信托項(xiàng)目盡職調(diào)查關(guān)鍵要點(diǎn)-基本框架及交易結(jié)構(gòu)(編輯修改稿)
2025-03-22 23:55 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 現(xiàn)金凈流量 ?（五）敏感性分析：銷售價(jià)格下降 10%或項(xiàng)目成本上升 10%，凈現(xiàn)金流仍為正。 29 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的關(guān)鍵要點(diǎn)分析 財(cái)務(wù)盡職調(diào)查（以某房地產(chǎn)項(xiàng)目盡職調(diào)查報(bào)告為例） ?（六）信托資金使用計(jì)劃 ?（七）對(duì)銷售價(jià)格的分析 30 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn) ?一、融資方實(shí)力及其控股股東： ?基本情況：行業(yè)排名、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī) ?與各類金融機(jī)構(gòu)的合作往來：授信情況、再融資能力、金融機(jī)構(gòu)與其合作態(tài)度及發(fā)展趨勢(shì) ?既往還款記錄、還款方式與還款來源 ?經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)：主業(yè)與盈利能力 ?二、真實(shí)備用授信情況 ?三、未在銀行實(shí)現(xiàn)融資的原因： ?項(xiàng)目?jī)斶€銀行貸款的原因。 31 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn) ?四、控股股東的過往融資情況：特別是信托融資情況。 ?五、項(xiàng)目情況： ?項(xiàng)目概況 ?過往融資情況：萬(wàn)福廣場(chǎng)項(xiàng)目（五礦信托、華融資產(chǎn)等）。 ?不同類型項(xiàng)目的分類盡職調(diào)查：新項(xiàng)目 OR持續(xù)融資項(xiàng)目。 ?提示：要求融資方及項(xiàng)目公司須列出過往所有的融資記錄。 ?提示：貸款卡并未記錄所有的融資記錄。例如融資租賃等方式的融資。 32 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的風(fēng)險(xiǎn)要點(diǎn) ?六、還款來源： ?項(xiàng)目現(xiàn)金流 融資現(xiàn)金流 其他 ?七、風(fēng)險(xiǎn)控制措施： ?抵質(zhì)押物情況：重點(diǎn)闡述，務(wù)必現(xiàn)場(chǎng)考察 ?保證擔(dān)保方實(shí)力：類似于融資方實(shí)力審查內(nèi)容 33 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查案例 ?資金用途：以信托資金向南京中恒置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱 “ 南京中恒 ” ）提供貸款，用于償還工商銀行的 1億元的貸款本金及相應(yīng)利息以及用于目標(biāo)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。 ?信托計(jì)劃規(guī)模： 。 ?信托計(jì)劃期限： 。 ?信托收益及信托資金還款來源： ?（ 1） “ 來燕商城 ” 項(xiàng)目的銷售回款； ?（ 2）銀行發(fā)放的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款。 ?保障措施： ?（ 1） “ 來燕商城 ” 土地及在建工程抵押； ?（ 2）曙光地產(chǎn)集團(tuán)有限公司提供無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保； ?（ 3）曙光控股集團(tuán)對(duì)南京中恒的履約進(jìn)行增信； ?（ 4)自然人張壽明進(jìn)行無限連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 34 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查案例 ? 投向項(xiàng)目簡(jiǎn)介： ? 來燕商城位于著名的旅游景點(diǎn)南京市夫子廟西南入口處，長(zhǎng)樂路、來燕路、鈔庫(kù)街的合圍，東臨夫子廟，南面緊靠城市主干道長(zhǎng)樂路，緊對(duì)沃爾瑪超市，與市第一醫(yī)院僅百米之距，毗鄰克莉斯汀南京分公司總部大樓。 ? 項(xiàng)目建筑面積 ：地上建筑面積 、地下建筑面積 15840平方米，其中 (1)地下負(fù)三層、負(fù)二層為停車場(chǎng)，停車位 171個(gè)，建筑面積 ；（ 2）商鋪為負(fù)一至二層結(jié)構(gòu)，合計(jì)；（ 3）酒店式公寓為三層至五層，建筑面積 平方米。項(xiàng)目容積率為 。 ? 項(xiàng)目所在位置交通便利，目前周邊的公交線路有 30余條，已經(jīng)運(yùn)營(yíng)的地鐵一號(hào)線 “ 三山街站 ” 距離夫子廟與本項(xiàng)目位置步行約 10~15分鐘。地鐵三號(hào)線按照工程規(guī)劃于 2023年 6月全線通車，其 “ 夫子廟站 ” 、 “ 長(zhǎng)樂路站 ” 距離本項(xiàng)目所在地步行皆 5分鐘左右。另外地鐵五號(hào)線規(guī)劃于2023年通車。 ? 目前，項(xiàng)目四證齊全，主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂。 35 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查要點(diǎn)提示 ? 1億元銀行貸款的使用情況及償還安排。 ?銀行后期不予支持原因。 ?項(xiàng)目資金情況及整體資金安排：是否足以保證項(xiàng)目竣工結(jié)束。 ?資金用途。 ?還款來源：銷售測(cè)算與現(xiàn)金流測(cè)算。 ?核心：抵押物價(jià)值、融資方金融機(jī)構(gòu)往來情況、項(xiàng)目欠款情況、項(xiàng)目資金現(xiàn)狀與未來資金狀況預(yù)測(cè)分析等 36 投資計(jì)劃與資金籌措表 投資估算 籌資安排 資金運(yùn)用 金額 資金來源 金額 土地成本 資本金 1）出讓金 預(yù)售收入 2） 融資 前期工程費(fèi) 質(zhì)保金 建安費(fèi) 其他資金來源 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)、配套 開發(fā)期稅費(fèi) 其他費(fèi)用 合計(jì) 合計(jì) 房地產(chǎn)信托項(xiàng)目盡職調(diào)查分析 37 項(xiàng)目現(xiàn)金流測(cè)算與還款能力分析 ?還款期的計(jì)算 ?以項(xiàng)目的銷售抵償除自有資金以外其他投入資金所需要的時(shí)間 ?房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金組成：自有資金、金融機(jī)構(gòu)借款和預(yù)售款 ?房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程：資金替換及補(bǔ)償過程 38 信托項(xiàng)目盡職調(diào)查的核心要素分析 ? 一、信托產(chǎn)品設(shè)立核心原因分析 ? 新項(xiàng)目介入 ? 為同一融資方的持續(xù)融資 ? 二、融資方與信托公司的合作方式 ? 融資方與信托公司的初步合作：?jiǎn)蝹€(gè)項(xiàng)目 ? 融資方與信托公司的持續(xù)合作：百瑞信托與河南建業(yè) ? 背景性融資與集團(tuán)統(tǒng)一額度融資：刺穿面紗原則。海航集團(tuán)。 ? 三、融資的核心控制方：融資方的實(shí)際控制人及其背景。 ? 四、還款安排 ? 五、風(fēng)險(xiǎn)控制措施：變現(xiàn)能力、真實(shí)價(jià)值 ? 六、真實(shí)交易對(duì)手的分析： ? 還款方而非用款方。 ? 核心：還款安排。 39 信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的核心 ? 私募債性融資 ? 基礎(chǔ)資產(chǎn)：借貸型資產(chǎn) ? 信托資金的按期足額償還 ? 基礎(chǔ)：與融資方基于借貸償還的債務(wù)融資性法律關(guān)系 ? 核心： 風(fēng)險(xiǎn)控制 40 信托產(chǎn)品交易設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)要點(diǎn) ? 一、風(fēng)險(xiǎn)控制措施的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償性 ? 核心：抵押登記、強(qiáng)制執(zhí)行公證的辦理等 ? 提示：注重相關(guān)措施的實(shí)際效果 ? 二、普遍適用條款 ? （一）加速到期條款：融資方關(guān)于本信托融資的任何一筆需分期償還的融資成本或本金未及時(shí)償還，其所欠全部本金及融資成本全部提前到期。 ? （二）交叉違約條款：融資方在任一金融機(jī)構(gòu)的債務(wù)違約，即視為本信托融資違約 ? （三） “ 不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ” 的廣泛應(yīng)用： ? 自然人：融資方實(shí)際控制人夫妻雙方 ? 關(guān)聯(lián)企業(yè)：提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ? 其他機(jī)構(gòu) ? 設(shè)計(jì)理念：加大融資方違約成本（控制融資方盡量多的資源） ? 風(fēng)險(xiǎn)處置：高度重視 41 信托產(chǎn)品交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)：風(fēng)險(xiǎn)控制措施 ?一、抵押：抵押為王 ?抵押 ?第二順位抵押權(quán) ?二、質(zhì)押：股權(quán) ?三、第三方連
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