【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 增長(zhǎng)見(jiàn)識(shí)，看風(fēng)光 ? 休閑旅游 享受工作之余的休閑度假生活 ? 體驗(yàn)旅游 體驗(yàn)?zāi)撤N角色和旅游地所特有的文化 問(wèn)題： 成都市的旅游業(yè)如何應(yīng)對(duì)旅游需求內(nèi)容的改變？ 二、市場(chǎng)需求態(tài)勢(shì)分析 結(jié)論 將項(xiàng)目上升到體驗(yàn)旅游的高度，在打造傳統(tǒng)文化臸高點(diǎn)的目標(biāo)上，找到體驗(yàn)都市時(shí)尚文化的對(duì)接點(diǎn)，使在觀光、休閑階段看過(guò)了無(wú)數(shù)千篇一律的寺廟的消費(fèi)者，在文殊院項(xiàng)目上體驗(yàn)到全新的寺廟旅游的感受，將成為決定本項(xiàng)目成敗與否的關(guān)鍵所在。 成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例 文化地產(chǎn) —— “ 清華坊 ” 詮釋中國(guó)文化 ? 它 不是單純的 “ 房產(chǎn) ” 概念，更多的是體現(xiàn)傳統(tǒng)空間與現(xiàn)代元素的自然統(tǒng)一，把中國(guó)文化那一份淳厚演繹為可傳承的基業(yè)。，清華坊的推出立即得到有著文化底蘊(yùn)的各界人士的青睞。 成都地產(chǎn)界對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和文化經(jīng)營(yíng)完美結(jié)合的體現(xiàn)。 成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例 文化產(chǎn)品 —— 水井坊 ? 在歷史的資產(chǎn)里挖掘到閃光點(diǎn)，成為白酒品牌的異軍突起者。通過(guò)這一系列運(yùn)作，水井坊從死去的歷史當(dāng)中找到了鮮活的生命，成為高檔白酒的一面旗臶。 成都產(chǎn)業(yè)界的傳統(tǒng)商品經(jīng)營(yíng)和文化經(jīng)營(yíng)完美結(jié)合能力的體現(xiàn)。 成都人經(jīng)營(yíng)文化的能力與案例 文化餐飲： 皇城老媽 ? 其營(yíng)造的文化氛圍充分地再現(xiàn)和展呈了成都這座歷史古城的各個(gè)方面的氣息和風(fēng)貌，在建筑內(nèi)，可以體味到各種不同而又各有特色的就餐空間，這就是演釋傳統(tǒng)文化，凸現(xiàn)個(gè)性空間 的實(shí)際表現(xiàn)。 成都餐飲界的經(jīng)營(yíng)文化產(chǎn)品的能力的現(xiàn)實(shí)體現(xiàn)。 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 四個(gè)主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)研究 直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 大慈寺項(xiàng)目、寬窄巷子項(xiàng)目 旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手： 武侯祠、杜甫草堂 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 大慈寺片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)： ? 歷史上的影響 ：歷史上對(duì)于中國(guó)的繪畫書法藝術(shù)有巨大的影響，現(xiàn)為中等規(guī)模的成都?xì)v史文物博物館 。 ? 地理位臵的優(yōu)越 ： 傳統(tǒng)成都各大商圈的王者春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費(fèi)氛圍，區(qū)位優(yōu)勢(shì)堪稱無(wú)以倫比； ? 規(guī)劃目標(biāo)： 打造為集 歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購(gòu)物、高尚住宅 為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護(hù)與商業(yè)結(jié)合、并重的局面。 突出優(yōu)勢(shì)： 與成都市商業(yè)氛圍最濃的春熙路商圈的臨近 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 寬窄巷子比較優(yōu)勢(shì)： ? 規(guī)模性的川西民居 ：是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群； ? 規(guī)劃的目標(biāo)： 該區(qū)域有計(jì)劃結(jié)合長(zhǎng)順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域 ，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的 “ 古少城 ” 特色旅游文化街區(qū)，將成為 集 歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀 ? 政府的支持 ：決定了其土地成本較低 突出優(yōu)勢(shì)： 文化價(jià)值高、形象好和政府的大力支持 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 武侯祠片區(qū)比較優(yōu)勢(shì)： ? 歷史影響力 ：武侯祠是中國(guó)歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，是成都一日游的主要景點(diǎn)； ? 前期的經(jīng)營(yíng) ：景區(qū)的經(jīng)濟(jì)效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟(jì)圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營(yíng)最好，旅游經(jīng)濟(jì)體現(xiàn)最明顯的景區(qū) ? 配套設(shè)施： 其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營(yíng)成功的決定性因素之一。 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 杜甫草堂比較優(yōu)勢(shì)： 詩(shī)歌文化： ? 杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說(shuō)外，游草堂，更多的是感受園林美，體會(huì)詩(shī)人 “ 位卑未敢忘憂國(guó) ” 的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點(diǎn)之一。 配套： ? 杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟(jì)圈。 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 目前整體的競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的格局 定位趨同 戰(zhàn)略趨同 手段趨同 同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng) 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開(kāi) ? 投資層面： 不同的項(xiàng)目都將展開(kāi)對(duì)于有資金、有實(shí)力的投資商的爭(zhēng)奪。 ? 經(jīng)營(yíng)層面： 對(duì)于有勢(shì)力、有經(jīng)營(yíng)管理能力、有經(jīng)營(yíng)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)者的爭(zhēng)奪。 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)層面： 由于優(yōu)秀的規(guī)劃師、設(shè)計(jì)師資源的有限，項(xiàng)目之間必將展開(kāi)對(duì)于資源的爭(zhēng)奪。 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 競(jìng)爭(zhēng)在各個(gè)層面上展開(kāi) ? 政府層面： 對(duì)于政府政策支持的爭(zhēng)奪 ? 宣傳推廣層面： 對(duì)于媒體和公眾注意力的爭(zhēng)奪 ? 旅游休閑消費(fèi)市場(chǎng)層面： 最終的結(jié)果，上述不同的項(xiàng)目都將在旅游、休閑、文化購(gòu)物市場(chǎng)展開(kāi)激烈的競(jìng)爭(zhēng)。 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 本項(xiàng)目為了在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，被不同的層面接受和認(rèn)可，只有兩個(gè)可能的選擇 ： ? 低成本策略： 重復(fù)項(xiàng)目的前期的問(wèn)題，低水平、低層次、低利潤(rùn)、低形象。 ? 差異化策略： 站在全國(guó)性的高度尋求突破，采取提升價(jià)值的方法，通過(guò)做出高品味的、能與都市文化對(duì)接的商業(yè)環(huán)境來(lái)，有效提升地塊的商業(yè)價(jià)值，增加投資者的信心。 三、競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 結(jié)論： 對(duì)于本項(xiàng)目， 宗教文化和題材 與其他歷史文化片區(qū)相比，具備三性 —— 唯一性、權(quán)威性、排他性，完全有可能成為啟動(dòng)項(xiàng)目的點(diǎn)晴之筆。這也是項(xiàng)目的成功的必由之路。 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估 項(xiàng)目的劣勢(shì) （ 1）區(qū)位劣勢(shì) （ 2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問(wèn)題 （ 3）消費(fèi)層次內(nèi)向化和老齡化的問(wèn)題 （ 4）市民對(duì)其形象有一定的負(fù)面認(rèn)知、 （ 5）相對(duì)于其他寺廟，對(duì)于文殊院的宗教 接受程度不高。 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估 （ 1）區(qū)位劣勢(shì) 成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)習(xí)慣上是以東南西北四個(gè)片區(qū)劃分。目前的態(tài)勢(shì)是： ? 城南板塊 主要以高質(zhì)高價(jià)為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開(kāi)發(fā)。 ? 城西版塊 則集聚了一大批中檔價(jià)位、品質(zhì)的樓盤，城西的品牌效應(yīng)也開(kāi)始突顯，與城南形成兩雄并臷的局面。 四、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)評(píng)估 （ 1）區(qū)位劣勢(shì)