鄭市藍天商務(wù)花園戰(zhàn)略營銷報告(編輯修改稿)
2025-03-19 20:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0％提高至 50％，對于貸款購買地三套及以上住房的家庭，首付有原來的 40％提高至 50％以上 影響：提高入市門檻，二套房需求將受到抑制，市場上觀望盛行 新政實施后，對于首次購房者來說，要多支付 10萬的首付款，但月供與利息卻分別下降 、 ；同時對于二次及以上購房者來說，在嚴格按政策執(zhí)行層面來說，也只提高了 10萬首付款，月供利息也相應(yīng)的減少， 但對于按最近市場執(zhí)行來看的話，就大大提高了首付款，雖然月供減少了， 但總還款利息卻增加了，從而本次新政大大的抑制了二次及以上購房者的需求，使市場進入新一輪觀望期。 “ ”能把房價降下來嗎？ TWO [ ] 政府打出“組合拳”，在調(diào)控措施頻出的背景下，政策高壓已經(jīng)形成 “ ”新政 銀監(jiān)會正式發(fā)布《流動資金貸款管理暫行辦法》； 《個人貸款管理暫行辦法》出臺； 《關(guān)于加強房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問題通知》出臺； 2年恢復(fù)到 5年； 50%； 《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》出臺； 《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》出臺； ； 就短期來看，“量在價先”的市場規(guī)律決定了新政不可能會收到立竿見影的效果，房價將在成交量出現(xiàn)萎縮之后才趨于下行 三大主體 從中長期來看，在新政實施之后市場主體間的博弈決定了房價在未來不可能大幅下降。 調(diào)控動真格，我們怎么辦？ THREE [ ] ? 做好持久戰(zhàn)的心理準備，最嚴厲的調(diào)控勢必造成更長的調(diào)整周期。 ? 備好糧草彈藥，迎接下一輪的市場上升期。 ? 研究分期付款，爭奪客源。 ? 小項目找準定位，快速出貨。 ? 大項目謹慎開發(fā)，控制啟動規(guī)模，提高產(chǎn)品素質(zhì)，增強過硬競爭力。 藍天商務(wù)花園 客戶群分析 要明確客戶群，首先我們要解決以下幾個問題： 他們是誰？ 他們擁有較高收入且具有現(xiàn)代居住、現(xiàn)代商務(wù)辦公意識的一類人 , 他們了解國際經(jīng)濟發(fā)展規(guī)律，認可港區(qū)效應(yīng)、港區(qū)前景的一類人 , 他們有全國甚至全球貿(mào)易來往，經(jīng)常駐足于新鄭港區(qū)的一類人 (或公司 ), …… 他們在哪？ 港區(qū)周邊生活居民，人脈關(guān)系、生活背景都在當?shù)兀? 港區(qū)內(nèi)政府部門、航空公司、商貿(mào)、休閑、旅游場所， 港區(qū)周邊城市、縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)， 全國其他城市 …… 他們要什么？ 要取得真實有效的客戶購房需求，就必須要讓客戶來說話。參照有關(guān)法則針對性市場調(diào)研，對目標客戶進行研究。調(diào)研數(shù)據(jù)如下： 30020406080位置交通價格小區(qū)配套面積戶型開發(fā)實力人文環(huán)境小區(qū)規(guī)模建筑風格小區(qū)景觀物業(yè)管理 從上圖我們可以看出，交通、物業(yè)管理、價格排在客戶最關(guān)注選項的前三位，而配套、戶型、景觀可綜合為產(chǎn)品緊隨其后，品牌、建筑風格及社區(qū)規(guī)模則分列后三位。 此結(jié)果從客戶角度論證了項目定位的幾個比較點的重要性。對本項目對接如下： 主導(dǎo)因素 與本項目的對接 交通位置關(guān)注度 — % 目前距城市中心較遠，相對薄弱 物業(yè)管理關(guān)注度 — % 立足最先進的物業(yè)管理 項目價格關(guān)注度 — % 初步定價與市場價持平 小區(qū)配套關(guān)注度 — % 智能安防，創(chuàng)新科技 項目戶型關(guān)注度 — % 最完美的品質(zhì) 戶型設(shè)計理念 — “經(jīng)典 +超越 +多功能” √ √ √ √ 除交通之外，其余主導(dǎo)因素中，本項目均屬鄭州港區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)市場的佼佼者。 然而：對于傳統(tǒng)的居住理念，居住模式，交通偏遠是不爭的事實。而對于藍天商務(wù)花園區(qū)別以往的產(chǎn)品類型、受重人群以及購買意圖正與現(xiàn)存地塊相輔相成?？梢哉f只有這樣的交通區(qū)位才能開發(fā)出真正意義上超越港區(qū)其他項目的產(chǎn)品。 藍天商務(wù)花園 SWOT分析 S：價格優(yōu)勢，產(chǎn)品優(yōu)勢，交通優(yōu)勢，推廣優(yōu)勢。 W、剛性需求購房者較少、不屬于傳統(tǒng)概念上的居住區(qū)域、區(qū)域總體規(guī)劃未完成。 O：鄭州市區(qū)及港區(qū)的遠景規(guī)劃帶動該區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，同時人口增加、比鄭州市區(qū)超低的價格、投資前景看好；產(chǎn)品用途多樣，可同時滿足居住、辦公等需求。 T：新政策下達將引起的市場觀望、配套設(shè)施稀缺、噪音污染嚴重、未形成片區(qū)發(fā)展規(guī)模、未來的不可確定因素。 便利的交通 ＋ 港區(qū)升值空間 高品質(zhì)的產(chǎn)品組合 ＋ 現(xiàn)房效應(yīng) ＋ 創(chuàng)造利潤 塑造品牌 項目順利銷售 樹立開發(fā)商口碑 為后續(xù)地塊的開發(fā)打下基礎(chǔ) 謀 定 天 下 預(yù)則立，運籌帷幄之中，決勝千里之外。 ?項目營銷戰(zhàn)略 ?營銷目標 ?項目定位 ?全盤營銷策略 ?品牌運作思路與品牌策略 全盤營銷戰(zhàn)略 營銷目標 項目定位 全盤運作思路 全盤營銷策略 全盤推廣策略 聯(lián)排別墅 精品多層 項目利潤 項目品牌 資金 品牌 梯級營銷目標 項目表層營銷目標 快速銷售，平衡公司現(xiàn)金流。 項目中層營銷目標 平衡公司現(xiàn)金流，樹立公司市場標桿，為后續(xù)項目的開發(fā)打下基礎(chǔ)。 項目深層營銷目標 雙品牌計劃 —— 樹立藍天商務(wù)花園的知名度。 樹立華亨置業(yè)的知名度。 項目附加營銷目標 成為港區(qū)開發(fā)企業(yè)的龍頭，成為港區(qū)片區(qū)開發(fā)的布道者。 全案項目定位 港區(qū)首席超絕品商住公園 關(guān)鍵詞 人居、商務(wù)、品質(zhì)、別墅、未來、價值 后期 后期 中期 初期 初期 中期 藍天 商務(wù)花園 樹立品質(zhì) 快速銷售 拔高形象 提升價格
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