【文章內(nèi)容簡介】 增長見識，看風光 ? 休閑旅游 享受工作之余的休閑度假生活 ? 體驗旅游 體驗某種角色和旅游地所特有的文化 問題： 成都市的旅游業(yè)如何應對旅游需求內(nèi)容的改變？ 二、市場需求態(tài)勢分析 結論 將項目上升到體驗旅游的高度，在打造傳統(tǒng)文化臸高點的目標上，找到體驗都市時尚文化的對接點，使在觀光、休閑階段看過了無數(shù)千篇一律的寺廟的消費者，在文殊院項目上體驗到全新的寺廟旅游的感受，將成為決定本項目成敗與否的關鍵所在。 成都人經(jīng)營文化的能力與案例 文化地產(chǎn) —— “ 清華坊 ” 詮釋中國文化 ? 它 不是單純的 “ 房產(chǎn) ” 概念，更多的是體現(xiàn)傳統(tǒng)空間與現(xiàn)代元素的自然統(tǒng)一，把中國文化那一份淳厚演繹為可傳承的基業(yè)。，清華坊的推出立即得到有著文化底蘊的各界人士的青睞。 成都地產(chǎn)界對于房地產(chǎn)經(jīng)營和文化經(jīng)營完美結合的體現(xiàn)。 成都人經(jīng)營文化的能力與案例 文化產(chǎn)品 —— 水井坊 ? 在歷史的資產(chǎn)里挖掘到閃光點，成為白酒品牌的異軍突起者。通過這一系列運作，水井坊從死去的歷史當中找到了鮮活的生命，成為高檔白酒的一面旗臶。 成都產(chǎn)業(yè)界的傳統(tǒng)商品經(jīng)營和文化經(jīng)營完美結合能力的體現(xiàn)。 成都人經(jīng)營文化的能力與案例 文化餐飲： 皇城老媽 ? 其營造的文化氛圍充分地再現(xiàn)和展呈了成都這座歷史古城的各個方面的氣息和風貌，在建筑內(nèi)，可以體味到各種不同而又各有特色的就餐空間，這就是演釋傳統(tǒng)文化，凸現(xiàn)個性空間 的實際表現(xiàn)。 成都餐飲界的經(jīng)營文化產(chǎn)品的能力的現(xiàn)實體現(xiàn)。 三、競爭態(tài)勢分析 四個主要競爭項目的優(yōu)劣勢研究 直接競爭對手： 大慈寺項目、寬窄巷子項目 旅游市場的競爭對手： 武侯祠、杜甫草堂 三、競爭態(tài)勢分析 大慈寺片區(qū)比較優(yōu)勢： ? 歷史上的影響 ：歷史上對于中國的繪畫書法藝術有巨大的影響，現(xiàn)為中等規(guī)模的成都歷史文物博物館 。 ? 地理位臵的優(yōu)越 ： 傳統(tǒng)成都各大商圈的王者春熙商圈接攘，坐享成熟商業(yè)區(qū)的商流、人流和消費氛圍，區(qū)位優(yōu)勢堪稱無以倫比； ? 規(guī)劃目標： 打造為集 歷史文化、餐飲、旅游、休閑、購物、高尚住宅 為一體的多功能中心商業(yè)文化區(qū)，有可能成為春熙商圈東區(qū)。改造后的大慈寺片區(qū)將出現(xiàn)歷史文化保護與商業(yè)結合、并重的局面。 突出優(yōu)勢： 與成都市商業(yè)氛圍最濃的春熙路商圈的臨近 三、競爭態(tài)勢分析 寬窄巷子比較優(yōu)勢： ? 規(guī)模性的川西民居 ：是目前成都現(xiàn)存規(guī)模較大的街區(qū)式川西民居建筑群； ? 規(guī)劃的目標： 該區(qū)域有計劃結合長順街形成清末民初川西民居建筑和街區(qū)集中展示區(qū)域 ，形成其周邊3公里范圍內(nèi)的 “ 古少城 ” 特色旅游文化街區(qū)，將成為 集 歷史、文化、商業(yè)、旅游于一體的新型都市景觀 ? 政府的支持 ：決定了其土地成本較低 突出優(yōu)勢： 文化價值高、形象好和政府的大力支持 三、競爭態(tài)勢分析 武侯祠片區(qū)比較優(yōu)勢： ? 歷史影響力 ：武侯祠是中國歷史上唯一一座按帝王規(guī)格建造的丞相祠堂，是成都一日游的主要景點； ? 前期的經(jīng)營 ：景區(qū)的經(jīng)濟效益在市內(nèi)各大景區(qū)中最優(yōu)，武侯祠及周邊形成旅游經(jīng)濟圈是目前成都市內(nèi)經(jīng)營最好，旅游經(jīng)濟體現(xiàn)最明顯的景區(qū) ? 配套設施： 其硬件配套全面是該景區(qū)經(jīng)營成功的決定性因素之一。 三、競爭態(tài)勢分析 杜甫草堂比較優(yōu)勢： 詩歌文化： ? 杜甫草堂除了流傳已久的諸多優(yōu)美傳說外，游草堂，更多的是感受園林美，體會詩人 “ 位卑未敢忘憂國 ” 的胸懷。目前，杜甫草堂是成都城區(qū)內(nèi)除武侯祠外旅游最紅火的景區(qū)，是成都旅游的亮點之一。 配套： ? 杜甫草堂周邊也已經(jīng)形成了較完善的配套，客觀上形成了草堂旅游經(jīng)濟圈。 三、競爭態(tài)勢分析 目前整體的競爭市場的格局 定位趨同 戰(zhàn)略趨同 手段趨同 同質化競爭 三、競爭態(tài)勢分析 競爭在各個層面上展開 ? 投資層面： 不同的項目都將展開對于有資金、有實力的投資商的爭奪。 ? 經(jīng)營層面： 對于有勢力、有經(jīng)營管理能力、有經(jīng)營文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的經(jīng)營者的爭奪。 ? 規(guī)劃設計層面： 由于優(yōu)秀的規(guī)劃師、設計師資源的有限，項目之間必將展開對于資源的爭奪。 三、競爭態(tài)勢分析 競爭在各個層面上展開 ? 政府層面： 對于政府政策支持的爭奪 ? 宣傳推廣層面： 對于媒體和公眾注意力的爭奪 ? 旅游休閑消費市場層面： 最終的結果，上述不同的項目都將在旅游、休閑、文化購物市場展開激烈的競爭。 三、競爭態(tài)勢分析 本項目為了在激烈的市場競爭中，被不同的層面接受和認可，只有兩個可能的選擇 ： ? 低成本策略： 重復項目的前期的問題，低水平、低層次、低利潤、低形象。 ? 差異化策略： 站在全國性的高度尋求突破，采取提升價值的方法，通過做出高品味的、能與都市文化對接的商業(yè)環(huán)境來，有效提升地塊的商業(yè)價值，增加投資者的信心。 三、競爭態(tài)勢分析 結論： 對于本項目， 宗教文化和題材 與其他歷史文化片區(qū)相比，具備三性 —— 唯一性、權威性、排他性，完全有可能成為啟動項目的點晴之筆。這也是項目的成功的必由之路。 四、項目優(yōu)劣勢評估 四、項目優(yōu)劣勢評估 項目的劣勢 （ 1）區(qū)位劣勢 （ 2）文殊院目前商業(yè)業(yè)態(tài)的問題 （ 3）消費層次內(nèi)向化和老齡化的問題 （ 4）市民對其形象有一定的負面認知、 （ 5）相對于其他寺廟，對于文殊院的宗教 接受程度不高。 四、項目優(yōu)劣勢評估 （ 1）區(qū)位劣勢 成都市房地產(chǎn)市場習慣上是以東南西北四個片區(qū)劃分。目前的態(tài)勢是： ? 城南板塊 主要以高質高價為特征，延續(xù)城南高尚住宅區(qū)開發(fā)。 ? 城西版塊 則集聚了一大批中檔價位、品質的樓盤，城西的品牌效應也開始突顯，與城南形成兩雄并臷的局面。 四、項目優(yōu)劣勢評估 （ 1）區(qū)位劣勢