【文章內(nèi)容簡介】 一廳 7074 4000 9500 5500海尚康城 現(xiàn)房 一室一廳 5600 11500 5900二室一廳 三室一廳 申雅苑 現(xiàn)房 一室一廳 7500 13000 6500二室二廳 83三室二廳 100216。房源準(zhǔn)備充足，能充分滿足居民的購房需求政府拆遷項(xiàng)目，安置房源充足，房源套數(shù)與被拆戶數(shù)的比達(dá)到 2： 1以上；216。安置房價(jià)格低廉，對(duì)拆遷居民的吸引力很大安置房源居民供應(yīng)價(jià)格僅為市場(chǎng)價(jià)格的 50%左右，安置房源對(duì)居民具有很大的利益刺激本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 23董家渡 13A、 15A居住房屋補(bǔ)償按政府拆遷方案，包含所有補(bǔ)償及獎(jiǎng)勵(lì)金額人均補(bǔ)償 2325萬元，實(shí)際拆遷結(jié)果，居民平均每戶補(bǔ)償 150萬元左右依據(jù)政府的告居民書，算下來人均最低補(bǔ)償僅 18,300元，加上啥獎(jiǎng)勵(lì)最多也只不過人均2325萬元。拆遷戶：趙先生不購買安置房的每人增加 23萬元補(bǔ)償， 4個(gè)戶口，其中兩個(gè)有大病補(bǔ)貼，拿了康橋一套 2室，一套 1室（還是照顧的）外加 120多萬。拆遷戶：李先生動(dòng)遷組來了好幾次了，開價(jià)從 18萬漲到 25萬一個(gè)人，要不是政府動(dòng)遷項(xiàng) 目，沒有 40萬我們不會(huì)走。拆遷戶：不愿透露姓名有一家 4口，原來住 50平，給了一套周浦 3室 2廳的房子， ，剩余 2萬。附近一居民董家渡 13A 一塊 300多戶，差不多賠了 700多套房子，平均每戶差不多 150萬元。拆遷公司：劉先生本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 24董家渡 13A、 15 A地塊動(dòng)遷項(xiàng)目自 2023年 9月正式拆遷開始，到 2023年 4月動(dòng)遷工作完成，拆遷周期僅為 拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)出臺(tái)安置方案 動(dòng)遷簽約掛牌規(guī)范拆遷示范點(diǎn)動(dòng)遷工作順利完成?董家渡 13A、 15A地塊是 “ 十一五 ” 期間上海舊區(qū)改造重點(diǎn)地塊。?自 2023年 2月 15日正式簽約， 1個(gè)月時(shí)間簽約率已超過 31%?至 2023年 5月 15日全獎(jiǎng)期結(jié)束 ， 共計(jì)簽約1,392戶，簽約率達(dá)到%。?2023年 9月簽約率超過 78%。?2023年 4月 19日，騰清的 13A、 15A地塊，拆遷工作全部完成董家渡董家渡 13A、 15A拆遷進(jìn)程本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 25董家渡董家渡 13A、 15A 案例總結(jié)案例總結(jié)p政府資源保證充足安置房源供應(yīng)，對(duì)拆遷功罪的推進(jìn)具有很大作用p對(duì)不同拆遷主體居民期望不停，本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償要考慮也由此引起的成本增加董家渡 13A、 15A地塊屬于政府主導(dǎo)拆遷的市政工程項(xiàng)目，暫時(shí)規(guī)劃為世博會(huì)專用停車場(chǎng)，政府推進(jìn)力度較大，用了 。根據(jù)訪談了解，對(duì)于不同的開發(fā)主體，拆遷居民的期望底價(jià)不同，開發(fā)商主導(dǎo)要明顯高于政府主導(dǎo)。在拆遷規(guī)模方面，董家渡 13A、 15A與本項(xiàng)目相似，董家渡 13A、 15A準(zhǔn)備了約 5,000套 ，平均每戶補(bǔ)償 150萬元。政府資源保證充足安置房源供應(yīng)，對(duì)拆遷具有很大推進(jìn)作用。雖然補(bǔ)償金額較低，但房源差價(jià)提供了更多的實(shí)際利益。 鑒于居民期望不同，本項(xiàng)目需考慮開發(fā)商拆遷引起的成本增加本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 261 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 )2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊4 董家渡 10號(hào)地塊5 案例總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 27董家渡 10號(hào)董家渡 10號(hào)地塊位于黃浦區(qū)小東門街道，動(dòng)遷建筑面積總計(jì) 80,827 ㎡ ，需動(dòng)遷居民戶數(shù)約為 2,500戶121410u四至： 10號(hào)地塊位于黃浦區(qū)中華路以東，紫霞路以南，王家嘴角街以西，王家碼頭街以北u區(qū)位： 董家渡 10號(hào)地塊位于小東門街道，毗鄰人民廣場(chǎng)商圈、南京路商圈，在世博園區(qū)輻射范圍之內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯u交通： 靠近 2號(hào)線和 10號(hào)線的南京東路站，軌道交通線路還有 8號(hào)線u業(yè)態(tài)： 區(qū)域內(nèi)以住宅為主，沿街有一些商鋪，以飲食、娛樂、便利店為主u建筑： 居住房屋大多數(shù)為二級(jí)舊里及以下的公房，硬件設(shè)施及配套一般。u規(guī)模： 共需動(dòng)遷居民戶籍?dāng)?shù)約為 2,500戶，動(dòng)遷建筑面積總計(jì) 80,827 ㎡紫 霞 路王 家 碼 頭 街中華路王家嘴角街本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 28董家渡 10號(hào)地塊動(dòng)遷工作于 2023年啟動(dòng)， 2023年 3月啟動(dòng)第 5次動(dòng)遷，至今拆遷工作完成約 90%，還有近200戶居民未拆遷，預(yù)計(jì)拆遷周期至少 9年2023至2023年底 拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)第 5次動(dòng)遷啟動(dòng)拆遷工作加快推進(jìn)世博期間動(dòng)遷工作暫緩?拆遷停滯階段：由于世博會(huì)期間，運(yùn)拆遷工作暫時(shí)停滯，目前 10號(hào)地塊內(nèi)還有近 200戶居民未拆遷同， 拆遷完成約 90%。 ?泛海建設(shè)方面表示將于2023年底完成動(dòng)拆遷工作，界時(shí) 預(yù)計(jì)拆遷周期至少9年。?10號(hào)地塊已完成動(dòng)遷居民 1,037戶，達(dá) %， 49家單位動(dòng)遷工程已全部完成。?拆遷工作已經(jīng)完成%。董家渡 10號(hào)地塊拆遷進(jìn)程?泛海建設(shè)于 2023年獲得董家渡 10號(hào)地塊， 拆遷組先后進(jìn)來 4次 ；?由于開發(fā)商資金及動(dòng)遷戶要求補(bǔ)償條件過高等原因，動(dòng)遷工作均未完成。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 29地塊安置房源有政府房源和市場(chǎng)房源構(gòu)成，購買政府房源中，居民供應(yīng)價(jià)格比購入價(jià)低 1000元 /平，市場(chǎng)房源開發(fā)商讓利 2500元左右，房源引起的二次成本較大董家渡 10號(hào)地塊安置房源?泛海建設(shè)安置房源有政府購置房源和社會(huì)購置房源；?政府購置房源的買進(jìn)價(jià)格比賣給拆遷居民的價(jià)格 高出 1,000元 /平 ；?市場(chǎng)購置房源按目前價(jià)格 13500元 /平計(jì)算，開發(fā)商讓利每平 4500元左右，預(yù)計(jì)兩年后交房；天臺(tái)星城美林小區(qū)東升花園安置房源 性質(zhì) 安置價(jià)格 市場(chǎng)價(jià)格 市場(chǎng)差價(jià)東升家園 政府購置 4200 7500 3300美林小區(qū) 政府購置 5700 7950 2250天臺(tái)星城一、二期 政府購置 7000 13000 6000天臺(tái)星城三期 市場(chǎng)購置 88009800 13500 4500外環(huán)線本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 30泛海建設(shè)提出每人補(bǔ)償 ，但未遷出居民堅(jiān)決要求 3540萬元 /人，差距很大u董家渡 10號(hào)地塊屬 開發(fā)商主導(dǎo)拆遷 ，u拆遷人為上海通海建設(shè)有限公司，隸屬泛海建設(shè)集團(tuán)。地塊拆遷主體董家渡 10號(hào)地塊拆遷方案?居民訪談舉例?“ 在我印象中，動(dòng)遷組進(jìn)來了 4次，可是這個(gè)地塊拆了 8年到現(xiàn)在也沒拆完。 ” ?“ 原先 10號(hào)地塊大概有 2,000戶居民， 2023年至 2023年遷走了約1,000戶。之后 10號(hào)地塊的居民基本就沒怎么動(dòng)過。動(dòng)遷組曾 4次進(jìn)入該地塊，但都沒有完成拆遷任務(wù)， 8年中動(dòng)遷組來過 5次了。 ”?“ 要是泛海建設(shè)的動(dòng)作快一些，也不至于現(xiàn)在這樣被動(dòng)。 ” 曾參加過與泛海建設(shè)鄰近的董家渡 13號(hào)、 15號(hào)地塊拆遷、規(guī)劃工作的一位知情人士表示，泛海建設(shè)目前的困境在某種程度上也是其開發(fā)的進(jìn)程過于緩慢而造成的。 ”?“ 他們現(xiàn)在給我們每人 25萬元，沒有 40萬我們是不走的 ” 。居住用地拆遷方案u每個(gè)戶口 18萬，加 4萬元獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)，另加 ，即每個(gè)人可獲得 。（此方案只是開發(fā)商跟運(yùn)遷居民開談的底價(jià)，但具體達(dá)成協(xié)議不可能按照此方案，具體結(jié)果還要?jiǎng)舆w居民跟運(yùn)遷組具體交涉）u對(duì)于這筆拆遷安置費(fèi)，動(dòng)遷戶認(rèn)為太少。根據(jù)訪談，居民 期望補(bǔ)償?shù)變r(jià)均在 3540萬元間非居住用地拆遷方案u評(píng)估價(jià)格： 董家渡 10號(hào)地塊沿街商鋪賠償評(píng)估價(jià)格約 6萬元 /平米。u補(bǔ)償價(jià)格： 通海建設(shè)于 2023年初就完成了對(duì)董家渡 10號(hào)地塊非居住用地的拆遷工作，根據(jù)訪談，達(dá)成協(xié)議價(jià)格差距較大，平均在 15萬元 /平米。本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 31本項(xiàng)目決定拆遷前，應(yīng)準(zhǔn)備充足的資金和安置房源，防止延誤時(shí)機(jī)提高拆遷成本，進(jìn)而影響拆遷成本動(dòng)遷資金準(zhǔn)備不足： 泛海建設(shè)兩次提請(qǐng)?jiān)霭l(fā)融資但都告失敗，直接導(dǎo)致投入動(dòng)遷資金無法滿足拆遷的的需要 動(dòng)遷房源準(zhǔn)備不足： 一方面初期房源準(zhǔn)備不充分，直接導(dǎo)致拆遷進(jìn)程緩慢，周期無限延長，另一方面直接從市場(chǎng)購置的房源大大提高了拆遷成本壓力泛海建設(shè)目前的困境，主要原因是出手慢，居民期望補(bǔ)償高，還有動(dòng)遷資金、安置房源準(zhǔn)備不充分，使拆遷周期無限期延長，這是本項(xiàng)目在具體運(yùn)作中需要借鑒的地方拆遷進(jìn)程過慢： 由于拆遷進(jìn)程過慢，隨著房價(jià)的穩(wěn)步攀升，尤其是周邊項(xiàng)目 高價(jià) 開售，使得居民補(bǔ)償期望大大提高， 動(dòng)遷成本與難度隨之提高從而陷入拆遷過程更慢的惡性循環(huán)董家渡 10號(hào)案例總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的 . 321 盧灣區(qū) 115街坊 (東塊 )2 黃浦區(qū) 90、 9 9 99號(hào)地塊3 董家渡 13A、 15A號(hào)地塊4 董家渡 10號(hào)地塊5 案例總結(jié)本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 33由于目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格很高，拆遷居民對(duì)補(bǔ)償期望很高， “ 拆遷致富 ” 是居民的普遍心理。居民不僅關(guān)心貨幣補(bǔ)償金額，也關(guān)注安置房源的供應(yīng)案例借鑒案例借鑒 影響因素影響因素貨幣補(bǔ)償金額 房源供應(yīng)情況p居民最關(guān)心的是依據(jù)所有的補(bǔ)償金額（價(jià)值補(bǔ)償 +獎(jiǎng)勵(lì)金額），平均每個(gè)人獲得的補(bǔ)償款是多少；p居民的期望值主要有兩方面參考：周邊房價(jià)以及其他拆遷基地的補(bǔ)償水平；p市調(diào)結(jié)果顯示對(duì)開發(fā)商項(xiàng)目居民普遍預(yù)期達(dá) 30萬 /人以上p“ 沒有房子不搬 ” 是 90%以上被采訪居民的態(tài)度p實(shí)際的居住需求和相對(duì)低廉的價(jià)格，居民對(duì)動(dòng)遷房源的要求巨大；p市調(diào)