汽車(chē)精品營(yíng)銷(xiāo)差異化營(yíng)銷(xiāo)課件(編輯修改稿)
2025-03-17 16:42 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 氛圍濃厚； ? 區(qū)域內(nèi)擁有眾多大型住宅區(qū)，如新光城市廣場(chǎng)、富力廣場(chǎng)、世紀(jì)廣場(chǎng)等，居住人口密度大； ? 快捷便利的地鐵一號(hào)線及周邊眾多的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為本項(xiàng)目帶來(lái)潛在的巨大商機(jī)； SWOT分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 ? 家樂(lè)福大型超市已進(jìn)駐新光城市廣場(chǎng)，將帶起區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍且?guī)?lái)龐大人流； ? 四面臨街，便于商鋪的獨(dú)立使用； ? 地處荔灣區(qū)未來(lái)的五大商貿(mào)旅游區(qū)之一 ——陳家祠、地下康王城商務(wù)區(qū)的中心點(diǎn)，商業(yè)前景良好； ? 樓宇西北面可望陳家祠綠化廣場(chǎng)，景觀良好； ? 完善的生活配套及成熟的居住氛圍，令該區(qū)生活成本較低。 SWOT分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 項(xiàng)目劣勢(shì)（ weakness）分析 ? 項(xiàng)目屬單體樓，難以形成小區(qū)氛圍；使項(xiàng)目與同區(qū)對(duì)手項(xiàng)目如新光城市廣場(chǎng)、富力廣場(chǎng)等相比檔次稍有不及； ? 項(xiàng)目缺乏園林及會(huì)所等配套設(shè)施，活動(dòng)空間少，難為客戶提供購(gòu)房附加值； ? 西、北二面緊靠一線主干道，噪音問(wèn)題較大，對(duì)住宅的銷(xiāo)售有較大的影響； ? 南面緊鄰的新光城市廣場(chǎng)規(guī)模較大，且較本項(xiàng)目早切入市場(chǎng)，對(duì)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群有一定分流； ? 本項(xiàng)目南面單元的采光及視野受到新光城市廣場(chǎng)遮擋，而東面低層單元的視野亦有部分受旁邊的宿舍樓所遮擋； SWOT分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 ? 項(xiàng)目商業(yè)部分規(guī)模較小，不能單獨(dú)形成規(guī)模效應(yīng)； ? 周邊前期曾出售的商業(yè)物業(yè)（如康王商業(yè)城、荔灣廣場(chǎng)等）開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)狀況不理想，影響商業(yè)投資者的信心。 SWOT分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 項(xiàng)目潛在威脅（ threat）分析 住宅部分： ? 區(qū)域內(nèi)客戶層面較窄，產(chǎn)品同質(zhì)化、近似化比較嚴(yán)重，樓盤(pán)間的差異日漸縮小，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)形成拉鋸局面； ? 地鐵二號(hào)線的開(kāi)通使河南地鐵沿線的物業(yè)分流了部分河北地鐵物業(yè)的追隨者。 SWOT分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 （ threat）分析 商業(yè)部分： ? 其他商業(yè)區(qū)域尤其是地鐵沿線物業(yè)如光明廣場(chǎng)、正佳廣場(chǎng)的招商對(duì)荔灣商圈的沖擊； ? 同區(qū)經(jīng)營(yíng)不善的商業(yè)物業(yè)（如名匯廣場(chǎng)、荔灣廣場(chǎng)、康王商業(yè)城）等項(xiàng)目對(duì)投資者信心的打擊； ? 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)規(guī)劃與現(xiàn)實(shí)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生矛盾 。 SWOT分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 5. 1項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ opportunity）分析 住宅部分 ?老城區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日益減少，市場(chǎng)供求關(guān)系趨向平衡； ?近幾年來(lái)，區(qū)內(nèi)銷(xiāo)售形勢(shì)是每年的銷(xiāo)售量大于供應(yīng)量，減輕了各項(xiàng)目之 間的競(jìng)爭(zhēng)； ?荔灣客戶有著根深蒂固的區(qū)域情結(jié)，一般不愿搬離原居住地； ?產(chǎn)品未完全定型，仍能根據(jù)市場(chǎng)最新變化調(diào)整產(chǎn)品戶型結(jié)構(gòu)； ? 面積較小的三房戶型利于吸納中低端客戶入市； ? 荔灣客戶原居住條件普遍較其他區(qū)域差，客戶群體對(duì)住房所要求的條 件較其他區(qū)域?yàn)槁缘停? SWOT分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 5. 2項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ opportunity）分析 商業(yè)部分 ? 近一、二年證券投資市場(chǎng)的低迷，使不少投資者轉(zhuǎn)向投資商鋪，帶旺 了商鋪投資市場(chǎng)； ?近年來(lái)下崗人員的增多，越來(lái)越多的人將積蓄投資收益相對(duì)穩(wěn)定的商 鋪，令商鋪需求增加； ?理想的投資環(huán)境 ——“新荔灣 ”概念的逐步形成，荔灣區(qū) 政府對(duì)該概念 的支持力度及周邊的商業(yè)氛圍的迅速發(fā)展 。 SWOT分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 ?周邊眾多大型住宅群的落成，為該地段帶來(lái)強(qiáng)大而有力的消 費(fèi)群體 ； ?通過(guò)營(yíng)造項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)渠道的個(gè)性化、多元化，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容的豐富 性及購(gòu)物環(huán)境的進(jìn)一步提升，從而突出項(xiàng)目的投資價(jià)值； ?可用嶄新的營(yíng)銷(xiāo)手法，營(yíng)造市場(chǎng)亮點(diǎn) 。 5. 2項(xiàng)目機(jī)會(huì)點(diǎn)（ opportunity）分析 商業(yè)部分 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 結(jié)論 : 項(xiàng)目具有比較理想的商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境 , 商業(yè)價(jià)值較高，建議本項(xiàng)目采取以商業(yè)帶動(dòng)住宅，在商業(yè)物業(yè)的帶動(dòng)下相對(duì)提高住宅的檔次，采取適合的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 ,加快資金的回籠，爭(zhēng)取最大的收益。 在本方案中，我們重點(diǎn)分析商業(yè)部分的市場(chǎng)及營(yíng)銷(xiāo)策略。 SWOT分析 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 二、 【 穗業(yè)大廈 】 商業(yè)部分 所面對(duì)的市場(chǎng)機(jī)遇與挑戰(zhàn) （市場(chǎng)分析） 商業(yè)部分 住宅部分 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 廣州市商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商業(yè)市場(chǎng)分析 ? １９９６年以來(lái)，廣州商鋪市場(chǎng)已持續(xù)多年低迷，不少商鋪投資價(jià)值日漸攀升，由于近年股市債券等投資回報(bào)不理想，吸引了大量投資客與大量資金的涌進(jìn)。此外，今年來(lái)大量外國(guó)商業(yè)巨鱷紛紛搶灘廣州市場(chǎng)，促使廣州商業(yè)氛圍日趨熱烈，正是由于這些商業(yè)巨鱷的帶動(dòng)，廣州商鋪行情得以展開(kāi)并日漸走俏。同時(shí)，近年來(lái)廣州眾多下崗人員自行尋找就業(yè)門(mén)路，手頭有一定積蓄的下崗人員投資商鋪?zhàn)约寒?dāng)老板，保障今后的生活與就業(yè)，以“一鋪養(yǎng)三代”被不少人認(rèn)定是比再上崗更好的選擇，商鋪的走俏也自然水到渠成 。 ? 今年來(lái)投資客增幅便高達(dá)１００％以上 ！ 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 荔灣區(qū)商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀 商業(yè)市場(chǎng)分析 ?以上下九步行街為主體的荔灣商圈在廣州地區(qū)內(nèi)具相當(dāng)影響力； ?具相當(dāng)成熟商業(yè)氛圍，商品種類(lèi)相對(duì)豐富，交易額大，消費(fèi)人流量大； ?一號(hào)線地鐵的開(kāi)通，為荔灣區(qū)商業(yè)帶來(lái)極大的發(fā)展?jié)摿Γ? ?商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)購(gòu)物環(huán)境參疵，同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)嚴(yán)重； ?區(qū)域內(nèi)商圈規(guī)模較大，但經(jīng)營(yíng)檔次偏低，經(jīng)營(yíng)多以零售為主； ?受舊城區(qū)交通路網(wǎng)影響，眾多的單行道、停車(chē)場(chǎng)的缺乏等問(wèn)題使商圈對(duì)自駕車(chē)一族的高消費(fèi)人群缺乏吸引力，限制了該區(qū)商業(yè)檔次的提升； ?隨著天河及東山商圈的完善，上下九步行街的日漸衰落使荔灣商圈的發(fā)展空間受到局限； 中國(guó)汽車(chē)工業(yè)協(xié)會(huì)認(rèn)證培訓(xùn)教材 中山八路的商業(yè)結(jié)構(gòu) 商業(yè)市場(chǎng)分析 行業(yè)分布情況 ? 現(xiàn)時(shí)該區(qū)域商業(yè)功能主要集中在零售業(yè)、批發(fā)業(yè)及飲食業(yè)方面。而康體業(yè)、娛樂(lè)業(yè)在該區(qū)則顯得較為缺乏 。 ? 零售業(yè)雖然所占的比例較大，但是沒(méi)有一間象“億安”、“新大 新”、“廣百新翼”等大型的綜合性商場(chǎng)，導(dǎo)致大部分消費(fèi)群分流到上下九、北京路等商業(yè)圈消費(fèi)； ? 最近位于東浚荔景苑裙樓的萬(wàn)佳大型超市的開(kāi)業(yè)，以及新光城市廣
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