世聯(lián)地產(chǎn)旅游小鎮(zhèn)研究暨四大旅游城市調(diào)研報204315110(編輯修改稿)
2025-03-18 13:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 就了華僑城作為深圳人“放心、夢想、品位、面子”的居住選擇。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 本案例最大的啟示是，告訴我們旅游地產(chǎn)可以： 平地造景，即制造景觀，制造主題，制造文化。 就是把有吸引力的東西搬到有情趣的人聚集的地方來。 先旅游升值地塊，然后開發(fā)地產(chǎn)，從而降低風險，提高利潤。 制造文化動態(tài)元素。 沒有文化，造一些假模型出來，也不能經(jīng)常吸引別人過來，讓旅游資源活起來，最好的辦法是注入文化元素。 【案例啟示】 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 杭州宋城先做旅游項目，提升土地價值，然后再做地產(chǎn)，借助山、海、城資源，取得了較大成功。 杭州宋城 項目類型 旅游度假地產(chǎn) 開發(fā)模式 以大盤形式出現(xiàn)的綜合性旅游房地產(chǎn)開發(fā) 投資開發(fā)商 杭州宋城集團有限公司（民營） 總占地面積 32萬平方米 旅游 /地產(chǎn)占地面積 旅游（專指宋城）占地約 萬平方米 開發(fā)背景 1995年，依靠杭州西湖的旅游資源和人氣，以大宋文化為主題， “清明上河圖”為藍本，建造杭州宋城主題公園。 物業(yè)類型 主題公園，度假別墅、配套 解讀宋城 開發(fā)思路：先旅游項目，提升版塊土地價值，然后投資景觀地產(chǎn)。 獲利模式：前期靠旅游項目獲利（門票經(jīng)濟），后期靠旅游 +地產(chǎn)項目獲利。旅游和地產(chǎn)項目的獲利比例月為 5： 3。 產(chǎn)品規(guī)劃：宋城目前主要規(guī)劃是“山、海、城”： “山”指龍泉山，為江浙第一高峰，是集森林旅游與山地會議中心功能于一體的休閑度假勝地；“海”指中國漁村，是中國最大的原生態(tài)海洋文化旅游項目；“城”指以杭州為中心的城市休閑旅游，包括休博園、宋城和山里人家。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 旅游項目 宋城主題公園：《清明上河圖》再現(xiàn)區(qū)、九龍廣場區(qū)、宋城廣場區(qū)、仙山瓊閣區(qū)以及南宋皇宮區(qū)、南宋風情苑區(qū)等部分。 杭州樂園（休博園）：荷蘭村主題公園、馬可 波羅主題公園、生態(tài)公園、山里人家四個主題公園；一個 9洞高爾夫球場、一個水上高爾夫球練習場和一個 18洞的迷你高爾夫球場， 10個網(wǎng)球場。 美國城：按 1： 1建造了白宮，南草坪、玫瑰園、總統(tǒng)山、華盛頓紀念碑、迪斯尼圣誕街、丘比特郵局、漂流河婚慶教堂、印第安村落、夏威夷、快樂堡和華盛頓紀念碑。 龍泉山：絕壁奇松、龍泉大峽谷、七星潭、黃茅尖、甌江源。 中國漁村：海洋生態(tài)。 地產(chǎn)項目 第二居所：荷蘭水街私人酒店、地中海公寓、威尼斯商業(yè)街、 綠野山莊 第一居所：地中海別墅、蘇黎士小鎮(zhèn)。 文化教育項目 幼稚園、小學、初中、高中，雙語實驗部（ 1－ 9年級）、雅思特色班。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 1） 1995年：復制“清明上河圖”，宋城公園成功。 區(qū)位資源上，宋城根植于杭州版塊的歷史沃土，又依托以大上海為中心的華東經(jīng)濟圈，只要找到消費者承受能力與公園給予的回報相稱這一結(jié)合點（也就是公園的品味、檔次、文化內(nèi)涵等要真正讓游客覺得錢花得值）即可成功。從大環(huán)境上，當時杭州以觀光為主的傳統(tǒng)旅游方式已漸顯不足，高品味的人文景觀可以起到積極的互補作用?；谝陨纤枷?，以“清明上河圖”為藍本，創(chuàng)建了融合濃郁宋文化和杭州地域特色表演的主題公園 —— 宋城，并提出“給我一天，還你千年”宣傳口號，獲得成功。 2） 1999年：杭州樂園定位模糊，遭“冷遇”。 宋城集團繼成功開發(fā)宋城主題公園之后，又相繼開發(fā)了美國城和杭州樂園兩大主題公園。美國城依宋城而建，在空間上與宋城是一個“組團”，客源有一定保障。杭州樂園是“主題公園群”，是一個集旅游、觀光、休閑、度假、居住等功能為一體的綜合性項目。杭州樂園因為消費者心目中的形象并不清晰。多數(shù)人對“樂園”有一個先入為主的心理定勢，來了以后便有些失望。所以，杭州樂園開業(yè)以來，營業(yè)額和品牌知名度及美譽度并未達到預(yù)期目標。 3） 2023年：借勢休博會，整合休閑旅游第一城。 2023年 6月 18日，為迎接在杭州舉辦的“ 2023世界休閑博覽會”，杭州樂園閉園整改，納入“世界休閑博覽園”建設(shè)。由單一主題公園到復合型主題公園升級換代。 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 本案例啟發(fā)我們，做旅游地產(chǎn)可以： 挖掘文化元素，無限放大成主題，然后對接相關(guān)旅游產(chǎn)業(yè)。 該案例的成功就是拿和杭州相關(guān)的大宋文化做主題，制造一系列景觀和娛樂、飲食、劇目等欣賞和體驗性的產(chǎn)品。 可以把房地產(chǎn)品做成景觀，景房一體。 宋城很多地產(chǎn)都是就地勢位置，設(shè)計成個性鮮明的山地別墅。 文化主題要單一、要能支撐地產(chǎn)開發(fā)。 杭州樂園的失利就是因為主題太復雜，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，當是極大的失敗。 社會、關(guān)系營銷對旅游有巨大推動作用。宋城集團和政府合作，“ 2023世界休閑博覽會”的社會營銷對品牌產(chǎn)生了巨大影響。 【案例啟示】 本報告所有權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（深圳）有限公司。 項目的比較 項 目 深圳華僑城 杭州宋城 區(qū)位優(yōu)勢 深圳開發(fā)特區(qū)，華僑城是特區(qū)中的“旅游地產(chǎn)特區(qū)”。 位于西湖風景區(qū)西南，依五云山，臨錢塘江。借助西湖旅游的品牌優(yōu)勢。 可利用資源 基本無資源。原來是荒灘，主要以濃縮世界文化為主，在一個區(qū)域克隆和創(chuàng)造景點，建設(shè)主題公園。 資源豐富。西湖風景資源、城市旅游品牌資源、歷史文化沉淀的資源。 項目定位 集旅游、文化、購物、娛樂、體育、休閑于一體的文化旅游度假區(qū)。 項目規(guī)模 深圳華僑城 7000多畝。目前有四大主題公園和三大酒店、文化藝術(shù)館、學校、寫字樓和 5個第一居所地產(chǎn)項目。 宋城總占地 32萬平方米。從單一景區(qū)向多元化大型休閑社區(qū)發(fā)展，從單一領(lǐng)域向跨區(qū)域延伸，構(gòu)建了“山、海、城”和“西湖觀光，宋城懷古，休博園度假游”的杭州主流旅游線路，以及休博園、蘇黎士小鎮(zhèn)、地中海別墅、威尼斯水城等第一、二居所的地產(chǎn)項目。 主題定位 濃縮世界建筑文化：“一步邁進歷史，一日走遍世界”。 主打歷史牌，宋文化為主題：“給我一天，還你千年?！? 投資與獲利 投資周期長。先投資別墅項目“東方花園”，再投資旅游項目，后投資系列地產(chǎn)項目。 長線回報，周期長， 5— 8年獲利。 獲利方式：前期旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作）；后期地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售為主）。 投資周期長。 長線回報，周期長， 3年后獲利。 獲利方式：旅游（門票）、酒店（商業(yè)合作） +地產(chǎn)（產(chǎn)權(quán)出售）。 社會意義 成為深圳城市的
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