【文章內(nèi)容簡介】 中國住房按揭市場十億人民幣年遞增率40 60%1998 1999 估計2023估計2023估計2023估計主要假設(shè)? 在今后四年中，大城市的住房按揭增長從平均上說將小于中國其它地區(qū)? 中國其它地區(qū)的增長速度將是 5070%，下限的確定方法是假設(shè)中國其他地區(qū)的城市家庭住房按揭達到 1998年大城市的水平 (類似于全國不同地區(qū)的收入增長 )? 大城市中的增長速度將減緩至 3555%12018030050030021015010540PDB/000217/SHMISC(97GB)住房按揭顧客細分：在青年顧客中的普及率最高；高收入顧客群擁有更多大額按揭貸款資料來源： AMI個人金融服務(wù)調(diào)查 1999按揭余額 千元人民幣12048 120 25 4825平均6255616.100 100100 250? 250城市人口比例6193045家庭年收入住房按揭各細分普及率 占人口百分比05432120 2930 3940 4950 590N/A41PDB/000217/SHMISC(97GB)*公積金貸款是由雇員、雇主和政府三方出資的，它的最高惡度為 100,000元人民幣 /人，而且利率很低 (~%)資料來源： China Information Bank。 訪談 中國銀行，建設(shè)銀行和工商銀行占領(lǐng)商業(yè)住房貸款市場公積金貸款的市場份額%100% = 220億中國按揭市場%100% = 750億商業(yè)住房貸款的市場份額%100% = 530億建設(shè)銀行其它公積金貸款 *商業(yè)住房貸款工商銀行建設(shè)銀行中國銀行其它新興業(yè)者的目標市場? 建設(shè)銀行不僅是第一家，而且在很長時間內(nèi)是唯一一家提供住房公積金貸款的銀行? 現(xiàn)在其它銀行也可以提供住房公積金按揭，但這些銀行主要是利用住房公積金貸款來帶動利率更高的商業(yè)住房貸款42PDB/000217/SHMISC(97GB)工商銀行住房按揭業(yè)務(wù)流程? 提供公積金貸款，主要做為組合貸款的一部分? 商業(yè)住房貸款– 各支行與開發(fā)商簽按揭協(xié)議– 審查開發(fā)商的營業(yè)執(zhí)照– 要求簽訂回購協(xié)議– 對建筑公司與開發(fā)商一視同仁? 在二手樓市場不活躍? 各支行決定是否接受散戶貸款? 申請人將有關(guān)材料交銀行指定的律師事務(wù)所核實– 貸款申請表一式三份– 購房協(xié)議– 首期款支付發(fā)票– 身份證、戶口本、結(jié)婚證– 收入證明? 律師事務(wù)所出具律師意見書– 律師事務(wù)所要求面談– 手續(xù)費為貸款總額的 %? 由律師事務(wù)所將意見書及其他申請材料交給銀行? 銀行輸入信息并存檔? 二手樓需要進行價值評估按揭銷售 申請辦理 審批 抵押登記 放款 還款? 房地產(chǎn)信貸科審核材料? 初審合格后通知購房者到指定保險公司購買房屋保險? 購房者到銀行填寫貸款合同和抵押合同各三份? 審批標準– 房價及總額– 收入狀況– 年齡? 將貸款合同上報領(lǐng)導(dǎo)審批? 貸款申請人不需面談? 購內(nèi)銷房到房屋所在區(qū)的房管局辦理? 外銷房在北京市房管局辦理? 開發(fā)商、業(yè)主須一起去房管局? 銀行批準后將貸款直接劃入開發(fā)商帳戶? 貸款人須在工行開立活期存款帳戶，并每月自動扣款? 從貸款申請到放款平均約 1個月。律師事務(wù)所和開發(fā)商所需時間不一? 收到律師意見書后，一般 1天后可以初審結(jié)束，通知購房者買保險? 對外公布從簽字起到放款要 15個工作日資料來源： 訪談43PDB/000217/SHMISC(97GB)建設(shè)銀行住房按揭業(yè)務(wù)流程? 為顧客提供公積金貸款? 商業(yè)和組合住房貸款主要是通過開發(fā)商銷售– 銀行業(yè)務(wù)人員輔導(dǎo)開發(fā)商如何做開發(fā)，然后審核開發(fā)商送上來的資料? 申請人需填寫并簽署貸款申請表和抵押合同各 5份? 開發(fā)商每周一次將申請表送交銀行? 客戶需提供的資料包括：收入證明、工作證明、職位、婚姻狀況證明? 都是以紙張形式檔案銷售 申請辦理 審批 抵押登記 放款 收款? 住房按揭貸款科審核客戶申請資料，考慮申請人的收入、工作、職位和收入的穩(wěn)定性，但主要從成數(shù)上控制風(fēng)險? 審批中量化標準少? 不需要面談? 在各區(qū)房地產(chǎn)登記處辦理– 明確產(chǎn)權(quán)– 是否抵押給別人– 核實價格? 一手樓的開發(fā)由開發(fā)商辦理，二手樓由客戶辦理? 轉(zhuǎn)帳并給予轉(zhuǎn)帳通知? 每月定期自動轉(zhuǎn)帳? 使用龍卡? 從申請到放款平均需一個月到一個半月時間? 行內(nèi)審批時間為一星期左右資料來源： 訪談44PDB/000217/SHMISC(97GB)個人住房按揭的法律法規(guī)分析貸款比例，利率和期限法律規(guī)定法律允許但尚未被廣泛實施法律禁止或外部條件限制? 貸款比例不超過 80%? 貸款期限不超過 30年? 5年期以下利率為 %， 5年期以上為 %? 8成 30年按揭? 二手樓按揭貸款? 提供不同利率 (固定或浮動利率 )貸款對象 ? 具有完全民事行為能力的自然人? 對外籍人士發(fā)放按揭貸款? 對港、澳、臺同胞發(fā)放按揭貸款抵押 /擔保 ? 擔保人提供書面擔保 ? 不需發(fā)展商提供回購擔保房層回收和財產(chǎn)清算? 有權(quán)依照《擔保法》的規(guī)定處理抵押的房產(chǎn)? 借款合同發(fā)生糾紛時，借貸雙方應(yīng)首先協(xié)商解決，協(xié)商不成則任何一方均可依法申請仲裁或向法院起訴? 委托中介公司直接拍賣抵押物? 由銀行直接拍賣抵押物? 一旦發(fā)生欠款，銀行回收房產(chǎn)比較困難? 房屋轉(zhuǎn)賣的市場尚未形成? 按揭尚未證券化資料來源： China Information Bank； 麥肯錫分析銀行資本需求 ? 貸款 /定期存款 (1年 )比率應(yīng)大于 120%潛在機遇不利因素45PDB/000217/SHMISC(97GB)占貸款余額的百分比由于利差收入高、貸款損失少，住房按揭業(yè)務(wù)利潤很高利息收入平均資金成本營運費用逾期貸款壞帳回收稅前凈收入稅收 稅后凈收入?yún)⒄兆钚吕收{(diào)整~*~~利差收入? 建行估計逾期率不超過 2%? 北京市平均逾期率約為 % 98%的壞帳回收率 * 利息收入的 %資料來源： 麥肯錫分析46PDB/000217/SHMISC(97GB)資料來源：訪談；麥肯錫分析現(xiàn)有市場領(lǐng)導(dǎo)者在服務(wù)質(zhì)量、產(chǎn)品和客戶細分上做得不夠關(guān)鍵成功因素主要銀行評估中國銀行 工商銀行 CCB? 和發(fā)展商的關(guān)系 ? 有很多關(guān)系? 與高檔發(fā)展商關(guān)系很密切做得不好做得好? 有很多關(guān)系 ? 有很多關(guān)系? 與很多低檔發(fā)展商關(guān)系密切? 客戶細分和特有的價值定位? 更側(cè)重于高檔客戶 ? 沒有細分客戶 ? 不想細分客戶，事實上側(cè)重低檔客戶? 高質(zhì)量的服務(wù) ? 滯后 (緩慢、官僚 ) ? 大銀行中最佳 (提供快捷、有時是現(xiàn)場一條龍服務(wù) )? 滯后 (緩慢、過程復(fù)雜、官僚 )? 有吸引力的產(chǎn)品 ? 無限額的產(chǎn)品吸引了高檔發(fā)展商 /購房者? 唯一獲準向外籍人士發(fā)放人民幣按揭的銀行? 要求發(fā)展商擔保? 所有客戶的還款要求都一樣? 有限額? 沒有獨到產(chǎn)品? 所有客戶還款期一樣? 要求發(fā)展商擔保? 有限額? 占公積金住房貸款市場比重大? 有選擇性地提供 “零首付 ”按揭? 要求發(fā)展商提供擔保? 對所有客戶采用同樣的還款要求47PDB/000217/SHMISC(97GB)住房按揭 – 對新興銀行的啟示關(guān)鍵成功因素 新興銀行可采用的戰(zhàn)略? 和發(fā)展商的關(guān)系? 客戶細分和獨特的價值定位? 高質(zhì)量的服務(wù)? 有吸引力的產(chǎn)品? 積極尋找有吸引力的發(fā)展商，并從早期就支持他們? 積極參與樓盤的開發(fā)? 根據(jù)發(fā)展商需要提供有針對性的產(chǎn)品 /服務(wù)? 適當?shù)丶毞质袌?(如按購買者收入，房產(chǎn)價值、地段 )? 根據(jù)目標客戶設(shè)計產(chǎn)品和服務(wù)，例如–為高檔房產(chǎn)商提供現(xiàn)場一條龍服務(wù)–對高收入客戶沒有貸款最高限額? 簡化流程? 為不同細分客戶群提供不同服務(wù)，例如–首付兩成 (而非三成 )–還款方式靈活資料來源：麥肯錫分析 48PDB/000217/SHMISC(97GB)個人金融服務(wù)的主要產(chǎn)品–存款 /儲蓄–住房按揭–貸記卡 /準貸記卡? 目前的市場較小，但是有很大潛力，而且能夠帶來很高利潤? 由于害怕風(fēng)險，政府和銀行不鼓勵透支，這限制了市場發(fā)展? 高收入的年輕階層是最有吸引力的貸記卡客戶? 信用風(fēng)險評估能力是貸記卡業(yè)務(wù)的關(guān)鍵成功因素。要具備信用風(fēng)險評估能力，中國的銀行需要時間和外部幫助? 同時，準貸記卡也是較有吸引力的機遇? 要在貸記卡市場致勝，新興銀行必須細分客戶，設(shè)計多功能卡，在分銷上利用對公司業(yè)務(wù)的客戶，并通過對透支的管理而獲利–汽車和其他個人貸款–投資 /保險49PDB/000217/SHMISC(97GB)專業(yè)術(shù)語定義? 可以透支，但是 –必須先存后取–無免息期 (如牡丹信用卡 )準貸記卡借記卡 ? 不具備透支功能，也稱儲蓄卡。如：白玉蘭卡貸記卡 ? 可透支且有免息還款期 (如：長城國際卡、牡丹國際卡 )銀行卡50PDB/000217/SHMISC(97GB)*包括貸記卡和準貸記卡，只帶有威士和萬事達標志資料來源： Laerty Credit Card Report。 China Info Bank。 麥肯錫分析百分比目前準貸記卡 /貸記卡的市場很小，近年來增長相對較慢， 1998貸記卡和準貸記卡數(shù)量 * 百萬張91 92 93 94 95 96 97 98真正意義上的貸記卡估計只有幾萬張 9598 復(fù)合年增長率 16%準貸記卡及貸記卡借記卡100% = 9000萬張銀行卡51PDB/000217/SHMISC(97GB) * 1996年估算，占活卡用戶的比例 資料來源： Lafferty Credit Card Report； 麥肯錫分析 中國貸記卡和準貸記卡用戶透支極少透支人數(shù)占持卡人的比例， %， 1998~1? 中國政府不提倡信用卡透支? 由于風(fēng)險審核，追討欠債等方面的困難，銀行不愿放松透支限額? 由于顧慮風(fēng)險，銀行采取不鼓勵透支的做法 (如：發(fā)催討信 )? 消費者對于 “欠債 ”或 “透支 ”還有顧慮? 透支利率太高 (~18%)~2530~5050~60中國 臺灣 香港 美國 *52PDB/000217/SHMISC(97GB)資料來源：文獻檢索；麥肯錫分析中國發(fā)達地區(qū)的信用卡業(yè)務(wù)將會有很大發(fā)展人均 GDP接近 3000美元的城市? 上海? 深圳? 北京? 廣州信用卡滲透率百分比人均 GDPUS$印尼 (1994) 馬來西亞香港 (1994)臺灣 (1998)中國 1,000 3,000 10,000 30,000臺灣 (1992)新加坡 (1994)上海 (1998)53PDB/000217/SHMISC(97GB)資料來源： 麥肯錫分析準貸記卡和貸記卡在近期的增長將加速，達到6,000萬 7,000萬發(fā)卡量，業(yè)務(wù)收入在 5265億元之間準貸記卡和貸記卡業(yè)務(wù)收入 (億元人民幣 )1998 1999估計準貸記卡和貸記卡在中國的發(fā)行數(shù) (百萬 )關(guān)鍵假設(shè)? 信用卡普及率隨著人均國民生產(chǎn)總值而增長 (如前頁所示，而中國的國民生產(chǎn)總值在 2023年前以 57%的速度增長? 假設(shè) 2023年前普及率約為 56%，即 6,000萬 7,000萬發(fā)卡量? 月交易額隨國民生產(chǎn)總值而增長? 根據(jù)臺灣的經(jīng)驗 (10年間的真正透支的卡數(shù)從 12%增長到 25%)，到 2023年銀行卡使用者中透支人數(shù)的百分比將達到 1213%28 34404149 50606072復(fù)合年均增長率 2027%17 2224 3033394752652023估計 2023估計 2023估計復(fù)合年均增長率 3240%1998 1999估計 2023估計 2023估計 2023估計54PDB/000217/SHMISC(97GB)*