【文章內容簡介】 裱畫店、機車噴漆公司或高檔飯店。 ? 一個社區(qū)內，這種產品或服務選擇的余地通常較??；而且，該類型的產品或服務常常具有較高聲望。 獨特型連鎖企業(yè) 29 ? 競爭性連鎖企業(yè)提供與商圈內其他企業(yè)相同或相似的產品或服務，這樣， 便利程度便成為決定企業(yè)選址的主要因素。 ? 便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同的商店均屬于競爭型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內，集中于自然形成的商業(yè)中心、購物中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消費者集中的地區(qū)。 ? 這類企業(yè)通常是價格競爭和便利導向型的，應該盡量避免靠近直接競爭者。 競爭型連鎖企業(yè) 30 ? 化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金店、花店、電子產品店、計算機店、機車修理店、機車用油中心、印刷中心、旅行、娛樂和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。 ? 對于這些公司來說，店址應接近競爭者，以便于潛在顧客對產品進行比較。 ? 比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購物中心或臨街道的路口。 ? 這種類型的商店選址有兩個關鍵點： ? 靠近競爭者，以便顧客進行比較； ? 向顧客提供有效幫助，解釋自己產品或服務的優(yōu)點和價值。 比較型連鎖企業(yè) 31 客流分析 ? 大型商店往往會有專程前來購物的本身客流，而小型商店只能分享別人的客流或吸引其他目的的游客，此時，截流能力顯得十分關鍵。 ? 截流能力是指截取到處流動的顧客的能力，通過評級來確定。 ? 通常在一個購物中心或自然形成的商業(yè)中心，都有一個客流量最高的具體位置，這個位置通常都有一家或一家以上的核心商店，這一區(qū)域稱作頂級地段，評級為 100%。 ? 其他位置的評級是根據頂級地段來確定的，評級為 60%的地段吸引的客流相當于頂級地段的 60%。 ? 還要深入了解客流規(guī)律，即行人的年齡結構、職業(yè)特點、高峰時期和稀薄時期、流動的目的等。 32 競爭對手分析 ? 競爭店與所開設新店的距離，以及在地理位置上的優(yōu)劣勢； ? 競爭店的銷售規(guī)模與目標定位； ? 競爭店的目標顧客層次特點； ? 競爭店商品結構和經營特色； ? 競爭店的實力和管理水平。 ? 有的零售商擔心激烈的行業(yè)內競爭會使其產品的市場占有率下降，但有時競爭卻可能會擴大零售商的商圈。 ? 北京中關村的電子信息產品就是由很多不同的零售商提供的，如 IBM、三星、聯(lián)想等，這些零售商在中關村形成了一種聚集效應，盡管競爭很激烈，卻吸引了北京及周邊省市的很多顧客。 ? 一般來說，零售商不會在相同的商業(yè)地段開設一家以上店鋪，這樣容易導致內部惡性競爭。但美國某著名連鎖藥店卻在第五大道上同時開有三家店鋪，因為繁華路段的人群以即時消費、沖動消費為主，客流在不停地變動，如位于東邊街道的店不可能做到對面街道客流的生意，只有多次截流，才能保證最大化抓住這個地段旺盛的人氣。 33 交通便利性 ? 交通是否便利，地理位置是否優(yōu)越，也是選擇店址的一個重要因素。 ? 方便的交通要道，如接近公共汽車的停車站、地鐵出站口等地，來往行人較多，具有設店價值。 ? 交叉路口的街角，由于公路四通八達，能見度高，也是設店的好位置。 ? 有些道路中間隔了一條很長的中央分向帶或欄干，限制行人、車輛穿越，則會影響設店的價值。 ? 交通便利性還要考慮物流配送的便利性。 ? 有足夠的停車場對大型連鎖企業(yè)而言是十分關鍵的，便利性有時就是駕車時間和停車方便性的同一詞。 34 城市發(fā)展規(guī)劃 ? 城市建設的 長遠規(guī)劃 也會對商店將來的經營帶來重大影響 ? 有些地點從近期來看，可能是店址的最佳選擇，可能隨著城市的改造和發(fā)展將會出現(xiàn)新的變化而不適合設店， ? 有些地點近期看可能并不理想，但從規(guī)劃前景看又可能很有發(fā)展前途。 35 青島地鐵規(guī)劃 ? 在《 青島市城市綜合交通規(guī)劃（ 2023－ 2023年）》中，遠景市區(qū)軌道交通線網由 8條線路（ M1— M8線）組成，線網總長 227公里，覆蓋七區(qū)，日客運量 122萬人次。預測 2023年軌道交通日客運量達 122萬乘次，占公交總運量的 17% ；軌道網單向高峰高斷面流量基本都在 ；平均客運強度達 萬乘次 /公里。 M1線：中山路 — 城陽。線路自中山路起經臺東、鐵路青島北站、流亭機場，到達城陽。 M2線：太行山路 — 李滄東部。線路經黃島區(qū)政府、薛家島、青島火車站、臺東、市政府、啤酒城、李村，到達李滄東部。 M3線：青島火車站 — 鐵路青島北站。自青島火車站起向東，經第一海水浴場、市政府、李村，到達鐵路青島北站。 M4線：泰山路 — 沙子口。自泰山路起，經過海泊橋、沿遼陽路向東經汽車東站、到達沙子口。 M5線：大麥島 — 湖島。自大麥島起，經辛家莊，沿江西路、山東路，到達終點湖島。 M6線：井岡山路 — 王臺：是一條貫穿黃島區(qū)的 L型線路。自太行山路站起沿著團結路向北 ,經辛安、紅石崖、到達終點王臺鎮(zhèn)站。 M7線：黃島輪渡 — 柳花泊：是一條橫貫黃島區(qū)的東西向線路，自黃島碼頭站起沿黃河路經辛安到柳花泊。 M8線：鐵路青島北站 — 即墨南泉：是一條縱貫紅島區(qū)南北、連接青島城區(qū)的線路。自青島北站起，向西過海經過紅島、上馬街辦、棘洪灘，到即墨南泉。 36 一期工程（ M3線， 20232023年）自青島火車站至青島火車北站，全長 37 周圍環(huán)境 店址周圍的環(huán)境如何將對門店經營的成功與否產生巨大影響。 ? 仔細分析周邊商店的聚集狀況。 ? 聚集狀況一般有四種類型： ? 異種連鎖業(yè)的聚集 ? 有競爭關系的連鎖業(yè)的聚集 ? 有補充關系的連鎖業(yè)聚集 ? 多功能聚集 ? 這些聚集類型對特定的企業(yè)而言又可分為有益的聚集與有害的聚集，有益的聚集是門店之間形象協(xié)調，不會產生惡性競爭，能有效地擴大購物商圈，帶來更強的市場吸引力；有害的聚集是門店形象沖突，隨時爆發(fā)惡性競爭，不能擴大商圈，卻爭奪有限的市場。 ? 必須對店址周圍環(huán)境諸如建筑、治安、衛(wèi)生等情況進行仔細分析。 ? 地點附近有許多空建筑，會令人感到頹廢衰落而不愿涉足； ? 某地被傳聞治安狀況欠佳，無論是否屬實，都會妨礙顧客前來； ? 其它如不良氣味、噪音、灰塵多，外貌破舊及走道不良等環(huán)境，都會降低設店價值。 38 物業(yè)本身 ? 物業(yè)的租賃和購買成本，對門店選址具有決定意義。 ? 物業(yè)面積和形狀必須與所開門店的設計思路基本吻合，如果物業(yè)成本與銷售潛力不相上下，就不值得去開發(fā)。 商店的可利用性 39 ? 商店的可利用性是指店址的可見性、周圍的交通流量、停車場設施等情況。店址的可見性是零售商吸引顧客入店消費的一個前提條件。 ? 可見性 ? 杭州的一家商場所在地雖交通流量較大，但店址所在群樓與前方的高架橋面高度差不多，再加上橋側護欄，車流客流經過店址前方，基本上看不到商場的外立面廣告及形象，更不用說進店消費了。 ? 對于已有大量忠誠顧客的商店來說，店址的可見性也許不算是重要的因素，但如果商店想要招徠更多的顧客，那么，商店通常會讓顧客直接地看見商店的所在位置。 ? 盡管肯德基的店面一般都選在面向公路的位置，但為了跟其他競爭對手爭奪客源，肯德基會在某些城市離店面不遠的地方隔一段距離就豎起一個指示牌：肯德基距離此處米。 ? 周圍的交通流量 是指零售商店周圍的車流量和客流量的擁擠情況。如果車輛和人口過于擁擠，在購物往返途中顧客的心情就會不太愉快，這就影響了顧客再度光顧商店的可能性以及零售商店的銷售額。 ? 百盛集團是馬來西亞最大的百貨集團，它在大連、北京等北方城市戰(zhàn)績輝煌，但在廣州卻一再受挫。其中，選址錯誤是其失敗的主要原因之一。 ? 作