【文章內(nèi)容簡介】 進(jìn)一步調(diào)整和優(yōu)化下一步的營銷策略和其他細(xì)節(jié)。物流園區(qū)典型的業(yè)務(wù)模式有物業(yè)支持、建設(shè)支持、財(cái)務(wù)支持、人力資源支持、環(huán)境支持、安全支持、質(zhì)量支持、設(shè)備支持等服務(wù)。在物流園區(qū)市場營銷方面，建議采取宣傳手冊(cè)、用戶雜志、出席推介會(huì)和交易會(huì)、視覺形象設(shè)計(jì)、互聯(lián)網(wǎng)、投資指南、廣告等多種手段混合使用的整合營銷方式，以達(dá)到預(yù)期效果。 對(duì)物流園區(qū)物流量進(jìn)行預(yù)測是物流園區(qū)選址工作開始之前的必備工作。區(qū)域物流量的預(yù)測決定了建設(shè)物流園區(qū)的數(shù)量以及相應(yīng)的規(guī)模，因此有必要在物流園區(qū)的可行性研究階段進(jìn)行物流量預(yù)測，為正確地規(guī)劃、選址決策提供科學(xué)依據(jù)。當(dāng)前，我國沒有針對(duì)全社會(huì)的物流量的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，一般情況下都是用貨運(yùn)量、周轉(zhuǎn)量代替物流量。我國只有基本的貨物運(yùn)輸量和貨運(yùn)周轉(zhuǎn)量統(tǒng)計(jì)，其他物流業(yè)的相關(guān)指標(biāo)均沒有公開的統(tǒng)計(jì)資料，也沒有權(quán)威的統(tǒng)計(jì)方法和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。目前，我國部分省市紛紛制定和規(guī)劃物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的項(xiàng)目，急需市場需求的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)作為物流業(yè)發(fā)展的可靠數(shù)據(jù)，以避免出現(xiàn)盲目投資、重復(fù)建設(shè)等問題，從而使物流業(yè)的發(fā)展方向更加明確。為此，有必要研究一下物流作業(yè)系數(shù)，以預(yù)測物流量。 物流作業(yè)系數(shù)是指適合物流的運(yùn)量在社會(huì)總貨運(yùn)量中所占的比重。如果知道各產(chǎn)品的物流作業(yè)系數(shù)以及這個(gè)地區(qū)的運(yùn)輸規(guī)模，就可以了解這個(gè)地區(qū)的物流需求總量。根據(jù)定義可得如下公式： 式中： ρ——物流作業(yè)系數(shù)； L——適合物流的運(yùn)量； F——全社會(huì)貨運(yùn)量。 FL?? (1)物流園區(qū)規(guī)模確定原則 ①與區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)的原則 物流園區(qū)規(guī)模的確定以客觀分析物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展趨勢為依據(jù)，同城市和區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展相適應(yīng)。用社會(huì)各行業(yè)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，對(duì)物流現(xiàn)狀和未來發(fā)展進(jìn)行定量、定性分析和預(yù)測，分析不同空間范圍、不同功能類型的物流量，有助于對(duì)物流的分布、流量及結(jié)構(gòu)有客觀的認(rèn)識(shí)，從而為確定物流園區(qū)規(guī)模提供可靠依據(jù)。 ②與市場需求相協(xié)調(diào)的原則 市場需求的大小直接決定了物流園區(qū)的規(guī)模。通過對(duì)需求層次和結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，確定相應(yīng)類別的功能設(shè)施及規(guī)模。 ③內(nèi)部和外部系統(tǒng)性的原則 物流園區(qū)規(guī)模的確定要堅(jiān)持對(duì)內(nèi)部的功能區(qū)進(jìn)行合理的系統(tǒng)優(yōu)化布局，在流線合理的前提下結(jié)構(gòu)緊湊，減少土地占用。同時(shí)，根據(jù)服務(wù)的經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)運(yùn)輸、配送距離、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和貨物種類所決定物流園區(qū)和物流（配送）中心的總數(shù)來確定最佳的物流園區(qū)規(guī)模。 ④適度超前原則 物流園區(qū)作為城市或區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施，一旦建成則很難變動(dòng)，因此應(yīng)具有適當(dāng)?shù)某靶?。物流園區(qū)建設(shè)超前于現(xiàn)有物流業(yè)發(fā)展階段，其中一個(gè)主要目的就是為引導(dǎo)物流（配送）中心的合理布局并提供發(fā)展的用地保障，從而杜絕任何盲目的、與實(shí)際脫節(jié)的超前帶來的浪費(fèi)，同時(shí)也有利于杜絕過于保守所造成的用地不足、無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期資源整合的目的。 （ 2）物流園區(qū)規(guī)模確定基本程序 物流園區(qū)規(guī)模確定的程序應(yīng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)的規(guī)劃過程，即經(jīng)過不斷的信息反饋和修正，利用定性、定量結(jié)合，充分考慮各方因素，最終得出結(jié)果。主要步驟如下： ①社會(huì)經(jīng)濟(jì)分析與物流預(yù)算 通過廣泛收集區(qū)域（城市）內(nèi)物流相關(guān)行業(yè)的基礎(chǔ)資料，結(jié)合社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展總體規(guī)劃，分析現(xiàn)階段物流各相關(guān)行業(yè)的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，預(yù)測各物流功能要素未來發(fā)展?fàn)顩r，并按照對(duì)物流處理過程的特性（運(yùn)輸、配送、倉儲(chǔ)、流通加工過程的共性和個(gè)性）分類，從不同角度把握物流的發(fā)展趨勢和分布特點(diǎn)。 ②功能設(shè)計(jì)與戰(zhàn)略定位 根據(jù)城市或經(jīng)濟(jì)區(qū)域物流現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢的預(yù)測分析結(jié)果，結(jié)合具體進(jìn)入園區(qū)的企業(yè)及服務(wù)對(duì)象企業(yè)對(duì)物流服務(wù)的客觀需求，設(shè)計(jì)物流園區(qū)的具體功能，劃分物流園區(qū)內(nèi)部不同功能分區(qū)；根據(jù)功能設(shè)計(jì)的內(nèi)容和要求，研究物流園區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略定位、園區(qū)業(yè)務(wù)經(jīng)營定位，從而明確園區(qū)經(jīng)營模式、平臺(tái)建設(shè)等。 ③規(guī)模初算 通過對(duì)未來發(fā)展預(yù)測中不同特性物流量的分解，結(jié)合功能設(shè)計(jì)要求，根據(jù)有關(guān)國家和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，采用定量方法，初步計(jì)算各主要功能區(qū)的使用面積和建筑面積。 ④方案設(shè)計(jì) 在根據(jù)功能設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上結(jié)合規(guī)模初算結(jié)果，為物流園區(qū)正常運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)合理的內(nèi)部工藝流程，然后在工藝流程的指導(dǎo)下合理布局各功能區(qū)域的基本位置、建筑工程方案及作業(yè)空間布置等。 ⑤規(guī)模確定 根據(jù)方案設(shè)計(jì)結(jié)果的反饋信息重新修正規(guī)模初算結(jié)果，進(jìn)行方案設(shè)計(jì)的完善，對(duì)各功能區(qū)域空間布局結(jié)構(gòu)進(jìn)行最后調(diào)整，并將各功能區(qū)的建筑面積轉(zhuǎn)化為占地面積，從而得到物流園區(qū)的總規(guī)模。 物流園區(qū)規(guī)劃的條件要素包括：區(qū)位條件、物流需求、政府政策、城市財(cái)政力量、基礎(chǔ)運(yùn)作條件、物流人才和技術(shù)條件。 (1)區(qū)位條件 區(qū)位條件是區(qū)域物流園區(qū)建設(shè)必須有的基本經(jīng)濟(jì)地理位置條件。區(qū)域物流園區(qū)的建設(shè)要滿足區(qū)域物流運(yùn)作成本與效率的要求，基礎(chǔ)設(shè)施布局與規(guī)模要和物流運(yùn)作的現(xiàn)狀與發(fā)展相適應(yīng)。 一般情況下，物流園區(qū)的布局選址應(yīng)考慮以下幾個(gè)方面： ①接近市中心 市中心商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)集中，是配送中心的主要供、配貨對(duì)象，靠近市場、縮短運(yùn)輸距離、降低運(yùn)輸費(fèi)用、迅速供貨是配送中心布局主要考慮的因素。 ②靠近交通的主要干線 靠近交通的主要干線是方便運(yùn)輸、降低運(yùn)輸成本的有力措施。配送中心供、配貨主要是通過公路運(yùn)輸，將物流園區(qū)建設(shè)在主要干線上，可以降低配送中心的運(yùn)輸成本。 ③追求較低的低價(jià)區(qū)位 物流園區(qū)的占地一般較大，選擇較低的地價(jià)可以大大減少園區(qū)的建設(shè)成本。 ④位于商品集散地 將物流園區(qū)建設(shè)在商品的集散地，可以方便地處理產(chǎn)生的物流需求，有利于低成本、高效率地開展物流服務(wù)。 （ 2）物流需求 物流需求是影響物流園區(qū)規(guī)劃的非常重要也是最直接的因素。沒有了物流需求，物流園區(qū)也就失去了最強(qiáng)有力的經(jīng)濟(jì)支持；沒有了物流需求，也就失去了建設(shè)物流園區(qū)的必要性。 物流量與物流需求密切相關(guān)，但物流量并不完全代表經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)對(duì)物流的需求。在物流服務(wù)能力完全滿足物流需求的條件下，物流量基本上反映物流需求。在物流服務(wù)能力不完全滿足物流需求的條件下，物流量不能表示社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)對(duì)物流的需求，僅代表被一定物流服務(wù)設(shè)施所限制的物流需求量，尚未滿足的物流需求部分就是潛在的物流需求。 直接物流需求量是物流需求的主體為了滿足其生產(chǎn)經(jīng)營、事業(yè)開展以及生活的需要，產(chǎn)生的對(duì)物流社會(huì)化服務(wù)的直接需求量。從物流需求主體來看，物流的直接需求量包括下面幾個(gè)方面：①工業(yè)企業(yè)對(duì)供應(yīng)物流服務(wù)和銷售物流的需求量；②連鎖商業(yè)對(duì)配送服務(wù)的需求量；③一般消費(fèi)者的物流服務(wù)需求量；④區(qū)域間貨物中轉(zhuǎn)運(yùn)輸?shù)男枨罅俊? 物流潛在需求量主要指經(jīng)濟(jì)環(huán)境、社會(huì)環(huán)境以及物流服務(wù)環(huán)境的發(fā)展對(duì)物流需求的拉動(dòng)量，是從動(dòng)態(tài)的角度來分析物流需求量的變化趨勢，是直接物流需求量的變化趨勢。主要包括：①工業(yè)企業(yè)對(duì)供應(yīng)物流服務(wù)和銷售物流的潛在需求量；②一般消費(fèi)者的物流服務(wù)的潛在需求量；③區(qū)域間貨物中轉(zhuǎn)運(yùn)輸?shù)臐撛谛枨罅俊? （ 3）政府政策 建設(shè)物流園區(qū)離不開政府政策上的支持。政府給予的優(yōu)惠政策可以大大減少物流園區(qū)的成本支出，如政府給予優(yōu)惠的地價(jià)，就可以減少建設(shè)成本。政府也可以提供優(yōu)惠政策來吸引投資和物流企業(yè)的進(jìn)駐，如在美國得克薩斯州的圣安東尼奧市，市政府制定了前 10年免征財(cái)產(chǎn)稅、銷售稅返還、對(duì)從事中轉(zhuǎn)貨運(yùn)的企業(yè)免征財(cái)產(chǎn)稅等一系列稅收優(yōu)惠政策。 （ 4）城市財(cái)政力量 德國開發(fā)物流園區(qū)的模式一般是：①聯(lián)邦政府統(tǒng)籌規(guī)劃。聯(lián)邦政府在統(tǒng)籌考慮交通干線、運(yùn)輸樞紐規(guī)劃的基礎(chǔ)上，通過對(duì)經(jīng)濟(jì)布局、物流現(xiàn)狀進(jìn)行調(diào)查，在全國范圍內(nèi)對(duì)物流園區(qū)的布局、用地規(guī)模與未來發(fā)展進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃。②州政府、市政府扶持建設(shè)。為引導(dǎo)各州按統(tǒng)一的規(guī)劃建設(shè)物流園區(qū)，德國交通主管部門對(duì)符合規(guī)劃的物流園區(qū)給予資助或提供貸款擔(dān)保。③企業(yè)化經(jīng)營管理。負(fù)責(zé)管理物流園區(qū)的企業(yè)受投資人的共同委托，負(fù)責(zé)園區(qū)的土地購買、基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè)以及園區(qū)建成后的地產(chǎn)出售、租賃、物業(yè)管理和信息服務(wù)等。④進(jìn)駐園區(qū)的企業(yè)自主經(jīng)營。 我國目前建設(shè)的物流園區(qū)大多借鑒德國模式，所以在一定程度上，城市財(cái)政力量影響了物流園區(qū)建設(shè)的規(guī)模。 （ 5）基礎(chǔ)運(yùn)作條件 物流基礎(chǔ)運(yùn)作條件包括交通運(yùn)輸、倉儲(chǔ)、信息、包裝、裝卸搬運(yùn)、流通加工、國際貿(mào)易通關(guān)等方面。 ①交通運(yùn)輸 交通運(yùn)輸是物流系統(tǒng)中最為重要的構(gòu)成要素。它由交通運(yùn)輸設(shè)施、運(yùn)輸工具、通行權(quán)以及在此基礎(chǔ)上提供運(yùn)輸服務(wù)的承運(yùn)人組織所構(gòu)成。在其形成和發(fā)展過程中確定了各種運(yùn)輸方式的運(yùn)輸系統(tǒng)或多式聯(lián)運(yùn)系統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)特征。運(yùn)輸方式確定了運(yùn)輸?shù)幕拘问剑锪飨到y(tǒng)要求交通運(yùn)輸具有良好通達(dá)性、能夠滿足物流需求的可得性、保持合理的運(yùn)輸價(jià)格、各種運(yùn)輸方式構(gòu)成的綜合運(yùn)輸體系的布局、分工合理和配合協(xié)調(diào)。 ●公路 公路運(yùn)輸與物流園區(qū)的建設(shè)密切相關(guān)，是貨物陸路運(yùn)輸?shù)闹匾侄?，是?shí)現(xiàn) “門—門 ”服務(wù)的最可靠方式。公路網(wǎng)是分布最密集的網(wǎng)絡(luò)，物流園區(qū)中貨物的集散都可以用公路運(yùn)輸來實(shí)現(xiàn)。 ●鐵路 鐵路運(yùn)輸?shù)膬?yōu)勢是快速、廉價(jià)運(yùn)輸貨物，可以裝載笨重貨物，通過集裝箱可以實(shí)現(xiàn)公路與鐵路的多式聯(lián)運(yùn)。將鐵路線引入物流園區(qū)，修建場站、倉庫及相關(guān)運(yùn)營輔助設(shè)施，可以辦理整車、零擔(dān)、笨重貨物、集裝箱和散裝貨物，降低運(yùn)輸成本。 ●水運(yùn) 水運(yùn)是比較廉價(jià)的運(yùn)輸方式，可以一次運(yùn)輸大量的貨物，還可以與公路、鐵路進(jìn)行多式聯(lián)運(yùn)，而且港口本身是大宗貨物的集散地。 ●航空 航空運(yùn)輸在幾種運(yùn)輸方式中運(yùn)量最小、速度最快，但貨物大部分屬于高附加值產(chǎn)品，其貨運(yùn)要求和質(zhì)量較一般運(yùn)輸方式高。 ②倉儲(chǔ) 倉儲(chǔ)除了具有場所功效外，因?qū)Ξa(chǎn)品需求具有調(diào)節(jié)功能，適應(yīng)生產(chǎn)和消費(fèi)之間的時(shí)間差異，從而構(gòu)成物流系統(tǒng)中另一支撐要素。倉儲(chǔ)基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)是由庫場設(shè)施、倉儲(chǔ)設(shè)備以及在此基礎(chǔ)上形成的倉儲(chǔ)功能和倉庫管理者構(gòu)成，并由此形成了物流系統(tǒng)中的物流節(jié)點(diǎn)。 ③信息 信息是實(shí)現(xiàn)優(yōu)質(zhì)物流服務(wù)的保障作用和其對(duì)于現(xiàn)代企業(yè)產(chǎn)銷決策的支持作用，使通信基礎(chǔ)設(shè)施及信息系統(tǒng)成為區(qū)域物流中心系統(tǒng)建設(shè)的重要保障條件。 物流園區(qū)信息一般由下面兩個(gè)部分組成： ●物流園區(qū)內(nèi)部信息 物流園區(qū)內(nèi)部信息是伴隨物流園區(qū)各種活動(dòng)而發(fā)生的信息，包括在物流園區(qū)各種具體的物料流轉(zhuǎn)信息、物流作業(yè)層信息、物流控制層信息和物流管理層信息等。 ●物流園區(qū)外部信息 物流園區(qū)外部信息是在物流園區(qū)活動(dòng)之外產(chǎn)生的，是提供給物流園區(qū)活動(dòng)使用的信息，包括供貨人信息、顧客信息、訂貨合同信息、交通運(yùn)輸信息、政策信息等。 ④包裝、裝卸搬運(yùn)、流通加工、國際貿(mào)易通關(guān) 包裝、裝卸搬運(yùn)、流通加工、國際貿(mào)易通關(guān)及其物流延伸服務(wù)等環(huán)節(jié)的設(shè)施設(shè)備配套成為物流系統(tǒng)不可缺少的要素。 （ 6）物流人才、技術(shù)條件 建設(shè)區(qū)域物流園區(qū)需要通過良好的物流服務(wù)組織與經(jīng)營管理來實(shí)現(xiàn)。高效的物流組織與管理是適應(yīng)物流活動(dòng)的內(nèi)在要求和重要條件，而人才和先進(jìn)的物流管理技術(shù)是實(shí)現(xiàn)高效物流組織與經(jīng)營管理的核心和支撐要素。 返回 /基地規(guī)劃與設(shè)計(jì)的典型案例 物流園區(qū)建設(shè)在煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)西南角沿同三高速公路旁，東起海通工業(yè)園，西至同三高速公路與 206國道的交叉口。 （ 1）物流園區(qū)規(guī)劃占地 10萬 m2。 （ 2）物流園區(qū)建設(shè)周期： ①至 2023年征地 m2（現(xiàn)海通工業(yè)園范圍）； ②至 2023年征地 m2（現(xiàn)舒家村以西）。