【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 裱畫(huà)店、機(jī)車噴漆公司或高檔飯店。 ? 一個(gè)社區(qū)內(nèi)，這種產(chǎn)品或服務(wù)選擇的余地通常較小；而且，該類型的產(chǎn)品或服務(wù)常常具有較高聲望。 獨(dú)特型連鎖企業(yè) 29 ? 競(jìng)爭(zhēng)性連鎖企業(yè)提供與商圈內(nèi)其他企業(yè)相同或相似的產(chǎn)品或服務(wù)，這樣， 便利程度便成為決定企業(yè)選址的主要因素。 ? 便利食品店、冰淇淋店、快餐店、多納圈餅店和藥店，這些不同的商店均屬于競(jìng)爭(zhēng)型連鎖企業(yè)。他們常常位于商圈內(nèi)，集中于自然形成的商業(yè)中心、購(gòu)物中心、一般商業(yè)區(qū)或辦公區(qū)、工廠附近等交通繁忙和消費(fèi)者集中的地區(qū)。 ? 這類企業(yè)通常是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)和便利導(dǎo)向型的，應(yīng)該盡量避免靠近直接競(jìng)爭(zhēng)者。 競(jìng)爭(zhēng)型連鎖企業(yè) 30 ? 化裝品店、家具裝修公司、鞋店、體育用品店、五金店、花店、電子產(chǎn)品店、計(jì)算機(jī)店、機(jī)車修理店、機(jī)車用油中心、印刷中心、旅行、娛樂(lè)和休閑等公司是比較型的連鎖企業(yè)。 ? 對(duì)于這些公司來(lái)說(shuō)，店址應(yīng)接近競(jìng)爭(zhēng)者，以便于潛在顧客對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行比較。 ? 比較型連鎖企業(yè)常常沿商業(yè)區(qū)分布，位于購(gòu)物中心或臨街道的路口。 ? 這種類型的商店選址有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)： ? 靠近競(jìng)爭(zhēng)者，以便顧客進(jìn)行比較； ? 向顧客提供有效幫助，解釋自己產(chǎn)品或服務(wù)的優(yōu)點(diǎn)和價(jià)值。 比較型連鎖企業(yè) 31 客流分析 ? 大型商店往往會(huì)有專程前來(lái)購(gòu)物的本身客流，而小型商店只能分享別人的客流或吸引其他目的的游客，此時(shí)，截流能力顯得十分關(guān)鍵。 ? 截流能力是指截取到處流動(dòng)的顧客的能力，通過(guò)評(píng)級(jí)來(lái)確定。 ? 通常在一個(gè)購(gòu)物中心或自然形成的商業(yè)中心，都有一個(gè)客流量最高的具體位置，這個(gè)位置通常都有一家或一家以上的核心商店，這一區(qū)域稱作頂級(jí)地段，評(píng)級(jí)為 100%。 ? 其他位置的評(píng)級(jí)是根據(jù)頂級(jí)地段來(lái)確定的，評(píng)級(jí)為 60%的地段吸引的客流相當(dāng)于頂級(jí)地段的 60%。 ? 還要深入了解客流規(guī)律，即行人的年齡結(jié)構(gòu)、職業(yè)特點(diǎn)、高峰時(shí)期和稀薄時(shí)期、流動(dòng)的目的等。 32 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 ? 競(jìng)爭(zhēng)店與所開(kāi)設(shè)新店的距離，以及在地理位置上的優(yōu)劣勢(shì)； ? 競(jìng)爭(zhēng)店的銷售規(guī)模與目標(biāo)定位； ? 競(jìng)爭(zhēng)店的目標(biāo)顧客層次特點(diǎn)； ? 競(jìng)爭(zhēng)店商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特色； ? 競(jìng)爭(zhēng)店的實(shí)力和管理水平。 ? 有的零售商擔(dān)心激烈的行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)使其產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率下降，但有時(shí)競(jìng)爭(zhēng)卻可能會(huì)擴(kuò)大零售商的商圈。 ? 北京中關(guān)村的電子信息產(chǎn)品就是由很多不同的零售商提供的，如 IBM、三星、聯(lián)想等，這些零售商在中關(guān)村形成了一種聚集效應(yīng)，盡管競(jìng)爭(zhēng)很激烈，卻吸引了北京及周邊省市的很多顧客。 ? 一般來(lái)說(shuō)，零售商不會(huì)在相同的商業(yè)地段開(kāi)設(shè)一家以上店鋪，這樣容易導(dǎo)致內(nèi)部惡性競(jìng)爭(zhēng)。但美國(guó)某著名連鎖藥店卻在第五大道上同時(shí)開(kāi)有三家店鋪，因?yàn)榉比A路段的人群以即時(shí)消費(fèi)、沖動(dòng)消費(fèi)為主，客流在不停地變動(dòng)，如位于東邊街道的店不可能做到對(duì)面街道客流的生意，只有多次截流，才能保證最大化抓住這個(gè)地段旺盛的人氣。 33 交通便利性 ? 交通是否便利，地理位置是否優(yōu)越，也是選擇店址的一個(gè)重要因素。 ? 方便的交通要道，如接近公共汽車的停車站、地鐵出站口等地，來(lái)往行人較多，具有設(shè)店價(jià)值。 ? 交叉路口的街角，由于公路四通八達(dá)，能見(jiàn)度高，也是設(shè)店的好位置。 ? 有些道路中間隔了一條很長(zhǎng)的中央分向帶或欄干，限制行人、車輛穿越，則會(huì)影響設(shè)店的價(jià)值。 ? 交通便利性還要考慮物流配送的便利性。 ? 有足夠的停車場(chǎng)對(duì)大型連鎖企業(yè)而言是十分關(guān)鍵的，便利性有時(shí)就是駕車時(shí)間和停車方便性的同一詞。 34 城市發(fā)展規(guī)劃 ? 城市建設(shè)的 長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃 也會(huì)對(duì)商店將來(lái)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)重大影響 ? 有些地點(diǎn)從近期來(lái)看，可能是店址的最佳選擇，可能隨著城市的改造和發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)新的變化而不適合設(shè)店， ? 有些地點(diǎn)近期看可能并不理想，但從規(guī)劃前景看又可能很有發(fā)展前途。 35 青島地鐵規(guī)劃 ? 在《 青島市城市綜合交通規(guī)劃（ 2023－ 2023年）》中，遠(yuǎn)景市區(qū)軌道交通線網(wǎng)由 8條線路（ M1— M8線）組成，線網(wǎng)總長(zhǎng) 227公里，覆蓋七區(qū)，日客運(yùn)量 122萬(wàn)人次。預(yù)測(cè) 2023年軌道交通日客運(yùn)量達(dá) 122萬(wàn)乘次，占公交總運(yùn)量的 17% ；軌道網(wǎng)單向高峰高斷面流量基本都在 ；平均客運(yùn)強(qiáng)度達(dá) 萬(wàn)乘次 /公里。 M1線：中山路 — 城陽(yáng)。線路自中山路起經(jīng)臺(tái)東、鐵路青島北站、流亭機(jī)場(chǎng)，到達(dá)城陽(yáng)。 M2線：太行山路 — 李滄東部。線路經(jīng)黃島區(qū)政府、薛家島、青島火車站、臺(tái)東、市政府、啤酒城、李村，到達(dá)李滄東部。 M3線：青島火車站 — 鐵路青島北站。自青島火車站起向東，經(jīng)第一海水浴場(chǎng)、市政府、李村，到達(dá)鐵路青島北站。 M4線：泰山路 — 沙子口。自泰山路起，經(jīng)過(guò)海泊橋、沿遼陽(yáng)路向東經(jīng)汽車東站、到達(dá)沙子口。 M5線：大麥島 — 湖島。自大麥島起，經(jīng)辛家莊，沿江西路、山東路，到達(dá)終點(diǎn)湖島。 M6線：井岡山路 — 王臺(tái)：是一條貫穿黃島區(qū)的 L型線路。自太行山路站起沿著團(tuán)結(jié)路向北 ,經(jīng)辛安、紅石崖、到達(dá)終點(diǎn)王臺(tái)鎮(zhèn)站。 M7線：黃島輪渡 — 柳花泊：是一條橫貫黃島區(qū)的東西向線路，自黃島碼頭站起沿黃河路經(jīng)辛安到柳花泊。 M8線：鐵路青島北站 — 即墨南泉：是一條縱貫紅島區(qū)南北、連接青島城區(qū)的線路。自青島北站起，向西過(guò)海經(jīng)過(guò)紅島、上馬街辦、棘洪灘，到即墨南泉。 36 一期工程（ M3線， 20232023年）自青島火車站至青島火車北站，全長(zhǎng) 37 周圍環(huán)境 店址周圍的環(huán)境如何將對(duì)門店經(jīng)營(yíng)的成功與否產(chǎn)生巨大影響。 ? 仔細(xì)分析周邊商店的聚集狀況。 ? 聚集狀況一般有四種類型： ? 異種連鎖業(yè)的聚集 ? 有競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的連鎖業(yè)的聚集 ? 有補(bǔ)充關(guān)系的連鎖業(yè)聚集 ? 多功能聚集 ? 這些聚集類型對(duì)特定的企業(yè)而言又可分為有益的聚集與有害的聚集，有益的聚集是門店之間形象協(xié)調(diào)，不會(huì)產(chǎn)生惡性競(jìng)爭(zhēng)，能有效地?cái)U(kuò)大購(gòu)物商圈，帶來(lái)更強(qiáng)的市場(chǎng)吸引力；有害的聚集是門店形象沖突，隨時(shí)爆發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)，不能擴(kuò)大商圈，卻爭(zhēng)奪有限的市場(chǎng)。 ? 必須對(duì)店址周圍環(huán)境諸如建筑、治安、衛(wèi)生等情況進(jìn)行仔細(xì)分析。 ? 地點(diǎn)附近有許多空建筑，會(huì)令人感到頹廢衰落而不愿涉足； ? 某地被傳聞治安狀況欠佳，無(wú)論是否屬實(shí)，都會(huì)妨礙顧客前來(lái)； ? 其它如不良?xì)馕?、噪音、灰塵多，外貌破舊及走道不良等環(huán)境，都會(huì)降低設(shè)店價(jià)值。 38 物業(yè)本身 ? 物業(yè)的租賃和購(gòu)買成本，對(duì)門店選址具有決定意義。 ? 物業(yè)面積和形狀必須與所開(kāi)門店的設(shè)計(jì)思路基本吻合，如果物業(yè)成本與銷售潛力不相上下，就不值得去開(kāi)發(fā)。 商店的可利用性 39 ? 商店的可利用性是指店址的可見(jiàn)性、周圍的交通流量、停車場(chǎng)設(shè)施等情況。店址的可見(jiàn)性是零售商吸引顧客入店消費(fèi)的一個(gè)前提條件。 ? 可見(jiàn)性 ? 杭州的一家商場(chǎng)所在地雖交通流量較大，但店址所在群樓與前方的高架橋面高度差不多，再加上橋側(cè)護(hù)欄，車流客流經(jīng)過(guò)店址前方，基本上看不到商場(chǎng)的外立面廣告及形象，更不用說(shuō)進(jìn)店消費(fèi)了。 ? 對(duì)于已有大量忠誠(chéng)顧客的商店來(lái)說(shuō)，店址的可見(jiàn)性也許不算是重要的因素，但如果商店想要招徠更多的顧客，那么，商店通常會(huì)讓顧客直接地看見(jiàn)商店的所在位置。 ? 盡管肯德基的店面一般都選在面向公路的位置，但為了跟其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手爭(zhēng)奪客源，肯德基會(huì)在某些城市離店面不遠(yuǎn)的地方隔一段距離就豎起一個(gè)指示牌：肯德基距離此處米。 ? 周圍的交通流量 是指零售商店周圍的車流量和客流量的擁擠情況。如果車輛和人口過(guò)于擁擠，在購(gòu)物往返途中顧客的心情就會(huì)不太愉快，這就影響了顧客再度光顧商店的可能性以及零售商店的銷售額。 ? 百盛集團(tuán)是馬來(lái)西亞最大的百貨集團(tuán)，它在大連、北京等北方城市戰(zhàn)績(jī)輝煌，但在廣州卻一再受挫。其中，選址錯(cuò)誤是其失敗的主要原因之一。 ? 作