資。 【 公關(guān)活動(dòng) 】 以王力宏演唱會(huì) 的預(yù)熱活動(dòng)為推廣主線，突出項(xiàng)目和企業(yè)的實(shí)力，使投資者和購買商鋪的業(yè)主對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生尊崇感和投資的緊迫感。 通過“中益國際創(chuàng)業(yè)協(xié)會(huì)成立新聞發(fā)布會(huì)”、“中益國際財(cái)富會(huì)新聞發(fā)布會(huì)”的召開，讓客戶有安全感和更多客戶成就財(cái)富的緊迫感。（業(yè)主委員會(huì)）類似公關(guān)活動(dòng)同樣輕于內(nèi)容，重在宣傳炒作。 【 廣告策略 】 以現(xiàn)場（圍墻包裝）為主；逐步將推廣區(qū)域擴(kuò)大到異地； 以報(bào)紙、電視為輔配合；網(wǎng)絡(luò)傳播。 持續(xù)期 8月 1日至 9月 16日 在開盤解籌、經(jīng)歷正常銷售期后，逐漸進(jìn)入項(xiàng)目的銷售持續(xù)期，此時(shí)要進(jìn)行商業(yè)銷售的階段總結(jié)和策略調(diào)整，同時(shí)為下一個(gè)銷售推廣（二次推廣）做準(zhǔn)備，為九月份的第二輪展廳商鋪銷售商潮墊定基礎(chǔ)；在該階段，要逐漸將公寓的推廣慢慢介入。 【 營銷目的 】 經(jīng)歷一段策略調(diào)整期，為中益國際“投資大潮”推波助瀾、延續(xù)良好的銷售勢(shì)頭，通過公關(guān)、廣告等手段，制造第二個(gè)銷售高峰；開始介入公寓的推廣，在商業(yè)良好的形象基礎(chǔ)上，將項(xiàng)目的形象過渡到項(xiàng)目公寓的形象上。 展廳開盤期 9月 17日至 9月 30日 根據(jù)商業(yè)街商鋪銷售情況，進(jìn)行以深層次的賣點(diǎn)扯動(dòng)和挖掘?qū)⑹圪u的高潮點(diǎn)延續(xù)下去，內(nèi)容包括售賣態(tài)勢(shì)、服務(wù)、投資實(shí)例、商業(yè)外延價(jià)值、投資回報(bào)的承諾和品牌宣揚(yáng)等具體內(nèi)容。其要點(diǎn)是： 熱銷概念的目標(biāo)是持續(xù)性市場攻擊的方式，以多種方式形成不間斷的市場攻擊； 工程封頂，主力店進(jìn)駐裝修，一定要讓想投資的人到現(xiàn)場來看，用極具感染力的現(xiàn)場（項(xiàng)目現(xiàn)場、體驗(yàn)中心環(huán)境）打動(dòng)投資者、經(jīng)營者，建立消費(fèi)者的信賴感； 各主要媒介配合進(jìn)行新聞報(bào)道。以便通過新聞不斷地影響市場，建立良好的品牌關(guān)注度和口碑傳播。 同時(shí)，在該階段，利用十一節(jié)假日 ,為了更好的吸引業(yè)主或準(zhǔn)業(yè)主，固化其投資的欲望和利用口碑加強(qiáng)其傳播欲望，將會(huì)舉行系列的活動(dòng)。 廣告配合“異地投資客挖潛”； 廣告配合促銷活動(dòng)：“項(xiàng)目廣場 休閑之旅”活動(dòng) :精彩現(xiàn)場表演，并可在適當(dāng)時(shí)機(jī)，抽取部分客戶進(jìn)行沿海商業(yè)體驗(yàn)之旅 ； 廣告配合全民創(chuàng)富嘉年華會(huì) : 將財(cái)富論壇概念貫穿整個(gè)推廣思路中，邀請(qǐng)居住國內(nèi)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家或著名成功人士，講述創(chuàng)富理念，將現(xiàn)場營造成一個(gè)充滿創(chuàng)富激情的富翁精神生產(chǎn)中心，讓人們來到現(xiàn)場，感受與眾不同的氛圍。并通過對(duì)本項(xiàng)目的前景預(yù)測，增強(qiáng)項(xiàng)目的可投資性及良好的市場前景。 做好公寓客戶的積累，掀起項(xiàng)目在展廳投資市場上的又一次高潮，市場的熱度得以為繼，在商鋪熱銷的余溫下，帶動(dòng)公寓客戶的積累。 [目的 ] 隨著售賣現(xiàn)場的完善和產(chǎn)品呈現(xiàn)的明朗化（項(xiàng)目即將封頂），銷售的壓力逐漸加大，利用節(jié)點(diǎn)通過系列活動(dòng)并配合以持續(xù)性廣告，必將促進(jìn)銷售，也使項(xiàng)目品牌更具張力，品牌力的形成不僅更能促進(jìn)銷售，也會(huì)對(duì)價(jià)格上升進(jìn)行強(qiáng)力支撐。 在展廳開盤解籌、經(jīng)歷正常銷售期后，同時(shí)為公寓銷售做準(zhǔn)備，為第三輪公寓銷售商潮墊定基礎(chǔ)；在該階段，要逐漸將公寓的推廣慢慢介入。 [方式 ] 廣告配合活動(dòng)：此時(shí)將臨九、十月份，活動(dòng)將成為項(xiàng)目營銷活動(dòng)的主力，突出體驗(yàn)性： A——圍墻廣告的更換，在揭開主力店（展廳）面紗前先聞其聲； B——與簽約商家一起舉辦體驗(yàn)活動(dòng)； C——項(xiàng)目體驗(yàn)“成長歷程”圖片展。 公寓開盤強(qiáng)銷期 10月 1日至 10月 20日（略） 銷售 傳播 銷售推廣期 強(qiáng)勢(shì)推廣期 策略籌備期 調(diào)整推廣期 入市推廣期 銷售曲線與廣告?zhèn)鞑リP(guān)系圖 商鋪定價(jià)及價(jià)格策略 價(jià)格定位 定價(jià)原側(cè)： 我司按照 市場比較法 和地區(qū) 物業(yè)增值 兩方面考慮制定銷售價(jià)格 ?商鋪定價(jià)原側(cè)： 按照商鋪的 位置、面積、開間、樓層、業(yè)態(tài)分類、經(jīng)營品種 /檔次 等要素。 ?公寓定價(jià)原則 按照公寓的 位置、朝向、面積、樓層、景觀、噪音 等要素。 市場價(jià)格現(xiàn)狀參考 ?后鹽陶瓷城一層 2元，部分層高 ；二層租金 ，地下一層 。 ?金州老陶瓷城一層 2元（交三免二），二層 。 一、銷售價(jià)格 二、租金價(jià)格 ?大連無此類商業(yè)項(xiàng)目整體銷售，只能按商鋪的產(chǎn)品形式不同，作為參考。金州的商鋪價(jià)格 1000020230元 /平。 居然之家太原店租金水平 3元 /天 /平 居然之家杭州店租金水平 5元 /天 /平 居然之家重慶店租金水平 4元 /天 /平 本項(xiàng)目處于大連下屬的金州，目前認(rèn)為居然之家店租金水平 3元 /天 /平 主力店租金水平參考 ?層高因素：一層層高為 ，二層為 6米層高較同類商場高，具備打造兩層的前提 —— 租金水平溢價(jià) 20%； ?主力店進(jìn)駐因素 —— 租金價(jià)格溢價(jià) 20%； 精品街區(qū)定價(jià)影響因素 一層平均租金價(jià)格 /平 /天； 二層租金價(jià)格 2元 /平 /天； 整體租金價(jià)格水平為 /平 /天。 項(xiàng)目特質(zhì)影響租金價(jià)格： ?層高因素：一層層高為 ，二層為 6米層高較同類商場高，具備打造兩層的前提 —— 租金水平溢價(jià) 20%； ?主力店進(jìn)駐因素 —— 租金價(jià)格溢價(jià) 20%； 展廳定價(jià)影響因素 一層平均租金價(jià)格 /平 /天； 二層租金價(jià)格 2元 /平 /天； 整體租金價(jià)格水平為 /平 /天。 項(xiàng)目特質(zhì)影響租金價(jià)格： 價(jià)格定位 商鋪 首層 二層 三層 四層 建筑面積 套數(shù) 504 504 1 1 均價(jià) (元 /㎡ ) 16500 13500 8000 6000 總鋪價(jià)（元） 314622023 264195000 45816000 34362023 總值（元） 商鋪價(jià)值估算： 價(jià)格調(diào)整策略： ?中開高走 按照金州附近同類裝也市場的價(jià)格制定公開發(fā)售價(jià)格，按照市政工程、工程進(jìn)度、營銷節(jié)點(diǎn)、旺銷等的利好不斷提升價(jià)格。 ?小步快走，快速拉高 按照項(xiàng)目的貨量，逐批推出市場，按照銷售量越高，小幅提升價(jià)格，這樣能給投資者和經(jīng)營者較強(qiáng)的緊迫感，從而在保證預(yù)期售價(jià)的情況下達(dá)到快速銷售的目的。 項(xiàng)目推廣及策略 樹立項(xiàng)目良好的市場形象，提升產(chǎn)品的附加值。 將賣點(diǎn)有效傳達(dá)給目標(biāo)市場，樹立目標(biāo)受眾的投資、購買、經(jīng)營信心； 使目標(biāo)市場的受眾群體對(duì)本項(xiàng)目形成投資、購買偏好。 促進(jìn)商鋪的良好銷售，實(shí)現(xiàn)較高的回報(bào)收益率 ；以項(xiàng)目為依托，為發(fā)展商樹立良好的品牌形象。 項(xiàng)目推廣策略 一、項(xiàng)目推廣目標(biāo) 推廣范圍： 在本地推廣的同時(shí)，亦視時(shí)機(jī)向市外推廣， 將大連周邊、沿海經(jīng)濟(jì)帶投資者集聚地以及江浙、上海、溫州一帶等）做為推廣的外延。以主力店為引爆，引起商家的共鳴。 中益國際 江浙 上海 溫州 引起商家的共鳴，促動(dòng)招商（中小商家）投資 項(xiàng)目推廣策略 二、項(xiàng)目推廣思路 商鋪總額大，購買行為多為投資動(dòng)機(jī)，因而客戶的投資、購買行為需要經(jīng)歷一個(gè)較長的理性、比較判斷過程才能發(fā)生 ,因此推廣要循序漸進(jìn)，虛實(shí)結(jié)合。 目前客戶的可選擇投資面十分豐富 ,在購買行為發(fā)生的一剎那 ,起到?jīng)Q定性作用的因素是理性分析基礎(chǔ)上的感性判斷 ,而不只是理性分析本身， 因此推廣要因勢(shì)利導(dǎo)，靈活機(jī)動(dòng)。 項(xiàng)目推廣策略 在推廣上應(yīng)努力 挖掘項(xiàng)目的內(nèi)涵和賣點(diǎn) ，從而更好地促進(jìn)感性判斷，增加目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的偏好，提升中益在目標(biāo)市場中的附加值，并能提高中益在市場的知名度和美譽(yù)度，促進(jìn)商鋪銷售的順利進(jìn)行。 拉動(dòng)商鋪銷售 知名度 美譽(yù)度 增加附加值 挖掘項(xiàng)目的 內(nèi)涵和賣點(diǎn) 項(xiàng)目推廣策略 三 、 推廣戰(zhàn)術(shù) ? 點(diǎn)、線、面立體媒體網(wǎng)絡(luò)強(qiáng)勢(shì)打壓，形成市場熱點(diǎn)高效的媒體組合拳沖擊市場，贏在起跑線。 ? 全方位的市場圍剿建立寵大客戶群體，通過高效營銷團(tuán)隊(duì)針對(duì)各類投資客進(jìn)行思想洗腦，強(qiáng)化賣點(diǎn)、增強(qiáng)客戶的投資信心。 ? 樹立項(xiàng)目品牌企業(yè)品牌。品牌驅(qū)動(dòng)市場！ ? 大面積撒網(wǎng)捕魚，小范圍阻擊有效客群！ ? 市場恐慌，請(qǐng)君入甕 推廣操作策略 遵循“大氣 —— 尊祟 —— 巔峰”的廣告調(diào)性，中益廣場的廣告訴求應(yīng)從“點(diǎn)”到“線”再到“面”，展開宣傳攻勢(shì) ， 以報(bào)紙、電視等大眾媒體鋪開“面”，以 DM、現(xiàn)場 POP、會(huì)所、銷售中心、樣板房等實(shí)現(xiàn)“點(diǎn)”的突破，沿著“ 中益廣場賣的不僅是鋪位，而是一顆真實(shí)世界中的搖錢樹” 這一思想，來鋪開各個(gè)階段的廣告宣傳。這樣的廣告風(fēng)格（說話風(fēng)格），正